核心观点 - 京沪政策边际放松 基本面延续磨底 建议关注地产板块博弈机会 [1][3][45] - 行业评级维持"优于大市" [1][5] 行业基本面状况 - 2025年1-7月全国商品房销售额49,566亿元 同比下降6.5% 降幅较1-6月扩大1.0个百分点 [1][11] - 2025年1-7月商品房销售面积51,560万平方米 同比下降4.0% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [1][11] - 7月单月商品房销售额5,325亿元 同比下降14.1% 销售面积5,709万平方米 同比下降7.8% [11] - 7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44% 创2022年以来历史同期新低 [1][11] - 2025年1-7月新建商品房销售均价9,613元/平方米 同比下降2.6% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [2][15] - 7月单月新建商品房销售均价9,326元/平方米 同比下降6.8% 降幅较6月扩大1.1个百分点 [15] 城市维度价格表现 - 2025年7月70城新建商品住宅销售价格同比下降3.4% 降幅较6月收窄0.3个百分点 已连续9个月收窄 [2][15] - 70城新房销售价格环比下降0.3% 降幅与6月持平 一线城市环比跌幅小幅收窄 二线城市跌幅扩大 三线城市跌幅持平 [2][15] - 70城二手住宅销售价格同比下降5.9% 降幅较6月收窄0.2个百分点 已连续10个月收窄 [2][15] - 70城二手房价环比下降0.5% 降幅较6月收窄0.1个百分点 但一线城市环比跌幅1.0%继续扩大 已连续3个月超过二三线城市 [2][15] 政策动向 - 北京于8月8日放松限购政策 符合条件的家庭五环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3][35] - 上海于8月25日放松限购政策 符合条件的家庭外环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3][39] - 上海同时调整商贷利率 首套房房贷取消利率下限 不再区分首套房与二套房 [3][39] - 一线城市后续仍有需求端放松空间 [3][39] 板块表现 - 房地产板块自上期策略报告发布至今上涨11.3% 跑赢沪深300指数0.3个百分点 [3][40] - 在31个行业中排名第16位 [3][40] - 剔除亏损企业后 板块2025年动态PE为19.8倍 [3][40] 投资建议 - 建议关注地产板块博弈机会 [3][45] - 9月推荐中国金茂 华润置地 招商蛇口 滨江集团 绿城中国 [3][45] 重点公司盈利预测 - 中国金茂(0817 HK): 总市值179亿元 2025年预测EPS 0.14元 动态PE 10.2倍 [4] - 华润置地(1109 HK): 总市值1,979亿元 2025年预测EPS 4.18元 动态PE 7.3倍 [4] - 招商蛇口(001979 SZ): 总市值817亿元 2025年预测EPS 0.72元 动态PE 12.6倍 [4] - 滨江集团(002244 SZ): 总市值320亿元 2025年预测EPS 1.01元 动态PE 10.2倍 [4] - 绿城中国(3900 HK): 总市值231亿元 2025年预测EPS 1.55元 动态PE 6.4倍 [4]