报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 - 2026年春节住房消费呈现“理性回归”与“自住导向”的深刻转变，市场特征为“轻量级、体验型”，购房决策逻辑从“投资导向”转向“性价比优先+风险兜底” [1][20][30] - 春节假期是置业需求的“信息积累期”而非实际成交窗口期，住房消费整体务实，优惠政策的催化作用高度依赖购房者的资金实力与收入预期 [2][22][28] 住房消费倾向特征 - 春节住房相关消费以“小额居家改善”为主流，筹备购置家具或家电的占比最高，达46.5% [2] - 大额置业计划以“前期咨询”为主，（买房）看房/咨询楼盘占比为24.4% [2] - 超三成人群暂无住房相关消费规划 [2] 不同人群的消费需求差异 - **代际差异**：年轻人住房相关需求更活跃，暂无计划占比为24.4%，而中年人为50.3%，近乎年轻人两倍 [5] - **居住状态差异**： - 自有住房人群改善型需求突出，（买房）看房/咨询楼盘占比达49%，为所有类型中最高 [8] - 父母住房人群装修或翻新房屋占比最高，达32%，看房咨询占比为46% [8] - 合租人群筹备找租房占比最高，达29% [8] - 市场租房人群因流动性强，筹备购置家具或家电占比最低，仅14% [9] - 政策性租房人群因租期稳定，更愿意投入小额资金改善居住，且置业调研需求突出 [10] 看房城市选择偏好 - 近八成（79.4%）人群看房聚焦于“工作生活城市”（占比56.8%）或“家乡与工作同城”（占比22.6%）的房源 [12] - 返乡置业需求明确但占比不高，家乡房源占比14.0%，家乡省城及其他重点城市占比6.2% [13] - 城市能级差影响选址：工作城市与家乡能级差越大，人群越倾向“锚定工作地”；能级差越小，返乡置业吸引力越强 [17] 购房决策核心因素 - 价格因素（房价便宜+春节专属折扣）是绝对主导，置业逻辑已转向“自住导向” [20] - 现房交付是重要保障，投资价值与保交楼承诺影响较弱 [20] - **性别差异**：男性更注重风险兜底，选择“现房交付”占比达24.4%，显著高于女性的19.8%；女性更看重“春节专属折扣”，占比为25.7%，高于男性的21.7% [21] 优惠政策的影响机制 - 春节优惠对置业决策有显著催化作用，但非决定性因素 [22] - 60.7%的看房人群属于“原本就有较高意向，有优惠更好”，优惠作用是“加快节奏”而非“创造需求” [22] - 近三成人群坚持“价值优先”，看重房源核心价值与购房时机，不会因优惠而“将就” [24] - 约一成人群为“优惠敏感型”，决策完全取决于优惠力度大小 [24] - 优惠催化作用高度依赖“首付款筹措能力+收入预期”双重支撑 [28] - “筹措能力强+收入预期增”的客群选择因优惠加快决策的占比达75.2% [28] - “收入预期增+乐观态度”的“乐观组合”该占比达77.3% [29] - “收入预期增+观望态度”的“观望组合”该占比降至61.1%，较乐观组合下降16.2个百分点 [29]

英国住房市场表现 - 2026年1月，英国平均房价首次突破30万英镑心理关口，达到300077英镑 [1] - 1月房价环比上涨0.7%，同比上涨1% [1] - 2025年12月房价曾出现环比下跌 [1] 市场驱动因素 - 宏观经济形势改善、抵押贷款利率下降、工资上涨带来的房价收入比改善，为市场提供了积极支撑 [1] 市场前景预测 - 哈利法克斯预测，2026年英国房价将温和上涨1%至3% [1]

行业核心数据 - 2025年爱尔兰住房竣工数量达到36,284套，创下自2011年首次统计以来的最高年度记录 [1] - 住房竣工数量同比增长20.4% [1] 行业现状与目标 - 当前竣工水平仍低于市场观察人士认为的每年5万至6万套的需求量，以解决住房短缺问题 [1] - 政府报告设定了在2025年至2030年底之间建造30万套住房的长期目标 [1] 市场反应 - 经济学家和建筑业联合会高管对2025年达到的竣工数量深感意外 [1]

