纪要涉及的行业或者公司 * 行业：中国房地产行业，重点关注住宅市场，包括新房与二手房市场[1] * 公司：提及部分头部房企，如中国金茂、招商蛇口、越秀[6][7] 核心观点与论据：市场表现与结构 * **2026年“小阳春”呈“量增价稳”态势**：北京、上海二手房实时成交增幅约20%，核心城市房价微涨2%-3%，表现优于预期[1][2][3] * **市场修复由二手房刚需主导**：上海300万以下房产成交占比近56%，500万以下近80%[1][3] 北京2025年全年300万以下房产成交占比接近46.7%[4] 杭州2026年一二月份200万以下房产成交占比达54%[4] * **新房市场持续疲弱**：年初至今重点37城新房网签面积下降29%[1][3] 新房产品面积大、总价高，与高性价比二手房形成竞争[3] * **高总价改善型需求释放不顺畅**：上海1000万元以上房产成交占比仅为5%左右[3] 2025年底至2026年初北京、上海部分新开楼盘去化表现相对较弱[4] 核心观点与论据：政策影响与市场传导 * **上海政策（春节后）影响较大**：公积金贷款额度提升至家庭240万元，精准支持300万总价段刚需[4] * **政策效果存在城市差异**：上海成交量已超过或持平于2023年同期，而北京仍弱于2023年，反映政策力度与城市虹吸能力差异[5] * **终端回暖未传导至投资端**：2026年一季度300城宅地供应与成交面积均下降约20%，土地出让金下降36.5%[1][6] 一季度300城宅地平均溢价率约为5.2%，处于历史低位[6] * **开发商投资态度审慎**：关注新房销售改善，采取“以销定产”策略[6][7] 多数开发商对2026年销售目标倾向于力求持平[7] 核心观点与论据：未来展望与风险 * **2026年全年预测**：预计商品房销售面积下降约7%至8.2亿平方米，销售金额下降7.8%至8%左右至7.07万亿元[7] 新开工、竣工及投资将出现双位数级别下滑[1][8] * **同比数据呈“前低后高”趋势**：因2025年一季度基数最高[1][8] * **行业筑底判断在2027年**：中性判断筑底时间点可能在2027年，具体取决于政策跟进速度[1][8] * **市场复苏存在城市与产品分化**：预计从核心城市（如北京、上海）二手房市场开始扩散[8] 三四线城市库存高企[8] 部分“老破小”价格企稳，次新房面临调整压力[8] * **需关注的关键扰动点**：4月开始2021年购入的五年限售房源解禁，可能增加挂牌量并存在砸盘可能性[1][5] 3月或4月上海、杭州等地高价地项目入市去化情况对开发商拿地意愿至关重要[6][7] 其他重要内容 * **数据维度差异**：实时成交数据（如增长12%）与网签数据（如下降7%）存在滞后性差异[2] * **市场情绪指标**：上海日均新增挂牌约1200套，提涨房源占比高于2025年同期，反映部分业主心态边际乐观[5] 上海二手房挂牌量自2025年7月起已连续下降近10个月[5] * **历史对比**：住宅新房销售面积已从高点回落53%，新房与二手房合计总交易面积从高点调整约37%-38%，回落至2010-2015年平台期水平[7][8] * **基本面转弱**：当前城市化率提升速度、出生率、家庭小型化裂变等基本面逻辑均有所转弱[8]

报告投资评级 - 行业评级：强于大市（维持）[3] 报告核心观点 - 新房销售在传统淡季延续下行，但3月受政策优化和旺季影响环比有望改善[4] - 二手房市场“以价换量”持续，价格压力分流新房需求，但政策利好和旺季可能推动成交改善[4] - 土地市场成交规模大幅收缩，结构分化，央国企为拿地主力[37][46] - 房地产开发投资持续下行，新开工与竣工面积降幅扩大，行业处于探底转型期[4][49][55] - 投资建议关注核心区域货值充足的开发商、商业运营能力突出的开发商以及二手房中介机构[4][58] 按报告目录总结 一、 商品房销售：延续下行，止跌回稳仍有压力 - **新房市场**：2026年1-2月，中国商品房销售额为0.82万亿元，累计同比下降20.2%；销售面积为0.93亿平方米，累计同比下降13.5%[9]。2月重点35城商品住宅批准上市3.02万套，同比减少1.91%[12]。70个大中城市新房销售价格指数同比下降3.5%，降幅较前月扩大[18]。截至2026年2月，商品房待售面积为8亿平方米，累计同比增长0.1%，但不同城市去化周期分化明显，如北京为28.06个月，杭州为10.51个月，部分城市超过30个月[16]。 - **二手房市场**：1-2月多个重点城市二手房成交套数同比下行，例如北京累计同比下降4.16%，杭州下降20.72%[22]。2月70个大中城市二手房价格同比降幅扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，二线、三线城市分别下降6.2%和6.3%[4][25]。二手房价格调整通过价格锚定和需求分流冲击新房销售[25]。3月传统销售旺季及上海“沪七条”政策释放利好，部分城市二手房成交议价空间有所收窄[27]。六大重点城市二手住宅租金延续下滑，房价止跌回稳仍有压力[34]。 二、 土地市场：缩量延续，结构分化 - 2026年1-2月，100个大中城市成交住宅土地规划建筑面积为0.19亿平方米，同比下降34.1%[37]。 - 同期，中国住宅土地成交总价为0.13万亿元，累计同比下降45.01%[38]。从结构看，一线城市住宅土地成交价值占比约25.29%，高于往年平均水平[41]。 - 央国企成为拿地主力，支撑土地市场，例如越秀地产、华润置地全口径新增货值位列行业前二[46]。 三、 投资：下行延续，未见拐点 - 2026年1-2月，房地产开发投资完成额累计同比下降11.1%，降幅较前月收窄[49]。 - 同期，新开工面积累计同比下降23.1%，施工面积累计同比下降11.7%，竣工面积累计同比下降27.9%[55]。新开工缩量体现行业正从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型[55]。 四、 投资建议 - 预计2026年行业将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路发展，“好房子”供应比例有望增长[58]。 - 具体关注三类机会： 1. 核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂[4][58]。 2. 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产[4][58]。 3. 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家[4][58]。

