行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [12] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [5] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪总结 市场表现 - 本周（2025年12月22日至12月26日）长江房地产指数上涨**1.43%**，相对沪深300的超额收益为**-0.52%**，行业排名相对靠后（**20/32**）[6][15] - 年初至今房地产指数累计上涨**5.24%**，相对沪深300的累计超额收益为**-13.12%**，行业排名相对靠后（**29/32**）[6][15] - 本周板块内部分化：开发类、物管类以下跌为主，收租类（REITs）多有上涨 [6] 政策动态 - **中央层面**：央行实施一次性信用修复措施，对2020年1月1日至2025年12月31日期间单笔不超过**1万元**人民币的个人逾期信息，若在2026年3月31日前足额偿还，金融信用信息基础数据库将不予展示 [7][17] - **中央层面**：全国住房城乡建设工作会议强调稳定房地产市场，重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房等 [7][17] - **地方层面**：北京优化限购政策，五环内非京籍家庭购房社保/个税年限由“3年”改为“2年”，五环外由“2年”改为“1年”，并支持多子女家庭在五环内多购一套房 [7][17] - **地方层面**：北京不再区分首套和二套住房贷款利率，并将二套住房公积金贷款最低首付比例由**30%**下调至**25%** [7][17] 销售数据 - **全年累计**：样本城市全年新房备案量同比**-17%**，二手房备案量同比**+3%** [8] - **四周滚动同比**：截至12月26日当周，37城新房成交面积四周滚动同比为**-43.1%**，较上周收窄**2.6**个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为**-32.3%**，较上周扩大**0.9**个百分点 [8][17] - **年初至今累计同比**：37城新房成交面积累计同比**-17.3%**；17城二手房成交面积累计同比**+2.8%** [8][17] - **月度数据（12月1日至26日）**：37城新房成交面积当月同比**-40.1%**；17城二手房成交面积当月同比**-29.9%**；12城新房及二手房合计成交面积当月同比**-36.9%** [8][23][24] 当周热点分析：住房均衡定价框架 - 自住与投资的底层逻辑一致，核心在于比较成本/收益与参照系 [3][9] - **自住视角**：购房成本 = 利率 + 折旧 - 房价预期涨幅，需与房租成本比较 [9] - **投资视角**：购房收益 = 房租 - 折旧 + 房价预期涨幅，需与利率（理财收益）比较 [9] - 两者利率选取有差别：自住取决于理财和房贷利率，投资取决于理财利率 [3][9] - 中长期视角下，房价预期涨幅的参照系锚定收入或通胀，并映射在房租上 [3][9] - 复盘过往上行周期，在收入或通胀驱动下，利率和折旧被房价预期涨幅所掩盖，增长预期是决定估值的第一要素 [3][9] - 若收入或通胀承压，房价缺乏明显预期涨幅，则利率和折旧成为均衡定价的核心 [3][9] - 不动产作为实物资产，折旧必不可少，主要来源于建筑和装修，但新房和次新房初期折旧不明显，对应最低的合意租售比 [9] - 若收入或通胀预期改善，房价预期涨幅能覆盖折旧，则租售比可直接与利率对比 [9]