1月23日，记者从深圳市住房和建设局网站了解到，《深圳市配售型保障性住房管理办法》（以下简称 《办法》）印发。《办法》将于2026年3月1日起施行，《办法》明确了配售型保障性住房的申请条件、 配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容。 据悉，配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面 积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配 售型保障性住房实行现房配售。据了解，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。 深圳最新明确。 值得注意的是，配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。购房人需退出 配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向市住房保障实施机构或者区住房主管部门申请在信 息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，转让价格由转让方和受让方协商确定，市住房主管部 门可以通过参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数× 建筑物已使用年限）。年折旧系数取1%。 业内人士指出，配售型保障性住房项目的配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利 ...

深圳最新明确。 1月23日，记者从深圳市住房和建设局网站了解到，《深圳市配售型保障性住房管理办法》（以下简称 《办法》）印发。《办法》将于2026年3月1日起施行，《办法》明确了配售型保障性住房的申请条件、 配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容。 据悉，配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面 积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配 售型保障性住房实行现房配售。据了解，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。 申请购买配售型保障性住房需要满足深户、在本市无自有住房且在申请受理日之前3年内未在本市转让 过或者因离婚分割过自有住房、申请人在本市缴纳社保满5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核 准条件的，在本市缴纳社保满3年）等条件。市住房保障实施机构或者区住房主管部门可以结合配售型 保障性住房项目的具体情况，调整部分申请条件，具体项目的申请条件经市住房主管部门同意后在项目 配售通告中载明。 值得注意的是，配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。购房人需退出 配售型保障性住房的，签订买 ...

特斯拉自动驾驶业务策略调整 - 特斯拉宣布其完全自动驾驶（FSD）套件的免费转移计划将于2026年3月31日正式终止，此前车主可将已购功能免费转移至另一辆车 [2] - 公司近期已确认，自2月14日后将取消FSD套件的一次性买断选项，未来仅提供订阅服务 [2] - 此举旨在提高FSD功能的使用率，通过取消福利促进用户升级 [3] 中国房地产与金融政策动态 - 广东省（不含深圳）将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，自2026年1月21日起执行 [3] - 2025年，河南省房地产开发投资同比下降8.6%，其中住宅投资下降9.6% [6] - 河南省房屋新开工面积下降21.0%，其中住宅新开工面积下降21.3% [6] 消费与出行市场趋势 - 2026年春运期间（2月2日至3月13日），全社会跨区域人员流动量及铁路、民航客运量均有望创历史同期新高 [4] - 自驾出行在春运中仍将处于主体地位 [4] - 市场监管总局2025年共督促移动电源生产企业实施召回10次，涉及数量共计139.77万台 [5] 互联网平台监管与合规 - 拼多多平台运营主体（上海寻梦信息技术有限公司）因未按规定报送涉税信息，被税务机关责令改正并罚款10万元 [7] - 抖音平台通过技术手段将谣言处置时间从天级压缩至小时级，2025年平台谣言内容曝光量下降90% [10] - 抖音电商辟谣称未开发名为“抖省省”的电商产品，相关探索属于本地生活服务团购到店业务 [11] 汽车行业动态 - 长城汽车2025年新车销量为132.37万辆，其中海外市场销量超过50万辆，同比增长11.68% [8] - 长城汽车CTO表示，公司秉持“过度投入”的研发理念，并考虑在欧洲、北美、日本等地加大研发投入 [8] 企业融资与业务进展 - 西贝餐饮集团完成A轮融资，注册资本从约8990.29万元增至约10168.02万元，增幅约13.1% [9] - 融资后，创始人贾国龙及部分原有股东的持股比例下降至约26.16% [9] - 新媒股份表示，其参投的长剧、中剧及短剧正按计划陆续上线播出，相关收益将分期体现在后续财报中 [11] 电商平台服务升级 - 淘宝天猫宣布将升级真实体验分加分体系，并推出“好服务”榜单，首批邀请超1000家店铺进行内测 [12]

政策调整核心内容 - 中国人民银行广东省分行宣布自2026年1月21日起将广东省内20个城市（不含深圳）商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 辖内各商业银行可在政策下限基础上根据自身经营情况和客户风险状况等因素确定具体首付款比例 [1] - 该政策旨在贯彻落实国家部署，适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 全国政策背景与目标 - 中国人民银行副行长邹澜于2025年1月15日宣布，2026年将下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [3] - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 广东自2026年1月21日起执行该政策，旨在减轻居民或企业购买压力，激活商业用房市场成交 [3] 广东省商业地产市场现状 - 2025年广州商业公寓市场成交面积回落至50万m²，相比2022-2024年年均65万m²的水平，市场活跃度下降明显 [4] - 至2025年末，广州商业公寓去化周期延长至47个月，较2024年增加6.9个月，库存压力未能有效缓解 [4] - 2025年广州商业物业成交量同比下滑63% [4] - 2025年广州办公物业购置需求增长乏力，全年成交量同比下降56% [4]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6][130] 报告核心观点 - 2026年开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，旨在呵护量价指标加速筑底 [2][6][17] - 行业正从“生存”走向“重生”，面临分化并孕育机遇，投资应关注存量地产及优质产品力开发商 [1][6][17] - 近期核心政策包括：1) 保障性住房再贷款利率下调至1.25%，改善地方政府收储现房商业模式可行性；2) 商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，激活商办市场；3) 换房退税政策延期至2027年底，支持改善性需求 [2][14][15][16] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善 - **保障性住房再贷款**：央行于2026年1月15日将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%累计下调至1.25%，旨在解决资金成本与租金收益率不平衡问题，加速地方政府收储现房转为保障房 [14] - **商业地产去库存**：截至2025年11月末，办公楼现房库存达5234万平方米，商业用房现房库存达1.41亿平方米 [15]。