投资评级 - 推荐（维持） 目标价20港元 [1] 核心观点 - 公司作为头部央企 融资成本低 可售货值充足 预计2025-2027年EPS分别为1.40元、1.38元、1.52元 给予2025年13倍PE 测算市值约2188亿港元 [6] 财务表现 - 2025上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 预计2025年营业总收入1838.29亿元 同比下降0.7% 归母净利润153.49亿元 同比下降1.8% [3] - 上半年毛利率17.4% 归属股东核心净利润率10.6% [6] - 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [6] 销售表现 - 2025年上半年销售面积512万方 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [6] - 合约销售均价23467元/平米 同比下降14.0% [6] - 北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元 其中北京实现合约销售304.5亿元 [6] 土地储备 - 2025年1-6月新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度约33.4% [6] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市合计占比86% [6] - 截至上半年土地储备总建筑面积2693万方 权益面积2367万方 [6] 商业运营 - 上半年商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入提升至47% [6] - 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [6] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [6] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [6] 财务结构 - 有息负债规模2275亿元 期内减少141亿元 资产负债率53.7% [6] - 在手现金1090亿元 占总资产12.1% 经营性现金流持续为正 [6] - 平均融资成本2.9% 分销及行政费用合计占收入比例约3.8% [6] 预测指标 - 预计2025年每股收益1.40元 市盈率9.8倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2026年每股收益1.38元 市盈率10.0倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2027年每股收益1.52元 市盈率9.0倍 市净率0.4倍 [3]