文章核心观点 - 2026年1月香港房地产市场呈现“淡季不淡”的特征，住宅市场量价齐升，商业地产空置率改善，整体市场处于景气回升通道 [4][5] 私宅市场 一手私宅 - 1月一手私宅成交1539套，环比下降11%，但同比大幅增长103%，显著强于历史岁尾年初平均环比下降33%的走势 [6] - 1月一手私宅成交金额达192亿港元，环比下降7%，但同比大幅增长148% [6] - 从区域看，新界东一手成交套数同比增幅最大，达331%，九龙同比增长232%，香港岛增长53%，新界西则同比下降33% [6] - 成交金额结构方面，低于500万港元和500-1000万港元的成交套数占比最高，分别为40.8%和41.5% [6] - 重点港资开发商表现优异，监测的6家重点开发商（新鸿基、港铁、恒基兆业、信和置业、长江实业、新世界发展）合计销售额同比增长173%至92亿港元，市场占有率从去年同期的44%提升至48% [7] - 其中，恒基兆业、新世界发展与信和置业销售额同比涨幅均超过两倍，信和置业同比增幅高达535% [4][7] - 项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三 [4][25] 二手私宅 - 1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比增长47% [7] - 1月二手私宅成交金额为290亿港元，环比下降4%，但同比增长56% [7] - 价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比上涨2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅扩大至7.3%（2025年末为5.1%） [4][8] - 分区看，九龙房价环比涨幅最大，达4.0%，同比涨幅达11.6%；香港岛环比上涨2.9%，同比上涨3.6% [8] - 市场情绪乐观，1月末中原经纪人指数环比上行至69.04（12月末为64.05），处于价格看涨景气区间 [4][8] 豪宅市场 - 2025年全年，一手豪宅累计成交金额952亿港元，同比增长3.5%；二手豪宅累计成交金额675亿港元，同比增长39% [9] - 2025年一、二手豪宅合计成交金额同比增长16%至1627亿港元 [27] 土地市场 - 1月仅成交1宗宅地，位于九龙佐敦谷，由信和置业与鹰君集团联合体以16.1亿港元斩获，土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米 [4][10][30] - 新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均参与了该地块竞拍 [10] 地产金融环境 - 2025年全年新批按揭贷款金额为3373亿港元，同比增长22%，平均抵押率较2024年提升2.1个百分点至60.1% [5][11] - 12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元，其中一手与二手住宅贷款同比分别增长32%和22% [11] - 贷款利率稳中有降，12月新批住宅按揭贷款平均利率环比下降6个基点至3.25% [5][11] - 同期，A类与B类私宅回报率分别为3.6%和3.1% [5] 商业地产市场 写字楼市场 - 12月私人写字楼租金指数环比下降0.2%，同比下降3.3%，但同比降幅较上半年有所收窄 [12] - 分区表现分化，上环/中区甲级写字楼租金指数同比实现正增长0.8%，环比下降1.7%；尖沙咀区域环比上涨3.9% [12] - 空置率高位略有改善，12月整体空置率为17.5%，环比11月下降0.3个百分点，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4和1.0个百分点 [5][12] - 需求回暖，12月甲级写字楼净吸纳量为2.1万平方米，延续自2025年5月以来的回正趋势；2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量达16.1万平方米，较2024年的4.1万平方米改善明显 [12] 零售物业市场 - 零售业销售持续修复，2025年12月零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，自9月以来同比增幅均超过6% [5][12] - 分品类看，耐用消费品与珠宝、钟表等高端消费品类增长强劲，12月同比分别增长38.4%和14.3% [12][58] - 12月访港游客达465万人次，同比增长9%，恢复至2018年月均水平的86%；其中过夜游客215万人次，恢复至2018年月均的88% [13] - 零售物业空置率改善，12月私人零售物业空置率环比下降1.2个百分点至5.5%，处于历史低位 [5][13] - 