文：任泽平团队 导读 我们已连续多年跟踪全球主要经济体房地产市场，提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人 口、中期看土地、短期看金融。 本篇将放眼英国过去 100 多年的房地产市场，探索市场发展特点，发现房价长期 向上的内在逻辑。 英国百年房地产周期可划分为两大阶段： 1860-1980 年为工业化城镇化驱动的开发时代，依托经济增长、产 业升级的收入效应，叠加人口总量扩容与结构迭代的人口效应，房价累计上涨 62 倍； 1980 年至今为金融化驱动 的货币超发、住房金融自由化，叠加持续移民流入的人口支撑，助力楼市长周期上行， 1980 年至今英国平均房 价累计上涨 14.6 倍。 英国楼市穿越多轮周期持续上行，核心由四大力量共同支撑： 1 、高端产业不断集聚，移民政策开放，吸引人口流入，叠加家庭结构小型化，维持住房需求长期扩张。 2 、住宅用地供给约束较强，生态保护制度锁死开发边界、土地产权集中、规划审批效率低等，使得新增住 房供应长期低于需求增长。 3 、宽松货币环境，利率趋势下行抬升居民的购买力，住房金融市场化改革放宽信贷约束。 4 、普通法体系下清晰的产权保护制度，面向全球资本无差别开放规则， ...