电脑装机成本显著上涨 - 近期电脑存储配件价格大幅上涨，近3个月内内存价格涨了约3倍，固态硬盘价格也翻了倍 [2] - 一周内1TB固态硬盘售价从600元至900多元涨至950元~1100元 [2] - 商家反馈，去年11月至今内存价格翻了3倍，与去年价格最低点比则涨了4倍 [5] - 去年11月500G固态硬盘300多元，现在价格翻倍；去年11月190多元的16G内存，现在价格翻了3倍 [5] - 存储产品涨价导致装机预算激增，原本2000元~3000元可配办公电脑，现在需要约5000元 [5] 存储成为电脑成本核心 - 在一台普通办公电脑中，内存和固态硬盘的成本占比在35%~50%之间 [4] - 3000元预算下，需大幅压缩CPU等配置以平衡存储成本，CPU成本被压缩在580元~900元之间 [4] - 存储规格被迫降低，商家主要推荐16G DDR4内存条（700元~900元）或8G内存条，以及256G（约300元）或512G（600元~800元）固态硬盘，而非1TB产品 [4] - 16G DDR5内存条价格高达1500元左右，与1TB固态硬盘合计已接近3000元预算 [5] 上游存储颗粒合约价预期大幅上调 - TrendForce预计第一季度常规DRAM合约价环比上涨90%~95%，NAND Flash合约价环比上涨55%~60% [8] - Counterpoint指出近期DRAM和NAND出现了约50%的价格上涨 [8] - 存储模组厂商确认1月以来存储颗粒仍在涨价 [8] 其他电脑配件价格动态 - 消费级CPU在去年11月已涨价，例如AMD 锐龙 R5 5600GT从800元涨50元，英特尔12代i5 CPU从800元~900元涨至1300多元，但今年1月以来价格较稳定 [3][5] - 电脑主板等配件也在涨价，但幅度不大 [6] - 有商家判断，由于芯片产能向AI倾斜，2026年装机成本不可能变得十分便宜 [6] 涨价对下游需求及厂商的影响 - 存储涨价导致装机客流量减少，商家装机量从一天8~10台降至约三天1台 [6] - 消费电子厂商正通过降低产品存储配置（如从8G降到6G）来应对成本压力，但帮助有限 [9] - 厂商提高产品售价以转移成本存在风险，可能伤害消费意愿 [8] - TrendForce预计，零部件成本上行将导致今年一季度全球笔记本电脑出货量环比下降14.8% [11] - Omdia认为存储等供给端压力可能压缩智能手机厂商利润，迫使调价并抑制需求，规模较小、低端机型占比大的厂商风险更大 [11] 不同品牌商的抗压能力分化 - 定位偏低端的传音控股预计去年净利润同比下降54.11%，部分原因包括存储等元器件价格上涨 [11] - 定位偏高端的苹果在截至去年12月27日的财季及此前三个财季均录得净利润同比增长 [11] - 市场分析认为苹果可能利用供应链优势确保芯片供应、承担成本并抢占市场份额，下一代iPhone机型可能避免涨价 [12] 涨价影响向其他芯片品类外溢 - 中微半导对NOR Flash产品发布涨价通知函，涨价幅度15%~50% [12] - 普冉股份表示，NOR Flash大容量产品较早涨价，目前中小容量产品也出现价格修复趋势 [12] - 国科微对合封KGD产品涨价，其中合封512Mb、1Gb、2Gb产品分别涨价40%、60%、80% [13] - 东方证券研报分析，国际主要存储供应商聚焦主流产品导致利基存储（如NOR Flash）供给收敛，支撑中高容量产品报价 [12] - 国联民生研报指出，AI相关需求增长导致多家晶圆厂涨价，全行业芯片供应紧张、代工及封测环节涨价是近期多家芯片公司产品涨价的原因 [13]