文章核心观点 - 中央及地方政府正通过清理不合理限制、优化限购限贷、降低购房门槛、提高交易效率等一系列政策“松绑”措施，以刺激住房消费需求，促进房地产市场回稳向好 [1][2][3] - 新政落地后，部分一线城市楼市情绪有所提振，交易活跃度提升，政策在释放新市民刚性需求、改善型需求及跨区域购房需求方面已初见成效 [3][4] - 行业分析认为，当前政策在公积金使用范围、商品房交易和持有环节等方面仍有进一步“松绑”空间，未来因城施策、深化供给侧改革是持续激活住房消费潜力的关键 [5][6] 政策“松绑”具体措施 - **优化限购政策**：北京允许符合条件的多孩家庭在五环内增购住房（京籍可购3套，非京籍可购2套），上海取消外环以外区域新房及二手房的购房套数限制 [1] - **调整信贷政策**：深圳不再区分首套与二套住房利率，北京统一商贷利率并下调二套房公积金贷款最低首付比例至25%，全国存量个人住房公积金贷款利率自2026年1月1日起统一下调0.25个百分点 [1][2] - **降低购房门槛**：济南将二手房公积金贷款最低首付比例从30%降至20%，为案例中的购房者减轻了近20万元的现金支付压力 [3][4] - **提升交易效率**：成都取消部分二手住房的转让限制，江门、鄂尔多斯等地推广存量房“带押过户”，肇庆建立“以旧换新”三方协作机制并提供定金退还保障 [2] - **实施安置与税收优惠**：深圳在城中村改造中试行房票安置，已有居民成功兑换购买新房，财政部等部门延续了换购住房退还个人所得税的优惠政策 [2] 政策实施效果 - **市场活跃度提升**：上海“沪六条”新政后，奉贤区某项目日均客户来访量达到300组，显示市场关注度显著提高 [3] - **需求得到释放**：专家指出，政策直接释放了三类核心需求：新市民与人才的刚性需求、家庭改善型需求以及合理的跨区域购房需求 [4] - **金融支持显效**：2025年全国各地出台的公积金政策超过260条，主要集中在提高贷款额度、简化流程等方面，有效缓解了购房者资金压力 [4] 未来政策优化空间 - **公积金使用范围可扩大**：目前部分城市公积金购买二套房利率仍高于商贷，未来可探索将公积金用于支付物业费、房屋更新改造、加装电梯等住房消费支出 [5] - **居民政策期待明确**：调查显示，居民对房票安置、购房补贴政策的迫切度较高（占比均超30%），对贷款支持、下调房贷利率等政策的期待占比在25%到30%之间 [5] - **因城施策与供给侧改革**：专家建议各地针对刚性和改善型需求差异用足调控自主权，同时推动“好房子”供给侧改革，以带动上下游产业升级 [6]

