北上楼市拐点的下一步——回升与扩散 20260612 京沪楼市率先企稳上行，供给侧出清驱动全国房价跌幅收窄 摘要 当前北京和上海楼市的积极表现主要集中在二手房市场，这对新房市场以及整 体经济有何影响？ 目前观察到的所有积极信号，无论是价格企稳还是交易量回暖，确实都主要发 生在二手房市场。尽管二手房市场的健康发展至关重要，但其对整体经济的直 接拉动作用，显然不如新房市场。 北京、上海房价已现企稳拐点，2026 年二手房挂牌去化周期降至历史 低位，上海房价环比上行约 1%，市场情绪随调价幅度收窄显著好转。 供给侧出清特征明显，2025Q4 起新挂牌量同比跌幅扩大；2026 年北 京、上海土地成交金额同比分别下降 70%和 20%，低供地节奏支撑价 格走稳。 潜在需求规模庞大，2024-2025 年累积的观望需求约占京沪年度销量 的 70%；当前 11 倍左右的房价收入比已降至国际大都市合理区间，具 备入市能力。 市场热度正通过"刚需购房-业主置换"链条由二手房向新房传导，一二 手房价差缩减及空间替代性（上海优于北京）将加速新房市场修复。 全国市场分化，16 个核心城市预计 2026 年底至 2027 年上半年迎来 ...