生产端 - 焦炉开工率环比上升0.44个百分点至72.85%[8] - 高炉开工率环比上升1.44个百分点至79.8%[8] - PTA开工率环比上升3.11个百分点至79.9%[8] - PX开工率环比下降1.13个百分点至86.70%[8] 消费端 - 电影票房当周收入环比减少45,400万元至37,200万元，降幅显著[8] - 乘用车厂家零售日均销量(4周移动平均)环比下降2,636.4辆至73,734.15辆[8] 地产基建 - 30大中城市商品房成交面积环比增加21.57万平方米至186.28万平方米[8] - 100大中城市成交土地溢价率环比下降2.17个百分点至0.21%[8] - 水泥价格指数环比上升1.53点至98.37点[8] - 挖掘机2月销量环比减少1,968台至6,755台[8] 进出口与物价 - 中国出口集装箱运价指数(CCFI)环比上升48.45点至1,120.61点[9] - 农产品批发价格200指数环比下降0.93点至121.97点[9] - 南华工业品指数环比下降37.11点至4,220.17点[9]

报告行业投资评级 - 报告标题明确显示对房地产行业的评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点总结 - 新房与二手房市场在第12周成交环比均实现增长，但同比仍为负增长，市场呈现弱复苏态势 [6] - 地方层面房地产支持政策持续出台，聚焦“因城施策”去库存、优供给，并通过人才房票、购房补贴等方式激活需求 [6][17] - 开发类房企的投资机会在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场趋势 [6][36] - 稳定红利资产的投资方向包括头部购物中心运营方和具有高效中央交易系统的中介龙头 [6][36] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数的表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内，京投发展周涨幅达24.0%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内，旭辉控股集团周涨幅达5.7%，为涨幅第一；美的置业周跌幅达17.4% [14][16] 二、政策要闻 - **江苏**：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，加大人才房票政策力度，激活改善性住房需求 [6][17] - **绍兴**：3月19日发布10条房地产支持政策，包括对一线环卫工人购房最高补贴20万元，对二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元和40万元 [6][17] - **南京**：3月20日发布稳定房地产市场六方面措施，包括继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元），以及全面推行“人才房票”政策 [6][17] - **济南**：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 三、公司动态 - **中国金茂**：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - **华润置地**：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - **万科等联合体**：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合组成的青岛昌明置业以总价9.98亿元竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，楼面价9010元/平方米，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 四、销售端数据 （一）新房市场 - 第12周，监测的20个城市商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] （二）二手房市场 - 第12周，监测的11个城市二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%和9%，深圳同比减少22% [30] 五、融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [33] - 轨道城市发行规模最大，发行15亿元私募债 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 六、投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 新房与二手房成交环比增加，但同比仍为负增长，行业基本面呈现环比改善、同比承压的特征 [6][22][26] - 地方政策持续发力，聚焦于去库存、优化供给、激活需求，并通过人才房票、购房补贴等具体措施支持市场 [6][17] - 开发类房企的投资逻辑在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场“缩圈”趋势，稳定红利资产则关注头部购物中心和中介龙头 [6][36] 板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内涨幅第一为京投发展，周涨幅达24.0%；跌幅第一为西藏城投，周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内涨幅第一为旭辉控股集团，周上涨5.7%；跌幅第一为美的置业，周下跌17.4% [14][16] 政策要闻 - 江苏：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度 [6][17] - 绍兴：3月19日发布房地产支持政策，一线环卫工人购房最高可享20万元补贴；二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元、40万元 [6][17] - 南京：3月20日发布稳定房地产市场措施，包括差异化住房供给、继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元）、推进各类房票政策等 [6][17] - 济南：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 公司动态 - 中国金茂：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区黄兴北路片区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - 华润置地：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - 万科等：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合以总价9.98亿元、楼面价9010元/平方米竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 销售端：新房市场 - 第12周，监测的20城商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积分别为71.8万、97.0万、60.2万平方米，环比增速分别为13%、37%、60%，同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] 销售端：二手房市场 - 第12周，监测的11城二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积分别为119.8万、100.7万、21.3万平方米，环比增速分别为15%、12%、26%，同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%、9%，深圳同比减少22% [30] 融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [6][33] - 轨道城市发行规模最大，发行私募债15亿元 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - 稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - 稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需为主等结构性特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远，楼市景气度总量压力仍大，仅为点状修复[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端出现因惜售撤牌导致的挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度明显慢于往年，后续大幅回升可能性不大，二手房库存和去化周期已达到较健康水平；需求端在无政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年，国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度，因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显，存在交易性机会[2] - 中期维度，在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行下商业地产价值重估、具备优秀运营能力的商业地产相关标的；多年来深耕产品力，去化及盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据目录总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14] - H股板块表现分化：香港内房股周跌幅3.97%，港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股表现：京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股个股表现：港资房企中新鸿基地产周涨幅1.76%[22] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海连续两周上涨（周环比+0.11%，涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负基本持平，广州、深圳延续跌势但跌幅收窄[23] - 挂牌量：一线城市、北京、上海挂牌量周环比转负，分别下降0.17%、0.30%、0.37%，广州延续下降（-0.18%），深圳上涨0.24%但涨幅回落[4] - 成交量：一二线城市成交量延续涨势，深圳周环比大增19.8%，广州、二线城市（截至2026/03/21）周环比分别上涨10.