文章核心观点 德州市2025年住房城乡建设事业取得显著成效，通过统筹推进项目建设、产业发展和行业管理，呈现出城市发展更具高度、产业赋能更具力度、民生保障更具温度三大特征，并为2026年及“十五五”规划开局奠定了坚实基础 [1] 城市发展与品质提升 - 高规格召开城市工作暨房地产建筑业高质量发展会议，牵头制定城市高质量发展实施意见，并出台城市更新行动实施办法、房地产高质量发展实施意见、建筑业健康发展22条措施等系列政策 [2] - 高效能推进沟盘河等重点片区综合开发，有序实施文化科技中心等百余个重点项目，精心打造堤岭等15个完整社区生活圈试点 [2] - 加快城市生活污水处理厂提标改造，出水水质由一级A提升至准Ⅳ类标准，深化建筑工地扬尘防治，规模以上项目实现视频监控全覆盖 [2] 建筑业与房地产业发展 - 建筑业方面，精心培育智能建造、土工合成等优势产业集群，武城暖通、宁津电梯获评首批山东省“齐鲁建造”区域品牌，11家企业斩获企业品牌 [3] - 推动中建八局二公司德州研究院顺利落地运营，深化府院联动、银企对接，帮助企业化解涉诉纠纷、获得金融授信 [3] - 房地产方面，大力提振住房消费，常态化开展群团购等促销活动，创新住房“以旧换新”服务模式，推动新房与二手房良性循环 [3] - 出台“好房子”建设20条意见，以高标准引领住房设计、建设、交付全流程提质升级，相关经验多次被住建部推广 [3] 民生保障与居住改善 - 高效完成棚改回迁安置3.4万套，7万群众“出棚进楼”，总体回迁安置率达92.6%，并同步推进道路畅通、景观提升等配套工程 [4] - 增加保租房供给，中元科技创新创业园等789套建成投用，林庄社区199套实现收购破题，公租房申请受理时限压缩33%、申请材料精简60% [4] - 扩大住房保障范围，1.5万户新就业无房职工、外来务工人员家庭纳入保障范围 [4] - 深化“红色物业”建设，全市12345热线物业类诉求同比下降12.85%，130个重点小区诉求下降22.5% [4] - 开工改造老旧小区21个，既有住宅加装电梯175部，新增“满电回家”充电端口7.5万个，改造非直供电小区374个 [4] 未来工作方向 - 2026年将持续践行人民城市理念，统筹稳增长与惠民生、防风险与促转型、提质量与增效能 [5] - 聚力攻坚城市更新，加快构建房地产发展新模式，推动建筑业提质升级，打造宜居宜业美丽村镇，夯实高质量发展保障 [5]

保交房工作成果与现状 - 全国层面的“交付难”风险已基本化解，保交房工作明确进入收官阶段 [1][3] - 截至“十四五”末，全国累计实现约750万套“已售难交付”住房落地交付 [1][3] - 全国保交房攻坚战任务（396万套）已交付391.8万套，交付率达99% [3] - 为支持项目建设和交付，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [3] 主要房企交付数据 - 碧桂园在2022至2025年间累计完成约185万套房屋交付 [1][2] - 绿地控股近四年累计交付规模约76万套，其中2025年交付面积超800万平方米，约合8万套（按每套100平方米测算） [2] - 融创集团在2022至2025年累计交付量突破72万套 [2] - 其他房企交付规模：中南置地2021至2025年累计交付约39万套，新城控股近三年累计交付超27.8万套，旭辉2022至2024年累计交付超27万套，中梁控股2022至2025年累计交付约29万套 [2] 风险化解措施与效果 - 通过国家、省、市三级工作专班联动，采取“一楼一策”分类处置 [4] - 对具备条件的项目通过房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [4] - 随着措施落地，购房者对项目烂尾的担忧显著降低，大多数曾出现资金风险的房企项目已实现顺利交房 [4] - 房地产融资协调机制、市场化法治化的化债模式等政策工具对风险控制和化解发挥了关键作用 [7] 房企当前重心与行业展望 - 随着保交房进入尾声，多家房企工作重心转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活及恢复自身“造血”能力 [6] - 2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [6] - 部分房企表示最困难时期已过，2026年有望成为重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎 [6] - 近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为市场修复奠定基础 [1][7] 政策导向与行业发展新模式 - 政策主线明确：以风险化解为底线，以市场稳定为目标，推动行业向高质量发展转型 [1][8] - 未来将告别“高杠杆、高周转”模式，有序推进“好房子”建设，逐步推行现房销售制度 [1][9] - 2026年住房城乡建设工作的重点之一是稳定房地产市场，措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，以及推动收购存量商品房用于保障性住房等 [8][9] - 将夯实基础性制度，包括开发环节做实项目公司制确保资金封闭运行、融资环节推行主办银行制、销售环节逐步推行现房销售 [9]

