行业投资评级 未提及 核心观点 上游价格持续回落，各行业呈现不同发展态势，生产和服务行业有相关政策推动发展 [1] 各行业情况总结 上游 - 能源方面，国际原油价格回落，如2月9日WTI原油现货价63.6美元/桶，同比降2.55%，Brent原油现货价68.1美元/桶，同比降1.83% [2][35] - 农业方面，鸡蛋价格回落较多，2月9日鸡蛋现货价7.1元/公斤，同比降12.96% [1][35] - 黑色方面，黑色商品价格处于低位，如2月9日螺纹钢现货价3170元/吨，同比降0.61%，铁矿石现货价786.9元/吨，同比降2.25% [2][35] 中游 - 化工方面，PX、尿素开工率维持高位，聚酯开工回落较多 [2] - 能源方面，电厂耗煤量提高 [2] - 农业方面，生猪制品开工上行 [2] 下游 - 地产方面，二、三线城市商品房销售季节性回落 [3] - 服务方面，国内航班班次高位持稳 [3] 中观事件总结 生产行业 2026年商务部会同相关部门，政策支持和改革创新并举，推动汽车消费扩容提质，如优化实施汽车以旧换新等 [1] 服务行业 2026 年1月1日至2027年12月31日，跨境电子商务出口退运商品符合条件可享税收优惠政策 [1]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级 [1][2][3] 报告的核心观点 - 高频经济数据关注点包括生产端热度分化、商品房成交面积下降、物价整体下行、假期临近地铁客运量和一线城市高峰拥堵指数下行及国内外执行航班量快速增长 [2][31] - 短期需重点关注财政与货币协同政策落地情况 [2][31] 根据相关目录分别进行总结 生产 - 钢铁方面，2月6日当周，焦炉产能利用率升高0.48pct，高炉开工率升高0.53pct，螺纹钢产量下降8.15万吨，库存升高4.52万吨 [8] - 石油沥青开工率低位下降1.0pct，2月4日当周国内石油沥青装置开工率为24.5% [8] - 化工中，PX开工率较前一周持平，PTA开工率升高1.07pct，2月6日国内化工PX开工率为89.87%，PTA开工率为76.9% [8] - 汽车轮胎方面，全钢胎开工率下降1.74pct，半钢胎开工率下降2.08pct，2月5日当周汽车全钢胎开工率为60.7%，半钢胎开工率为72.76% [9] 需求 - 房地产方面，2月8日当周，30大中城市商品房成交123.24万平方米，较前一周减少28.05万平方米；10大城市商品房存销比下降1.83；100大中城市供应土地占地面积增加29.65万平方米；100大中城市住宅类用地成交溢价率下降2.91pct [13] - 2月1日当周，全国电影票房总收入较前一周下降0.2亿元 [13] - 海运运价方面，2月6日当周，SCFI指数下降3.81%，CCFI指数下降4.55%，BDI指数下降10.47% [16] 物价 - 能源方面，2月6日，布伦特原油价格下降3.73%至68.05美元/桶，焦煤期货价格下降1.83%至1154元/吨 [20] - 金属方面，2月6日，LME铜、铝、锌期货价格变动分别为 -0.08%、 -0.81%、 +0.39%，国内螺纹钢期货价格下降1.81% [21] - 农产品整体价格回落，2月6日，农产品批发价格200指数下降0.70%，猪肉、鸡蛋、蔬菜、水果价格分别较前一周变动 -1.45%、 -1.28%、 -1.78%、 +0.25% [24] 物流 - 地铁客运量方面，2月8日，北京地铁客运量七天移动均值减少5.73万人次，上海地铁客运量七天移动均值减少8.57万人次 [27] - 执行航班量方面，2月8日，国内（不含港澳台）执行航班量近七天移动均值增加1050.43架次，国内（港澳台）增加15.57架次，国际增加107.43架次 [28] - 2月8日，一线城市高峰拥堵指数近七天移动均值减少0.07 [28] 总结 - 高频经济数据关注点同核心观点，短期重点关注财政与货币协同政策落地情况 [31]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[6][35] 板块行情与市场表现 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位[6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为2.3%、7.4%、12.8%[3] - A股板块内，京投发展周涨幅达23.7%，南山控股周跌幅达10.6%[12][13] - 