文章核心观点 - 华夏华润商业REIT于11月3日获中国证监会准予注册批复，未来将在深交所上市，是华润置地在购物中心REITs赛道的最新实践，标志其多层次REITs体系再迈关键一步 [1][8] - 华润置地为本项目原始权益人及运营管理机构，华夏基金担任基金管理人，中信证券担任计划管理人及财务顾问，行业领先原始权益人与专业资本市场机构、头部基金管理人强强联合 [1][9] - 本次发行将进一步完善华润置地多层次REITs体系，依托资本市场工具盘活成熟资产、释放资产价值、回收财务资源、扩大新增投资，实现资产与资本高效循环 [14] 首发资产情况 - 首发资产为南通万象城、临沂万象汇，均为华润置地旗下运营成熟、业绩领跑的优质项目 [2][9] - 南通万象城位于南通市北大街商圈，为轨道交通2号线北大街站上盖物业，商业建筑面积约13万平方米，近三年平均出租率约99.9%，收入复合增长率约14.5%，超百家区域首店落位，会员数量突破百万 [2][9] - 临沂万象汇位于临沂市人民广场商圈，商业建筑面积约11万平方米，近三年平均出租率约98%，客流复合增长率约15.4%，以空中花园与户外广场独特空间打造一站式全家庭消费中心 [2][9] - 两座项目零售额体量及增速均领先同城主要竞品，引入超百家品牌首店，是所在城市业绩领先的标杆购物中心，差异化城市布局与产品互补使经营确定性与现金流韧性充足 [10] 原始权益人实力 - 华润置地购物中心综合实力长期位居行业前列，已在27个城市实现2个及以上购物中心布局 [3][11] - 2026年上半年华润置地在营购物中心达98座，年零售额约1,282亿元，同比增长16.4%，其中87个项目零售额排名当地市场前三 [3][11] - 华润置地将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实"一城多汇"及"多城多汇"布局策略，预计2030年末在营购物中心提升至127座 [3][11] 全价值链运营能力 - 华润置地经过二十余年发展，已形成覆盖购物中心全业务链条、全生命周期的开发运营管理能力，具备行业领先的差异化"α"能力 [4][12] - 运营管理实施机构华润万象生活（01209.HK）截至2026年6月末在管购物中心增至138座，其中62座零售额稳居当地市场首位，116座位列当地市场前三 [4][12] - 华润万象生活大会员总量9,330万人，已合作品牌数量超过19,200家，庞大品牌矩阵与高粘性会员体系构成底层资产持续引流、稳定经营的深厚护城河 [4][12] 战略牵引与资本闭环 - 面向"十五五"，华润置地将战略定位升级为"创建世界一流的城市投资开发运营商"，规划"三条增长曲线"业务模式，打造行业领先商业REIT平台成为重要战略支撑，"十五五"末目标保持商业公募REIT市值行业领先 [5][13] - 华润置地已成功搭建涵盖华润万象生活一个轻资产管理平台，以及华润有巢REIT、华润消费REIT、商业地产Pre-REITs及机构间REIT的多层次REITs体系，逐步完善"募投产建管退"资本闭环 [5][14] 扩募储备与成长空间 - 华润置地持有在营购物中心已达百座，正式迈入"百Mall时代"，购物中心资产管理规模突破3,500亿元 [6][15] - 华润置地已储备多座优质可扩募资产，未来可持续推进公募REITs平台常态化扩募 [6][15] - 随着常态化扩募及专业化运营持续推进，华夏华润商业REIT有望借助充裕资产储备打开长期成长空间，与投资者共享商业不动产长期成长红利 [7][16]