报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄 [1] - 从2026年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 部分房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年的板块利润率和业绩可能会回升 [5] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第12周47城新房成交面积312.6万平方米，环比上升0.6%，同比由正转负，下降15.2% [5][15]。分能级看，一线城市成交面积环比-0.1%，同比-17.7%；二线城市环比26.5%，同比-8.6%；三四线城市环比-17.3%，同比-20.3% [5][15] - **新房库存**：截至第12周末，13城新房库存面积7995.0万平方米，环比增速0.1%，同比增速1.0% [5][33]。去化周期为26.0个月，环比上升0.2个月，同比提升6.5个月 [5]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.3、24.0、65.0个月 [5][33] - **二手房成交**：第12周23城二手房成交面积270.7万平方米，环比上升9.6%，同比下降6.7%，同比降幅较上周收窄6.5个百分点 [5][46]。分能级看，一线城市成交面积环比8.1%，同比-2.5%；二线城市环比11.5%，同比-12.4%；三四线城市环比8.2%，同比-0.2% [5][46] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：第11周百城全类型成交土地规划建面1163.9万平方米，环比下降16.1%，同比上升45.2% [5][64]。成交总价200.4亿元，环比下降13.5%，同比上升59.7% [5][64]。楼面均价1722元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0% [5][64]。土地溢价率2.8%，环比上升1.5个百分点，同比下降1.2个百分点 [5][64] - **住宅类土地**：第11周百城成交住宅土地规划建面164.3万平方米，环比下降15.3%，同比上升79.8% [89]。成交总价116.7亿元，环比下降26.0%，同比上升33.8% [89]。楼面均价7101.8元/平方米，环比下降12.7%，同比下降25.5% [89]。溢价率2.9%，环比下降1.7个百分点，同比下降9.4个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部表示将健全增存挂钩机制，新增建设用地优先投向重大基础设施、新动能产业及民生项目 [113]。财政部明确2026年推动新型城镇化和区域协调发展 [113] - **地方政策**：上海自3月16日起将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%降至30% [5][113]。绍兴发布新政，支持一线环卫工人购房最高补贴20万元，多子女家庭购房最高补贴40万元 [113]。江苏提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房 [113] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第12周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7个百分点；相对沪深300收益为-2.0%，较上周下降1.3个百分点 [5][116]。房地产板块PE为29.38X，较上周上涨3.82X [5][116] 5 本周重点公司公告 - **A股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为新城控股、绿地控股、保利发展 [12] - **港股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国 [12] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第12周房地产行业国内债券总发行量83.6亿元，环比下降39.4%，同比下降18.6% [5][12] - **债券偿还**：总偿还量为160.6亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1% [5][12] - **净融资额**：净融资额为-77.0亿元 [5][12] 7 投资建议 - **关注主线**：建议关注三条主线 [5] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5] 2. 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 核心城市房价在经历明显下跌后，于传统旺季有所修复，但后续趋势上可能仍有压力，结构上分化将加大，斜率上则逐步趋缓 [3][9] - 政策层面，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业周期角度，量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 股票投资角度，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间，建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪总结 市场表现 - 本周（截至2026年3月20日）长江房地产指数下跌4.40%，相对沪深300的超额收益为-2.21%，行业排名相对靠后（20/32）[6][16] - 年初至今长江房地产指数累计下跌3.71%，相对沪深300的累计超额收益为-2.35%，行业排名相对靠后（25/32）[6][16] - 本周房地产板块表现不佳，开发类、物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [6] - 开发公司周度平均跌幅为4.91%，物业公司周度平均跌幅为3.85%，REITs周度平均跌幅为0.32% [17][18] 政策动态 - **上海**：自2026年3月16日起，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [7][20] - **深圳**：城市更新新政明确未完成规划审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房，并通过优化土地移交率、简化审批流程及鼓励金融支持等措施，缓解房企资金压力、提升项目收益率 [7][20] - **南京**：提出稳定房地产市场系列举措，包括“一类群体一策”供给差异化好房子；继续支持“以旧换新”，对2026年12月31日前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，全市贴息总资金限额1亿元；推进实施各类“房票”政策等 [7][20] 销售数据 - **新房市场**：本周（2026W12）样本37城新房备案面积201.7万平，当周同比为-22.5%，较前一周（-9.0%）边际回落 [21] - **二手房市场**：本周样本17城二手房备案面积257.1万平，当周同比为-4.5%，仍在爬坡 [21] - **累计数据（农历）**：2026年除夕后33天（02.16~03.20），样本37城新房累计备案量607万平，农历累计同比-10%（上周为-2%）；样本17城二手累计备案量776万平，农历累计同比+9%（上周为+10%）[8] - **实时成交**：根据冰山数据，除夕至二月初二，20城二手实时成交套数累计同比+16%（上周为+18%）[8] 当周热点：核心城市房价分析总结 趋势：可能仍有压力 - 房租增长预期是住房定价的核心矛盾，在房租不增长或低增长背景下，住房持有回报率与机会成本仍有倒挂，购房自住成本仍明显高于租房 [3][9] - 核心城市的租金回报率平均而言仍偏低，中短期内就业、收入和房租等指标的改善预期仍不明显 [9] 结构：可能分化加大 - 部分高总价的稀缺房产将受益于通胀交易，且科技产业和资本市场也对部分群体的财富和收入有较大助力 [3][9] - 核心区域部分低总价房产的租金回报率已具备一定优势，与月供负担较为接近，对刚需群体的吸引力明显提升 [3][9] 斜率：可能逐步趋缓 - 房价调整的时间和空间已不算小，买卖双方的心态均有一定缓和，行业最悲观的时候正在过去 [3][9]

文章核心观点 - 中国人民银行等部门将商业用房购房贷款最低首付款比例从50%下调至不低于30%，旨在推动商办房地产市场去库存、提振市场交易活跃度[1] - 当前商业用房库存高企、去化压力巨大，政策层面正通过金融、规划、地方支持等多维度措施加速存量资产盘活[3][5][6][7] - 政策调整短期内有助于缓解库存压力和改善房企现金流，但商业地产市场的根本复苏仍依赖于实体经济景气度和市场主体信心的恢复[8] 政策调整与市场信号 - 2026年3月16日，中国人民银行上海总部发布通知，将上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%[1] - 此次调整源于2026年1月央行与金融监管总局的联合通知，将商业用房购房贷款最低首付款比例统一从50%下调至30%[1] - 此前在实际执行中，部分银行设定的首付比例高达60%甚至更高，因此此次下调被视为推动去库存的重要信号[1] - 截至报道时，全国已有22个省级行政区下调了商业用房的最低首付比例[1] 商业地产库存现状与压力 - 商业用房泛指产权为40年或50年的写字楼、商铺等，其税费负担通常高于住宅[3] - 截至2026年2月末，全国商品房待售面积约8.0亿平方米，其中办公楼和商业营业用房待售面积为1.9亿平方米，占比约23.9%[3] - 同期，全国尚有约7.1亿平方米的办公楼和商业营业用房处于在建状态[3] - 商业用房去化周期远长于住宅：按最近12个月平均销售速度计算，办公楼去化周期约28个月，商业营业用房去化周期在30个月以上，而住宅去化周期仅约7个月[3] - 库存高企占压大量资金、影响现金流稳定，并拖累商办类地产项目整体估值，削弱财富效应[4] 供应端趋势与规划调整 - 世邦魏理仕统计显示，2026年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比增长7%，2027年和2028年将逐步回落至420万和350万平方米[3] - 零售物业方面，预计2026年和2027年全国主要八城优质零售物业新增供应分别为439万和356万平方米，上海、广州、杭州、南京、天津的新增供应面积将较前两年增长[3] - 全国政协委员建议优化规划布局，调减新增商业用地比例，并指出线上购物兴起等因素弱化了线下商业作用，未来规划需考虑经济形态变化[5] - 2026年3月自然资源部等部门通知明确，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[6] - “十五五”规划纲要指出，将推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用[6] 多元化政策支持与盘活路径 - 金融政策方面，2025年11月证监会就推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点公开征求意见，旨在打通权益融资通道[6] - 地方政策层面，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等多种功能；杭州允许临时改变房屋用途以盘活存量空间[7] - 部分城市提供购房补贴：武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助；南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴[7] - 2025年9月国务院办公厅文件鼓励利用工业厂房、商业用房等打造体育运动空间[6] - “十五五”规划纲要还提及将依法稳妥推进工商业用地使用权续期工作[6] - 分析指出，探索闲置商办用房盘活路径将是2026年的重要政策着力点，预计各地将有更多尝试[7] 政策影响与市场展望 - 最低首付比例大幅下调短期内有助于缓解商办库存压力、改善房企现金流，中长期为存量资产盘活提供金融支持[8] - 但此举并非市场全面反转的信号，商业用房贷款在贷款成数、利率和期限上仍与住宅按揭有显著差距，银行执行时会结合客户风险审慎确定具体首付比例[8] - 商业地产交易活跃度从根本上取决于实体经济景气程度，真正撬动存量资产仍需市场主体信心与实体经济活力的同步回归[8]

