上海第六批次土拍概况 - 上海第六批次土拍共出让8宗涉宅地块，两天共吸金289.6亿，浦东、虹口地块均触发中止价，徐汇地块刷新全国宅地楼面价纪录 [1] - 浦东新区唐镇地块由"招商+港中旅"联合体以27.297亿元竞得，溢价率达到40%，成交楼面价达到5.24万元/平方米 [2] - 虹口区北外滩地块由绿城以64.72亿元竞得，成交楼面价为12.66万元/平方米，溢价率高达46.33% [2] - 徐汇区衡复地块由上海祺祥旺宇置业有限公司竞得，成交价约12.25亿元，成交楼面价为20.03万元/平方米，溢价率为22.38%，创下国内招拍挂方式成交楼面价之最 [2] 地块开发要求 - 唐镇地块要求装标达到4500元/平方米，北外滩地块装标达到6000元/平方米 [2] - 衡复地块是上海市中心罕见的低容积率地块，容积率仅为1.3，未来将打造为风貌别墅 [2] 房企表现 - 上海祺祥旺宇置业有限公司在2025年1月才成立，注册资本达到15.5亿元，唯一股东是自然人叶舒祺 [2] - 叶舒祺担任股东的公司还包括上海楹嘉置业有限公司和成都祺祥旺宇置业有限公司等房地产企业，这些企业都是在今年成立的 [3] - 央企中海在24日的竞拍中，2小时内豪掷118.88亿元拿下静安、普陀两宗核心区地块 [4] 行业分析 - 中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海第六批次土拍延续了上半年土地市场的热度，上海持续保持着较强房地产投资吸引力 [4] - 上海正在加快优质土地供应，且继续保持着多用途组合用地和高品质纯宅地或商住混合用地并重的供地方式 [4] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，徐汇衡复地块创下历史新高的楼面价，将显著提升市场对该区域房价的预期 [5] - 衡复风貌区内十年来的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市场对其关注度极高，开发商在拿地成本较高的情况下，未来项目定价必然较高 [5]

上海六批次土拍核心数据 - 全国单价"地王"楼板价达20.0257万元/平方米 由上海祺祥旺宇置业以12.25亿元总价竞得 溢价率22.38% [1] - 本轮土拍出让8宗涉宅用地 起始总价237.04亿元 最终总出让金289.6亿元 整体溢价率22.2% [1] - 7宗地块溢价成交 1宗底价成交 虹口北外滩地块溢价46.33%创上海集中供地溢价率新高 [1][3] 土拍市场特征 - 三宗地块触发"双高双竞"机制 虹口区地块商品住宅装修标准上限6000元/㎡ 公共服务设施面积上限2600㎡ [4] - 住宅用地捆绑商业用地趋势明显 青浦地块含两宗商业用地 普陀真如地块含21%商业比例 [4][6] - 国央企主导市场 17家参拍企业中15家为国央企 中海斥资118.88亿元连获两地块 [3][6] 房企战略布局 - 绿城以46.33%溢价率竞得虹口北外滩地块 楼板价12.66万元/㎡刷新区域纪录 地块规划由商住办调整为纯宅地 [3] - 中海深耕普陀真如板块 此前已开发20万方中海臻如府 本次获取断供4年的地块 [6] - 联发房产底价获取青浦地块 同板块已有在售项目同悦湾璟庭 商业比例近20% [5][6] 市场动态与资本动向 - 土拍时间节点利于年底开盘回款 房企竞争激烈反映对上海核心板块信心 [2][7] - 新兴资本入局 民企祺祥旺宇刷新全国地价纪录 实控人为叶舒祺 [8] - 上海土地质量提升 压箱底优质地块入市 同策研究院称市场热度全国最高 [8]

上海第六批次土拍概况 - 上海第六批次土拍共出让8宗涉宅地块 总成交金额达289 6亿元 [1] - 浦东 虹口地块均触发中止价 徐汇地块刷新全国宅地楼面价纪录 [1] - 土拍延续上半年热度 房企积极获取区位条件优越的高品质地块 [4] 重点地块成交详情 - 浦东新区唐镇地块由招商+港中旅联合体以27 297亿元竞得 溢价率40% 楼面价5 24万元/平方米 [2] - 虹口区北外滩地块由绿城以64 72亿元竞得 楼面价12 66万元/平方米 溢价率46 33% [3] - 徐汇区衡复地块由上海祺祥旺宇置业以12 25亿元竞得 楼面价20 03万元/平方米创全国纪录 溢价率22 38% [3] 地块开发要求 - 唐镇地块装修标准要求4500元/平方米 北外滩地块6000元/平方米 [3] - 衡复地块容积率仅1 3 将打造为风貌别墅 [3] - 上海保持多用途组合用地和高品质纯宅地并重的供地方式 [4] 房企动态 - 上海祺祥旺宇置业2025年1月成立 注册资本15 5亿元 股东叶舒祺关联多家房地产企业 [3] - 中海在本次土拍中豪掷118 88亿元拿下静安 普陀两宗核心地块 [4] - 屹丰汽车科技集团董事长叶华彪与拿地企业存在关联 [4] 市场影响分析 - 徐汇衡复地块稀缺性推高市场预期 将带动周边房价上涨 [5] - 优质土地供应加快 上海房地产市场稳定态势或将持续 [4] - 实力开发商持续关注上海土地市场 尤其是稀缺资源地块 [5]

上海土地市场热度 - 上半年上海公开出让19幅商品住宅地块 其中15幅溢价成交 占比78 9% [1] - 7幅地块溢价率超过30% 最高突破40% [1] - 楼面地价屡创新高 区域地王频出 [1] 区域市场表现 - 溢价圈拓展到远郊 包括金山 奉贤 松江 青浦 嘉定等新城 [1] - 上海土地市场热度持续一年半 在全国走出独立行情 [1] 市场趋势 - 土地出让活跃度维持高位 溢价成交成为主流 [1] - 远郊区域地价快速上涨 显示市场热度向外围扩散 [1]

杭州上半年土拍市场表现 - 杭州上半年土拍收官战6宗住宅用地全部溢价成交 总金额达15115亿元 其中3宗地块溢价率超过50% 4宗地块刷新所在板块楼面价纪录 [1] - 上半年杭州住宅用地出让总金额1160亿元 超过北京跃居全国第一 杭州和北京是仅有的两个出让金额超千亿元的城市 [3][8] - 杭州土地市场热度持续攀升 成交楼面价连破6万元/平方米、7万元/平方米、8万元/平方米大关 目前土拍成交楼面价仅次于北京和上海 [7][8] 房企拿地情况 - 滨江集团在收官战中拿下钱江新城二期和萧山区蜀山单元2宗宅地 其中蜀山单元地块溢价率6760% 刷新板块楼面价纪录 [4] - 上半年滨江集团共斩获16宗地块 超八成位于杭州区域 [5] - 建发房产以楼面价880万元/平方米、溢价率11539%竞得蒋村地块 创杭州楼面价新高 [8] 市场特征与趋势 - 核心城市优质地块受房企高度聚焦 TOP20城市住宅用地出让金额占全国比重达66% 北京、上海、深圳、杭州、成都为重要布局区域 [8] - 房企投资策略趋同 头部央国企和本地品牌房企积极补仓核心板块 以夯实市场话语权并提升开发效能 [6][8] - 核心地块凭借稀缺属性频现高溢价成交 但需警惕高价地带来的开发挑战 [9]

土地成交情况 - 成都主城区6月19日出让2宗宅地，总成交价38.37亿元 [1] - 锦江区地块由国贸以楼面价35500元/m²竞得，总价23.26亿元，溢价率75.7%，楼面价位居成都涉宅用地第二 [1] - 武侯区地块由中铁建以楼面价16600元/m²竞得，总价15.11亿元，溢价率16.9% [1] 锦江区地块详情 - 锦江区一心桥片区1号地块位于东大街板块，土地面积25695.87m²（38.5438亩），规划建筑面积65524.46m²，容积率2.5 [1] - 起拍楼面价20200元/m²，起始价13.24亿元 [1] - 吸引10家竞买人参与竞价，包括华润置地、保利发展、金茂等 [1] - 成交楼面价仅次于2025年3月27日建发以41200元/m²竞得的金三H10地块 [1] 武侯区地块详情 - 武侯区机投桥街道半边街社区地块位于西部智谷板块，土地面积36418.94m²（54.6284亩），规划建筑面积91047m²，容积率2.5 [2] - 起拍楼面价14200元/m²，起始价12.93亿元 [2] - 吸引保利发展、国贸、中铁建3家竞买人参与竞价 [2] 成都土地市场整体表现 - 1-5月成都土地市场市本级宅地出让金达259亿元，全国排名第五，同比增长73% [2] - 武侯区短期库存去化周期8个月，锦江区6个月，区域供不应求态势明显 [2] - 成都楼面价持续攀升，从破3万元/m²到破4万元/m²，市场认可度高 [2] 行业专家观点 - 中指研究院表示新规产品带动区域居住价值和投资价值被市场认可 [2] - 上海易居研究院认为高地价反映成都主城核心区域价值，包括人口规模、市场优势和发展潜力 [2] - 成都城市建设扩大，购房需求持续释放，地价攀升将吸引更多优质资源 [2]

上海土地拍卖市场概况 - 5月9日上海出让4宗地块，总成交金额97.09亿元，其中2宗溢价超20%成交（杨浦东外滩宅地溢价26.3%，松江新城东区宅地溢价20.442%），2宗底价成交 [1][2] - 总建设用地面积10.1万㎡，规划建筑面积23.7万㎡，起始总价84.07亿元，平均起始楼面价35482元/㎡ [2] - 杨浦东外滩宅地由保利置业以42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，参与竞买企业包括招商蛇口、金茂、华润置地、中海等5家 [2] - 松江新城东区宅地由中铁建以24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，参与企业含保利发展、招商蛇口等5家 [3] 地块详情分析 杨浦区东外滩宅地 - 出让面积21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，起始价33.58亿元，起始楼面价63500元/㎡ [2] - 配建要求：保障房5%（2608.31㎡以上）、中小套型住宅40%（20866.46㎡）、公共服务设施600㎡ [2] 松江新城东区宅地 - 出让面积42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/㎡ [3] - 配建要求：保障房5%（4885.27㎡以上）、中小套型住宅45%（43207.4㎡）、公共服务设施1169㎡、养老服务设施400㎡，装修标准≥2500元/㎡ [3] 虹口区四川北路地块 - 由北外滩集团底价21.57亿元竞得，综合楼面价67131元/㎡（住宅部分87997元/㎡） [4] - 包含住宅和商业文化用地，住宅部分容积率6.2，商业文化部分容积率1.39，装修标准≥4000元/㎡ [4] 青浦北部宅地 - 由保利发展底价8.41亿元竞得，成交楼面价15500元/㎡ [6] - 出让面积27114.4㎡，规划建面54228.8㎡，配建保障房5%（2711.44㎡以上）、中小套型住宅50%（27114.4㎡） [5] 市场趋势与行业观点 - 上海土拍吸引9家企业参与（6家央企、2家国企、1家港资），杨浦和松江地块热度最高 [8] - 中指研究院指出上海供地策略（中心城区与郊区结合）有效提升土拍热度，预计将传导至楼市 [8] - 易居研究院认为溢价超20%反映市场对上海土地投资的信心，中环内核心区域受房企重点关注 [8] - 中指数据显示一季度核心城市（北京、杭州、成都）地价屡创新高，4月土地出让金同比增超20% [9] 其他城市土地市场 - 北京怀柔区宅地由建工集团底价3.59亿元竞得，为怀柔区14个月来首次供地 [1]

上海土地拍卖市场概况 - 5月9日上海出让4宗地块，总成交金额97.09亿元，其中2宗溢价超20%成交，2宗底价成交 [1][4][5] - 总建设用地面积10.1万㎡，规划建筑面积23.7万㎡，起始总价84.07亿元，平均起始楼面价35482元/㎡ [5] 杨浦区东外滩宅地 - 保利置业以42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，溢价率26.3% [2][5] - 出让面积21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，起始价33.58亿元 [5] - 吸引招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业5家竞买人，经过72轮竞价 [5] 松江新城东区宅地 - 中铁建以24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，溢价率20.442% [2][6] - 出让面积42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，起始价20.52亿元 [6] - 吸引保利发展、招商蛇口、天安、象屿、中铁建5家竞买人 [6] 虹口区四川北路多用途组合用地 - 北外滩集团以底价21.57亿元竞得，综合楼面价67131元/㎡（住宅部分87997元/㎡） [7][8] - 总出让面积10289.2㎡，规划建面32135㎡，起始价21.57亿元 [7] 青浦北部宅地 - 保利发展以8.41亿元底价竞得，成交楼面价15500元/㎡ [8][9] - 出让面积27114.4㎡，规划建面54228.8㎡，起始价8.41亿元 [8] 市场分析与行业观点 - 上海土拍吸引9家企业参拍，包括6家央企、2家国企、1家港资，杨浦和松江地块热度最高 [11] - 中指研究院认为上海供地策略（中心城区与郊区结合）有助于提升土拍热度，未来将传导至楼市 [11] - 严跃进指出杨浦东外滩宅地竞争最激烈，反映房企对核心区域土地的强烈需求 [11] - 核心城市土拍热度延续，4月土地出让金同比增长超两成 [12]

土地市场整体表现 - 第18周重点城市土地成交规模环比显著上升 监测供应建筑面积535万平方米环比上升18% 成交446万平方米环比上升52% [1] - 周度溢价率达到8.6% 连续12周维持在5%以上 杭州、南京、广州、北京均出现高溢价宅地成交 [1][3] - 土地成交金额达477亿元 环比上涨61% 北京朝阳区126亿元综合用地底价成交仍拉动整体溢价水平 [3] 重点城市供应特征 - 北京挂牌5宗含宅地 通州区宋庄东地块出让底价最高达74.91亿元 起拍楼板价2.8万元/平方米 周边新房价格约6万元/平方米 [2] - 海淀四季青板块两宗宅地起拍楼板价创新高 分别达5.4和5.5万元/平方米 容积率2.1限高30米 周边优质次新房售价超9万元/平方米 [2] - 含宅用地平均容积率1.87 杭州、南京、济南供应宅地容积率均低于2.0 显示低密产品供应趋势 [2] 核心城市成交亮点 - 南京建邺河西G28地块经226轮竞价 由招商以32.04亿元竞得 楼板价4.5万元/平方米创历史第二高 溢价率25.65% [4][7] - 杭州世纪城核心单元XS010305-25地块由保利发展以楼板价51611元/平方米竞得 溢价率29% 为本周单价最高地块 [8] - 广州白云区沙太路地块由越秀以楼板价33624元/平方米竞得 溢价率21% 显示大湾区土拍热度扩散 [8] 房企竞拍策略 - 头部房企联合体模式活跃 中建、金茂、越秀及朝阳城发联合体底价获取北京朝阳126亿元综合用地 [3][7] - 滨江房产连续竞得杭州萧山城区市北单元和西站新城单元地块 楼板价分别为24471和24325元/平方米 溢价率均17% [7] - 招商局在南京高价夺地 保利发展在杭州创溢价纪录 显示央企与地方龙头对核心地段资源的争夺加剧 [7][8]

土地市场热度 - 中国25城住宅用地平均楼面价达每平方米13003元 较去年全年8467元上涨54% 创历史新高[1] - 300城住宅用地平均成交楼面价5023元/平方米 同比涨幅超30%[1] - 25城住宅用地溢价率19% 较去年全年6%显著提升 为2018年以来最高水平[1] - 前四月单月溢价率持续高位 分别为20% 18% 23% 15% 远高于过去两年5%-10%区间[1] 市场驱动因素 - 核心城市加大优质地块供应 区位和开发条件优越 投资潜力突出[2] - 过去七个月新房销售良好 房企现金流改善 投资信心增强[2] - 建设高品质住宅政策导向释放积极预期[2] 新房与二手房市场表现 - 一季度115城商品住宅成交面积5131万平方米 与去年同期持平[2] - 一线城市新房成交面积同比增长26% 二线城市增长5%[2] - 30城二手房成交面积5353万平方米 同比增幅达22% 活跃度高于新房[2]