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海网签周环比+6.8%[4] - 议价率：2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性[52] 三：新房周度跟踪 - 成交：北京、上海、深圳新房成交周环比延续涨势，分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳涨幅分别扩大23、26个百分点；广州周环比转负[5] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - 本轮小阳春呈现四大共性特征：1）仍延续“以价换量”逻辑，一线城市二手房成交农历同比高增但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2）市场仍呈现“二手房强、新房弱”局面，一线城市二手房成交面积占比已超50%[61]；3）行情仍由核心城市主导，上海放量最显著[62]；4）成交结构仍以刚需房为绝对主力，2026年2月北京、上海、深圳总价低于300万的二手房成交占比分别为52%、59%、52%[62] - 本轮小阳春的不同之处在于：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，北京、上海节后三周挂牌量分别仅增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - 与挂牌量缓增形成对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，在核心城市中处于低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据显示，1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括购房补贴、优化增值税、推进“房票”政策等[74]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 小阳春趋势延续，南京等地出台政策鼓励住房消费“以旧换新”[3] - 2026年三大趋势值得期待：房地产调整有望进入尾声、“好房子”结构性机会、香港楼市复苏延续[6] - 维持“看好”评级，建议关注五类标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介、物管企业[6] 板块行情 - 本周（26/3/14-26/3/20）房地产（申万）板块下跌4.2%，跑输主要股指（上证指数跌3.4%，深证成指跌2.9%，创业板指升1.3%，沪深300跌2.2%）[6][9] - 个股方面，周涨幅前五为：京投发展(+24.0%)、市北高新(+10.0%)、世联行(+8.7%)、京能置业(+7.7%)、*ST阳光(+4.8%)[6][9] - 个股方面，周跌幅后五为：西藏城投(-11.4%)、中天服务(-10.8%)、合肥城建(-10.5%)、光明地产(-10.4%)、ST中迪(-9.8%)[6][9] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（3.14-3.20），42个重点城市新房合计成交210万平米，环比上升11.1%，同比下降27.1%[6][16] - **分能级环比**：一线城市（4城）成交50.1万平米，环比微降0.1%；二线城市（15城）成交123.2万平米，环比升13.8%；三四线城市（23城）成交36.6万平米，环比升19.9%[16] - **月度累计表现**：3月截至本周（3.01-3.20），42城新房合计成交512万平米，环比上月同期上升81.1%，同比下降22.1%[6][19] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降31.4%[6][19] - **分能级月度累计**：一线城市成交126万平米，环比升82.4%，同比降15.2%，年初至今累计降23.0%；二线城市成交293万平米，环比升98.4%，同比降20.6%，年初至今累计降36.5%；三四线城市成交93万平米，环比升41.2%，同比降33.3%，年初至今累计降26.1%[19] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（3.14-3.20），21个重点城市二手房合计成交249万平米，环比上升13.3%，同比下降4.6%[6][31] - **分能级环比**：一线城市（3城）成交114.5万平米，环比升16.2%；二线城市（9城）成交115.8万平米，环比升10.4%；三四线城市（9城）成交18.7万平米，环比升13.9%[31] - **月度累计表现**：3月截至本周（3.01-3.20），21城二手房合计成交625万平米，环比上月同期上升77.3%，同比下降12.0%[6][35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比下降8.1%[6][35] - **分能级月度累计**：一线城市成交280万平米，环比升104.7%，同比降4.6%，年初至今累计降6.0%；二线城市成交297万平米，环比升62.1%，同比降16.7%，年初至今累计降9.7%；三四线城市成交48万平米，环比升48.2%，同比降20.6%，年初至今累计降9.2%[35] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：财政部要求落