房地产周期表现 - 中国2015-2021年房地产繁荣期后，2021年峰值至今住宅均价和新建住宅销售面积分别下滑14.4%和49.0%[3] - 美国2000-2006年房地产泡沫期房价和新屋销量峰值分别上涨70.5%和48.3%，调整期分别下滑26.1%和76.0%[3] - 日本1986-1991年房地产繁荣期房价上涨47.7%，随后至2007年下跌43.3%[4] 居民债务与消费影响 - 房价收入比越低的国家居民杠杆率反而越高，如美国峰值杠杆率达98.6%[5] - 美国居民债务快速收缩导致2008-2009年零售增速暴跌至-9.6%，但后续恢复较快[5] - 日本居民债务趋平但零售增速中枢长期下移至-0.5%[5] - 中国2021年后居民债务扩张停滞，零售增速中枢降至3.5%左右[5] 政策建议 - 建议对房贷进行降息缓解居民债务负担，可能需补充商业银行资本金[6] - 中央财政加大耐用消费品补贴，地方财政收购存量商品房转保障房[6] - 改变城镇化"中心化"模式，降低土地价格分化，优化要素价格体系[6]

香港房地产市场特征 - 供给长期偏紧，核心城区发展强度高，新功能片区建设迟缓，政府几乎不会选择降价供地，市况较弱时土地供给收缩 [1] - 人均住房面积不到20平方米，低于内地和东亚主要大城市，房屋自有率偏低，租住人口接近一半 [1] - 住宅交易以二手房为主，存量房业主资金负担较轻，房价上涨预期可能导致存量房供给进一步下行 [1] 历史牛熊周期 - 1993年以来经历过五次牛熊切换，上行期明显长于下行周期，人口、经济基本面和利率是关键影响因素 [1] - 2008年和2021年的房价下行主要由需求侧因素驱动，尤其是利率和人口产业因素，2021年后的调整与"辣招"政策累积有关 [2] 新周期驱动因素 - 产业因素：金融服务业蓬勃发展，中央政策支持巩固香港国际金融中心地位 [3] - 人口因素：本地生育率下降但高端人才引入政策（如优才、高才）推动人口净迁入增加，强购买力人口占比较高 [3] - 利率因素：HIBOR利率在2025年5月后大幅下降，按揭贷款利率下探至住宅租金收益率之下 [3] - 政策因素：限制需求的"辣招"陆续退出 [3] 市场表现与展望 - 住宅房价从2025年3月开始持续月环比上涨，上涨趋势可持续，商业地产拐点可能略晚于住宅但弹性更大 [3] - 上一轮上行周期起点（2009年1月至12月），10家香港房地产公司累计涨幅均值跑赢恒生指数28ppts，绝对收益达80.2% [4] - 剔除最初三个月后，剩余九个月涨幅较市场指数高出12ppts，绝对收益73.2%，商业地产和住宅开发公司表现均出色 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

报告核心观点 - 房地产行业在周期底部应优选最优质房企，商业运营及物业管理抗周期性凸显；继续看好黄金长期大牛市，把握美元信用下行的主旋律 [6][7] 市场总览 大势 - 6月25日上证指数上涨1.04%，沪深300上涨1.44%，科创50上涨1.73%，中证1000上涨1.32%，创业板指上涨3.11%，恒生指数上涨1.23% [4][5] 行业 - 6月25日表现最好的行业是非银金融（+4.46%）、国防军工（+3.36%）、计算机（+2.99%）、电力设备（+1.66%）、商贸零售（+1.57%）；表现最差的行业是煤炭（-1%）、石油石化（-0.57%）、交通运输（-0.21%）、美容护理（+0.18%）、食品饮料（+0.25%） [4][5] 资金 - 6月25日全A总成交额为16395.06亿元，南下资金净流入95.73亿港元 [4][5] 重要观点 浙商房地产杨凡/吴贵伦房地产半年行业策略报告 - 所在领域为房地产 [6] - 市场认为房地产行业下行风险仍存、商业运营及物业公司增长性较差 [6] - 