租金方面，12月私人零售物业租金指数环比基本持平，同比下降4.7% [13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对成都写字楼及零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 成都甲级写字楼市场面临供需失衡压力 租金持续下行 空置率攀升 需求疲弱导致年度净吸纳量首次转负 未来在新增供应和宏观经济背景下预计延续承压态势 [35] - 成都优质零售市场展现出较强消费韧性和潜力 国际品牌持续深耕 入境旅游消费成为新增长点 消费行为向体验与社交转变推动线下空间优化 运动及户外品牌扩张积极 [54] 成都宏观经济概况 - 2025年前三季度 成都地区生产总值在所列主要城市中最高 达24,449.4亿元 [4] - 2025年前三季度 成都第三产业增长率为6.0% 社会消费品零售总额增长率为6.5% 在所列城市中均表现领先 [6][8] - 2025年前三季度 成都城镇居民人均可支配收入为44,507元 在所列城市中最高 [10] - 2024年末成都常住人口为2,147.4万人 [12] - 2025年前三季度 成都房地产开发投资增速为-0.2% [14] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度 成都核心区域住宅用地成交活跃 主要竞得方包括润达丰滨江 中海地产 中粮大悦城 保利发展 越秀地产等 [17] - 成交地块楼面价介于16,500元/平方米至21,500元/平方米之间 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度 成都甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在3,473,265平方米 [19][35] - 2025年第四季度 平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月 空置率同比上升6.0个百分点至31.8% [19][35] - 2025年第四季度净吸纳量为-18,301平方米 全年净吸纳量首次转为负值 [19][35] - 六大核心区域中 金融城存量占比约32% 平均租金最高为94.58元/平方米/月（大源） 空置率最高为51.84%（天府新区新商务区） [21][35] - 2026-2029年 成都甲级写字楼市场将有大量新增供应入市 主要集中在金融城和天府新区新商务区 [25] - 2025年第四季度主要租赁成交集中在金融城和科技商务区 租户以金融服务（30%）和房地产建筑（27%）行业为主 [28][29] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度 成都优质零售市场无新增供应 总存量维持在8,498,923平方米 [40] - 2025年第四季度 平均租金环比下降至585.0元/平方米/月 空置率环比上升至8.68% 净吸纳量为-11,391平方米 [40] - 各核心商圈中 春盐商圈平均租金最高为1,368.52元/平方米/月 空置率也最高达20.83% 攀成钢商圈空置率最低为1.63% [41] - 2026-2029年 成都零售市场未来供应预计将陆续入市 2026年预测新增供应约24万平方米 [45][54] - 2025年第四季度主要新店开幕集中在春盐商圈和攀成钢商圈 引入品牌包括ROCK&RIDE ASICS FERRAGAMO等 [48] - 2025年成都航空口岸入境外籍旅客达172万人次 同比增长53% [54]

公司业绩与派息预测 - 摩根士丹利给予领展房产基金"与大市同步"评级，目标价为37港元 [1] - 公司预计将于5月公布截至2026年3月底的财政年度业绩 [1] - 预期2026财年每基金单位派息将同比减少7.3%，市场预测为减少9.3% [1] - 这意味着2026财年下半年每基金单位派息将同比下降9.9% [1] 租金收入与市场趋势 - 尽管香港零售销售有所改善，但预期租金收入下降将导致派息减少 [1] - 受滞后效应及大众零售复苏速度低于预期影响，续租租金下滑趋势可能持续至2027财年上半年 [1] 行业竞争与挑战 - 线上销售增长及中国电商渗透率提升，可能对领展的零售物业组合造成冲击 [1]