港股板块内，世茂集团周涨幅达8.7%，旭辉控股集团周跌幅达17.5%[14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市若干意见，着力促进住房消费和库存去化，包括优化共有产权、谋划房票接续项目、鼓励收购存量商品房、实施各类购房补贴等[6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进“好房子”建设，完善“市场+保障”住房供应体系，并推动大中小城市协同发展[6][15][17] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才和青年人才提供额外额度支持[6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；当月总合同销售金额约97亿元[6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区收购一幅住宅地块，实际权益土地价款约24.33亿元[6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周20城商品房日均成交面积24.3万方，环比减少9%，但同比大幅增加147%；年初至今累计成交838万方，累计同比减少28%[6][22] - 新房分城市看：一线城市第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548%；二线城市同比增125%，其中杭州同比增847%；三四线城市同比增64%[23][26] - **二手房市场**：第6周11城二手房日均成交面积28.5万方，环比减少7%，但同比大幅增加174%；年初至今累计成交1067万方，累计同比增加23%[6][27] - 二手房分城市看：一线城市第6周成交同比增加224%，其中上海同比增245%；二线城市同比增130%，其中杭州同比增268%[30][32] 融资端情况 - 第6周发债企业大部分为地方国企[6][31] - 华润置地发行的一般中期票据规模最大，为25亿元，票面利率2%[31][33] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72%[31][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业[6][35] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[6][35]

行业市场环境转变 - 房地产市场从过去的供不应求、抢购状态，转变为买方市场，购房者不再需要“抢房”，可以“从容选择”[1][24][33] - 行业政策导向从追求“盖得多、卖得快”转向强调“好房子”建设，注重住房品质、配套、安全等长期居住属性[26][29][33] 购房财务成本降低 - 新发放个人住房贷款利率持续下降，从“5字头”、“4字头”降至“3字头”，部分地方逼近3%，达到历史新低[5][7] - 一笔30年期的贷款，相比几年前，利息总额可减少十几二十万元[7] - 多个城市将首套房首付比例降至20%甚至15%，并优化公积金政策，降低了首次置业者的首付压力和月供负担[9] - 部分城市提供购房补贴、执行“以旧换新”减税退税政策，使得购房“总成本”相比几年前有所下降[11] 住房供应体系结构性变化 - 保障性住房供应量显著增加，2024年全国建设筹集配售型保障房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）[15] - 地方政府将保障房建设纳入计划，例如辽宁省计划在2025-2027年通过收购存量房新增12万套配租型保障房，其中2025年新增4.5万套；北京、上海明确筹集大量保租房和配售型保障房[15] - 供应模式转向“以需定购、以需定建”，旨在精准满足工薪家庭、新市民、青年人的住房需求[17][19] - 保障房渠道为特定人群提供了“价格明显低于市场价”的购房或稳定租赁选择，分流了对高价商品房的刚性需求[20][22] 行业供给与监管优化 - 政策强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，高库存城市减少甚至暂停住宅用地供应以消化存量[26][28] - 供需紧张的核心城市聚焦于建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，相关细节被纳入标准和规范[29] - 监管制度逐步完善，包括现房销售、白名单融资、预售资金监管等，旨在缓解购房者对楼盘“烂尾”的担忧[31]

行业投资评级 未提及 核心观点 上游价格回落，地产下游冷淡，经济政策和全球地缘政治存在不确定性影响市场 [1][3] 中观事件总览 生产行业 - 工信部等八部门印发《中药工业高质量发展实施方案（2026—2030年）》，目标到2030年形成全产业链协同发展体系，增强原料供应能力，提升数智化和绿色化水平，取得关键技术突破，提高产业协同创新水平，提升规模效益和质量管理水平，培育领航企业和60个高标准中药原料生产基地 [1] 服务行业 - 国家网信办等11部门联合印发《关于提升境外人员入境数字化服务便利性的实施意见》，旨在打通数字化服务堵点，建立互联互通、包容普惠、标准互认的数字化服务体系，打造国际化、便利化服务环境，扩大高水平对外开放，构建新发展格局 [1] 各行业情况 上游 - 能源：国际油价和天然气小幅回调 [3] - 农业：鸡蛋价格回落 [3] - 有色：镍、铝价格回落 [3] 中游 - 化工：PX、尿素开工率小幅回落 [3] - 能源：电厂耗煤量回落 [3] - 农业：生猪制品开工高位 [3] 下游 - 地产：一、二线城市商品房销售持续回落 [3] - 服务：国内航班班次高位 [3] 重点行业价格指标跟踪 | 行业 | 指标名称 | 频率 | 单位 | 更新时间 | 今値 | 同比 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 农业 | 现货价:玉米 | 日 | 元/吨 | - | 2267.1 | -0.19% | | 农业 | 现货价:鸡蛋 | 日 | 元/公斤 | 2/5 | 7.5 | -12.28% | | 农业 | 现货价:棕榈油 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 9032.0 | -1.78% | | 农业 | 现货价:棉花 | 日 | 元/吨 | - | 16031.2 | -1.02% | | 农业 | 平均批发价:猪肉 | 日 | 元/公斤 | 2/5 | 18.5 | -0.54% | | 有色金属 | 现货价:铜 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 101288.3 | -1.86% | | 有色金属 | 现货价:锌 | 日 | 元/吨 | - | 24554.0 | -2.87% | | 有色金属 | 现货价:铝 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 23780.0 | -4.38% | | 有色金属 | 现货价:镍 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 139516.7 | -4.45% | | 有色金属 | 现货价:铝 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 16481.3 | -1.57% | | 钢铁 | 现货价:螺纹钢 | 日 | 元/吨 | - | 3175.5 | -0.87% | | 钢铁 | 现货价:铁矿石 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 805.6 | -0.89% | | 钢铁 | 现货价:线材 | 日 | 元/吨 | - | 3370.0 | -1.10% | | 钢铁 | 现货价:玻璃 | 日 | 元/平方米 | - | 13.3 | 1.15% | | 非金属 | 现货价:天然橡胶 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 16075.0 | -1.23% | | 非金属 | 中国塑料城价格指数 | 日 | - | 2/5 | 788.7 | 0.04% | | 能源 | 现货价:WTI原油 | 日 | 美元/桶 | 2/5 | 65.1 | 3.05% | | 能源 | 现货价:Brent原油 | 日 | 美元/桶 | - | - | 3.10% | | 能源 | 现货价:液化天然气 | 日 | 元/吨 | - | 3728.0 | 3.38% | | 能源 | 煤炭价格:煤炭 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 800.0 | -0.50% | | 化工 | 现货价:PTA | 日 | 元/吨 | - | 5167.0 | -2.46% | | 化工 | 现货价:聚乙烯 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 6975.0 | 0.24% | | 化工 | 现货价:尿素 | 日 | 元/吨 | 2/5 | 1777.5 | 0.71% | | 化工 | 现货价:纯碱 | 日 | 元/吨 | - | 1201.4 | -0.12% | | 化工 | 水泥价格指数:全国 | 日 | - | 2/5 | 131.7 | -0.79% | | 地产 | 建材综合指数 | 日 | 点 | 2/5 | 114.2 | -0.25% | | 地产 | 混凝土价格指数:全国指数 | 日 | 点 | - | 89.8 | -0.42% | [36]

文章核心观点 2026年中国房地产市场的发展关键词是“转型”，行业将加快构建发展新模式，核心任务在于稳定市场、推进城市更新、建设“好房子”以及提升服务软实力，以满足人民对美好居住生活的需求，并在此过程中形成新的发展动能 [1][2][13] 着力稳定房地产市场 - 行业正经历深度调整，已从需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求无法回到过去高峰规模 [2] - 新型城镇化持续推进、城市存量优化空间广阔、对高品质住房的期待，意味着行业高质量发展仍有较大潜力，二手房交易占比上升将成为趋势 [2] - 稳定市场的政策方向包括：因城施策、控增量、去库存、优供给，例如严控过剩城市新增用地，推动收购存量商品房用作保障性住房等 [3] - 将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资，稳妥化解债务违约风险 [3] - 