政策调整核心内容 - 中国人民银行上海市分行与国家金融监督管理总局上海监管局联合发文，自2026年3月16日起，将上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此次调整前，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例为不低于50% [2] - 该政策是对2026年1月中国人民银行、国家金融监督管理总局等发布的全国性通知的落实，该通知已将全国商业用房贷款最低首付比例下限调整为30% [2] 政策背景与全国推行情况 - 全国性政策要求央行及金融监管总局各省级机构根据“因城施策”原则，在30%的全国统一下限基础上，自主确定辖区内各城市的最低首付款比例下限 [2] - 在上海市政策出台前，内蒙古、四川、山东、广东、吉林、重庆等多地已陆续发文，将商业用房首付比例调整为30% [2] 政策影响与市场分析 - 新政直接降低了商业用房的购房成本，主要惠及商业和办公两类项目，有利于其销售 [3] - 政策侧面与商业用房去库存导向一致，旨在降低商办项目购房门槛，尤其针对商业办公存量规模较大的城市 [3] - 政策隐含支持商业零售与产业发展的意图，通过提升商办物业流动性来激活其产业载体功能 [3] - 短期市场反应方面，预计上海部分核心地段商办项目咨询量将上涨30%—50%，投资客占比将提升 [3] - 市场将呈现结构分化特点：核心区写字楼和商业项目更受青睐，而偏远区域商铺仍面临去化压力 [3] 市场需求与业态演变 - 近年来热点城市机构或个人投资者，投资商业办公并改造为长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿明显增强，案例增加 [4] - 以深圳为例，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，连续两年增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值 [4] - 随着互联网和AI时代到来，创业普遍化、公司小型化（甚至1人公司）趋势使得个体或小团队对商业办公的需求在增加 [4] - 市场对公寓类产品的住宅功能、甚至居住办公一体化功能日益正视 [4] - 上海近期出台了盘活非住宅存量房的办法，鼓励存量非住宅发展文旅文创、长租公寓、新式餐饮、新式酒店等新消费、新业态 [4] - 从金融角度支持存量物业盘活和改造，间接来看也有助于促进REITs的发展壮大 [4]

中央政策动向 - 自然资源部等三部委发文，明确新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，并鼓励利用闲置存量房屋改造为养老设施，五年内可不办土地用途变更[4] - 国务院办公厅鼓励地方结合消化存量房地产政策，盘活农村闲置土地和房屋以支持旅居服务项目建设[5] - 据报道，房企融资“三条红线”指标不再要求每月上报，监管转向由出险房企向地方专班组定期汇报[7] 地方政策与市场措施 - 广东、吉林、山东、重庆等多省市将商业用房（含商住两用房）贷款最低首付比例下调至30%[8][18][19] - 2026年1月全国共出台房地产相关政策51条，主要方向为城市更新与住房保障[13][14] - 南京计划全年盘活存量房产100万平方米以上，并推进既有住宅老旧电梯更新3000台以上[10][18] - 天津优化公积金政策，购买首套及第二套住房的贷款最高限额分别提高至120万元和100万元[11][18] - 多地公积金政策向人才及多孩家庭倾斜，如湘潭高层次人才最高可享280万元公积金贷款，南京无房多子女家庭租房提取限额提高20%[11][18] - 上海静安区国企试点收购总价400万元以内、70㎡以下的老公房，以帮助居民置换新房[17] - 成都规定保障性租赁住房租金不超过市场价的90%，且年涨幅不得超过5%[17][18] - 昆山对指定房源提供房屋成交总价5%的购房补贴，单笔最高不超过30万元[18]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为上涨1.8%、上涨5.3%、上涨9.6% [3] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，华联控股周跌幅达14.9% [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，中海物业周跌幅达11.6% [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式，并优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元，多子女家庭上限更高；提高第二套住房贷款额度计算倍数；将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [6][19] - **西藏**：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息的支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万平方米，日均成交面积26.7万平方米，环比增加28%，同比大幅增加591% [6][23] - 年初至今（第5周累计），20城商品房成交面积668万平方米，累计同比减少36% [6][23] - 分城市级别看，第5周一线城市成交面积66.1万平方米，同比增加1270%；二线城市成交70.6万平方米，同比增加484%；三四线城市成交50.2万平方米，同比增加395% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万平方米，日均成交面积30.8万平方米，环比微减1%，同比大幅增加1076% [6][28] - 年初至今（第5周累计），11城二手房成交面积868万平方米，同比增加8% [6][28] - 分城市级别看，第5周一线城市二手房成交面积102.7万平方米，同比增加1622%；二线城市成交91.5万平方米，同比增加866%；三四线城市成交21.1万平方米，同比增加634% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