核心观点 - 2026年中国大宗物业投资市场有望在谨慎情绪中迎来复苏 市场潜在交易意愿增强 资产价格回调后的估值优势及融资环境优化将推升市场活跃度 [1] 市场情绪与投资者意向 - 43%的受访者计划在2026年采取更积极的投资策略 52%的受访者倾向于更积极的出售 两项比例较上年均有所增长 [1] - 39%的受访者计划在2026年提升房地产资产配置 相比上年增长3个百分点 其中12%的受访者表示将大幅提升配置 较上年增长6个百分点 [5] - 内资投资者净投资意向在机构投资者与地产基金推动下由负转正 外资则继续呈现净出售意愿 [2] - 机构投资者与地产基金的净投资意向回升 开发商因流动性压力净出售意愿进一步走强 [2] 驱动因素与配置偏好 - 72%的投资者因“资产价格已有合理调整”而提升房地产配置 该比例较去年上升16个百分点 [5] - 工业物流 租赁住宅和零售物业是投资者最青睐的前三大物业类型 [5][6] - 核心型与核心增益型投资策略最受青睐 合计占比达58% 较去年上升11个百分点 [6] - 在另类资产方面 学生公寓因国内高等教育生均宿舍面积供需缺口大 关注度上升至榜首 基础设施和生命科学地产分居第二和第三位 [9] 细分市场展望 - 工业物流板块随着供应高峰临近尾声 且部分市场重置成本已贴近甚至高于资产估值 有望在2026年迎来周期性机会窗口 [10] - 租赁住宅连续四年稳居投资者偏好第二 2025年全国租赁住宅交易额创下119亿元的历史新高 私募-公募REITs链条贯通及城市更新政策支持有望延续其增长趋势 [10] - 零售物业在2025年交易额以839亿元创历史新高 除区域型购物中心外 社区商业与奥特莱斯成为资产配置新选项 [10] 投资地域与融资环境 - 上海以64%的占比蝉联最受青睐投资城市 配置重点为工业物流 零售物业与租赁住宅 [9] - 北京以22%的占比位列第二 数据中心因AI算力需求爆发成为关注焦点 [9] - 二三线城市零售物业吸引力提升 公募REITs常态化发行显著增强资产流动性 [9] - 近八成投资者预计中国央行将在2026年进一步降息 [10] - 《商业银行并购贷款管理办法》新规提高了并购贷款的成数上限并延长了贷款期限 有助于大宗投资交易 [10] ESG影响 - 83%的受访者已经或计划在房地产投资中采用ESG标准 最受重视的举措包括绿色建筑 可再生能源设施和绿色融资 [11] - 绿色认证楼宇享有0.7%-2.4%的租金溢价 同时平均出租率高出非绿色楼宇3.7个百分点 [11]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对沈阳写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度，沈阳写字楼与零售市场均无新增供应，市场整体表现平稳，但面临租金下行与空置率上升的压力 [38][42] - 写字楼市场净吸纳量转负，需求疲软，未来新增供应将加剧去化压力；零售市场以存量改造和业态升级为主，新兴消费与首店经济是主要驱动力 [38][62] - 长期来看，沈阳正通过举办高级别论坛、推动商业项目迭代与差异化定位，致力于巩固其作为东北亚国际化与区域性消费中心城市的地位 [38][62] 沈阳宏观经济概况 - 截至2025年第三季度，沈阳地区生产总值为6,614亿元，在对比的六个城市中排名末位 [4] - 沈阳第三产业增长率为4.3%，低于对比城市中青岛的5.6% [6] - 沈阳社会消费品零售总额为3,191亿元，城镇居民人均可支配收入为43,482元 [8][10] - 2024年末沈阳常住人口为920万人 [11] - 沈阳房地产开发投资增长率为-26.0%，在对比城市中降幅最大 [13] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度，沈阳土地市场共成交4宗地块，总成交面积约23.9万平方米，总成交金额约11.0亿元 [17] - 成交地块中3宗为二类居住用地，1宗为商业用地，最高楼面价达5,580元/平方米 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度，沈阳甲级写字楼市场总存量维持在1,369,293平方米，无新增供应 [22][38] - 本季度净吸纳量为-5,470平方米，全年累计净吸纳量为20,875平方米 [38] - 平均租金环比下降2.7%至55.1元/平方米/月，空置率环比上升0.4个百分点至33.5% [22][38] - 三大核心区域中，金廊-五里河平均租金最高，为57.8元/平方米/月；太原街空置率最高，达43.2% [24] - 本季度主要租赁成交来自贸易、TMT及专业服务行业，占比分别为23%、22%和21% [31][32] - 预计2026年及以后将有约20万平方米的新增供应入市，主要来自北站-市府和金廊-五里河区域 [28] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度，沈阳优质零售市场总存量维持在6,569,251平方米，无新增供应 [42] - 本季度净吸纳量为-36,110平方米，空置率为19.53% [42] - 核心商圈首层平均租金环比微降至227元/平方米/月 [42] - 各核心商圈中，中街存量最大，为168.2万平方米；沈北-三台子空置率最低，为2%；金廊-五里河租金区间最高，达186-980元/平方米/月 [47] - 本季度新店开业以餐饮和体验零售业态为主，如“趁热集合”、“楼下酸奶”东北首店及“高达基地” [54][62] - 未来两年（2026-2027年），预计将有超过26万平方米的新增供应入市，主要集中在金廊五里河、浑南奥体及铁西商圈 [51][62]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：2018-19年以来中国香港商业地产经历深度调整，当前已出现触底信号，核心区写字楼租金和空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄[3][6][9]。