中国新消费集团(08275)公布，该集团预期于截至2025年9月30日止6个月，将取得净亏损约700万港元至 约1000万港元，而截至2024年9月30日止六个月则为净亏损140万港元。董事会认为，净亏损增加主要归 因于建筑合约收入大幅下降约89.8%，由截至2024年9月30日止六个月的1.04亿港元，降至截至2025年9 月30日止6个月的1060万港元。此乃源于房地产市场整体下行，以及集团于期内承接的新项目价值减少 所致。 ...

智通财经APP讯，中国新消费集团(08275)公布，该集团预期于截至2025年9月 30日止6个月，将取得净 亏损约700万港元至约1000万港元，而截至2024年9月30日止六个月则为净亏损140万港元。董事会认 为，净亏损增加主要归因于建筑合约收入大幅下降约89.8%，由截至 2024年9月 30日止六个月的1.04亿 港元，降至截至 2025年9月 30日止6个月的1060万港元。此乃源于房地产市场整体下行，以及集团于期 内承接的新项目价值减少所致。 ...

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业，具体分析对象为百强房企及30个重点城市的市场表现 [1] * 纪要提及的房企包括中海、招商、绿城、保利发展、金茂、华润、越秀、万科等 [4][6][14] 核心观点与论据 市场销售整体低迷 * 2025年10月百强房企销售额为2,500亿元，环比微增0.1%，但同比下降42%，相比2020年高点（约1.2万亿元）规模大幅缩水 [3] * 2025年前10个月百强房企累计销售金额为2.57万亿元，同比下降16%，降幅较前三季度扩大4.2个百分点 [3] * 30个重点城市10月成交量环比微增2%，但同比下降36% [5] * 预计年底销售环比可能回升（12月环比增长或达20%以上），但同比翘尾力度弱，全年累计成交量降幅将进一步扩大 [15][16] 城市与项目分化明显 * 一线城市新房去化率全线下跌：北京去化率为36%（环比下降25个百分点）、上海为25%（环比下降17个百分点）、广州为9%（环比下降13个百分点）、深圳为18%（环比下降5个百分点） [10] * 部分二三线城市如天津、成都、长沙、苏州、杭州、西安去化率仍保持在60%以上 [9] * 市场整体压力加大，但部分优质项目（如万科上海“高福云境”项目）仍具备吸引力 [6][7] * 次豪宅项目（非核心地段高端住宅）普遍面临销售困难，对企业造成显著销售和利润压力 [8] 价格下行压力加剧 * 一线城市二手房价格持续下跌，北上广深单月环比降幅基本都在1%或以上 [10] * 新房与二手房价格双双下跌趋势明显，其中二手房压力更大，需以价换量才能达成交易 [2][17] * 核心城市新房价格开始走弱，不仅限于二线城市 [17] 土地市场显著降温 * 2025年10月全国300个城市土地成交金额环比下降20%，同比下降33%，为今年以来同比降幅最大月份 [13] * 10月土地溢价率创历史新低，平均溢价率降至3%以内（去年七八月份约4%） [13] * 部分房企（如中海、招商）上半年拿地积极（投资金额同比增幅达200%-300%），但下半年尤其是三季度和10月份拿地力度明显收窄 [1][14] 库存与去化周期压力 * 30个重点城市库存面积为2.17亿平方米，同比下降7% [11] * 新房去化周期仍长，深圳按过去6个月平均成交量计算超过20个月，库存消化压力较大 [1][11] 未来展望与风险 * 预计明年房地产市场可能继续小幅下降，新房预计降幅约为5% [17] * 开发商主要面临存量减值风险（存量土地及在建工程）和高价拿地项目的盈利风险 [19] * 住建部新政虽延期但未来仍会推行，将对企业现金流及地方政府土地销售带来挑战 [18] * 二手房挂牌量处于历史高点，如深圳10月底挂牌量同比增长30%，新规产品上市对二手房价格形成压制 [12] 其他重要内容 * 市场热度未达预期，九、十月份未回升，核心城市及弱二线、三四线城市均延续低迷状态 [2] * 高端住宅销售速度放缓，上海豪宅项目开分销比例达90%左右，中环线附近项目开始降价促销 [2] * 10月30个重点城市供应量环比下降56%，创2020年以来单月最低值（不含春节期间） [5]

