政策核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行 [2] - 政策旨在优化调整限购、公积金、房产税三大重点领域，降低本地及来沪市民购房门槛 [2] - 政策承接2024年8月的“沪六条”，并与2025年底财政部、国家税务总局发布的个人住房增值税新政协同，共同降低住房置换交易成本 [2][4] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房，社保或个税缴纳年限从原要求缩短为连续缴纳满1年及以上 [2] - 社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭或单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍家庭或单身人士，可直接在全市范围内购买1套住房，无需社保或个税证明 [2] - 对比2024年9月政策（需持证满3年且积分达标），“沪七条”进一步降低了以居住证获取购房资格的门槛 [3] - 对二孩及以上多子女家庭（含本市户籍和非本市户籍），在执行现有限购政策基础上，可再购买1套住房 [5] 个人住房房产税调整 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，子女成年后新购的、属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税 [3] - 政策特别针对购房人未成年时与父母共有住房，成年后新购或置换住房的情况，只要新购住房是其家庭唯一住房即可享受免税 [4] - 新政明确了置换后若属家庭唯一住房（与父母共有住房不计入）可继续免征房产税，解决了此前置换时重新计税的问题 [4] 住房公积金贷款政策调整 - 首套住房最高贷款额度从160万元提高至240万元 [5] - 若同时符合多子女家庭和购买绿色建筑条件，最高贷款额度可上浮35%，即家庭公积金贷款最高可达324万元 [5] - 第二套住房的最高贷款额度也有所提高 [5] - 对于使用过公积金贷款且已结清的家庭，在上海市无房或仅有1套房的，再次购房时可再次申请公积金贷款 [5] - 多子女家庭购买第二套住房时，最高贷款额度可在最高额度基础上上浮20% [5] - 该政策将2015年多子女购房政策的优化范围从首套住房扩展至第二套住房 [5] 政策出台背景与楼市去库存举措 - 自2026年初以来，上海持续围绕楼市去库存加码政策，为“沪七条”出台做铺垫 [6] - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，上海作为超一线城市，主要方式包括取消限购、收储及房票试点 [6] - 2026年上海去库存重点落在房票制度改良上 [6] - 2026年1月底，上海普陀区甘陵小区旧住房更新项目以100%签约率完成征收，并试点推出房票奖励机制，成为中心城区首批试行该政策的旧改项目之一 [6] - 房票奖励模式自2025年开始试点，金山、青浦、嘉定、浦东、徐汇等区域已陆续推出相关政策 [6] 保房价与保障性租赁住房举措 - 2026年上海楼市另一重点是“保房价” [7] - 2026年2月，上海住建委联合中国建设银行，支持首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目在浦东、徐汇、静安三个区试点签约 [7] - 政府通过市场化方式收购二手房，旨在扩大市民房产置换通道或用作保障性租赁住房 [7] - **浦东新区**：收购标准聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，收购主体按市场或评估价自主收购；产权人出售后，购房款参照房票形式专账监管，需同步购买浦东新区内市场化一手住房 [8] - **静安区**：收购标准为总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先面向有置换本区商品房（尤其是一手房）意愿的产权人，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈 [8] - **徐汇区**：通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房，收购后装修转化为保障性租赁住房；资金以区级财政牵头，搭配银行贷款，租金收益用于成本回收与滚动发展 [8]