后续在宏观及楼市环境改善、零售业修复、资本市场活跃等因素支撑下，行业有望逐步走出低谷[3][9][21]。商业地产的触底改善将对持有大量物业的开发商在租金收益和资产价值重估方面产生积极影响，建议关注中国香港物业租赁收入占比较高的开发商，如太古地产和恒隆地产[3][21][133] 行业现状：触底信号显现 - **市场深度调整**：自2018-19年以来，中国香港商业地产经历深度调整。私人写字楼售价指数在2024年较2018年高点累计下跌41.2%[9]。私人写字楼租金指数在2025年11月较2019年6月高点累计下跌21.2%，其中核心区域如**上环/中区**甲级写字楼租金指数在2025年9月低点较2019年3月高点累计下跌38.9%[9] - **当前边际改善**：**写字楼市场**：2025年11月，上环/中区甲级写字楼租金指数环比增长4.3%，连续两月正增；湾仔/铜锣湾甲级写字楼租金指数环比增长9%[17]。核心区空置率显著改善，2025年11月底，中环空置率降至10.9%，尖沙咀空置率降至7.2%[16][17]。**零售物业市场**：2025年11月，中国香港私人零售业楼宇租金指数环比降幅连续两月收窄至0.1%，其中九龙平均每月租金环比增长2.4%，连续两月正增[14] - **驱动因素**：**零售业修复**：2025年1-11月，中国香港入境旅客达4525万人次，同比增长12.4%，带动零售业销货价值累计同比增速转正至0.42%[14]。**资本市场活跃**：2025年中国香港IPO集资额激增，处理中IPO申请达316宗（截至2025年12月31日），刺激金融服务业对核心地段办公空间的需求[20]。**大宗交易回暖**：2025年中国香港大宗交易总额突破490亿港元，同比增长约19%，其中甲级写字楼交易占比40%[20] 重点公司分析：太古地产 - **业务概况**：太古地产是领先的综合商业项目发展及运营商，2024年中国香港、中国大陆收入占比分别为60%、37%[3][39]。物业投资是核心业务，2025年上半年收入占比75%，基本溢利贡献37.5亿港元[34] - **中国香港业务韧性**：**写字楼**：截至2025年上半年，中国香港办公楼平均出租率88%，租户以银行金融（27.8%）、贸易（19.1%）为主[48][52]。2025年下半年至2026年到期租约占比不到20%，在股市活跃背景下出租率有望维持高位[3][52]。**零售物业**：中国香港零售物业保持满租（出租率100%），租户以时装配饰（27.7%）及餐饮（20.1%）为主[3][55][60]。2025年下半年至2026年到期租约占比约36%[60] - **中国内地业务增长**：截至2025年上半年，中国内地投资物业权益建面1890万平方呎，已落成1040万平方呎[66]。2025年上半年内地应占零售销售额（不含汽车）同比增长1%，较2019年同期增长70%[66]。主要商场如北京三里屯太古里、广州太古汇出租率保持在97%-100%[75] - **未来扩张计划**：公司宣布未来十年计划投资1000亿港元，截至2025年8月1日已承诺投放约670亿港元[3][78]。2026-2027年项目完工计划较多，包括北京太古坊、三亚太古里、西安太古里等，将扩大投资物业可租面积[3][79] - **财务与股息**：2025年上半年末净负债率15.7%，加权融资成本3.6%[3][81]。2024年每股股息1.1港元，对应股息率近5%[3][90] 重点公司分析：恒隆地产 - **业务概况**：恒隆地产是高端物业为主的发展商，业务覆盖中国香港及内地9个城市[3][97]。2024年收入112.4亿港元，中国内地物业租赁收入占比57.5%，中国香港物业租赁收入占比27.1%[3][98] - **中国内地高端定位**：内地物业均以“恒隆广场66”品牌命名，定位高端[3][97]。上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场是租金核心，2020年以来两者商场租赁收入占内地商场租赁收入比例保持在58%以上[103][104]。2023年及以前，中国内地租赁收入连续24年保持增长[107] - **运营策略与储备**：公司推行“恒隆V.3”策略，通过管理合约、扩建及资产优化巩固资产地位[3][100]。