行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] - 房地产板块表现强于大市，物业管理板块表现弱于大市 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（9.27-10.3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [5][6] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [5][6] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比-28.4%，其中一二线同比-23.2%，三四线同比-58.5% [5][8][9] - 2025年国庆6天（10/1-10/6）21个重点城市新房成交40万平，同比下降22%，为2017-2024年平均成交量95万平的42% [5][14][15] 二手房成交量 - 上周（9.27-10.3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [5][18] - 10月截至上周累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [5][18] - 年初累计至今成交4508.5万平米，同比上升5.5% [5][18] 新房库存 - 上周（9.27-10.3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [5][28] - 25年7月-9月周成交/推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [5][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积9043.4万平米，环比上升0.1% [5][28] - 3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [5][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策，合肥、云南加快推出“好房子”建设标准 [5][37] - 重庆推出“房票安置+需求分层”以落实购房、置换补贴 [5][37] - 合肥供给端建立土地供应热力图机制，编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款 [5][37] - 云南省加大住房补贴优惠力度、加大住房公积金支持力度、加大高品质“好房子”供给 [5][37] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [5][37] - 克而瑞发布9月房企销售数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（-10%），单月销售面积976万平米（-17.3%） [5][37] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动 [40] 公司动态跟踪 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [5][41] - 越秀地产获30亿港元循环贷款 [5][41] - 建发国际1-9月累计销售金额710.3亿元（+7.5%），销售面积275万平方米（-15.8%） [5][41] 物管公司 - 贝壳-W于9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [5][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.5/15.3倍 [5] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，相对收益-2.85%，板块表现弱于大市 [5][52] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.8/12.5倍 [5] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W [5] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好” [2][4] 报告核心观点 - 报告看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，维持对房地产及物管行业的“看好”评级 [4] - 认为“好房子”政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [4] - 在货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [4][5] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [4][5] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比下降28.4%，较9月同期环比下降85.4% [4] - 国庆6天（2025/10/1-2025/10/6）21个重点城市新房合计成交40万平米，同比下降22%，成交量为2017-2024年平均成交量95万平米的42% [4][14] 二手房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [4][17] - 10月累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [4][17] 新房库存 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [4][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积为9043.4万平米，环比上升0.1% [4][28] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [4][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策：重庆推出“房票安置+需求分层”；合肥出台多项政策，供给端建立土地供应热力图机制、编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款；厦门优化人才落户条件；云南省加大住房补贴、公积金支持力度及高品质“好房子”供给 [4][38] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [4][38] - 土地市场方面，南京成交六宗涉宅用地，成交额约42.1亿元；北京成交太阳宫新区地块，成交额约43.1亿元 [4][38] - 克而瑞发布数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（同比下降10%），单月销售面积976万平米（同比下降17.3%） [4][38] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动，主题为“邻里友好一起来” [42][43] 重点公司公告 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [4][43] - 越秀地产获30亿港元循环贷款融资 [4][43] - 建发国际发布2025年1-9月营运数据：累计合同销售金额710.3亿元（同比增长7.5%），累计合同销售面积275万平方米（同比减少15.8%） [4][43] 物管公司 - 贝壳-W于2025年9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [46][47] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [4][48] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.5/15.3倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为-2.85%，板块表现弱于大市 [4][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.5倍 [4]

