公司业绩预期 - 创维集团预期截至2025年12月31日止年度的溢利将较2024年度下降约30% [1] - 业绩下降主要受中国房地产市场持续下行、销售低迷的影响 [1] - 公司现代服务业业务板块中的建设发展业务部分区域物业计提减值，导致该业务业绩表现欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加了相关房地产存货减值准备，以反映当前市场环境变化 [1] - 公司未来将继续密切关注市场动态，并可能根据市场变化适时调整以反映资产价值 [1] 业务板块表现 - 公司智能系统技术业务板块的业绩预计也将对2025年度整体业绩产生负面影响 [1] - 该业务板块整体盈利表现及产品毛利率较去年同比下降，归因于市场竞争环境影响 [1]

公司业绩预期 - 创维集团预期截至2025年12月31日止年度的溢利将较2024年同期取得约30%的下降幅度 [1] 业绩下滑主要原因 - 业绩预期下降主要受中国房地产市场持续下行、销售低迷的影响 [1] - 现代服务业业务板块中的建设发展业务，因部分区域物业计提减值导致业绩表现欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加了相关房地产存货减值准备，以反映当前市场环境变化 [1] - 智能系统技术业务板块的盈利表现及产品毛利率预计较去年同比下降，归因于市场竞争环境影响 [1] 公司未来计划 - 公司将继续密切关注市场动态 [1] - 公司可能根据市场变化适时作出调整以反映其资产价值 [1]

核心观点 - 昆明市晋宁区一宗住宅用地在一年内两次拍卖均告流拍 反映该区域房地产市场面临严峻挑战 特别是远郊片区在行业下行周期中需求极度疲软 新增投资大幅萎缩[1][2][3] - 晋宁区房地产发展受宏观政策转向与市场周期双重打击 从“南延”受益者变为“南控”受限区 叠加行业拐点 导致前期火热开发哑火 当前市场陷入停滞 需等待行业回暖与政策东风[7][10] 土地市场与具体地块分析 - 地块编号JN2024-15 位于晋宁区晋城街道办事处草村村委会 面积为60144.84平方米（约90亩） 土地用途为城镇住宅用地 容积率大于1.0且小于1.8[2] - 该地块起拍价为20750.6万元 于2025年12月31日至2026年1月16日期间拍卖 最终流拍[2] - 该地块在一年内两次拍卖均告失败 两次拍卖的面积、容积率和起拍价格均完全相同 表明在当前市场条件下该地块的规划条件缺乏吸引力[1][3] - 该地块原为华侨城公园悦府项目的后续开发用地 此前已出让给华侨城但后被退地 晋宁区重新拿出拍卖[2] 区域房地产市场现状 - 晋宁区房地产市场下行压力巨大 对远郊区县的影响远超主城区 近两年区域内几乎没有新增房地产项目 但陷入困境的楼盘不少[5] - 在所述地块流拍同期 晋宁区法院发布了两家本地房地产公司的破产公告 分别为开发蓝光雍锦香颂的云南乾升置业置业有限公司和开发实地常春藤的昆明中和实地置业有限公司[5] - 晋宁区去年1-11月房地产固定资产投资比上一年同期大幅下降了44.3%[9] - 区域销售主要依赖前期老盘去化 去年销售额超过1亿元的三个项目（古滇名城、滇池美岸、晋宁吾悦广场）均为销售多年的老盘 分别位于古滇片区和昆阳片区[9] 区域发展历史与结构 - 晋宁区曾是昆明“南延北拓”城市扩张战略的主要受益者 但2021年政策风向突变 “南延”变为“南控” 同时国内房地产市场出现拐点 导致区域房地产开发热潮消退[7] - 晋宁区拥有昆明各区中最长的滇池湖岸线 交通便捷 在2019年房地产投资顶峰时期 全区有超过20个项目上马[7] - 房地产开发主要集中在三个片区：以本地居住需求为主的昆阳片区（区政府所在地） 集中康养旅居项目的古滇片区 以及开发规模最小的晋城片区[7] - 晋城片区以本地客源为主兼顾外销 但本地需求有限 开发旅居项目的条件不如古滇片区 因此处境最为尴尬 这也是所述地块流拍的主要原因[9] 资源禀赋与未来前景 - 晋宁区的昆阳、晋城和古滇片区均属于滇池湖滨地带 规划中有地铁和轻轨 房地产开发的资源禀赋仍然优越 尤其在旅居康养方面潜力巨大[10] - 释放潜力的前提是国内房地产市场止跌趋稳 晋宁与昆明主城融合加快 昆明发展旅居产业重新将南拓作为目标 并将9号线、彩云南路南延等重要交通工程再次提上建设日程[10]