二手房成交量持续增长、新房价格率先回升、部分城市市场基本面稳健有望率先回暖，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性；商业运营及物业管理公司“永续现金流”属性突出，抗周期韧性凸显 [6] - 驱动因素为房地产刺激政策出台，包括降息、城中村、收储、好房子等相关支持政策，以及市场量价超预期修复 [6] - 与市场差异在于细致跟踪房地产市场基本面量价表现，从行业发力方向重点分析政策落地进展及走势，综合考虑地产开发、商业运营、物业管理之间的投资策略 [6] 重要点评 浙商金属新材料沈皓俊贵金属行业深度报告 - 主要事件是把握本轮长期黄金牛市的主旋律——美元信用的下行 [7] - 以史为鉴，危机不消，牛市不完 [7] - 投资机会为高成本金矿或进入利润释放周期，同时优选高增长的金矿，建议关注山东黄金（H+A股）、赤峰黄金、潼关黄金等标的 [8] - 催化剂为美元信用下行 [8]

消费数据 - 4月社零总额、限额以上商品零售同比分别为5.1%、6.6%，较前月回落0.8、2.0个百分点[3] - 4月汽车零售同比增速下滑4.8个百分点至0.7%，家电音像、通讯器材同比分别达38.8%和19.9%，粮油食品同比14.0%较前月上行0.2个百分点，餐饮收入同比5.2%较前月回落0.4个百分点[3] 投资数据 - 4月固定资产投资同比3.5%，较前月回落0.8个百分点，三大主要行业同步走弱[4] - 4月房地产开发投资同比 -11.3%，跌幅加深1.3个百分点，制造业投资同比回落1.1个百分点至8.1%，广义基建投资同比9.9%，较前月下行1.2个百分点[4] 地产数据 - 4月住宅销售面积同比跌幅加深1.9个百分点至 -2.4%，新开工面积同比跌幅收窄0.1个百分点至 -17.8%，竣工面积同比跌幅扩大17.8个百分点至 -25.8%[5] - 4月全国及各线城市二手住宅环比均下跌，仅一线城市新建住宅环比小幅上涨0.1%[5] 工业数据 - 4月工业增加值同比6.1%，较前月高点回落1.6个百分点，采矿业、公用事业、制造业增加值同比均回落[5] - 二轮抢出口拉开帷幕，电气机械和器材、计算机通信和其他电子设备增加值分别同比增长13.4%、10.8%[5] 政策预测 - 维持6月再度降息10BP以稳定房地产市场信心和居民负债消费意愿的预测[6] - 预计专项债回收闲置土地和存量商品房政策有望加速推进，若下半年出口下行压力加大，中央财政可能加码消费补贴[6]

文章核心观点 - 2021和2024年股市均是科技叙事开端，但2024年被企业盈利约束打破，2021年能延续，因2021年总量经济显著扩张，风险偏好系统性上升后应关注消费、建筑链、供给侧等总量好转的“必要条件”，若不能实现，一季度定价叙事可持续性受影响，若实现则对应相关资产结构性机会，此为“赔率”视角；从“胜率”视角探讨2025年消费能否及以何斜率好转 [1][5] 各角度总结 角度一：消费是“924”以来政策框架的关键中间变量 - 本轮政策调控思路创新，打破“消费是慢变量”常规，消费、投资、出口是终端需求源头，常规逆周期政策抓手是投资，本轮从居民部门着手，以“投资于人”带动总量，消费成政策稳增长“进攻端”抓手 [2][7] - 3月5日国新办吹风会解读政府工作报告体现宏观调控思路创新，如强化宏观政策民生导向、把提振消费放更突出位置、强调促消费和扩投资互动、重视资产价格、强调投资于人服务民生等 [8] 角度二：广义就业压力可能是过去三年消费放缓的重要原因之一，而本轮就业周期可能已经触底 - “就业 - 收入 - 消费”关联，BCI就业前瞻指数2021年后震荡下行，去年9月触底，建筑业、服务业、制造业PMI就业低点均在去年8月或9月，目前初步回升但趋势待巩固，名义GDP改善和增长广谱性上升背景下，就业回升有内生性 [2][8] - 