市场核心特征 - 在四代住宅集中入市影响下，部分城市传统大面积、高总价四代住宅销售承压 [1] - 当前市场主力购房人群为年轻家庭及首次置业者代表的刚需客群 [1] - 新生代刚需购房者对居住品质和空间舒适度提出更高要求，形成“刚需预算、改善期待”的新需求特征 [2] 行业产品创新趋势 - 开发商对四代住宅理念进行“瘦身重构”，将立体绿化、空中庭院等功能适配百平方米内中小户型 [2] - 四代住宅“刚需化”成为存量时代破局着力点，在刚需、刚改项目中普及应用日益广泛 [3] - 根据克而瑞统计，2023年以来市场出现约17个含110平方米及以下户型的第四代住宅典型项目，最小面积不到90平方米 [3] 典型项目与户型特征 - 多个城市推出小户型四代住宅项目，最小户型面积从69平方米到113平方米不等 [4][5] - 小面积四代宅打破面积壁垒，通过高赠送提升实际使用面积，例如飘窗全赠送、阳台半赠送等 [6][9] - 重庆某95平方米户型包含6米挑高“空中浮岛”露台及庭院，整体赠送率高达40% [6] - 广州某82平方米户型阳台占比高达25%，额外赠送40%户属空中花园，实用率突破140%，使用面积最大化至110-126平方米 [7] 区域市场表现分化 - 广州市场小面积四代宅受追捧，某项目去年首开认购率达94%，而同期相邻传统产品开盘日去化率仅1% [11] - 截至分析时，广州某四代宅项目推出617套住宅，备案501套，去化率81% [11] - 北京市场接受度有待验证，气候条件影响第四代住宅实际使用价值 [11] - 北京首个四代宅项目推出857套住宅，备案517套，去化率60%，而周边传统项目去化率接近八成 [11] 未来发展方向 - 四代宅“刚需化”浪潮将持续，进化方向更趋理性和成熟 [12] - 头部房企有望打磨“高赠送、真体验、低成本、可持续”的可迭代标准化产品线 [12] - 未来刚需产品将向“小面积、高复合、深体验”方向革新 [12]