公司业绩表现 - 2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [1] - 2025年前三季度公司营业收入为1737.22亿元，同比减少4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比大幅减少75.31% [1] - 2025年第三季度公司业绩显著恶化，归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比减少299.19%，由盈转亏 [2] 季度业绩分析 - 2025年第一季度公司营业收入为542.72亿元，同比增长9.09%，归属于上市公司股东的净利润为19.51亿元，同比下降12.27% [2] - 2025年第二季度公司营业收入为625.85亿元，同比减少30.07%，归属于上市公司股东的净利润为7.60亿元，同比下降85.38% [2] - 2025年第三季度公司营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但净利润出现大幅亏损 [2] 业绩下滑原因 - 业绩下滑主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [1] - 2024年第三季度公司推出多个高端项目（如保利世博天悦、保利海上瑧悦）并取得优异销售成绩，而2025年同期入市项目在体量和价格上无法与之相比 [2][3] - 2025年前三季度公司投资收益从2024年同期的16.38亿元骤降至-1.47亿元，其中对联营企业和合营企业的投资收益从15.21亿元跌至-2.11亿元 [4] - 2025年第三季度单季投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益单季亏损超10.59亿元，是导致净利润大幅下滑的直接原因 [4] 行业环境 - 2025年前三季度全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [1] - 全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%，房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9% [1] - 2025年第三季度起房地产市场加速下行，市场预期整体偏弱，核心城市调控政策未能有效提振市场信心和成交数据 [3]

文章核心观点 - 全球范围内房地产市场正经历显著降温，表现为房价普遍下跌、二手房挂牌量激增以及资产缩水 [2][4][7] - 市场出现严重分化，核心区域优质房产价格相对坚挺，而非核心区域及特定类型房产价格大幅下跌 [11] - 此次市场调整被视为房地产价值回归理性的过程，投机属性减弱，居住属性凸显 [14] 一、二手房市场触目惊心：资产缩水全球蔓延 - 2025年6月全国法拍房挂拍量达3.2万套，创年内新高 [5] - 南京取消限售后二手房挂牌量单日激增332%，从720套飙升至3114套 [5] - 加拿大多伦多万锦华人区独立屋成交价183万加元，较2022年买入价下跌60万加元，价格回落至2016年水平 [7] - 山东乳山海景房二手房单价跌至2000元，小户型总价低于7万，价格蒸发超过八成 [7] 二、卖房潮涌现：三大推手迫使业主割肉 - 人口结构逆转是首要驱动因素，中国人口连续三年减少，2024年减少54万人，未来十年购房需求可能锐减2800万 [8] - 广州珠江新城二季度成交均价跌至10.67万/㎡，较2023年最高点缩水33.6% [9] - 全国二手房挂牌量突破730万套，去化周期预计超过五年 [9] - 主要城市二手房挂牌量同比大幅上涨：北京8月新增近1.8万套（同比+33%），深圳新增近6000套（同比+94%），上海新增1.55万套（同比+51%） [9] - 房贷压力加剧，当前房贷逾期率已升至1.7% [10] - 中介采用压价策略，针对不同客群设计话术以促成低价成交 [10] 三、市场冰火两重天：好房依旧坚挺 - 市场分化明显，杭州富阳富春商圈二手房价同比下跌14%，临平新城下跌13%，但核心地段优质房产价格稳定 [11] - 广州天河公园板块70平米房产以380万成交，较2022年买入价亏损近300万 [11] - 上海黄浦金陵华庭项目开盘3小时售罄，浦东前滩公馆（均价18.9万/㎡）吸引上千人抢购 [11] - 核心区域较新二手房若租金回报率超过2.75%的银行三年定存利率，则表现出较强抗跌性 [11] 四、奇招百出：卖家为促成交各显神通 - 卖家采取创新营销方式，如制作九宫格图片展示房屋亮点、附学校成绩和改造方案以吸引买家 [12] - 通过研究潜在买家背景进行精准投其所好，例如针对其家庭成员喜好增添生活气息，从而实现高于市场价的成交 [12] 五、家庭财富缩水，政府积极救市 - 房价下跌10%导致家庭财富平均缩水60万元 [13] - 地方财政因土地出让金收入大幅下滑而面临压力 [13] - 银行体系房贷不良率显露出紧张迹象，六大银行房贷不良率已超过4% [13] - 政府出台多项救市政策：武汉硚口区提供最高30万元购房消费券，成都放宽限售政策，5年以上公积金贷款利率降至2.6%，商业贷款基准利率下调至3.5% [13] 六、"人类奇迹"抑或市场理性回归 - 2025年一季度大中城市二手房价格累计下跌7.3%，连续15个月下跌，其中一线城市跌幅约4.8%，三四线城市跌幅达9.2% [14] - 市场调整被视为房地产价值回归理性的过程，强调房子的居住属性而非投机工具 [14]