电脑装机成本显著上涨 - 核心观点：AI规模化应用导致结构性缺货，特别是存储芯片，推动电脑零部件价格大幅上涨，显著提高了个人电脑装机成本，并可能抑制消费电子市场需求 [3][8][11] - 近一周内，1TB固态硬盘售价从600-900多元涨至950-1100元 [3] - 近三个月内，内存价格涨了约3倍，固态硬盘价格翻倍 [3] - 与去年价格最低点相比，内存价格涨了4倍；去年11月至今，内存价格翻了3倍 [8] - 3000元预算目前难以装配一台不包括显示屏的普通办公电脑，而去年10月前则可配置很好的办公电脑 [3][7] - 存储产品（内存和固态硬盘）在当前普通办公电脑成本中占比达35%-50% [6] - 装机商家客流量减少，从过去一天装8-10台电脑降至现在约三天装1台电脑 [9] 存储芯片价格预期与市场影响 - TrendForce集邦咨询预计第一季度常规DRAM合约价环比上涨90%-95%，NAND Flash合约价环比上涨55%-60% [11] - Counterpoint指出近期DRAM和NAND出现了约50%的价格上涨 [11] - 存储颗粒厂商希望提价，但下游消费电子厂商担心伤害消费意愿，定价谈判艰难 [11] - 为应对成本压力，手机和电脑制造商正采取降低存储配置（如从8G内存降至6G）和转移定价（提高售价）的策略，但效果有限且存在风险 [11][12] - 多家市场机构认为存储涨价将导致消费电子市场萎缩：预计今年一季度全球笔记本电脑出货量环比下降14.8%；2026年智能手机市场收缩不可避免 [14][15] 其他关键零部件价格动态 - 消费级CPU在去年11月后经历涨价，例如英特尔12代i5 CPU从800-900元涨至1300多元，但今年1月以来价格趋稳 [4][8] - 电脑主板等配件也在涨价，但幅度不大 [8] - 除主流存储外，利基存储产品如NOR Flash也出现涨价：中微半导发布涨价通知函，幅度15%-50%；中小容量NOR Flash产品出现价格修复趋势 [16] - 固态存储控制芯片等产品亦在涨价，例如国科微相关产品1月起涨价40%-80% [17] - 全行业芯片供应紧张，代工及封测等上游环节涨价是多家芯片公司产品提价的原因之一 [17] 消费电子品牌商面临压力与分化 - 零部件涨价对不同厂商影响差异显著：定位偏低端的传音控股预计去年净利润同比下降54.11%，部分原因在于存储等元器件价格上涨 [15] - 头部高端厂商如苹果，在截至去年12月27日的财季及此前三个财季均录得净利润同比增长 [15] - 市场分析认为，苹果可能利用其供应链优势在存储涨价背景下抢夺市场份额，通过确保芯片供应、承担成本并尽可能避免下一代iPhone涨价，同时以服务业务弥补损失 [15] - 规模较小、与供应商合作关系有限、低端机型占比较大的厂商将面临更大风险 [15] - 商家判断，由于不少芯片产能转向AI相关场景，压缩了消费类芯片产能，2026年装机成本不太可能变得十分便宜 [8]

全球商业地产市场结构性转变 - 2026年全球商业地产市场正迎来结构性转变的关键期 全球主要经济体的增长预期趋于乐观 贸易局势缓和 通胀趋稳 利率下行 为市场营造了更稳定的宏观环境 [1] - 对中国市场而言 经济基本面的韧性与高质量发展要求为商业地产的长期价值奠定了基础 中国在科技创新领域的持续突破 以及庞大而高效的供应链体系 正为中国企业在国内及海外的业务拓展和空间需求注入全新动力 [1] 六大核心趋势驱动市场 - 高成本环境促使企业聚焦效率提升 全球层面上 企业面临持续的成本压力与优质物业供应短缺的双重挑战 效率提升成为生存刚需 [6] - “空间体验”取代单纯物理空间 成为吸引人才与租户 决定资产溢价的核心要素 [6] - AI应用从试点走向规模化 数据与人才是成败关键 建筑与能源系统深度整合 从成本中心转向价值创造环节 [6] - 投资主体日趋多元 市场从专业机构主导走向更广泛的大众化参与 资金配置更趋精细 [6] - 中国市场核心关注转向“存量优化”与“内容创新” 这将考验资产深度运营与资本精准对接能力 [6] 供应格局与存量优化机遇 - 从全球视角看 经济不确定性及高昂的建造成本正在抑制新增开发活动 在北美与欧洲等主要市场 2026年多个资产类别的新增供应预计将进一步收缩 优质办公与物流空间的短缺将更为显著 导致租户面临有限的选择与租金成本上升的局面 [10] - 中国市场的实际情况有所不同 大多数城市的商业地产市场整体仍处于新增供应高位 与此同时 