行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

办公楼市场 - 甲级办公楼净吸纳量占全市八成，空置率改善[3] - 全市办公楼租金环比增长0.5个百分点[5] - 甲级办公楼租金同比上涨2.95%[6] - 新租活跃度阶段性回落，新租交易总面积环比下降[7] - 中关村空置率降至12.0%[6] 零售物业市场 - 零售物业租金环比下降0.2%，次级商圈领跌[10] - 核心商圈空置率上升0.2个百分点至5.2%[10] - 未来一年核心商圈预计新增约1万平方米零售供应[10] 仓储物流市场 - 仓储物流租金环比下降5.3%，空置率上升0.1个百分点[14] - 平谷等近郊区域租金加速调整[16] - 全市高标仓空置率环比上升0.9个百分点[15] 商务园区市场 - 商务园区租金环比增长2.5%，空置率下降0.4个百分点[19] - 净吸纳量达59,500平方米，空置率同比下降3.1个百分点[20] - 研发办公类产品需求增长，复合型园区加速入市[23] 物业投资市场 - 物业投资交易总额同比下跌23.9%[3] - 小体量及收益型标的成交占比提升，新兴企业买家活跃[24] - 总成交金额中办公楼资产占比达41.0%[26]

文章核心观点 - “十五五”规划将通过五大核心主线重塑未来五年中国商业地产市场格局 为行业提供清晰的发展指引 [1] - 商业地产将迎来格局重塑与潜力释放的新周期 是布局未来的黄金窗口 [10] 现代化产业体系建设与商业地产需求 - 规划将现代化产业体系建设提升至首位 涵盖传统行业优化 新兴产业壮大与未来产业布局三大维度 [2] - 新能源汽车等战略性新兴产业实现规模化增长 2024年中国新能源汽车产量达1,280万辆 年均复合增长率72% 全球市场份额76.4% [2] - 2025年前5个月 中国创新药企大型授权交易全球占比升至42% 工业机器人安装量以276,300台位居全球首位 是日本的6倍 美国的7.3倍 [2] - 新质生产力发展将催生产业及科技企业 带动写字楼与产业园区市场从需求疲软转向触底反弹 [2] 内需提振与零售物业及消费REITs发展 - 规划明确“以新需求引领新供给 以新供给创造新需求”的消费导向 标志中国经济顶层设计转向供需两端发力新阶段 [4] - 规划提出“投资于人” 在国家教育 社保 就业 卫生健康 住房保障等领域加大投入以激发居民消费潜能 [4] - 消费基础设施REITs成为市场热点 已上市的11只相关产品均实现良好涨幅 截至10月15日 嘉实物美 易方达华威农贸市场等涨幅超70% [4] - 消费类REITs持续扩容将吸引更多资本关注 倒逼零售物业通过品牌调整与场景创新挖掘消费潜力 [4] 高水平对外开放与资产吸引力 - 在全球保护主义背景下 中国坚持双向开放成果显著 熊猫债累计发行超1万亿元 凭借融资成本优势备受关注 [5] - 随着规划高确定性落地与人民币升值预期增强 境外资本有望重回中国大宗物业市场 [5] - 零售物业 工业物流 数据中心 写字楼等优质资产将获得更多国际资本青睐 提升中国商业地产全球竞争力 [5] 民生保障与房地产市场高质量发展 - 房地产行业已从国民经济支柱转向民生保障核心 市场从“有房住”向“住得好”转型 改善型需求持续释放 [8] - 中国经济对房地产依赖度显著降低 房地产投资总额占GDP比重从2014年近15%下降到2024年7.4% 相较于美国常年12%水平仍有向上发展空间 [8] - “好房子”概念推动多个城市新房市场成交升温 未来增量政策将聚焦保障性住房建设 租赁市场培育与城市更新改造 [8] 全面绿色转型与商业地产价值重塑 - 规划以“碳达峰碳中和”为牵引 加快经济社会全面绿色转型 明确到规划期末新增用能需求绝大部分由清洁能源满足 [8] - 规划目标建成100个左右国家级零碳园区 园区内所有新建项目均需通过绿色认证 [8] - 当前绿色产业规模约11万亿元 未来五年有望实现翻一番乃至更大增长 [8] - 全球建筑业碳排放占比34% 房地产行业存在巨大减排机遇 ESG理念成为商业地产项目价值评估关键指标 [8]

