全球商业地产市场结构性转变 - 2026年全球商业地产市场正迎来结构性转变的关键期 全球主要经济体的增长预期趋于乐观 贸易局势缓和 通胀趋稳 利率下行 为市场营造了更稳定的宏观环境 [1] - 对中国市场而言 经济基本面的韧性与高质量发展要求为商业地产的长期价值奠定了基础 中国在科技创新领域的持续突破 以及庞大而高效的供应链体系 正为中国企业在国内及海外的业务拓展和空间需求注入全新动力 [1] 六大核心趋势驱动市场 - 高成本环境促使企业聚焦效率提升 全球层面上 企业面临持续的成本压力与优质物业供应短缺的双重挑战 效率提升成为生存刚需 [6] - “空间体验”取代单纯物理空间 成为吸引人才与租户 决定资产溢价的核心要素 [6] - AI应用从试点走向规模化 数据与人才是成败关键 建筑与能源系统深度整合 从成本中心转向价值创造环节 [6] - 投资主体日趋多元 市场从专业机构主导走向更广泛的大众化参与 资金配置更趋精细 [6] - 中国市场核心关注转向“存量优化”与“内容创新” 这将考验资产深度运营与资本精准对接能力 [6] 供应格局与存量优化机遇 - 从全球视角看 经济不确定性及高昂的建造成本正在抑制新增开发活动 在北美与欧洲等主要市场 2026年多个资产类别的新增供应预计将进一步收缩 优质办公与物流空间的短缺将更为显著 导致租户面临有限的选择与租金成本上升的局面 [10] - 中国市场的实际情况有所不同 大多数城市的商业地产市场整体仍处于新增供应高位 与此同时 存量物业的升级改造需求日益凸显 如何有效推动其焕新改造与功能提升 正成为市场参与者面临的新课题 [10] - 节能改造是一项务实的选择 全球研究表明 如果改造时机得当 方案有效 这类项目有可能为资产带来超过55%的价值提升 在中国 这正成为资产优化和片区维度城市更新的重要方向 [10] 空间体验成为价值核心 - 2026年 人们不再仅仅为“空间”付费 而是为在其中获得的“感受”付费 建筑或场所如果不能提供良好的体验 其吸引力将迅速下降 资产价值也将受损 [11] - 这一趋势在中国市场正变得日益显著 在办公楼市场 企业正积极通过优化空间来吸引和留住人才 从增设绿植 提供灵活工位与专注舱 到引入高品质咖啡服务 这些改善体验的投入已成为衡量办公场所竞争力的新标准 [14] - 仲量联行调研数据显示 当员工对办公体验给予高度评价时 84%的人会对到岗办公持更积极的态度 [14] - 资产的地理位置策略也在发生变化 能融入周边街区生活 配套便利 环境宜人的“生活方式区位” 正受到更多青睐 位于此类活力街区的办公楼 可获得显著的租金溢价 [14] AI应用规模化面临挑战 - 超过90%的房地产企业已启动AI试点 但能达成主要目标的不足5% 2026年 商业地产行业面临的挑战在于如何将分散的试点整合为可持续的规模化应用 [15] - 核心制约并非技术本身 而是实施基础不足 如缺乏高质量数据支撑 缺乏变革管理路径 缺少既懂业务又懂数据的复合型人才 这导致大量项目停留在试验阶段 难以产出可量化的商业回报 [15] - 在市场环境审慎 预算受限的背景下 企业需要将有限资源聚焦于数据基础好 业务痛点明确 能快速验证价值的场景 并以务实态度推动技术落地 [15] 房地产与能源深度集成 - 房地产与能源的关系正从简单消耗转向深度集成 稳定 清洁的电力供应 正成为媲美区位优势的核心竞争力 在电力成本高企的市场中 能源效率提升将为资产带来显著的价值增长 [16] - 尽管中国并非普遍电价高企的市场 但驱动融合的力量同样强劲 AI计算 数据中心等高载能产业对用电稳定性提出极高要求 “双碳”目标与ESG合规要求 正推动业主与租户积极部署屋顶光伏 储能等分布式能源解决方案 [19] - 能够整合能源解决方案的资产 其收入潜力相较于租金可提升25%至50% [19] 投资主体多元化与资本变革 - 商业地产投资领域正从专业机构主导走向多元化 全球范围内 监管政策变革与新技术赋能 正降低投资门槛 例如 英国的万事达协议以及美国近期的行政令——允许401(k)计划将私募房地产基金纳入投资标的 为市场引入退休储蓄等长期资金 [20] - 区块链等技术的成熟应用 使得高价值物业能够以数字代币等形式进行细分和交易 实质上降低了单笔投资的门槛 让更广泛的投资者群体得以参与 [20] - 在中国市场 2025年的投资活动呈现出谨慎与分化并存的局面 机构投资者在整体资产价格调整背景下保持观望 但部分资产类别仍显示出较强韧性——具备稳定现金流的零售物业 受益于政策支持的长租公寓等资产获得持续关注 核心区位的办公楼也保持着一定的投资热度 [21] - 险资 家族办公室等长期资本正成为市场越来越重要的参与者 投资者的关注点正从新建项目转向现有物业的升级改造 以上海等城市为例 随着“商改住”政策明确 对老旧商业项目进行功能改造正成为新的投资方向 [21] 回归资产本质与务实决策 - 全球商业地产市场正在回归对资产本质的审视 对投资者而言 这意味着从单纯关注资产规模转向关注资产质量 那些能够通过精细化运营提升效率 通过空间优化提升租户粘性 通过能源管理创造可持续价值的资产 将在市场调整期展现出更强的韧性 [23] - 对企业而言 不动产决策正变得更加务实 选择办公场所不再只是成本考量 而是人才战略的延伸 员工对工作环境的要求日益具体——从健康环保的硬件条件 到灵活高效的协作空间 再到融入社区的便利设施 能够满足这些需求的空间 正成为企业吸引和留住人才的重要筹码 [23]