以“BCI企业招工前瞻指数”观测，其与名义GDP增速同步，名义GDP增速不足时就业机会减少，影响居民收入和消费 [9] - BCI企业招工前瞻指数2021年5月达近年高点，2023年3月是次高点，之后下行，本轮底部在2024年9月 [9] - 就业好转但趋势需巩固，制造业、建筑业、服务业就业低点分别在去年8月、9月、9月，去年9月是整体就业吸纳能力低点，之后改善，今年1月达本轮高点，2月春节影响下略有回踩但仍高于1月之前，绝对值低于2021年及之前水平 [10] 角度三：房地产周期对消费的拖累最大的阶段已经过去 - 过去三年房地产周期从存量和增量房贷利率倒挂影响消费能力、房价下行影响消费意愿两方面约束消费，“924”后存量房贷利率下调政策解决第一个问题，2025年1月1日存量房贷利率“重定价日”后完成，去年10月起70城新房价格指数环比降幅收窄，一线城市去年11月起告别环比负增长，居民家庭资产负债表企稳 [3][10] - 2024年9月29日央行明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达一定幅度时，借款人可与银行协商调整，10月31日多家银行细化安排，理论上去年四季度未调整的今年1月1日进入重定价日 [11] - 70城新建商品住宅价格指数2024年9月环比 -0.7%，之后降幅收窄，12月和2025年1月均为环比 -0.1%；一线城市新建商品住宅价格指数2024年9月环比 -0.5%，11月 - 2025年1月分别为0、0.2%、0.1% [11] 角度四：消费品价格与居民消费之间有望进入“正循环”周期半边 - BCI“消费品价格前瞻指数”自2021年初下行，经历居民生活半径约束、地产调整、城市家庭部门提前还贷三阶段影响，2024年10月触底，底部位置和历史上每轮周期大致相当，价格预期和消费实物量有望进入正循环周期 [3][12] - 2021年初以来消费品量价调整驱动因素为居民生活半径约束（2021 - 2022年）、地产调整引发总量收缩（2022 - 2024年）、城市家庭部门提前还贷挤占当期消费（2023 - 2024年），至2024年底三线索可能均至尾段 [12] - BCI消费品价格前瞻指数前几轮低点分别为2012年12月的37.8、2015年8月的39.7、2020年2月的37.6、2022年10月的37.1，本轮低点为2024年10月的37.0 [12] 角度五：积极的人口政策存在想象空间，而人口预期变化对于母婴、教育、汽车、住房等领域的关联消费均会带来影响 - 2024年10月《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》后，地方人口政策升温，湖北天门市积极鼓励生育政策下2024年新生人口反弹，2025年3月呼和浩特市推出生育补贴政策 [4][13] - 2024年湖北省天门市出生人口7217人，同比增长17%，高于全国5.8%的同比增幅，二孩或三孩占比超50% [13] - 呼和浩特市出台《关于促进人口集聚推动人口高质量发展的实施意见》，生育一孩并落户家庭一次性发放育儿补贴1万元，生育二孩发放5万元（分五年发放），生育三孩及以上发放10万元（分十年发放） [13] 角度六：“完善劳动者工资正常增长机制”存在潜在政策红利 - 从消费的“永续收入假说”（PIH）看，收入持续增长预期比一次性补贴更能提升消费倾向，中央经济工作会议和政府工作报告明确相关定调，后续政策推进值得关注 [4][14] - 中央经济工作会议指出实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级 [15] - 政府工作报告指出实施提振消费专项行动，制定提升消费能力等专项措施，释放消费潜力，推动消费提质升级，多渠道促进居民增收，完善劳动者工资正常增长机制 [15]