存量物业的升级改造需求日益凸显 如何有效推动其焕新改造与功能提升 正成为市场参与者面临的新课题 [10] - 节能改造是一项务实的选择 全球研究表明 如果改造时机得当 方案有效 这类项目有可能为资产带来超过55%的价值提升 在中国 这正成为资产优化和片区维度城市更新的重要方向 [10] 空间体验成为价值核心 - 2026年 人们不再仅仅为“空间”付费 而是为在其中获得的“感受”付费 建筑或场所如果不能提供良好的体验 其吸引力将迅速下降 资产价值也将受损 [11] - 这一趋势在中国市场正变得日益显著 在办公楼市场 企业正积极通过优化空间来吸引和留住人才 从增设绿植 提供灵活工位与专注舱 到引入高品质咖啡服务 这些改善体验的投入已成为衡量办公场所竞争力的新标准 [14] - 仲量联行调研数据显示 当员工对办公体验给予高度评价时 84%的人会对到岗办公持更积极的态度 [14] - 资产的地理位置策略也在发生变化 能融入周边街区生活 配套便利 环境宜人的“生活方式区位” 正受到更多青睐 位于此类活力街区的办公楼 可获得显著的租金溢价 [14] AI应用规模化面临挑战 - 超过90%的房地产企业已启动AI试点 但能达成主要目标的不足5% 2026年 商业地产行业面临的挑战在于如何将分散的试点整合为可持续的规模化应用 [15] - 核心制约并非技术本身 而是实施基础不足 如缺乏高质量数据支撑 缺乏变革管理路径 缺少既懂业务又懂数据的复合型人才 这导致大量项目停留在试验阶段 难以产出可量化的商业回报 [15] - 在市场环境审慎 预算受限的背景下 企业需要将有限资源聚焦于数据基础好 业务痛点明确 能快速验证价值的场景 并以务实态度推动技术落地 [15] 房地产与能源深度集成 - 房地产与能源的关系正从简单消耗转向深度集成 稳定 清洁的电力供应 正成为媲美区位优势的核心竞争力 在电力成本高企的市场中 能源效率提升将为资产带来显著的价值增长 [16] - 尽管中国并非普遍电价高企的市场 但驱动融合的力量同样强劲 AI计算 数据中心等高载能产业对用电稳定性提出极高要求 “双碳”目标与ESG合规要求 正推动业主与租户积极部署屋顶光伏 储能等分布式能源解决方案 [19] - 能够整合能源解决方案的资产 其收入潜力相较于租金可提升25%至50% [19] 投资主体多元化与资本变革 - 商业地产投资领域正从专业机构主导走向多元化 全球范围内 监管政策变革与新技术赋能 正降低投资门槛 例如 英国的万事达协议以及美国近期的行政令——允许401(k)计划将私募房地产基金纳入投资标的 为市场引入退休储蓄等长期资金 [20] - 区块链等技术的成熟应用 使得高价值物业能够以数字代币等形式进行细分和交易 实质上降低了单笔投资的门槛 让更广泛的投资者群体得以参与 [20] - 在中国市场 2025年的投资活动呈现出谨慎与分化并存的局面 机构投资者在整体资产价格调整背景下保持观望 但部分资产类别仍显示出较强韧性——具备稳定现金流的零售物业 受益于政策支持的长租公寓等资产获得持续关注 核心区位的办公楼也保持着一定的投资热度 [21] - 险资 家族办公室等长期资本正成为市场越来越重要的参与者 投资者的关注点正从新建项目转向现有物业的升级改造 以上海等城市为例 随着“商改住”政策明确 对老旧商业项目进行功能改造正成为新的投资方向 [21] 回归资产本质与务实决策 - 全球商业地产市场正在回归对资产本质的审视 对投资者而言 这意味着从单纯关注资产规模转向关注资产质量 那些能够通过精细化运营提升效率 通过空间优化提升租户粘性 通过能源管理创造可持续价值的资产 将在市场调整期展现出更强的韧性 [23] - 对企业而言 不动产决策正变得更加务实 选择办公场所不再只是成本考量 而是人才战略的延伸 员工对工作环境的要求日益具体——从健康环保的硬件条件 到灵活高效的协作空间 再到融入社区的便利设施 能够满足这些需求的空间 正成为企业吸引和留住人才的重要筹码 [23]

