城市更新范式转变 - 传统以效率为核心的城市更新范式在存量市场下显露局限 过度追求坪效提升、动线优化和租售比改善导致空间缺乏情感连接 [1][5] - 当前用户不缺能逛的场所 而缺值得停留的理由 更关注空间是否能建立关系而非单纯功能性 [1][9] - 城市更新需要从效率导向转向关系导向 重点是如何用空间重新组织人与人、人与内容、人与城市的关系 [2][16] 效率导向更新的局限性 - 效率导向型改造常牺牲人与空间的情感连接 将中庭、广场等非标空间视为浪费进行压缩 [5] - 过度理性规划导致空间可逛不可待 德国波茨坦广场投资超10亿欧元却因缺乏生活烟火气被评价为"缺乏灵魂的钢铁森林" [8] - 用户不记得动线顺畅度 但会记得坐下聊天、慢慢翻书等沉浸式瞬间 单纯追求人走得快货卖得多导致体验贫瘠 [9] 非效率空间的价值体现 - 允许"浪费时间"的低效空间成为新吸引力 代官山T-SITE刻意放弃高密度布置 用户平均停留时间极长 [11] - 荷兰Boekhandel Dominicanen教堂书店保留空旷区域 年接待量超70万人次 成为城市文化地标 [12][13] - 非效率空间不直接产出但促进内容生成和社交打卡 是情绪与连接的物理容器 [10][11] ROE情绪回报率新评估体系 - 传统ROI指标关注短期财务回报如回本周期和租金提升 在存量时代局限性显现 [17][23] - ROE(情绪回报率)聚焦长期关系价值 包含情绪黏性、内容生成率和社交触发能力三个维度 [18][22] - 瑞典Mall of Scandinavia设体验优先区 虽坪效低于标准区但带动整体情绪密度 通过用户评分、回访率等量化ROE [20] 空间设计理念转变 - 从追求空间多功能转向空间有感情 目标从让人快速走完变为让人愿意慢下来 [16] - 释放非效率实质是释放人与空间共处的时间自由 从而催生新消费可能和社交关系 [16] - 更新评估从资产工程进化为关系工程 通过留白空间和体验舒适度优先设计提升情感连接强度 [22][23]