市场整体表现 - 沪指8月13日收盘报3683.46点，上涨0.48%，创近4年新高，深成指涨1.76%，创业板指涨3.62%，两市成交额达2.15万亿，较前一交易日放量2694亿 [1] - 65.9%个股（3511只）股价已超越2024年10月8日开盘价，但172只个股仍低于2024年9月24日行情启动前价格，其中ST板块占39只 [1][2] 弱势板块及个股 - ST板块领跌，*ST苏吴(-87.8%)、*ST紫天(-77.8%)、*ST沐邦(-60%)跌幅居前，涉及医药生物、传媒、电力设备等行业 [2] - 食品饮料板块中迎驾贡酒(-20.2%)、万泰生物(-19.7%)等表现疲软，房地产板块招商蛇口(-9.7%)、万科A(-8.6%)持续承压 [3][4] - 电力设备板块分化明显，海兴电力(+37.6%)上涨但许继电气(-23.4%)、国电南瑞(-14.2%)等下跌 [2][4] 强势板块及个股 - 60只个股较2024年10月8日开盘价涨超200%，医药生物板块占9只，国防军工板块占4只 [8] - 上纬新材(+1130.8%)、招金黄金(+602.07%)、*ST宇顺(+580.28%)涨幅居前，后者因收购数据中心资产受资金追捧 [9][10] - 国防军工领域长城军工(+466.11%)、北方长龙(+339.25%)表现突出，医药生物板块热景生物(+553.4%)、广生堂(+393.15%)涨幅显著 [10] 行业动态与展望 - 白酒行业被预测2026年上半年或现业绩底，商业地产因C-REITs通道推动价值重估，物管标的受关注 [7] - 浙商证券认为A股处于系统性"慢牛"，上证目标或突破3674点，太平洋证券看好财政政策转向居民端带来的经济恢复潜力 [11][12]

美国股市与货币政策 - 瑞银预计美国股市8月将因经济数据恶化而下跌 但认为这是买入机会 标普500指数可能对疲弱数据做出消极反应 美联储未来几个月可能降息以抵消关税影响 [1] - 高盛预测美联储将从9月开始连续三次降息25个基点 若失业率进一步上升可能降息50个基点 [2] - 德商银行认为美联储降息预期将持续升温 劳动力市场报告疲软且美联储更关注经济增长下行风险 [4] 美元与政策变动 - 高盛指出特朗普解雇劳工统计局局长可能对美元产生负面影响 全球资产配置者可能重新考虑避险组合 [3] 欧佩克+与石油市场 - 荷兰国际银行表示欧佩克+9月增产54.7万桶/日已基本被市场消化 随着夏季需求减弱可能结束增产 [5] - 凯投宏观预计欧佩克+将从2026年Q2开始再次增产 以避免石油市场过剩 与布伦特原油价格下跌趋势一致 [8] 欧洲央行与欧元区 - 巴克莱预计欧洲央行12月将降息25个基点 终端存款利率将保持在1.75%至2026年 取消9月降息预期因经济活动展现弹性 [6] - 欧元区外围国家信用评级改善推动政府债券收益率差收窄 意大利、西班牙等国受益 法国和比利时面临降级压力 [7] 英国央行与英镑 - 荷兰国际集团认为若英国央行放慢量化紧缩步伐并减少长期国债销售 英镑可能上涨 市场关注1000亿英镑年度减持目标是否下调 [9] 俄罗斯石油与关税 - 三菱日联指出交易员关注美国可能对俄罗斯石油出口征收二级关税 欧佩克+增产加剧供应过剩担忧 [10] 美联储降息预期 - 道明证券认为美联储10月恢复降息可能性更大 劳动力市场恶化需要更长时间 7月非农就业报告显示疲软风险上升 [11] 人形机器人 - 中金公司称人形机器人轻量化趋势明显 特斯拉和波士顿动力等厂商加码轻量化以提升续航和性能 主要通过材料、结构和工艺优化实现 [12] 白酒与啤酒行业 - 中信证券认为白酒行业正快速筑底 龙头酒企调整渠道结构后有望受益于消费回暖 啤酒行业预计收入增速2%-5% [13] 存储芯片 - 中信证券预计25Q3主流和利基存储价格全面上涨 DDR4涨价后超过DDR5 原厂逐步退出DDR4将加速DDR5渗透 [14] 商业地产 - 华泰证券看好商业地产板块价值重估 购物中心资产超越账面价值 C-REITs通道增强流动性 开发类和物管企业迎机遇 [15] 科创板与资产配置 - 广发策略下半年最看好科创板 监管资金和保险提供流动性支持 居民存款和美元资产外溢潜力大 [16] 育儿补贴政策 - 中信建投指出育儿补贴制度有助于提升生育水平 但需综合政策配合 乳业、母婴用品等板块反应审慎 [17] 转基因种业 - 华西证券认为转基因商业化进程将扩面提速 提升单产和自给率 植物新品种保护政策利好种业发展 [18]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[8] - 房地产服务：增持（维持）[8] 报告的核心观点 - 看好2025年商业地产板块投资机会，原因包括政策催化消费市场复苏、消费REITs推动运营商发展、头部运营商管理优势提升、估值优势凸显[2][114] 根据相关目录分别进行总结 行业：“以价换量”应对供需挑战，政策助力下改善在即 - 2024年零售地产面临供需挑战，租金跌幅扩大，但年末市场需求现暖意，改善在即[3][16] - 2024年消费市场热度平淡，社零增速收窄，Q4开始回暖，线上对线下挑战2025年有所削弱，全国社零增速同比+3.5%，一线城市增速弱于全国，餐饮增速高于商品零售，网上渠道优势扩大，2025Q1需求回暖[17][18] - 2024年零售消费习惯变化，客流提升但客单价下滑，更重视性价比，需求务实且个性化，黄金珠宝等业态受青睐，销售业绩前五为餐饮火锅等，后三为儿童业态等[26] - 2024年新增供应力度同比基本持平，高能级城市为供应主力，核心21城新增供应869.6万方，同比微涨1.4%，2025年新增供应仍聚焦高能级城市[35][36] - 2024年高能级城市供需矛盾显著，租金同比跌幅扩大，空置率改善，以价换量成普遍策略，预计租金跌幅有望收窄，21城首层平均租金同比下降3.3%，期末整体空置率达10.2%[41] 企业：头部展现终端集聚优势，下沉市场焕发新机 - 选取内资和港资运营商观摩头部企业运营情况[50] - 2024年头部本土运营商保持规模扩张，港资相对谨慎，华润置地等内资运营商有不同程度增长，2025年扩张步伐放缓，头部运营商是新增供应主力，前十大运营商新增规模占比达51.1%[51] - 内资运营商零售额增速高于行业，客流和零售额均有增长，头部运营租金收入接近200亿门槛，内资运营商正增长，驱动力来自外延式增长和出租率改善，预计2025年租金收入增速进一步提升[59][63][77] - 高端零售物业运营难度提升，重奢商场表现相对较弱，三四线市场或超预期，新城控股表现优异，原因包括弱财富效应、低烈度竞争和区域运营优势[79][98] 战略：从资产沉淀到利润创造，C - REIT赋能下的价值重估 - 2024年头部内资运营商持有物业运营毛利占比提升，与港资运营商看齐，进入“租售并举”时代，华润置地对持有型物业发展愿景积极[102] - 2024年是消费基础设施REITs启航元年，8只成功发行，2只待发行，总规模预计257亿元，获资本市场青睐，主流运营商积极参与，凯德信托成首个参与外资运营商[104][107] - 消费REITs对运营商有资产变现、提升流动性和管理溢价、拓展轻资产运营空间三重意义，底层资产重估增值率均值达56.2%[108][110] 投资建议 - 看好2025年商业地产板块投资机会，基于政策催化、消费REITs推动、头部运营商优势和估值优势[112][114] - 重点推荐开发企业新城控股、华润置地等，物管公司华润万象生活、绿城服务等[6][120]