文章核心观点 - 存储行业正经历一场由AI规模化应用驱动的、史无前例的供应短缺和价格暴涨，其幅度和持续时间超出产业链预期，并将对消费电子市场产生深远冲击 [3][8][9] 产业链供需状况与涨价幅度 - NAND闪存原厂产能已被预订完毕，至少未来一年的产能已无剩余，导致模组厂和下游厂商面临严重缺货 [5][6] - 现货市场价格飙升，11月25日1Tb QLC NAND闪存价格达12.5美元，DDR4 16Gb 3200价格达30美元，较月初分别上涨78%和50% [6] - 模组厂SSD售价在10月定价比9月高出30%至40%，并于11月普遍停止报价 [6] - 原厂大幅提价，闪迪在11月宣布涨价50%，三星跟进部分产品涨价超过60% [9] 涨价动因与周期预判 - 本轮涨价的根本动因是AI规模化应用导致的结构性、长周期缺货，与以往因手机容量倍增或偶发事故导致的涨价不同 [9] - 新产能建设周期长，从投资到量产约需两年，主要原厂的新厂房预计在2027年下半年之后才能建成投产，2026年供给不会明显上升 [10] - 业内对涨价持续时间看法不一，有观点认为长周期将持续10年或数年；预估DRAM明年供需缺口至少6%，均价将上涨58%，涨价周期可能超过上一个周期的8个季度 [10] 对消费电子行业的影响 - 消费电子成为存储涨价的“重灾区”，因云服务厂商为AI数据中心大量吸纳存储产能，留给消费电子的产能所剩无几 [12] - 智能手机厂商存储库存水位普遍偏低，健康水平应为8至10周，但目前普遍在4周以下，供给移动终端的存储产品将在明年第一、第二季度出现明显缺货 [12] - 存储涨价将传导至消费者，近期多款新机已较前代涨价100至300元，明年消费电子涨价更难避免 [3][12] - 低端手机受冲击将尤为严重，可能促使购机需求流向二手市场；厂商正调整产品结构向高端、具备AI能力的手机和PC发展 [13] - 预计在涨价影响下，明年智能手机和笔记本电脑市场出货规模将出现年成长-3%至-2%的负增长 [13] 产品结构升级与产业动态 - 存储原厂正将产能转向更先进、更适用AI场景的颗粒，并淘汰旧产品，如停产DDR4、LPDDR4颗粒，此趋势不可逆 [14] - 预计明年LPDDR产出中超七成将是LPDDR5，手机和PC将转向DDR5、LPDDR5等更先进规格 [14] - 国内存储产业链积极应对，长鑫存储发布新的DDR5产品系列，兆易创新计划明年实现自研LPDDR4X量产并规划LPDDR5X研发，澜起科技DDR5内存接口芯片渗透率增加 [14][15] - 有厂商计划扩产，如德明利拟募集32亿元用于SSD及内存产品扩产，但项目建设期达3年 [15]

谷歌Gemini 3模型发布 - 谷歌正式发布迄今最强大AI模型Gemini 3，并在发布首日立即于谷歌搜索、Gemini应用程序App及多个开发者平台同步上线，在多个盈利产品中投入使用[1] - Gemini 3在全球AI模型LMArena排行榜上以1501分的历史最高分登顶，在Humanity's Last Exam基准测试中获得37.5%的最高分，超越GPT-5 Pro保持的31.64%纪录，并在数学、多模态理解和事实准确性等多个维度刷新行业标准[1] - 该模型被谷歌称为最佳vibe coding和智能体编码模型，推理能力有巨大飞跃，是世界上最好多模态理解模型及谷歌最安全模型，同时发布增强推理模式Deep Think[1] 谷歌AI平台与行业趋势 - 谷歌推出以智能体为先的开发平台Google Antigravity，其利用Gemini 3的高级推理、工具使用和智能体编码能力，并集成Gemini 2.5 Computer Use模型和图像编辑模型Nano Banana[2] - 分析认为主要厂商在视频生成、推理能力、架构创新及服务普惠化等方面不断取得进展，AI产业正经历从技术突破向规模化应用的关键转型[2] - 模型性能提升与使用成本下降的并行趋势将加速AI行业渗透[2] 相关供应链公司 - 新亚电子产品高频高速铜缆连接线已通过安费诺进入戴尔、惠普、谷歌、亚马逊、微软等知名服务器制造商供应链[2] - 思泉新材深耕散热行业多年，终端品牌包括谷歌、ABB、伟创力、比亚迪、富士康等[3]