2026年1月17日政策将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，以降低购置门槛，激活交易 [2][15]。地方配套措施包括武汉给予50%契税补助、南宁对购买超100平方米项目发放1万元补贴等 [15] - **退税政策延期**：换房退税政策第二次延期，有效期延长至2027年12月31日，旨在稳定市场预期、降低换房资金压力，支持改善性住房需求有序释放 [2][16] - **城市更新潜力**：住建部部长指出城镇有超300亿平方米存量住房亟待更新改造，城市更新是挖掘潜在需求、化解存量风险的核心路径 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年1月16日）A股房地产板块涨跌幅为-3.52%，跑输大盘（沪深300）2.95个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为2.54%，跑赢大盘（恒生指数）0.20个百分点 [3][19][20][32] - **阶段表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-6.91%，跑输沪深300（+1.71%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为4.67%，跑赢沪深300（+3.93%） [23] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：南都物业（+4.73%）、中交地产（+0.89%）、大悦城（+0.34%）[27] - A股跌幅靠前：华夏幸福（-29.78%）、*ST中迪（-16.72%）、荣盛发展（-13.90%）[27] - 港股涨幅靠前：佳兆业集团（+18.99%）、彩生活（+16.02%）、建业地产（+13.33%）[35] - 港股跌幅靠前：方圆生活服务（-14.77%）、弘阳服务（-12.20%）、弘阳地产（-11.43%）[35] - **信用债市场**：本周地产信用债发行100.00亿元，净融资额-42.55亿元；截至2026年1月16日累计发行163.80亿元，净融资额-37.98亿元，去年同期净融资为119.43亿元 [3][19][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.47点，涨跌幅为-0.41% [4][40][41]。产权型REITs指数收于120.41点，涨跌幅-0.43%；特许经营权型REITs指数收于113.68点，涨跌幅-0.39% [4][40][44][47] - **细分类型表现**： - 产权型：产业园区型REITs指数涨跌幅+0.33%，物流仓储型-0.91%，保租房型-1.74% [44] - 特许经营权型：高速公路型REITs指数涨跌幅-0.52%，生态环保型+0.50%，能源型-0.62% [47] - **相对收益**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.95个百分点 [4][40][51] - **成交与活跃度**：本周REITs成交额12.88亿元，环比下降20.24%；换手率0.45%，环比下降0.12个百分点 [4][40][54][61] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（2026年1月10日-16日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降20.37%和18.53%；年初至今累计同比分别下降61.83%和37.34% [6][70] - **新房市场**：45城商品房成交200.42万平方米，滚动四周同比下降20.37% [6][71]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.27%、-19.14%、+3.51% [6][71] - **二手房市场**：14城二手房成交179.26万平方米，滚动四周同比下降18.53% [6][78]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.46%、-18.60%、-15.11% [6][78] 5. 土地市场 - **百城土地市场**：本周100大中城市土地供应建面2199万平方米，成交建面1503万平方米，成交总价189亿元，供应和成交建面环比分别下降64.57%和14.03%，溢价率1.39%，环比上升0.96个百分点 [5][88][89] - **各线城市表现**： - 一线城市：供应和成交建面环比分别为-57.97%和+8.98%，溢价率0.00% [5][88][98] - 二线城市：供应和成交建面环比分别为-72.70%和-7.86%，溢价率0.48%，环比上升0.32个百分点 [5][88][108] - 三四线城市：供应和成交建面环比分别为-59.74%和-18.00%，溢价率2.20%，环比上升1.12个百分点 [5][88][118] 6. 投资建议 - **政策展望**：预计未来政策将从“需求侧”继续调减一线城市限购等限制性措施，从“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房进度，并通过“好房子”标准体系建设引导行业向品质提升转型 [3] - **标的建议**：关注存量地产三个方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [6][17]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [2][3] - 此前监管要求商业用房首付比例不得低于50%，“商住两用房”不得低于45%，多数城市实际执行的首付要求为50%或更高（部分达60%及以上）[3] 政策调整背景与市场现状 - 商办市场（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）库存量偏大，去化周期高企已成为行业共识 [4] - 各地在售商业用房去化周期多在30个月，高者可达50至70个月 [4] - 库存去化承压导致已供应土地及在建项目开发受阻，二手商业用房价格显著下探，商业物业整体价格跌幅持续扩大 [4] - 商业用房在房地产企业库存商品房中占比约为20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [5] 政策对行业与市场的影响 - 下调首付比例有助于释放被较高资金门槛抑制的购置需求，对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3][4] - 将直接提振市场交易活跃度，加快房企存量商业用房去化进程，助力房企纾解现金流压力 [5] - 房企可依托此政策加大促销力度或辅以价格调整策略，达成快速回款目标 [5] - 有效激活机构与个人投资者将商业办公物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求，盘活二手及在售存量资产 [6] - 从金融层面为存量物业的盘活与改造提供支撑，并间接助力REITs市场的发展壮大 [6] 政策的宏观意义与目标 - 政策是“稳地产”的重要抓手，也是打通“促消费、活经济”链路的关键联动工具 [2][5] - 与近期推出的个税退税、住房品质提升等举措形成协同发力的政策组合拳，释放出房地产领域政策持续发力、系统维稳的积极信号 [5] - 当前消费市场稳步回暖、服务业持续复苏，市场对商业空间需求出现客观增长，下调首付门槛是对经济复苏信号的积极呼应 [6] - 有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域（如承载消费零售的商铺、对应服务业与商务活动的写字楼），促进商业活动空间的扩充与升级 [2][6]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房贷款最低首付比例通常为50% 部分银行或特定项目甚至高达60% [1] - 30%为全国统一的最低首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级机构可根据辖区城市政府调控要求自主确定下限 [6] 政策出台背景 - 商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米 同比增长0.7% 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] 政策影响与市场观点 - 显著降低购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 [4] - 短期将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市可按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 [7] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] 政策深层意义与行业展望 - 政策不仅与住宅市场政策形成协同 更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应 [3] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 商铺对应消费零售 写字楼对应服务业与商务活动 [4] - 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛可视为政策面对经济复苏信号的积极呼应 [4] - 在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下 该政策既是“稳地产”的举措 更是“促消费、活经济”的联动工具 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 其他相关市场动态 - 为推动商办市场去库存 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [6] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋的按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [6] - 政策发布后 北京部分二手商业用房仍无法进行贷款 需全款购买 新房则与具体项目有关 [7]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] 政策背景与市场痛点 - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目要求60%及以上 高首付门槛是制约市场流通的关键因素 [2] - 以北京为例 2017年的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 高库存导致大量资金沉淀在商业地产项目中 对区域房地产市场健康发展构成显著压力 [2] 政策影响与市场机遇 - 政策大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 降低门槛将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新活力 [3] - 近年来热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] 政策定位与协同效应 - 此次商办首付比例下调是“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 并非孤立举措 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松的货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 市场展望与投资导向 - 此次政策调整是聚焦于结构性去库存的精准发力 而非简单的“政策松绑” [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 以理性投资助力商业房地产市场健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] - 政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域 直指行业去库存痛点 [1] 政策背景与历史对比 - 回顾近年房地产调控 重心多集中于商品住宅 针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角 [1] - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目甚至要求60%及以上 [2] - 以北京为例 2017年发布的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 此次政策引发市场强烈反响 被部分观点视为“商办市场迎来春天” [1] 政策影响与市场效应 - 政策将大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 此举将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新的活力 [3] - 热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] - 对于调控严格的城市 仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场 还需配套放开个人购买资格等限制 形成“信贷支持+资格放开”的组合拳 [2] 宏观政策环境 - 此次商办首付比例下调并非孤立政策 而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 行业展望与投资导向 - 此次政策调整并非简单的“政策松绑” 而是聚焦于结构性去库存的精准发力 [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者更应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏 [4]