房贷的财务结构 - 贷款200万在高利率下总利息超过200万，即成本过半 [5] - 银行采用利息前置的风控模型，在风险最低的前10到15年收回大部分利息 [6] - 在前10年购房者对房产的产权份额可能低于20%，本质上承担了全部资产下跌风险的高级租客 [8] 长期房贷的风险错配 - 个人平均跳槽周期为3到5年，与30年债务周期严重错配，职业稳定性无法覆盖长期杠杆 [11] - 30年家庭生命周期中100%会遭遇生老病死等需要巨额灵活现金流的事件，与房贷的固定刚性支出错配 [12] - 个人重大买房决策窗口期仅几年，易在资产价格周期高点接盘，决策周期与价格周期错配 [13] 传统买房逻辑的底层假设变化 - 人口学假设失效，新生儿数量曲线掉头向下，未来房地产市场需求存在结构性风险，买家减少 [14] - 经济学假设改变，经济从高速增长切换至中速高质量发展，工资普涨时代结束，买家资金能力下降 [15][16] - 社会学假设逆转，社会情绪从集体乐观转向个人保守，对未来的预期改变导致买家意愿降低 [17][18] 当前购房策略的转变 - 核心思路是放弃进攻转向防御，构建财务冗余，严格执行月供不超过收入30%的铁律 [20][22] - 建立风险隔离，应急储备金需能覆盖12个月以上的所有硬性开支，以应对失业、疾病等黑天鹅事件 [23]