上海投资市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场出现回暖信号，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [1] - 三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元显著提升 [1] - 成交金额超过5亿元的交易占总宗数的47%，共录得4宗金额高于10亿元的成交标的 [1] 办公楼市场表现 - 三季度上海办公楼资产重回主导地位，成交金额占比达75%，成交宗数占比为53% [1] - 季末1宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [1] - 办公楼市场在阶段性调整后有望迎来复苏曙光 [1] 其他资产类别表现 - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额占比分别为8%和6% [1] - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，高净值投资者与各类企业买家持续活跃 [2] - 从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [2] 酒店市场表现 - 在入境旅游市场持续升温推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好 [1] - 2025年1至8月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1% [2] - 同期全市五星级酒店入住率同比上升2.2个百分点，平均房价微降1.0%，但每间可售房收入实现2.3%的增长 [2] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [2] - 暑期以及黄金周的商务与休闲客流显著回升，带动上海酒店行业回暖，三季度上海迎来多家酒店开业 [2]

市场供应 - 第三季度市场迎来两个新项目入市，供应面积合计22.5万平方米 [1] - 季末深圳零售物业市场总存量突破800万平方米，环比扩容2.9% [1] - 第四季度供应节奏放缓，预计仅有一个新项目入市 [2] - 截至年末，全市零售物业总存量预计同比扩容11.2%，达到818.8万平方米 [2] 市场需求 - 新入市项目以较高预招商率开业，存量项目入驻率保持平稳 [1] - 第三季度全市净吸纳量录得过去五年季均水平的两倍 [1] - 季末全市平均空置率环比微降0.3个百分点，录得6.8% [1] - 市场供需关系更趋平衡 [1] 品牌动态 - 标杆存量项目加速品牌焕新，新项目引入Zegna、APPLE、Staple等新店及首店 [1] - 市场品牌丰富度与多元化水平提升 [1] - 业主及运营团队更敏锐响应消费者偏好，品牌更替焕新步伐将加快 [2] - 深圳在华南区域零售品牌多元化领域的领先地位将得到巩固与提升 [2] 租金表现 - 季内全市零售物业租金指数环比持平，同比下降0.8% [1] - 季末平均租金录得人民币每平方米每月524.7元 [1] - 租金端仍呈温和调整态势 [1]

市场整体表现 - 2025年第三季度北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75% [1] - 整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的小体量为主 [1] - 交易数量不少但总交易额不高，原因是相当多交易为5亿元及以下的小体量规模 [3] 交易特征与投资偏好 - “抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的 [1][2] - 季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [2] - 市场延续对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重 [2] - 按照交易金额计算，办公（商务园区）占比达到38% [2] - 园区受关注的核心在于REITs概念，通过REITs可实现资本退出，对资产价格起到锚定作用 [2] 买家结构分析 - 企业买家占比高达73%，贡献了8笔交易 [4][5] - 新兴企业买家成为北京物业投资市场的关键力量，用于资产配置或自用需求 [1][3][5] - 机构投资者在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现 [6] - 内资、外资买家投资逻辑聚焦于资产现金流的安全性与长期资本价值 [6] - 企业买家更多从宏观周期和战略布局角度，着眼于核心资产的跨周期长期配置价值 [7] 卖家结构与市场信号 - 地产公司在总交易金额中占比69%，主要原于开发商加速回款需求 [7] - 地产开发商物业出清速度较快，占据交易量大部分，被视为市场信心触底回升的积极信号 [7][8] - 市场录得代表性交易，如某地产公司将其持有的通州板块一处在建综合体的50%股权及相关债权转让 [7] 重点交易案例 - 康桥生命科学基础设施核心基金一期成功收购康桥大兴生命科学园，该基金总规模达9.25亿元 [2] - 某险资将大兴生物医药基地的一座生命科学专项园区纳入其新设的人民币不动产基金，卖家保留项目运营权 [6] - 某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购入办公自用，体现自用型需求稳步落地 [5]