涉及的行业与公司 * 行业为房地产行业 公司为保利置业集团有限公司[1][5] 核心观点与论据 经营表现与行业排名 * 在2020-2024年行业下行周期中 保利置业签约销售额稳定在500-600亿[2][4][8] 同期前30名和前50名房企销售额分别下跌64%和67%[8] * 公司销售排名从2018年的60名开外提升至2024年的第17名 预计2025年底达到第15名 2026年可能达到第13名[2][8][18][19] * 2025年全口径销售目标为500亿 预计能基本完成并实现同比小幅正增长[8] 公司治理改善 * 公司治理问题曾包括与保利发展的同业竞争以及管理层频繁变动[5] * 2017年保利发展收购部分股权 形成联营参股模式 降低了竞争矛盾[2][6] * 2021年后引入新管理团队（董事会主席万敏清和总经理胡代新）推动战略转型和人事调整 管理层趋于稳定[2][7] 投资策略与资源储备 * 公司保持一定投资强度 过去4-5年平均拿地强度约40%-45%[9] 2025年土地投资额预计占销售回款50%左右（约170亿到180亿元）[2][9] * 拿地策略向核心城市倾斜 一线及强二线城市占比持续提升[2][9] * 截至2024年底 未售货值约1,900亿元 一线城市货值占比五成左右[2][10] 2022年后的资源占比48% 一二线城市资源占比接近3/4[2][10] 财务状况 * 有息负债从峰值接近800亿元下降到目前约700亿元[13] * 加大直接融资力度（如银行间中票和公司债）2024年新增直接融资成本为2.6%至2.7% 综合融资成本持续降低至3.38%[3][13] * 三条红线指标中 现金短债比和净负债率无问题 但剔除预收款后的资产负债率较高 约为70%[3][14] 资产减值与盈利预测 * 2021年至今累计计提存货资产减值16亿元 占存货账面价值比例仅1.3%[11] * 当前减值压力主要来自武汉和西南片区2018年和2019年拿下的老项目[12] 若房价下跌10% 预计新增减值约40亿元[2][12] * 营收体量维持在400亿上下水平 毛利率预计2025年企稳 但结算端利润率改善最快要到2027年[16] 估值分析与投资意义 * 公司PB历史估值较低 约为0.15倍[2][4] 经资产价值重估法测算 合理PB倍数在0.3-0.4倍之间 目前估值中枢仍有提升空间[17][20] * 市值规模不到100亿港币 被视为高赔率但兑现时间不确定的进攻型标的 适合中小型或灵活基金小仓位参与[20] * 目标价定为0.24倍PB 若有相关政策或销售超预期可提高至0.3倍PB[20] 其他重要内容 非住宅业务 * 公司拥有北京 上海等城市的写字楼和酒店物业 年营收贡献约为20亿至21亿元 对最终业绩贡献在1亿左右 对长期估值判断影响不大[15] 潜在催化剂 * 估值修复催化剂包括行业层面的重大政策（如资金系统性流入地产板块）以及公司自身稳健经营表现的持续改善（如销售排名提升）[18][19]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入533.7亿元 同比下降23.3% [1] - 股东应占利润2.1亿元 同比下降89.7% [1] - 计提资产减值19.3亿元 [1] - 结算面积同比下降22.7% [1] 销售表现 - 销售面积535万平方米 同比下降9.5% [2] - 销售金额1222亿元 同比下降3.4% [2] - 销售排名位列行业第2 [2] - 自投项目销售均价34984元/平方米 同比上升14.5% [2] - 回款率96% [2] 土地投资 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 [2] - 可售货值907亿元 [2] - 一二线城市货值占比88% [2] - 杭州货值占比47% [2] 融资与债务 - 加权平均融资成本3.4% 较上年同期3.9%下降 [2] - 境内发行信用债55亿元和ABN22.11亿元 [2] - 境外完成债务置换8.02亿美元 [2] - 发行优先票据5.0亿美元 [2] - 境外债务比例15.3% [2] 业绩展望 - 预测2025-2027年EPS分别为0.74元/股、0.86元/股、1.00元/股 [3]

