楼市整体表现 - 2025年上半年楼市呈现分化态势，一季度延续修复，二季度边际转弱 [1] - 一线及强二线城市表现平稳，三四线城市总体回落 [1] 新房市场 - 北京上海新房成交面积同比小幅增长，广州深圳增幅超15% [2] - 杭州成都优质改善楼盘保持较高热度，市场分化延续 [2] - 重点城市可售面积普遍回落，出清周期缩短，处于去库存阶段 [2] - 30城120-144平方米户型成交占比首次达30%，改善型需求主导市场 [2] - 百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点 [14] 二手房市场 - 北京上海广州同比增长20%左右，深圳同比增长超30% [6] - 成都杭州苏州厦门同比增长均超10% [6] - 5月以来热度转弱，6月上海同比出现下降，北京深圳广州增幅收窄 [7] - 百城二手住宅价格累计下跌3.60%，6月均价13691元/平方米，环比下跌0.75% [14] 城市具体数据 - 上海1月新房成交同比-14.84%，2月同比82.68%，3月同比9.70% [4] - 广州1月新房成交同比48.25%，2月同比39.50%，3月同比16.00% [4][5] - 深圳1月新房成交同比112.19%，2月同比97.79%，3月同比30.55% [5] 趋势展望 - 7月供应同比环比齐降三成，一线城市中北京独撑大局 [19] - 28个重点城市7月预期项目平均去化率29%，环比下降15个百分点 [24] - 高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 [24] - 城市之间及项目之间分化行情将延续，"好城市+好房子"具备结构性机会 [24]

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

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