核心观点 - 报告认为，中国房地产市场自2021年下半年开始的深度调整已接近国际平均时间，当前止跌回稳的积极因素正在积累，值得密切关注[2][9] - 报告通过分析日本、香港房价回暖的历史经验，提出房价企稳回暖的关键路径是“租售比超过贷款利率”和“租金持续上涨”[3][9] - 报告指出，2025年5月开始的一线城市二手房“补跌”可能意味着房价调整进入后半场或深水区，这是市场调整接近尾声的信号之一[2][10] - 报告发现，中国部分城市（如乌鲁木齐、北上广深、三亚、贵阳）已出现租金上涨或企稳，并开始向房价传导的积极信号[3][9] 一线城市二手房价补跌的启示 - 各能级城市房价出现分化，一线城市新房价格较二三线城市更为坚挺，但一线城市二手房价从2025年5月开始进入“补跌”状态，其环比跌幅超过二三线城市[10][16] - 从2012年、2014-2015年的两次调整经验看，一线城市二手房价均领先全国整体调整到位，因此当前的“补跌”可能意味着房价调整进入后半场或深水区[10][17] - 日本市场存在类似经验，在2008-2009年全球金融危机期间，日本三大都市圈住宅地价的同比跌幅远大于其他区域，而在这次深度调整后，日本住宅地价同比值逐步回升[2][23] 日本与香港房价回暖的经验路径 - **理论框架**：基于D-W四象限模型，房价本质是未来租金的折现，由租金和利率共同决定[28] - **日本经验**： - 1991年房价泡沫顶峰时，租售比跌至底部[30] - 2002年后日本租售比已超过10年期国债收益率，但房价并未止跌[30] - 2008年日本租售比超过贷款利率，房价于2009年基本止跌，但在2009-2020年间仅温和回升，因同期租金持续下行[33] - 2020年后日本房价明显加速上行，同步伴随着租金的上涨，同时日本春斗工资增速稳步上涨，日经指数上行，居民收入及前景改善[34][39] - **香港经验**： - 2024年7-11月，香港租售比持续高于10年期政府债收益率，但房价未企稳[47] - 2025年3月租售比超过10年期政府债收益率，5月租售比超过贷款利率，同时租金开始持续上涨，房价也在5月开始加速上涨[47] - 2021年8月-2022年3月期间，租售比虽同时高于贷款利率和10年期政府债收益率，但房租与房价均从顶部回落，表明仅满足租售比条件并不足够[47] - 2024年起香港股市迎来牛市，人口净迁移在2022年下半年由负转正，2025年所有行业月收入和奖金中位数出现提升，共同支撑了租房与购房需求[52] - **核心结论**：租售比更合适的比较对象应是本国贷款利率，而非十年期国债/政府债[3][29]；租售比超过贷款利率仅是房价企稳的第一步，实现房价回暖本质上离不开租金上涨的支持，即真实住房需求的释放[3][29] 中国租售比与国际水平的可比性分析 - 常被引用的国际主要国家租售比均值为4.50%[55] - 报告认为中国租售比与国际均值的可比性有限，原因包括：国内外房产税、物业费等持有成本差异；日本、美国等国推行租售同权，而中国尚未普遍实现，购房附带的权益价值难以量化，导致中国租售比低于国际平均水平[55] - 因此，租售比应主要与本国房贷利率水平比较，日本和香港“租售比>房贷利率，租金上涨”的路径仍具参考意义[58] 中国租金与房价的传导现状及积极信号 - **整体相关性**：对70个大中城市的分析显示，2025年城市租金涨幅与房价涨幅存在正相关性[65][67] - **典型案例（乌鲁木齐）**： - 2025年乌鲁木齐出现租金与房价同时上涨[69] - 2024年以来，乌鲁木齐的租金收益率持续高于5年以上公积金贷款利率，但2024年房价仍下行[69] - 进入2025年，租金呈现较明显上行趋势，房价也随之修复[69] - **其他积极信号**： - **一线城市**：北京、上海、深圳近期租金有所抬升，房价也出现上行或跌幅收窄；广州近期租金下跌乏力，房价出现上行[77][78] - **其他城市**：三亚、贵阳也存在租金抬升、房价上行的情况[89]