中央层面政策 - 换房退个税政策延期至2027年底，以支持改善性住房需求[4] - 央行下调各类再贷款利率0.25个百分点，一年期利率降至1.25%[5][17] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%[5][17] - 金融监管总局推动房地产融资协调机制常态化运行，该机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元[7] - 住建部在《求是》刊文，将高质量城市更新列为2026年工作首位[6] 地方层面政策 - 北京发布城市更新配套政策，允许兼容功能的地上建筑规模不超过地上总建筑的15%[9] - 上海支持商务楼宇更新，允许存量楼宇兼容租赁住房、酒店等功能[9][20] - 成都计划为A-F类人才提供保障性租赁住房租金补贴，补贴比例为租金总额的50%-100%，面积上限50平方米[10] - 湖南、河南推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等工作[11]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业收盘点位为2343.49，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 报告核心观点 - 报告认为房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振 [5] - 上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显 [5] - 预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口 [5] - 本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性 [5] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为119.25万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%；二线城市为77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%；三线城市为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72% [6][24] - 14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月 [6][24] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为241.17万方 [7][27] - 本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1% [7][27] - 20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6% [7][27][29] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7% [7][30] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌价指数为146.34，环比-0.27% [7][30] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交15宗；新增供应商服类土地52宗，成交24宗 [7][36] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86 [7][36] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24个百分点 [7][36] - 近四周100大中城市成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16个百分点 [7][36] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83个百分点 [8][40] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2个百分点 [8][40] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [42] - 个股表现：A股涨幅居前为大悦城(+14.38%)、万通发展(+11.51%)、新城控股(+9.75%)；港股涨幅居前为绿城中国(+10.87%)、中国金茂(+8.4%)、保利置业集团(+8.12%)；物企涨幅居前为新大正(+9.41%)、招商积余(+6.33%)、保利物业(+5.65%) [43]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

深圳市配售型保障性住房管理办法核心内容 - 深圳市印发《深圳市配售型保障性住房管理办法》，将于2026年3月1日起施行，明确了申请条件、配售方式、封闭管理等核心内容 [2] - 配售型保障性住房限定户型面积、销售价格及处分权利，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售，实行现房配售，以小户型一居室和两居室为主 [2] 申请与配售条件 - 申请需满足深户、在本市无自有住房且申请受理日前3年内未在本市转让或离婚分割过自有住房、在本市缴纳社保满5年（符合人才引进条件者满3年）等条件 [2] - 市或区住房主管部门可根据具体项目情况调整部分申请条件，经市住房主管部门同意后在项目配售通告中载明 [2] 封闭管理与流转规定 - 实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房 [3] - 签订买卖合同满3年后可申请封闭流转，转让价格由买卖双方协商，市住房主管部门可通过参考价格上限等方式规范转让行为 [3] - 发生回购时，回购价格计算公式为：原购买价格 × (1 - 1% × 建筑物已使用年限) [3] 定价模式与市场影响 - 配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润及相关税费等原则，适当考虑住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定 [3] - 定价模式符合保障房性质，价格优势对深圳新市民具有极大吸引力，但封闭流转限制及二次出让折旧规定使其失去金融属性，未来交易存在确定性损耗 [3] - 未来配售型保障房供应将成为深圳住房体系重要类型之一，解决新青年、新市民部分刚性住房需求，可能对周边刚需竞品商品房项目产生一定冲击，使优质改善型商品房资产显得更加“稀缺” [3] 商业用房购房贷款政策调整 - 中国人民银行深圳市分行调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款政策，最低首付款比例调整为不低于30% [4] - 各商业银行可在政策下限基础上，根据自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定具体首付款比例，该政策自2026年1月23日起执行 [4]