行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% 去化周期为21 82个月 同比下降5% [3] - 广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 存在显著去化压力 [3] - 库存结构呈现"两边高中间低"特征 小于80平和大于180平去化周期高企 而100-140平主力区间因成交活跃去化压力相对较小 [12] - 城市外围区域如广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区等库存积压严重 去化周期显著高于核心区 [15][16] 50城库存概况 - 受供应节制影响 楼市延续去库存趋势 50城狭义库存同比下降7%至30927万平方米 [3] - 去化周期同比缩短5%至21 82个月 但北京 广州 武汉等14个城市仍超18个月警戒线 [3] - 典型城市中广州增城区库存占比达22 26% 武汉东西湖区占13 51% 南京江宁区占20 57% [8][9] 面积段特征 - 三城库存主力集中在100-120平 占比均超20% 其中广州21 8% 武汉34 21% 南京23 62% [4][6] - 160平以上大面积段占比同环比双增 广州160-180平同比+0 47pcts 武汉180平以上同比+0 56pcts 南京180平以上同比+2 11pcts [4][6] - 小面积段(70-100平)占比普遍下降 广州同比下降2 54pcts 武汉下降1 66pcts [4][6] 区域分布特征 - 广州外围低价值区域库存占比达59 99%(增城22 26%+黄埔13 73%+花都12 24%+南沙11 75%) [8][9] - 武汉东西湖区 黄陂区等中等价值片区合计占比22 69% 南京江宁 浦口等外围区合计占比35 31% [8][9] - 核心区库存占比普遍低于5% 但广州海珠区(+0 61pcts) 武汉武昌区(+1 32pcts)等呈现同比上升 [8][9] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 南京70平以下公寓去化困难 [12][14] - 外围区域去化周期显著偏高 广州增城区 花都区超40个月 南京高淳区 六合区超35个月 武汉长江新区超45个月 [15][16] - 核心区因供应稀缺去化周期普遍低于20个月 [16]

楼市库存现状 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% [4] - 50城去化周期为21 82个月 同比下降5% 但广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 [4] - 北京 广州 长春 海口 西宁 南宁 福州 重庆 武汉 郑州 兰州 天津 济南 南京等城市库存压力显著 [4] 库存面积段特征 - 广州 武汉 南京库存主力为100-120平中等面积段 占比均超20% [6] - 160平以上大面积段库存套数同环比齐增 主要因高端住宅供应增加但成交增速不足 [6] - 广州120-140平和160-180平 武汉140-160平和180平以上面积段库存占比增幅显著 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著 中等面积段占比下降 [6] 库存区域分布 - 广州增城区库存套数占比达22 26% 同比增长0 06pcts 外围低价值片区库存压力突出 [10] - 武汉东西湖区库存占比13 51% 南京江宁区占比20 57% 中等价值片区库存集中 [10] - 核心区如广州海珠区 越秀区 武汉武昌区 江岸区 南京建邺区库存占比同环比上升 [10] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 180平以上27个月 [13] - 南京70平以下酒店式公寓月均成交不足5套 去化周期高企 [13] - 广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区 新洲 蔡甸等外围区域去化压力显著 [15] 后市预判 - 广州 武汉 南京小于80平和大于180平房源及城市外围区域将持续面临去化压力 [17] - 核心区配套完善的优质项目仍将保持较高市场热度 [17]

广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套创年内新高 上半年累计销售32861套新房同比上涨17% [1] - 6月成交放量部分源于政府收购安置房 天河区最后一周915套网签中含集中签约的安置房源 [1] - 专项借款收购存量商品房及"房票安置"政策是推动6月成交量增长的核心动力 [1] 城中村改造与安置模式创新 - 广州传统城中村改造模式面临瓶颈 新安置方案探索期导致商品房市场动力减弱 [3] - 2024年广州推出"房票安置"办法 通过对接国企城投房源实现供需匹配 兼顾楼市稳定与多方共赢 [3] - 黄埔区"五村七片"项目获1071万元专项借款 为首个购置存量房作安置房的案例 加速回迁与库存去化 [3] 存量房收购政策进展 - 广州安居集团2023年11月启动全市范围收购 要求90㎡以下存量房且配套齐全 政策覆盖面从增城扩至全市 [3] - 截至2024年6月初广州通过专项借款认购约6000套存量房用于安置 效果显著 [4] - 广州佛山将存量房收购与城中村改造结合 专项借款同步推进项目落地与库存消化 [4] 房票制度推广现状 - 四个一线城市均已探索房票政策 深圳2024年3月明确建立房票制度推动补偿安置多元化 [4] - 相比传统去库存方式 房票政策在扩大城市更新范围背景下效果更显著 可降低财政支出 [4] - 一线城市房票制度具备"以时间换空间"的独特优势 成为政府统筹房源的市场化工具 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"被视作下半年广州楼市稳定的关键力量 7月首周数据延续高位反映安置房源持续网签 [5] - 旧改释放的新增空间将推动公共设施完善 招商引资及房地产发展形成协同效应 [5]

楼市整体表现 - 2025年上半年楼市呈现分化态势，一季度延续修复，二季度边际转弱 [1] - 一线及强二线城市表现平稳，三四线城市总体回落 [1] 新房市场 - 北京上海新房成交面积同比小幅增长，广州深圳增幅超15% [2] - 杭州成都优质改善楼盘保持较高热度，市场分化延续 [2] - 重点城市可售面积普遍回落，出清周期缩短，处于去库存阶段 [2] - 30城120-144平方米户型成交占比首次达30%，改善型需求主导市场 [2] - 百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点 [14] 二手房市场 - 北京上海广州同比增长20%左右，深圳同比增长超30% [6] - 成都杭州苏州厦门同比增长均超10% [6] - 5月以来热度转弱，6月上海同比出现下降，北京深圳广州增幅收窄 [7] - 百城二手住宅价格累计下跌3.60%，6月均价13691元/平方米，环比下跌0.75% [14] 城市具体数据 - 上海1月新房成交同比-14.84%，2月同比82.68%，3月同比9.70% [4] - 广州1月新房成交同比48.25%，2月同比39.50%，3月同比16.00% [4][5] - 深圳1月新房成交同比112.19%，2月同比97.79%，3月同比30.55% [5] 趋势展望 - 7月供应同比环比齐降三成，一线城市中北京独撑大局 [19] - 28个重点城市7月预期项目平均去化率29%，环比下降15个百分点 [24] - 高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 [24] - 城市之间及项目之间分化行情将延续，"好城市+好房子"具备结构性机会 [24]

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

房票政策全面启动 - 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）均已启动房票政策，深圳于2025年3月26日印发文件明确建立房票制度[2][3][10] - 房票是被征收人房屋拆迁后获得的"代金券"，限定用于购买政府指定的商品房或保障性住房，直接引导资金流入楼市[4] - 2024年以来全国超90个城（区）鼓励采用房票安置[10] 房票的历史演变 - 房票最早于2005年试点，2015年棚改货币化浪潮中推广，2018年随棚改退潮而隐退[8] - 2022年郑州重启房票政策，给予8%安置补偿奖励和3个月过渡费现金奖励[8] - 2023年国务院推进城中村改造政策后，房票成为多地城市更新的重要工具[9][10] 房票重启的核心动因 - 旧城改造范围扩大：2024年实施1790个城中村改造项目，覆盖300多个城市[11] - 楼市去库存压力：截至2025年2月全国商品房待售面积达8亿平方米，同比增长5.1%[11] - 地方政府财政优化：房票可减少短期举债压力，避免安置房建设支出[13] 房票的运作机制 - 有效期通常为1年，部分城市允许跨行政区域使用[12][17] - 建立"房源超市"动态调整房源，如北京通州区优先去化二、三居室库存[13] - 开发商资金回收周期延长至2年以上，且受严格监管[17] 政策效果与行业影响 - 短期内为楼市提供额外购买力，加速辖区商品房去库存[12][13] - 开发商面临资金周转压力，郑州等地通过信用档案制度强制企业参与[17][18] - 一线城市全面探索释放政策信号，房票将成为城中村改造核心工具[19]