加快构建房地产发展新模式，制度性举措包括：做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制以防范交付风险 [4] - 新出让土地项目优先选择现房销售，继续实行预售的将规范资金监管 [4] - 建立人、房、地、钱要素联动机制，以匹配人口流动和产业发展，在积极因素影响下，2026年住房需求有望加快释放 [4] 高质量推进城市更新 - 目标是到2030年，城市更新行动取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效 [5] - 城市体检评估是精准发现问题的重要手段，全国已有297个地级以上城市和150多个县级市全面开展此项工作 [5][6] - 城市更新将统筹实施三大类工程：民生工程（如老旧小区改造、完整社区建设、增加公园绿地）、发展工程（如“两重”“两新”项目、地下管网更新、历史文化街区保护）、安全工程（如排水防涝体系、基础设施生命线安全工程、房屋全生命周期安全管理） [7] - 为实施好这些工程，将着力构建三个政策体系：与更新相适应的政策制度体系、“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系、可持续的投融资体系 [7] 以“好房子”开辟新赛道 - “好房子”建设已起步成势，目标是到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，形成支撑住房品质提升的四大体系（政策、标准、技术、产业） [8] - 建设“好房子”的具体路径包括：完善住房建设标准，如实施《住宅项目规范》强制性标准；提升建筑设计水平，开展精细化、集成化设计；推广应用隔声降噪、防水防反味等好材料；发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，新建城镇住房将全面建成绿色建筑；提升运维服务水平，建立住房全生命周期安全管理长效机制 [8][9] - 老房子改造方面，将稳步推进城中村、危旧房、老旧小区改造，鼓励以旧换新、原拆原建等方式，并推广装配式装修 [10] - “好房子”建设是产业转型新赛道，将推动开发企业、工程企业向集成商转型，培育行业新质生产力，并带动涵盖建材、家居、家电等领域的产业集群发展 [11] 以好服务提升软实力 - “好房子”需要配套好服务，物业服务领域具有良好发展前景和低估的潜力 [12] - 将实施物业服务质量提升行动，重点提升设施维护、环境卫生、客服响应等方面的质量 [12] - 鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”，推动“物业服务进家庭” [12] - 在运维方面，将建立住房全生命周期安全管理长效机制，通过房屋体检、安全管理资金、房屋保险等制度保障使用安全 [13]

文章核心观点 - 本周成都楼市周报显示，土地市场无成交，商品房及二手房成交数据呈现显著的日度波动，其中二手房市场成交量能明显强于新房，同时全国层面有多个重要政策动态，涉及房产税试点延续、农村建设用地管理及地方性稳楼市措施 [1][4][7][8] 土地市场 - 本周（1月29日-2月4日），大成都范围内无住宅及商业用地成交 [2] 成交数据：成都商品房 - 本周成都全市商品房住宅成交呈现先高后低再回升的波动趋势，1月29日成交236套（面积32,321.57平方米），1月30日成交208套（面积28,869.06平方米），1月31日与2月1日成交量骤降至36套和33套，随后在2月2日至4日回升，单日成交在192套至242套之间 [3] - 中心城区是成交主力，单日成交套数最高为174套（1月29日），最低为23套（2月1日）[3] - 郊区新城成交量显著低于中心城区，单日成交套数最高为92套（2月4日），最低为4套（1月31日）[3] 成交数据：成都二手房 - 本周成都二手房市场成交活跃度远高于新房，全市总成交套数为4,505套，总成交面积为430,787.61平方米 [4] - 成交数据日度波动巨大，1月29日、30日及2月2日至4日单日成交套数在789套至1,044套之间，其中2月2日成交1,044套（面积98,926.05平方米）为周内峰值 [4] - 1月31日成交量锐减至60套，2月1日因故无成交数据记录 [4] - 中心城区二手房成交量占绝对主导，单日成交套数最高达828套（2月2日）[4] 新增预售 - 本周（1月29日-2月4日）大成都范围内共发放28张预售证，其中18个项目包含住宅房源 [5] - 部分新获预售证的住宅项目包括：蒙金名邸（预售面积7,225.43平方米）、旺度元启小区（预售面积8,896.96平方米）、中环锦上枣花园（预售面积15,867.23平方米）、森海境府（预售面积9,459.97平方米）等 [6] 一周大事件：全国政策与市场动态 - **上海市场表现**：1月上海二手房网签成交22,834套，为连续第三个月成交超2.2万套，并创下近5年同期新高 [7] - **上海税收政策**：上海个人住房房产税试点政策有效期延长至2031年1月27日 [7] - **农村用地管理**：中央农办强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，同时严查严防违法违规购买农房宅基地 [7] - **地方稳楼市措施**：福建省出台《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，围绕优化供给、支持消费、深化“以旧换新”等六个方面提出18条措施 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期地产边际改善主要源于季节错位与低基数因素，持续性待观察；核心城市成交回暖、供给趋紧、库存高位缓解，对债市形成短期预期扰动；前期稳地产政策利好释放集中在托底与稳定预期，若形成趋势将对利率下行形成边际约束；债市交易节奏关键取决于后续地产修复的连续性与对货币政策实施节奏的判断 [4] 根据相关目录分别进行总结 新房市场：供需结构与成交价格的边际变化 - 30城商品房成交同比降幅持续收敛，一线城市率先改善，2026年以来30城成交同比由年初约 -22% 逐步修复至1月末的 -7.5%，一线城市成交同比由年初约 -17% 回升至1月末正增长11% [10][12] - 新房供给一线缩量明显，2026年1月一线城市供应面积同比 -43%，二线韧性略强，供应面积同比 -25%；新房市场库存压力高位运行中出现边际缓和迹象，但修复节奏偏缓慢 [14][19] - 成交价格修复进度明显滞后于成交量，2026年1月一线城市成交均价同比下降10%，二线城市同比接近零，尚未形成持续回升趋势 [22] 二手房市场：成交节奏修复与高频指标边际改善 - 二手房成交高频数据年初出现边际回暖，15城二手房日均成交套数1月下旬降幅连续收窄至 -10% 以内，2月初转为同比增长6.1%；二手房挂牌量继续回落、挂牌价趋于稳定，供给端压力出现边际缓解信号 [24][25] - 2026年1月二手房月度成交同比三线（26.9%）>一线（19.5%）>二线（11.7%），各线城市同比均转正；部分三线或以下级别城市二手住宅成交均价同比降幅收敛，如东莞、江门与衢州 [28][29] 土拍市场：开年二线土地市场放量，总体热度边际回落 - 2026年1月土地市场热度回落至低位区间，全国成交土地溢价率稳定在1%上下，一线城市接近零，二线维持在低个位数水平，三线个别周次脉冲式上行但持续性不足 [35] - 2026年1月成交规模明显回落，一线与三线城市成交面积同比负增长，二线城市同比相对稳定并部分周次转正，土拍成交更多由二线城市支撑，但难带动整体规模企稳回升 [35]

文章核心观点 - 中国房地产行业正从长期实行的商品房预售制（期房销售）向现房销售制过渡，这是构建房地产发展新模式的关键组成部分，旨在推动市场持续健康发展并降低购房者风险 [2][5] - 现房销售制的推行将深刻改变开发商、地方政府和购房者所面临的行业规则与市场环境，标志着房地产行业从高速扩张转向高质量发展，并促使房子回归居住属性 [6] 商品房预售制的历史与作用 - 商品房预售制（卖期房）自1994年写入法律，已在中国存在30多年，对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用 [1] - 预售制源于香港的“卖楼花”，在上世纪90年代传入内地，通过预售收入缓解了开发商资金压力，成为当时城镇化加速背景下的“最优解” [2] - 该模式成功支撑了中国城镇化的快速推进：人均住房面积从1990年的7.1平方米增长至2024年的超过40平方米，增长了5倍多 [3] 预售制面临的挑战与转型背景 - 预售制模式的前提是房子供不应求和土地持续好卖，但在“房住不炒”政策下，楼市泡沫减少，土地溢价下滑甚至出现流拍，市场进入转型变革期 [4] - 高层明确指出“土地财政”难以为继，信号明确，需要加快构建房地产发展新模式 [4][5] - 预售制的不足之处逐渐凸显，包括交付后货不对板、质量差，以及最糟心的项目烂尾风险 [1] 现房销售制的推行策略与影响 - 推行现房销售制需稳妥推进、因地制宜，有条件城市可全面推进，不具备条件的城市仍可预售但必须从严监管预售资金 [5] - 现房销售对开发商资金压力更大，许多省市已配套税收优惠、缓缴配套费等政策以帮助企业减负 [5] - 在现房与期房并存时期，购房者可自行选择：期房因需等待价格可能相对便宜，现房则所见即所得可能更贵但更踏实，最终由市场决定 [5] 对房地产开发商的深远影响 - 游戏规则改变：过去开发商可依靠高杠杆和预售资金“空手套白狼”，未来则必须专注于盖好房子，融资和运营能力面临更高要求 [6] 对地方政府的深远影响 - 发展增长点转变：“土地财政”模式难以为继，地方政府需开拓思路谋创新，将精力放在发展新质生产力上 [6] - 角色转变：需推动建设好房子，制定好标准，鼓励好设计、使用好材料，以激发企业和购房者的积极性 [6] 对购房者的深远影响 - 房子回归居住属性：监管趋严将大大降低烂尾风险，现房销售实现“所见即所得”让交付更有保障 [6] - 市场透明度提升：部分地区试点“取消公摊”等措施，旨在挤掉销售“水分”，提升购房者的获得感 [6] - 长期看，房地产将更加注重以人为本，成为一个看得见、摸得着、不用担心烂尾的家 [6]