办公楼市场表现 - 2025年第三季度上海全市甲级办公楼净吸纳量录得19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要来源[1] - 第三季度办公楼净吸纳量环比微升6.7%，前三季度累计净吸纳量达27万平方米，已超越去年全年水平[1] - 上海办公楼整体空置率环比微降0.1个百分点，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点[1] - 五角场区位净吸纳量跃居首位，主要受字节跳动集团扩租及消费品零售企业搬迁推动[2] - 第三季度办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方，受新项目入市影响租金短期内仍将承压[2] 零售物业市场表现 - 2025年第三季度上海市区零售物业录得约10.55万平方米净吸纳量，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子租赁需求活跃[3] - 上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点，非核心商圈平均空置率环比下降0.6个百分点，受益于品牌旗舰店及概念店选址需求升温[4] - 国庆中秋假期K11内地商场整体销售同比增长23%，珠宝黄金类同比增长45%，广州K11购物艺术中心开业一周累计吸引客流接近70万人次[5] - 恒隆地产内地物业组合国庆黄金周前四日租户销售额同比增长约15%，武汉恒隆广场及上海港汇恒隆广场销售额分别激增逾70%及50%[6] 投资市场动态 - 2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势，办公楼交易重回主导地位，市场活跃度较上季修复好转[6] - 中邮保险领投的上海博华广场项目对价约108亿元，刷新近两年单笔交易纪录，投资性需求占比高达91%[7] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域[7] 未来市场展望 - 未来六个月上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米新增供应，华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级物业成为焦点[3] - 《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态，为存量资产转型提供新路径[3] - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[7]

物业组合整体表现 - 截至2025年9月30日止季度 阳光房地产基金物业组合的租用率为89 2% 与上一季度相若 [1] - 整体物业组合的现行租金为每平方尺港币43 0元 [1] - 回顾季度续租租金取得9 0%的负增长 [1] 写字楼物业表现 - 写字楼物业租用率维持于89 7% [1] - 大新金融中心租用率维持于90 6% 现行租金为每平方尺港币36 1元 [1] - Strand 50租用率改善至85 5% [1] - 云山大厦物业租用率下降至80 2% 主要由于若干写字楼租户迁出的过渡性空置所致 [1] - 丰怡中心租用率回升至96 4% 反映其作为美容主导的服务枢纽备受欢迎 [1] 零售物业表现 - 零售物业租用率维持于88 2% [1] - 上水中心购物商场取得87 8%的租用率 现行租金为每平方尺港币104 1元 [1] - 新都城一期物业租用率维持不变于87 1% 现行租金为每平方尺港币53 2元 [1]

北京办公楼市场 - 三季度北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场维持对租户方有利的环境 [1] - 区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性，市场发展进入新常态 [1] - 各方业主正回归理性，积极构建多元化运营策略以提升核心竞争力 [1] 北京投资市场 - 投资市场仍由内资买家主导 [1] - 投资侧重延续于零售物业、长租公寓与产业园区 [1] 北京高端住宅市场 - 利好政策提振整体市场情绪，改善性需求成为市场主力 [1] - 经历二季度供应高峰后，三季度豪华公寓市场进入平稳期 [1] - 高品质住房购买门槛持续降低，开发商同步推出折扣促销 [2] 北京新房与二手房市场 - 政策利好支持新房市场活跃度保持平稳，上半年新盘保持较好去化节奏 [1] - 上半年入市新盘贡献三季度超六成成交量 [1] - 为把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市场多板块挂牌量攀升，价格普遍回调 [2] 市场展望 - 金融条件改善将推动潜在购房者加快决策 [2] - 大量优质供应提供充足选择，市场中的改善性住房需求有望进一步释放 [2]

北京办公楼市场整体态势 - 2025年第三季度北京甲级办公楼整体空置率微降0.3个百分点至15.5% [1] - 全市办公楼租金延续下行趋势 [1] - 市场进入以存量竞争为主的阶段 2025年年初至今无新增供应入市 [1] - 各子市场间租金差异收窄 打破区域壁垒 跨区域租赁成交增多 [1] - 高昂的装修成本成为影响企业搬迁决策的首要考量因素 企业搬迁决策周期被拉长 [1] - 业主关注重点从吸引新租户转向留存现有租户 [1] - 整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [1] 零售地产市场表现 - 三季度北京市区优质零售项目租金环比下降3.5% [1] - 市区优质零售项目空置率录得7.1% [1] - IP消费与情绪消费热度持续 首店经济逆势提升 [2] - 高端手机壳品牌Casetify和法国手袋品牌Polene均开设新店 [2] - 户外运动品牌在时尚业态新开门店中面积占比高达18% 成为重要驱动力 [2] 投资市场动向 - 投资市场延续对零售物业 长租公寓及产业园区的侧重 [1] - 内资买家依然是主导力量 投资逻辑聚焦资产现金流安全性与长期资本价值 [2] - 本季度亮点交易为康桥生命科学基础设施核心基金成功收购康桥大兴生命科学园 [2] 业主策略调整 - 各方业主回归理性 积极构建多元化运营策略 [1] - 业主寻求第二增长曲线以提升核心竞争力 穿越市场周期 [1]