古巴政府年度投资计划 - 古巴政府公布了一项总额达1.74万亿比索的年度投资计划，旨在应对国内紧迫的经济社会发展需求 [1] 投资重点领域 - 该计划将67%的资金集中于食品生产、工业振兴与电力系统重建三大优先领域 [1] - 计划中95%的资金将用于延续性项目，着重提升战略产业自主能力 [1] 工业与能源领域具体项目 - 计划包括与俄罗斯合作推动安蒂亚纳钢铁厂现代化改造 [1] - 计划包括扩建水泥产能 [1] - 计划包括推进光伏电站新建项目 [1] - 计划包括推进火电厂维护工程 [1] 农业与社会民生领域具体项目 - 计划推进农业、林业、烟草和畜牧业项目 [1] - 计划预计新建国有住房超过9000套 [1] - 计划改造38家旅游酒店 [1] - 计划升级全国供水系统 [1] - 计划保障基础药品生产和生物技术研发 [1]

核心观点 - 美国住房市场存在显著的供应缺口，但不同机构对缺口规模的估算差异巨大，从超过200万套到接近2000万套不等，甚至有观点认为不存在短缺 [1][2][3][4] - 量化全美住房需求极为困难，估算结果取决于对房屋合理售价、居住人数、建筑面积等关键参数的不同假设 [2][4] - 住房支付能力已成为美国核心政治议题，测算实际需求是制定有效政策以解决这一民生难题的关键 [2][4] 各机构对美国住房缺口的估算 - 穆迪估算，美国需新建超过200万套住房以填补当前缺口 [1][3] - 高盛分析师给出的缺口数字为300万套 [1][3] - 齐洛房产平台的估算超过400万套 [1][3] - 布鲁金斯学会预计缺口为500万套 [1][3] - 麦肯锡称缺口达800万套 [1][3] - 美国国会共和党人坚称，住房缺口实际接近2000万套 [1][3]

文章核心观点 - 全国范围内持续数年的房地产“交付难”问题已得到有效缓解，保交房工作成效显著并进入收尾阶段，这为房地产行业的修复与信心重建奠定了坚实基础 [2][3][5][8][9] 保交房工作总体成果 - 截至“十四五”末，全国累计实现约750万套“已售难交付”住房落地交付 [2] - 全国保交房攻坚战任务（396万套）已交付391.8万套，交付率达99% [5] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目交付提供了强有力的资金支持 [5] - 随着保交付推进，项目停工现象明显减少，购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落 [8][9] 主要房企交付情况 - **碧桂园**：2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付，保交房工作进入收尾阶段 [2][4] - **绿地控股**：近四年累计交付规模约76万套，其中2025年交付面积超800万平方米，约合8万套（按每套100平方米测算） [4] - **融创集团**：2022年至2025年四年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官 [4] - **其他房企**：新城控股近三年累计交付超27.8万套；旭辉2022年至2024年累计交付超27万套；中南置地2021年至2025年累计交付约39万套；中梁控股2022年至2025年累计交付约29万套 [4] 行业风险化解与政策支持 - 通过持续约三年的系统性风险化解行动，国家、省、市三级工作专班联动，压实各方责任，采取“一楼一策”推进分类处置 [6] - 对具备条件的项目通过房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持，对资不抵债项目加快破产重整或清算，并优先保障购房者权益 [6] - 房地产融资协调机制、市场化法治化的化债模式等政策工具，对风险控制和化解发挥了关键作用 [8] - 专家指出，通过一系列有针对性的政策措施，房地产风险已经明显收敛，并在部分领域出现加速出清的积极信号 [8] 行业现状与未来展望 - 多家房企表示其保交房任务已基本完成，持续数年的交付压力明显缓解，最困难的时期已经过去 [4][7] - 随着交付压力卸下，不少房企开始将工作重心转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活以及恢复自身“造血”能力 [8] - 2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [8] - 近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为市场修复和行业重建信心提供了支撑 [9] - 有房企人士表示，由于过去几年几乎未新增拿地，在建项目减少，2026年有望成为公司重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎 [8]