行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

中央经济工作会议整体思路 - 整体思路可概括为内外统筹、注重质效、问题导向、持续探索 [1] 会议内容四大关注重点 - **内外统筹**：对外部风险高度关注 强调必须以苦练内功来应对外部挑战 更好地统筹国内经济工作和国际经贸斗争 [2] - **注重效能**：宏观政策整体基调与去年一致 财政政策新增保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量的细化说法 货币政策强调流动性精准性、针对性 重点支持内需、科技、小微领域 [2] - **问题导向**：会议提出推动投资止跌回稳、努力稳定新出生人口规模、要树立和践行正确政绩观等具体问题导向表述 [2] - **持续探索**：会议在经济工作指导思想五个必须前 特别提及通过实践对做好新形势下经济工作又有了新的认识和体会 展现出迎难而上、创新探索的精神 [2] 具体工作部署 - **地产政策**：再次提出去库存 这是继2015年化解房地产库存和2016年分类调控去库存后 再次出现类似表述 [3] - **去库存手段**：会议提出鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 这或是去库存的重要手段之一 [3]