行业与公司 * 涉及行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：华润、中海、保利、越秀等头部房企 [1][2][6] 市场表现与核心数据 * **新房销售**：2026年1月，百强房企销售额为1654亿元，环比下降49%，同比下降27.3% [2] * **房企分化**：前十强房企平均跌幅为18%，优于百强平均水平，其中华润和中海实现正增长，保利略有下滑 [1][2] * **土地市场**：2026年1月，全国300城土地拍卖成交量环比下降90%，同比下降48%；成交金额同比下降60% [1][5] * **新房市场**：2026年1月新房成交量环比下降32%，同比下降20% [1][7] * **一线城市新房**：一线城市新房成交量同比下跌30%，其中上海和深圳同比降幅分别达46%和39% [1][7][8] * **二手房市场**：2026年1月二手房成交量环比增长16%，同比增长超过30%，但价格仍在下跌 [1][11] 核心观点与论据 * **行业挑战**：房地产企业面临业绩不断缩水和土地储备不足的双重挑战 [1][3] * **业绩萎缩**：部分企业因过去几年未拿地，缺乏可开发货值，导致业绩大幅萎缩，预计未来业绩规模将继续缩水 [1][3][4] * **投资谨慎**：房企拿地金额和货值同比近乎腰斩，投资态度谨慎，追求极致确定性 [1][6][17] * **需求疲软**：多数核心城市新建商品住宅去化率创历史新低，表明市场需求疲软 [1][9] * **以价换量**：二手房市场虽成交量回升，但价格仍在下跌，以价换量是当前市场主要策略 [1][11] * **学区房驱动**：学区需求是推动一季度二手房交易热度的重要因素，但缺乏价格上涨支撑，难以持续 [1][11] 城市具体表现 * **上海**：新房去化率仅为16% [9] * **成都**：新建商品住宅去化率从以往80%-90%的高位骤降至45% [9] * **深圳**：新建商品住宅去化率仅有7% [9] * **杭州**：2026年1月一圈层豪宅项目去化率下降到48% [10] * **南京**：2026年1月去化率仅为2%，推出约200套房源仅成交4套 [10] * **武汉**：2026年1月新规产品占供应比例接近90%，但平均去化率只有30% [10] 政策与市场展望 * **政策预期**：预计2026年不会出台强刺激政策，地方政府零星政策影响有限 [3][12][16] * **市场走势**：预计2026年销售量将下降，房价也大概率下降，但成交量降幅可能收窄 [3][12] * **投资指标**：由于开发商投资信心不足，新开工投资指标将呈现两位数下降 [3][12] * **短期波动**：北京和上海部分热点区域二手房出现止跌反弹迹象，是前期快速下跌后业主降价意愿降低和抄底买家入市的结果，并不代表整体市场稳住 [3][18] * **后续观察**：新房市场在三四月份可能会因集中推盘有所起色，但同比表现可能仍不理想 [13][14][15] 其他重要内容 * **价格跌幅**：过去一年中，一线和强二线城市的二手房价跌幅达到10%至15% [11] * **租售比**：租售比可作为衡量房价的锚点，但其值没有严格标准，且是动态变化的，更适合中长期分析 [19] * **非核心城市**：目前尚未观察到三四线或弱二线、强三线城市中有明显房价企稳迹象 [18]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度净利润将出现亏损，亏损金额在2.9亿元至3.9亿元之间 [1] 业绩变动原因 - 报告期内，公司营业收入同比下降 [1] - 营业收入下降的主要原因是公司智能化工程业务等业务减少 [1] - 公司业务减少受到房地产市场下行的影响 [1]

