报告核心观点 - “信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，需关注“需求底”和“供求关系底”的节奏及不同阶段大类资产配置变化 [7] - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河” [7] - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，预计25年新房销量同比-6.2%，二手房成交面积同比+5% [7] - 新房价格领先二手房价格企稳，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [7] - 若二手房挂牌量拐点出现，房地产市场供求关系或扭转，房地产板块及内需相关股票或获超额收益，债券市场或定价信用扩张 [7] 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值2712.5十亿元，占比3.0%；流通市值2565.9十亿元，占比3.1% [3] 行业表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为0.3、 - 0.0、26.1；相对表现分别为 - 2.7、 - 5.5、10.5 [6] 商业模式底 - 现房销售等政策大概率以试点形式推进，中长期房地产发展新模式或加深行业优质公司“护城河”，提高行业进入门槛 [7][13][17] - 适配的融资制度或保障项目融资、现金流及交付 [16] 需求底 需求 - 净租金收益率与房贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底，美国经验显示净租金回报率与房贷利率平衡后总需求企稳 [18] - 5月LPR调降后一线城市按揭贷款利率平均降约7.5BP，净租金收益率与房贷利率之差均值较24年末收窄15BP，息差再收窄50 - 70BP，总需求有望筑底 [19][20] - 预计25年新房销量同比 - 6.2%，26、27年负同比延续收窄；25年二手房成交面积同比 + 5%，26、27年正同比扩大；25/26/27年新房及二手房总成交面积同比分别 - 2%/+1%/+3% [7][21][25] 开竣工及投资 - 25年下半年新开工同比先升后降，全年同比约 - 17.0%；竣工同比持续低位震荡，全年同比 - 17.2%；投资同比受施工面积收缩影响难回升，全年累计同比 - 8.9% [28][31][33] 供求关系底 新房供求关系 - 25年上半年拿地“量跌、价升”，供给缩量及品质提升因素得到验证 [36] - 预计25年商品房销售均价同比 - 1%，26年新房价格有望企稳，核心城市核心地段或已体现企稳特征 [38] - 预计25年新房销售额同比 - 7.1% [40] 二手房供求关系 - 1 - 4月49城二手房存续挂牌量环比净增，5月略降仍处高位，短期内价格承压 [43] - 我国挂牌结构相对健康，预期变化或更快传导至挂牌量“撤单”及供求关系改善，二手房挂牌量有望于26 - 27年下降 [46] 房地产视角下的大类资产配置展望 股票方面 - 国际经验显示，二手房价拐点临近时，股价向上且有超额收益，领先房价拐点 [53] - 当前房地产板块估值处于“箱体”下沿，配置价值凸显，若二手房挂牌量拐点出现，房地产及内需相关股票或获显著持续超额收益，股价拐点领先房价拐点 [67] - 关注高质量周转公司、区域聚焦公司、股息率高业绩稳健公司、有估值修复机会公司，以及产业链、生态链及转型相关企业 [68] 债券方面 - 短期内市场无风险收益率或下行，二手房挂牌量拐点出现后，债券市场或定价信用扩张，收益率下行空间受限 [69]