业绩表现 - 2025H1营业收入145亿元 同比下降33% 主要受房地产市场下行及签约销售额下降影响 [1] - 2025H1归母净利润2.8亿元 同比下降68% 归母净利率2.0% 同比下降2.1个百分点 [1] - 毛利率同比下降0.4个百分点至9.3% 销售费率同比增加1.2个百分点至3.9% [1] - 归母净利润占整体净利润比重为74% 同比下降28个百分点 少数股东分得更多表内项目收益 [1] 销售与土地储备 - 2025H1签约销售额166亿元 同比下降13% 其中合联营销售额10亿元占比6% [2] - 权益销售额142亿元 同比下降9% 权益销售占比提升至86% 销售面积147万㎡同比下降11% [2] - 在19个城市销售额位列当地前三 占已布局33个城市的58% [2] - 新增土储建面133万㎡ 超过2024年全年 拿地总价62亿元 权益地价占比90% [2] - 投资强度37% 新增货值166亿元 货值补充率100% 总土储建面1354万㎡同比下降15% [2] 财务状况 - 2025H1销售回款169亿元 回款率102% 经营活动净现金流12亿元保持为正 [3] - 净资产384亿元同比增长1% 货币资金285亿元同比增长13% [3] - 现金短债比1.5 剔除预收的资产负债率61.5% 净负债率33.5% [3] - 加权平均融资成本3.5% 较2024年末下降0.6个百分点 其中境内融资成本3.2% 境外融资成本3.8% [3] 业务展望 - 2021年及以前获取项目毛利低且难去化 但2022年至2025H1新拿地项目预期毛利率19%且去化更好 [1] - 新项目在结算规模中占比逐步提升 公司业绩有望企稳回升 [1]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6][48] 核心观点 - 公司业绩短期承压但有望企稳回升 2025H1营业收入145亿元同比-33% 归母净利润2.8亿元同比-68% 主要受2022年以来房地产市场下行影响 [1][9] - 2022-2025H1新获取项目预期毛利率达19% 显著高于2021年及以前项目的盈利水平 随着新项目结算占比提升 业绩将逐步改善 [1][9] - 销售规模相对平稳 2025H1实现签约销售额166亿元同比-13% 权益销售额142亿元同比-9% 权益销售占比提升至86% [2][20] - 深耕下沉市场优势显著 2025H1在19个城市销售额位列当地Top3 占已布局33个城市的58% [2][20] - 拿地策略积极 2025H1新增土储建面133万㎡超过2024年全年 拿地总价62亿元 投资强度37% 货值补充率100% [2][20] - 财务状况保持健康 2025H1销售回款169亿元回款率102% 经营活动净现金流12亿元 货币资金285亿元同比+13% [3][36] - 融资成本持续优化 加权平均融资成本3.5%较2024年末下降0.6pct 其中境内融资成本降至3.2% 境外降至3.8% [3][38] 财务表现 - 2025H1毛利率9.3%同比下降0.4pct 销售费用率3.9%同比增加1.2pct [1][9] - 2025H1归母净利率2.0%同比下降2.1pct 归母净利润占净利润比重74%同比下降28pct [1][9] - 截至2025H1末总土储建面1354万㎡同比-15% [2][20] - 现金短债比1.5 剔除预收资产负债率61.5% 净负债率33.5% [36][38] 盈利预测 - 下调2025-2026年营收预测至313/315亿元（原值353/317亿元） [3][48] - 预计2025-2027年归母净利润分别为3.6/4.7/4.9亿元 [3][43][44] - 对应每股收益0.10/0.13/0.14元 当前股价PE分别为20.0/15.3/14.6倍 [3][4][44] - 中性预测下2025-2027年营业收入同比增速-31.7%/0.6%/1.6% [4][43][44] 估值指标 - 当前收盘价2.21港元 总市值7866百万港元 [6] - 市净率0.23倍 EV/EBITDA 68.0/66.8/65.2倍（2025-2027E） [4][49] - 净资产收益率预计1.1%/1.5%/1.5%（2025-2027E） [4][44]

核心财务表现 - 上半年收入533.68亿元 同比下降23.3% 较2024年同期695.62亿元减少161.94亿元[2][3] - 股东应占利润2.1亿元 同比大幅下跌89.7% 较2024年同期20.45亿元缩水18.35亿元[2][4] - 计提资产减值损失19.33亿元 其中非金融资产减值17.17亿元（同比增20.7%） 应收款项减值2.16亿元[4][5] - 综合毛利率13.4% 同比提升0.3个百分点 物业销售毛利率12.7% 同比提升1个百分点[5] 业务收入结构 - 物业销售收入496.51亿元 占比93.0% 同比下降22.1%[3] - 设计及装修收入9.60亿元 占比1.8% 同比下降37%[3] - 项目管理收入13.61亿元 占比2.6% 同比下降17.0%[3] - 持有物业运营收入4.53亿元 酒店运营收入下降7.0% 投资性物业租金收入1.31亿元与去年持平[3][4] 土地投资与销售 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 承担成本362亿元 平均楼面价1.36万元/平方米[7] - 新增货值907亿元 一二线城市占比88% 其中杭州单城占比47%[7] - 全口径销售金额1222亿元 销售排名跃居全国第二 自投项目销售金额803亿元[8] 资金与负债状况 - 现金持有量667.95亿元 较2024年末下降8.2%[9] - 总借贷规模1430.27亿元 半年内增加58.4亿元[9] - 净负债762.32亿元 净资产负债率63.9% 较2024年末上升7.3个百分点[9]