公司2025年度业绩预告 - 预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为-90亿元到-70亿元 [1] - 预计2025年度扣除非经常性损益后的净利润为-70亿元到-50亿元 [1] 公司经营表现 - 报告期内公司营业收入规模保持增长，同比上升约40% [1] - 报告期内公司实现销售金额785.6亿元，稳居行业前列 [1] - 报告期内公司营业毛利率下降 [1] 业绩亏损主要原因 - 公司总资产规模下降，符合利息资本化条件的房地产项目减少，导致报告期内利息资本化减少，费用化利息支出增加 [1] - 公司为积极盘活存量资产、回笼现金，部分土地收储业务产生亏损 [1] - 受整体房地产市场行情影响，公司部分投资性房地产的公允价值预期下降 [1] - 公司根据会计准则要求，对可能发生减值损失的存货、联合营公司的投资与应收款项等计提了资产减值准备与信用减值准备 [1] 行业环境 - 整体房地产市场处于下行状态 [1]

公司业绩预告核心数据 - 预计2025年全年归属于上市公司股东的净利润为-90亿元至-70亿元 [1] - 预计2025年全年归属于上市公司股东的扣除非经常性净利润为-70亿元至-50亿元 [1] 公司经营表现 - 报告期内公司营业收入规模保持增长，同比上升约40% [1] - 报告期内公司实现销售金额785.6亿元，稳居行业前列 [1] - 报告期内公司营业毛利率下降 [1] 业绩预亏主要原因 - 公司总资产规模下降，符合利息资本化条件的房地产项目减少，导致报告期内利息资本化减少，费用化利息支出增加 [1] - 公司为积极盘活存量资产、回笼现金，部分土地收储业务产生亏损 [1] - 受整体房地产市场行情影响，公司部分投资性房地产的公允价值预期下降 [1] - 公司根据会计准则要求，对可能发生减值损失的存货、联合营公司的投资与应收款项等计提了资产减值准备与信用减值准备 [1] 行业背景 - 整体房地产市场下行 [1]

核心观点 - 高盛研究部预计中国2026年实际GDP增长4.8%，高于市场共识的4.5%，增长动力主要来自出口韧性和房地产拖累减轻 [1] - 预测基于对货币财政政策宽松、通胀及出口高于共识的预期，但增长面临下行风险 [1][12] 经济增长与预测 - 预计2026年中国实际GDP增长4.8%，高于市场共识的4.5% [1] - 预测与对货币财政政策宽松、通胀及出口高于共识的预期一致 [1] - 2026年政策宽松程度和估算的广义财政赤字将略高于市场预期 [1] - 增长预测的风险略微偏向下行，因增长势头弱于预期且政策大幅宽松紧迫性不足 [12] 出口前景 - 预计2026年经常账户盈余占GDP比重将从2025年的3.6%升至4.2%，而市场共识预测将降至2.5% [2] - 尽管美国关税提高，2025年实际出口增长仍有望达到8%左右，表现出韧性 [2] - 出口韧性归因于对新兴市场经济体出口的快速扩张、其他国家在关键矿产领域对中国设贸易壁垒能力有限，以及高科技出口增长潜力更大 [5] - 出口价格下降增强了中国产品竞争力 [2] - 预计以美元计价的出口价格通胀将在2026年转为正值，从去年的-2.7%升至0.7% [6] 通胀与价格 - 预计2026年生产者价格通胀为-0.7%，略高于共识预期的-1.0% [2] - 中国PPI已连续三年多处于通货紧缩状态 [2] - 预计PPI同比增速将在2027年初转为正值 [2] - 预计今年整体消费者价格通胀基本保持在1%以下 [2] 消费与劳动力市场 - 中国劳动力市场持续疲软，PMI就业分项指数显示招聘活动处于过去十年（除疫情封锁期）最不景气水平 [7] - 2025年第三季度城镇名义工资同比增速放缓至仅3.8% [7] - 预计2026年政府将出台针对性政策缓解劳动力市场压力，潜在措施包括补贴劳动密集型服务业和线下企业、提高最低工资、降低低收入工人和灵活就业人员社保缴款、扩大失业保险等 [7] - 劳动力市场疲软受结构性逆风（如高科技制造业非劳动密集型、技术替代）和周期性挑战（如房地产市场低迷）影响，限制了家庭消费能力 [7] - 预计2026年家庭实际消费同比增速将放缓，但政府消费将加速，导致消费对整体GDP增长的贡献持平 [7] 房地产市场 - 房地产行业进入第五个下行年，大多数活动指标（如新房开工、销售、投资）较2020-2021年峰值下降50%-80% [8] - 房地产市场尚未出现触底迹象，住房库存高企，部分大型开发商融资条件严峻 [11] - 房地产行业似乎没有“速效药”，新项目减少的影响仍在传导至建设和投资 [11] - 若遵循全球房地产泡沫破裂典型时间线，房价可能再跌10%，全国实际价格可能要到2027年才能触底 [11] - 预计未来几年房地产仍将拖累经济，但对年度实际GDP增长的拖累程度（2024年和2025年均为约2个百分点）将在未来几年每年收窄0.5个百分点 [11] - 房地产市场下行对经济的拖累预计将有所减轻 [1] 政策与挑战 - 政策制定者面临寻找新增长来源的挑战 [1] - 建设消费和服务驱动型经济将需要数年甚至数十年时间 [1] - 潜在下行风险包括：中美关系再度紧张、其他主要贸易伙伴对中国加设贸易壁垒、房地产行业收缩加剧、部分内陆地方政府和银行金融压力上升、政策执行不及预期 [12] - 上行风险包括：中美关系改善、出口更趋强劲、比基准预测更积极的政策刺激 [12]

公司业务与运营状况 - 集团主要于中国从事物业发展、持有投资及租赁目的物业，并于公告日期继续从事其现有业务 [1] - 集团致力于透过优先及时交付项目及维持其核心业务的稳定营运，以减轻市场低迷的影响 [1] - 尽管公司股份暂停买卖，集团业务营运于所有重大方面均照常进行 [1] - 公司致力于达成复牌指引，目标为在刊发未完成财务资料及重新遵守上市规则后向联交所申请股份恢复买卖 [1] - 公司股份继续暂停买卖 [1] 行业与市场环境 - 中国房地产市场持续面临下行压力，大部分地区销售表现疲弱 [1] - 持续严峻的融资状况进一步影响集团的流动资金状况 [1] 公司面临的挑战 - 严峻的融资状况加剧了由公司物业发展分部销售低迷所带来的经营困难 [1]

纪要涉及的行业或公司 * 房地产行业、交运行业（快递、油运、航空、集运）、汽车行业（上汽集团）[1] * 具体提及的公司包括：华润置地、新城控股、建发国际、中海、中通、海能（港股及A股）、招商轮船、中银航空租赁、春秋航空、京沪高铁、上汽集团、上汽大众、上汽通用、华域、地平线、Momenta、长安汽车[10][11][18][30][35][40][42][45] 房地产行业核心观点与论据 * **2026年市场展望**：整体维持下行趋势，但跌幅相比2024和2025年将有所放缓[2] * **政策判断**：政策基调与2025年相似，以“止跌回稳”为主，但具体政策推出将保持谨慎和被动；上半年政策可能相对真空，下半年若有政策也将是反应式的，需看到更差数据或风险显性化才会执行[2][3] * **销售与价格预测**： * 一手房和二手房销售量预计将出现中单位数同比下降，与2025年跌幅相近[3] * 新房销售同比下降幅度可能为高单位数（2025年下降约10%）[3] * 二手房销售同比下降幅度预计维持在3%到5%[3] * 二手房价预计在2026年将下跌高单位数（2025年为低单位数下跌），主要因挂牌量高居不下，业主可能采取以价换量策略[4][5] * **开发投资预测**：考虑到土地销售疲软（中指300城截至2025年11月土地销售同比下降13%）将传导至新开工，结合在建工程萎缩，判断2026年开发投资同比下降幅度与2025年相近，维持在15%-16%左右[6] * **出清周期判断**：在政策相对真空或被动的情况下，一线和主流二线城市房价可能需等到2027年下半年才会平缓，前提是宏观环境平稳有韧性[7] * **开发商挑战**：行业流动性危机已基本完成，但毛利率端压力巨大，因房价处于下行周期，即使购买优质土地的国企毛利率恢复水平也可能不及预期；民企2026年主要任务仍是保交付和降杠杆，在买地端保持谨慎[7][8] * **投资建议**：建议关注Alpha行情，聚焦有自救故事的个股[8][9] * **主线一**：能分拆商业物业、享受“十五五”规划刺激内需的商业运营商，推荐华润置地和新城控股[10] * **主线二**：住宅市场持续整合者，通过优化土储使毛利率和利润重回正增长，推荐建发国际和中海[11] 交运行业核心观点与论据 * **快递（中通）**： * 2025年四季度利润预计同比持平，2026年全年盈利增长展望约10%（基于10%上下的量增和持平的单位利润）[13] * 