报告公司投资评级 - 投资评级为买入，目标价 50.59 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 领展房产基金是香港首家上市 REIT，已成为亚洲规模最大的 REIT，业务分领展房托物业组合和领展房地产投资两部分，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，上市以来基金单位持有人年化回报率 10.9%，2025 财年可分派总额和每基金单位可分派稳健增长 [19] - 人民币升值叠加人口由跌转升有望助推香港零售业回暖，美联储降息周期重启使领展股债利差吸引力增强，潜在入通带来增量资金配置需求，领展值得投资 [20][21][22] - 市场担忧香港零售业调整压制领展续租租金调整率，但负面影响可控，且公司股价较 2019 年高点回落约 44%，当前估值低，市场对人民币升值等边际改善因素定价不足，若催化兑现，有望推动领展估值修复 [4] 各部分总结 公司概况 - 领展房产基金总部位于香港，成立于 2005 年，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，投资版图遍及多地，已被纳入多个指数，市值居香港房地产投资信托基金第一 [24] - 发展历经香港本土资产优化期、中国内地战略布局期、全球化多元布局期，2025 年 2 月推出领展房地产投资业务平台 [25][27][28] - 业务分领展房托物业组合和领展房地产投资，房托物业组合是收入基石，房地产投资业务处于起步阶段，未来有望带来轻资产管理收入 [19][30] - 基金单位由机构和私人投资者持有，无单一实控股东，机构投资者以海外长线基金为主，推动公司治理透明化；公司是香港唯一实行内部管理的 REIT，高管团队专业，确保高效运营 [32][33] - 截至 2025 财年末，领展房托业务资产组合估值 2258 亿港元，香港资产占比 75.1%、内地占比 13.9%，海外资产占比 11.0%，资产涵盖零售商场、停车场等 [36] 各地区物业表现 - 香港物业涵盖 130 项资产，2025 财年零售及办公物业租金收入温和增长，零售物业平均每月租金微降，商户租金负担能力强、出租率维持高位，零售业态租户经营表现优于市场，续租租金调整率短期承压但幅度可控，停车场业务稳步增长 [42][44][62] - 内地物业包括零售、办公、物流资产，2025 财年租金收入同比+25.8%，零售、办公及物流物业租用率维持高位，零售物业续租租金调整率剔除部分项目后正增长，办公物业续租租金调整率短期仍有下行压力 [65][66][67] - 海外物业涵盖 12 项零售及写字楼物业，2025 财年租金收入同比-0.7%，澳大利亚和新加坡零售物业续租租金调整率为正且出租率高，澳大利亚与英国办公物业仍处于调整周期 [71][75] 财务表现 - 2025 财年，公司营业收入 142.23 亿港元，同比+4.8%；物业收入净额 106.19 亿港元，同比+5.5%，租金为主要收入来源，香港资产贡献最大，上市以来保持 100%分派比例 [76][79][83] - 截至 2025 财年末，总资产 2292 亿港元，同比-9.2%，净资产 1635 亿港元，同比-8.6%，净负债率 21.5%，资本结构稳健；有息负债结构均衡，平均债务久期 2.8 年，定息负债占比 66.9%，2025 财年平均借贷成本 3.60%，同比-0.18pct [86][94] 投资要点 - 人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖，当前人民币兑港元汇率有升值潜力，若重返强势区间，将双向提振香港零售市场，香港“抢人才”政策使常住人口回升，为本地消费注入增量需求 [20][99][102] - 美联储降息周期重启，领展股息溢价率（204 个基点）高于历史均值（187 个基点），估值吸引力增强，若美国高通胀得到控制，美债收益率回落将推动领展估值修复 [21] - 领展具备纳入港股通潜力，若成功入通，将吸引 ETF 等长线资金及南下资金配置，其资产聚焦民生消费，抗周期能力强，长期配置价值高 [22] 盈利预测与估值 - 预计公司 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，对应 DPU 为 2.67/2.70/2.73 港元 [5] - 采用股息折现模型估值，假设 Beta 值 0.41、无风险利率 4.41%及恒生指数市场风险溢价 5.03%，计算得出股权成本为 6.49%，假设公司长期股息增速为 0.5%，合理目标价为 50.59 港元 [5]