全国百城二手房市场现状 - 6月百城二手房均价为13,691元/㎡，环比下降0.75%，同比下降7.26% [1] - 一线城市跌幅从5月的0.36%扩大至0.56%，呈现加速下行趋势 [1] - 挂牌量持续走高，买卖博弈转向买方主导，业主主动降价成为常态 [3] 政策影响与市场反应 - 去年"924新政"带来的价格反弹快速消退，购房需求趋于枯竭 [3] - 限购、限售、限价等政策在大多数城市已基本退出，地方政府刺激工具仅剩购房补贴与公积金贷款政策 [3] - 公积金新政密集出台，包括青岛贷款上限提至170万元、沈阳优质新房增40%贷款空间、长沙取消两次贷款限制等 [4] 西安房地产市场分析 - 西安二手房均价约为12,258.67元/㎡，低于全国百城平均水平，核心区如曲江、高新达20,312.5元/㎡ [6] - 西安公积金缴存人数约185万人，占常住人口比例不到20%，覆盖率低于全国平均水平 [7] - 公积金新政中"支取作为房贷首付款"政策力度有限，因缴存额度普遍较低 [7] 公积金政策局限性 - 全国仅1.7亿人缴纳公积金，占城镇就业人口不足四成，西安比例更低 [8] - 放宽贷款上限仍难以满足核心区高总价房源购买需求 [8] - 购房者更关注工作与收入稳定，而非利率细节，信心不足是关键制约因素 [8] 市场参与者应对策略 - 房东若房源非主城核心或品质一般，建议在政策窗口期择机出手 [10] - 自住需求强烈且房价回落至合理水平的购房者，可结合公积金新政择机入市 [10] - 短中期"回本"或"投资溢价"预期不现实 [10] 市场前景判断 - 政府采取"用时间换空间"策略，避免市场非理性断崖式下滑 [11] - 刺激政策仅能作为房价回撤的"限速器"，无法根本扭转趋势 [11] - 西安等二线城市房地产市场已开始与经济现状正面对撞 [11]