行业增速在2025年12月进一步放缓至1-2%，但“反内卷”带来的提价使份额向头部集中[15] * 中通已连续三个月增速超行业，2025年12月估计超行业5个百分点，实现高单位数件量增长；认为其重新获取份额的趋势对估值是支撑，甚至可能带来扩张动力[16][17] * 若2026年单位成本下降且公司未完全让利，盈利增长可能超过中性假设的10%[17] * **催化剂**：每月初的第三方行业数据（观察份额变化）；2026年1月20日中通网络大会（关注份额增长目标）[27][28] * **油运**： * 发布对海能（港股/A股）和招商轮船的正面报告，看好30天内绝对正收益[18] * 逻辑：地缘政治（如委内瑞拉局势）将促使更多不合规运力退出市场，灰色市场运力转向合规市场，增加对合规油轮的需求[19] * **催化剂**：春节前VLCC运价反弹趋势；春节后淡季的运价反弹；2026年一季度业绩（预计表现良好）[29] * **航空**： * 2026年新年假期（三天）需求强劲，客流量同比增长约10%，票价表现强劲（高单位数至低双位数增长）[20] * 积极信号：需求增10%的同时，运力投放仅增约2%，推动客座率高单位数上升，显示供给侧约束明确[21] * 供给端：往2026-2027年看，供给难以放出，受飞机交付、维修、发动机备件等全产业链产能扰动影响，有效产能增长将持续低于需求增长[22] * 需求端：政策鼓励扩大春秋假试点、发放文旅消费券，旅游消费有望成为亮点；商务旅客占比下滑过程或已结束，对定价形成支撑[23][24] * “反内卷”政策方向确定，可能进一步细化以避免非理性竞争[24] * **催化剂**：一月底三大航业绩预告（预计年度扭亏）；春运（2026年2月3日开始）票价数据[25][26] * **估值**：中国航司按市值/机队规模看，在全球可比同行中非常便宜，主要因盈利处于周期底部拐点；随着盈利好转、现金流改善，高净债务水平（导致EV/机队规模较高）有望下降[31][32][33] * **集运**：短期运价正面（春节前季节性因素）；对2026年欧线合约谈判预期谨慎，因行业可能略供过于求，且叠加红海绕行结束的风险[30] * **其他催化剂**：提示关注中银航空租赁、春秋航空、京沪高铁可能在年报中提高派息比率[30] 汽车行业（上汽集团）核心观点与论据 * **整体判断**：经过2024-2025年调整，各业务条线均有改善，最差时期已过，个别业务已/将展现明显改善趋势[35][40] * **自主品牌**：名爵及与华为合作推出的“上界”品牌，帮助国内市场份额从2024年的1%-2%提升至2025年的1.4%；低基数下，2026年份额仍有较大提升空间，上界品牌将推出新车型丰富产品线[36] * **海外市场**：在竞争加剧及欧盟关税政策背景下，仍能维持小幅增长，对长期品牌塑造重要[37] * **合资品牌**： * 上汽大众：2025年依赖燃油车，销量下降约10%；2026年将有密集新能源产品投放，低预期下或存惊喜[38] * 上汽通用：2024年进行大幅调整（资产减值约70-80亿元），2025年销量企稳回升（月销4-5万辆）；甩掉包袱后，有望在新能源转型中更迅速[39] * **全产业链协同价值**： * **上游（华域）**：积极拓宽客户（从特斯拉、比亚迪到问界、小米等），切入头部新能源车企，保持稳健利润贡献[40] * **下游（汽车金融）**：随着销量恢复，汽车金融业务有望捕捉更多金融服务需求和利润，发挥利润稳定器作用[41] * **对外投资**：得益于行业地位（整体市占率约15%），在汽车产业链有丰富投资布局；例如，2025年来自地平线的投资收益预计约40-50亿元；Momenta等投资也反映其行业地位，长期看是盈利能力的重要组成部分[41][42][43] * **利润与估值**： * 改革相关支出（如资产减值）将回归正常水平，对利润有较大帮助[44] * 当前股价对应2026年预测盈利约10倍PE；参考长安汽车完成转型后估值从6-7倍回升至15倍，上汽大力发展自主品牌及推动合资电动化转型，预计估值也有明显回升潜力[44][45] 其他重要内容 * 会议性质为摩根士丹利面向机构客户及财务顾问的内部电话会议[1] * 会议依次讨论了房地产、交运、汽车三个行业[1][12][34]