北京新房市场整体表现 - 2025年上半年北京新房市场成交强劲，成交套数达18,563套，同比上涨23.89%；成交面积超238万平方米，涨幅为23.39%；总成交额达1,459.95亿元，同比大涨29.7%，创三年同期最好业绩 [1] - 门头沟区市场表现突出，主要受长安华曦府项目推动，该区域成交涨幅高达215.7% [2] - 高端市场方面，单价10万+的大平层产品成交火热，而别墅产品因供应稀缺在豪宅市场中近乎消失 [3] 别墅市场供需分析 - 别墅用地供应自20世纪90年代起受到国家政策严格限制，关键政策节点包括1994年限制用地、2005年全环节限制、2012年严格审批、2016年停止审批及2019年暂停审批 [5] - 北京2018年出台“住宅容积率不得低于1.0”的规定，近四年出让的容积率1.2以下宅地仅8宗，纯别墅项目仅1个，新增供应几乎被切断 [5] - 当前北京在售别墅项目平均“工龄”长，多数超5年，部分达20年，产品多为洋房+别墅高低配，“新”与“纯”别墅项目凤毛麟角 [7] - 高净值人群对别墅需求旺盛稳定，需求部分转移至大平层产品，并刺激存量别墅市场活跃；近郊区是别墅成交主力，去年半年成交544套，占全市60% [10] 电建泷悦玖宸项目分析 - 电建泷悦玖宸是北京市场稀缺的纯别墅项目，首期推出56套别墅，去化率超70%，开盘半月网签27套，成交金额达3.01亿元，斩获北京别墅销售面积、套数、金额三冠王 [1] - 项目是京西唯一新入市别墅产品，也是北京别墅市场仅存的三个容积率1.05项目之一，地处西山260米海拔半山台地，自然环境优越，PM2.5低于城区30%，负氧离子超城区3倍 [12] - 产品设计纯粹，户户有庭院，下叠有私属庭院+景观露台，上叠有星空阁楼+私家花园 [14] - 项目强调三重归家礼序：以牌楼和国槐大道体现“入之庄重” [17][19]；以苏州拙政园为蓝本的“一溪五园十二坊巷”园林体现“见之雅致” [21]；通过私家院落和室内设计实现“梦之桃源” [27][32]