储备项目及新推进项目预计新增面积73.7万平米，占2024年末存量持有物业总楼面面积的30.6%，将陆续于2025年上半年至2029年落成[116] - **中国香港业务多元**：在中国香港拥有6大物业组合，业态涵盖零售、办公楼、住宅及服务式寓所[117]。2025年上半年，零售、办公楼、住宅及服务式寓所出租率分别为94%、87%、82%[118]。核心地段有待售住宅项目，未来有望带来增量业绩空间[3][120] - **财务与股息**：2025年上半年末净负债率33.5%，平均借贷利率3.9%[3][124]。近一年分红对应股息率超5%[3][126] 投资建议 - 投资建议：中国香港商业地产显现触底迹象，后续修复有望对持有物业的开发商产生积极影响[21][133]。建议关注中国香港物业租赁收入占比较高的开发商，如太古地产、恒隆地产等[3][133]

上海房地产市场2025年第四季度回顾与展望 - 核心观点：上海房地产市场在2025年第四季度呈现温和修复态势，甲级办公楼与零售物业租赁需求稳定，投资市场热度持续回归核心区域，各细分市场展现出不同的驱动因素与结构性机会 [1] 甲级办公楼市场 - 四季度整体市场流动性继续温和修复，全市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米 [3] - 金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%，私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长带动相关租赁活动 [3] - 科技互联网行业需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著 [3] - 专业服务业（以内资律所为代表）需求占比保持14%，消费模式转变带动户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求 [3] 零售物业市场 - 四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米 [4] - 消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力 [4] 酒店市场 - 上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长 [5] - 元旦假日期间，本市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额122.71亿元，宾馆旅馆平均客房出租率达到70% [5] 产业园区市场 - 四季度全市共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得61.8万平方米，2025年全年净吸纳量录得39.6万平方米 [7] - 科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域，同时总部型经济和科研机构的需求也较为活跃 [7] - 具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到租户青睐 [7] 物流地产市场 - 租赁需求保持稳定，四季度净吸纳量达到263,500平方米，全年达533,600平方米 [8] - 第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是四季度主要需求来源 [8] 投资市场 - 2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元 [9] - 办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点 [9] - 从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心 [9] - 从成交区位看，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域 [9]

文章核心观点 2025年北京房地产市场呈现分化与结构性调整，不同细分市场在供应、需求、租金及空置率方面表现各异，市场整体处于底部修复与价值重构阶段，为战略配置提供了窗口期 [1] 优质办公楼市场 - 2025年新增供应总量仅18万平方米，为2015年以来十一年历史新低，第四季度无新项目入市，供应收缩缓解市场去化压力 [2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，其中甲级市场贡献了70%的净吸纳量 [3] - 新租需求呈现“前高-中弱-后稳”特点，搬迁需求为主导占比76%，TMT行业为最核心需求来源，金融业需求疲软 [2][3] - 年末全市平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，金融街跌幅居前，中关村子市场租金降幅率先收窄 [4] - 区域表现分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）成为去化核心引擎，中关村空置率全市最低；CBD、金融街等传统区域去化压力凸显 [3] - 2026年预计迎来供应小高峰，近53万平方米优质项目计划入市，市场竞争将从价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] 优质零售物业市场 - 2025年新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志“以旧换新”成为市场主线 [6] - 2025年1-11月北京市社会消费品零售总额同比下降3.1%，降幅有所收窄 [7] - 餐饮业态内部结构优化，其扩张占比从年初49%降至年末42%，小吃快餐需求减弱，本土化品质正餐和茶饮烘焙扩张积极 [7] - 零售业态中，服饰鞋包类呈现回升，本土及年轻设计师品牌占比提高；生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%；运动户外、健康消费品类展现韧性 [7] - 本季度全市购物中心空置率首次下降，回落至去年同期水平；年末首层平均租金降至每天每平方米30.0元，全年累计跌幅2.4% [8] - 市场区域分化显著：中关村等次级商圈租金承压突出；核心商圈凭借品牌升级与场景焕新维持相对稳定的出租率与租金 [8] - 2026年预计将有超过50万平方米新增供应入市，定位多元，预计推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [9] 仓储物流市场 - 2025年北京市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，两项指标均创历史新高 [9] - 全年需求逻辑从上半年第三方物流主导的“降本换迁”转型为下半年制造业驱动的“品质升级”，制造业新租占比达40% [10] - 全年北京整体市场净吸纳量达18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米，为近两年表现最好季度 [10] - 年末北京全市平均租金近十年来首次跌破每月每平方米40元，降至37.1元，全年降幅达14.8% [11] - 环京市场中，廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米创历史新高；天津为37.1万平方米；两地年末空置率较去年底显著下降，租金降幅在年末开始收窄 [10][11] - 2026年在京津冀协同发展战略下，三地市场将进一步融合，北京近郊项目维持稳定刚需，平谷、廊坊北三县等子市场将拉动增量需求 [12] 商务园区市场 - 2025年累计迎来7个新项目入市，总供应体量达59.8万平方米，其中6个为生命科学专项园区，集中于北清路和亦庄经开区 [12] - 全年全市净吸纳量录得46.5万平方米，存量市场表现较强韧性，亦庄经开区子市场需求表现最为突出 [13] - 新租需求结构：TMT行业占比约40%居首，医药健康类占比约31%，工业品制造相关占比约17% [13] - 本季度全市平均租金报价降至每月每平方米131.1元，全年降幅达10.9%，泛中关村集群降幅领先 [14] - 2026年预计迎来近64万平方米新增供应，八成以上集中在北清路区域，预计区域市场竞争将加剧 [15] 物业投资市场 - 2025年北京大宗交易市场累计达成40笔交易，总额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，但交易宗数仅下降13%，市场保持一定活跃度 [16] - 第四季度录得9笔交易，成交总额47.3亿元，环比上涨38% [16] - 企业（房地产非主营业务）购置资产是市场重要支撑，全年交易宗数占比达71%，外地企业在京核心区域布局积极 [17] - 第四季度标志性案例：CBD核心区优质商办项目被民营药企以22.5亿元总价（单价约3.2万元/平方米）通过法拍购入，为核心资产划定新价格锚点 [16] - 从资产类型看，办公板块全年交易额占比达64%，其中核心区域办公楼占比37%；公寓板块表现稳健，体现其防御属性 [18] - 超甲级和甲级品质办公楼等资产被纳入公募REITs底层资产，北京资产配置价值有望进一步释放；长租公寓等“To-C”类资产正受到更多机构投资者关注 [18][19]

北京零售物业市场2025年回顾与2026年展望 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米，全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线 [1] - 2025年第四季度，北京零售物业空置率首次下降，并回落到去年同期水平，结束了此前连续四个季度的上升局面 [2] - 截至2025年第四季度末，北京购物中心首层平均租金环比下降1.0%，至每天每平方米30.0元，全年平均租金累计下跌2.4% [2] - 2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，其中成熟商圈以改造项目为主，外围商圈则有大型新建项目 [3] 零售业态结构变化 - 餐饮作为北京零售物业最大业态，其内部结构持续优化升级，业态占比从年初的49%逐步降至第四季度的42% [1] - 小吃快餐等纯性价比模式需求减弱最明显，而本土化品质正餐和茶饮烘焙维持积极扩张步伐，武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮涌现新机遇 [1] - 服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高 [1] - 在“情绪悦己”需求推动下，生活方式新店占比在第四季度攀升至8.4%的全年最高水平，尤其在非核心商圈占比显著上升 [1] - 运动户外、健康消费品类展现出超越周期的韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续增长 [2] 市场策略与分化现象 - 奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚集于核心商圈的地标性旗舰店，以提升单店效益和体验 [2] - “首店经济”持续升温，成为撬动传统文化与现代潮流、本土特色与国际视野融合发展的核心驱动力，但其红利日益集中于少数运营能力极强或经过深度调改的项目，市场分化现象愈发显著 [2] - 业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费提振政策逐步显效，助力空置面积去化 [2] 区域市场表现 - 市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目直接冲击与本地需求支撑不足影响，租金承压较为突出 [2] - 核心商圈凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平 [2] 未来发展趋势 - 2026年预计入市的新项目定位较为多元，或聚焦“情绪价值”、“古迹+商业”等主题，或通过打造非标商业体和沉浸式场景吸引客流 [3] - 新项目预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力，有助于推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”的高层次发展 [3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但分别对办公楼、零售、仓储物流、商务园区及投资市场进行了详细分析，整体观点认为市场在调整中展现韧性，并预期结构性复苏与高质量发展 [4][14][22][39][49] 报告核心观点 - 2025年上海经济运行平稳，三大先导产业快速增长，外贸和消费持续回暖，推动各商业地产板块呈现差异化表现 [4] - 办公楼市场：需求在TMT和金融业带动下同比回升，但高供应导致空置率上升，租金承压，市场正从“总量过剩”转向“结构适配” [4][7][14] - 零售市场：新增供应推动商业空间向体验中心转型，时尚服饰（尤其是户外运动与韩国潮牌）及礼品文创品类是增长亮点，市场整体平稳 [4][17][22] - 仓储物流市场：净吸纳量创历史新高，空置率同比下降，“以价换量”策略效果显著，需求主要由三方物流和制造业驱动 [4][26][27] - 商务园区市场：面临供应高峰，需求滞后导致空置率升至2015年以来最高，TMT行业引领需求，市场进入调整期 [32][33][39] - 物业投资市场：交易活跃度稳步修复，但总额同比下降，投资型交易占比逾七成，机构投资者领跑，核心板块价值凸显 [43][44][49] 办公楼市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应79.2万平方米，新项目平均预租率不足10%，导致全市空置率同比上升1.2个百分点至23.3% [7] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量约39万平方米，同比增长76.6%，需求呈现逐季递增趋势，下半年企业搬迁扩租活动明显增多 [7] - **行业需求结构**：TMT行业需求占比20%位居首位，主要来自游戏、电商及人工智能企业（如字节跳动）[7]；金融业占比19%位列第二 [7]；消费品行业占比13%位列第三，户外、宠物等新兴品类扩张 [7]；专业服务业占比11% [7]；第三方办公占比6% [7] - **区域表现**：陆家嘴新租需求占比7.8%位列全市第一，五角场占比6.9%位列第二，淮海中路占比6.6%位列第三，北外滩占比6.3%位列第四，真如占比6.1%位列第五 [8][11][12] - **租金表现**：全市租金报价同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金同比下降9.5%至每月每平方米165.2元 [9] - **未来展望**：2026年预计新增约130万平方米优质供应，政策红利与产业升级有望推动市场供需更趋动态平衡 [14] 零售市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应70.8万平方米，包含6个新项目，全市空置率同比上行0.6个百分点 [17] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量67.8万平方米 [17] - **租金表现**：全市购物中心首层租金整体保持平稳，报每天每平方米31.1元 [17] - **业态需求结构**：时尚服饰类需求占比43.4%，是主要驱动力，其中运动户外与潮流品牌占服装类29% [17]；餐饮品类需求占比21% [18]；服务类需求占比3.5% [19] - **品牌与趋势**：户外运动品牌（如On昂跑、始祖鸟）和韩国品牌（如GRVRGROVE、Musinsa Standard）积极拓展 [17]；礼品、文创及玩具品类是增长亮点，品牌转向开设大面积体验式零售店（如Popmart、得力）[17]；餐饮方面，轻餐简餐、烘焙、咖啡及现制酸奶（如楼下酸奶）活跃，地方特色中餐稳步布点 [18]；服务类向专业工作室和身心疗愈转型 [19] - **未来展望**：2026年预计新增超129万平方米供应，受“首发经济”与“人工智能+消费”政策驱动，智慧体验与专业运动场景将成为新增长点 [22] 仓储物流市场总结 - **供应**：2025年新增供应89.9万平方米，同比下降43%，以多层物业为主，分布于西南片区 [26] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量达107万平方米，创历史新高 [26] - **驱动因素**：宏观经济回升，前三季度工业投资增长20.3%，消费品以旧换新政策拉动家具类零售额同比增长22.1%，家用电器和音像器材类零售额同比增长28.2% [26] - **行业需求结构**：三方物流是最主要新租动力，占比56% [26]；制造业需求占比16%，来自电子通讯、汽车及零部件、医疗器械等行业 [26]；批发零售业需求占比14% [26] - **空置与租金**：年末全市空置率同比下降3.9个百分点至24.9%，金山和青浦空置率下降超过10个百分点 [27]；平均租金报价同比下跌17.3%至每天每平方米1.19元，其中金山租金报价同比下跌超30% [28] 商务园区办公楼市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应111.5万平方米，同比增21%，导致空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [32] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量仅32万平方米，需求滞后 [32] - **行业需求结构**：TMT行业以39.3%的占比持续引领需求，半导体芯片、软件开发、人工智能等领域扩张明显 [32]；消费品行业占比10%位列第二 [32]；第三方办公占比9.8%位列第三 [32]；高端制造业占比9.6% [32]；生物医药占比5.7%，较去年同期收缩近半 [32] - **区域表现**：张江、漕河泾与金桥为全市去化主力，分别贡献29%、24%和22%的租赁需求 [33] - **租金表现**：全市平均租金报价同比下降3.4%至每月每平方米132.7元 [33] - **未来展望**：2026年预计新增约127万平方米供应，市场压力加大，但有望在TMT、高端制造、消费品零售等行业驱动下实现结构性复苏 [39] 物业投资市场总结 - **交易规模**：2025年共录得97笔交易，同比下降19%，交易总额474亿元，同比下降26% [43] - **交易特征**：单笔交易规模趋向小型化，十亿元以下交易占比高达87%，投资型交易占比逾七成 [43] - **物业类型分布**：办公楼交易笔数占比42%，触及近十年低位 [43]；零售物业交易笔数占比连续四年攀升至23% [44]；商务园区贡献约五分之一的办公楼成交量 [43] - **区域分布**：商办楼宇交易中近三成锚定南京西路、陆家嘴及人民广场等核心板块 [43] - **买家类型**：机构投资者以40%的交易金额占比领跑市场 [44]；企业买家占比22%，其中逾六成为自用型交易 [44] - **法拍市场**：全年累计录得35笔交易，占比约36%，创2021年以来新高 [44] - **未来展望**：商业不动产REITs扩募有助于打通优质资产流动性，市场步入注重运营品质的精细化时代 [49]