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房政策；国家金融监管总局强调发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立房地产发展新模式相适应的融资制度[6][47] - **地方市场数据**：2026年1~2月，北京市新开工面积104.9万平方米，同比下降18.4%；竣工面积116.2万平方米，同比下降22.6%；新建商品房销售面积93.4万平方米，同比下降1.3%（其中住宅销售面积增长10.9%，主要受保障房集中签售带动）[6][47] - **因城施策**：南京出台六条政策稳定市场，包括供给差异化“好房子”、鼓励“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市贴息总资金限额1亿元）、推进房票政策等；上海将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%[6][47] - **公积金政策**：深圳印发新管理办法，允许职工自愿上调个人缴存比例至不超过12%[6][47] - **土地市场**：深圳罗湖区以8.7亿元底价出让一宗宅地，为当地2015年来首宗居住用地；华润置地以30亿元总价摘得沈阳浑南区四宗地块，刷新当地近十年单次拿地体量纪录；上海公布2026年第三批次土拍3宗地块，总起拍价65.49亿元[49] 公司动态 - **2025年业绩**：招商蛇口实现营收1547.3亿元，同比下降13.5%；归母净利润10.2亿元，同比下降74.7%[6][50] - **融资活动**：天健集团拟发行不超过7亿元可续期公司债券（第一期），期限3+N年，票面利率询价区间2.00%-3.00%，用于偿还到期债券本金[6][50] - **人事变动**：张江高科选举俞玫担任职工董事；招商蛇口聘任李弘远担任副总经理；首开股份副总经理李岩辞职；新城控股董事吕小平辞职[6][50] - **股份回购**：贝壳-W于报告周内连续多日进行股份回购，例如3月19日耗资约500万港元回购93.33万股[51] 投资分析意见与建议关注标的 - **核心趋势判断**：1) 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2) “好房子”结构性机会：中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3) 香港楼市复苏延续：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来价值重估[6] - **建议关注标的**： - 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] - 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] - 地产转型：衢州发展[6] - 二手房中介：贝壳[6] - 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]

工业生产 - 钢铁产需提升，主要品种表观需求同步恢复[1] - 纺织聚酯开工率环比提升，织造业开工率继续反弹[1] - 汽车半钢胎开工率延续恢复，全钢胎开工率已高于去年同期[1] - 3月第一周全国纯燃料轻型车生产同比下降15%，混合动力与插混总体生产同比下降37%[1] 房地产 - 本周30大中城市新房销售面积同比-4.1%，3月以来同比-8.3%，较1-2月提升16.1个百分点[1] - 近四周二手房出售挂牌价指数环比-1.50%，较前值回落[1][27] 内需消费 - 3月1-15日全国乘用车市场零售56.1万辆，同比下降21%；今年以来累计零售314万辆，同比下降19%[1] - 近四周主要家电零售额同比-31.1%，较前值回落19.2个百分点[1][30] - 本周国内执行航班同比增长5.9%，百度迁徙指数同比增长19.0%[1][31] - 本周日均电影票房收入同比-3.6%[1] 外需与贸易 - 截至3月15日当周，港口完成货物吞吐量同比增长2.3%，集装箱吞吐量同比增长11.1%[1][35] - 中国出口集装箱运价指数环比上升4.5%[1] - 3月前10个工作日韩国出口金额同比增长31.7%[1] 价格走势 - 工业品价格分化：南华石油化工指数上涨3.1%，南华有色金属指数下跌4.1%[1] - 螺纹钢期货收盘价下跌0.6%，现货价格下跌0.2%[1][39] - 焦煤期货收盘价下跌0.6%，山西焦煤现货上涨1.6%[1][39] - 农产品批发价格200指数环比下跌0.9%[1][40]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级（如“强于大市”、“中性”等）[1][6][39] 报告的核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，一二手住宅成交环比显著回升，但同比仍为负增长[1][6][16][19] * 宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企[6][39] * 投资建议关注四个方向：开发、商业、物企及中介领域的优质公司[6][39] 行情回顾 * 本周（3.16-3.20）申万房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2个百分点（沪深300下跌2.2%）[6][11] * 板块周交易额为914.1亿元，环比下降2.7%[6][11] * 个股方面，京投发展、市北高新、世联行等涨幅显著；西藏城投、中天服务、合肥城建等跌幅显著[6][11] 基础数据 * **新房成交**：截至3月20日，3月43城新房累计成交面积同比-10.7%，环比2月+57.5%，全年累计同比-16.2%[6][16] * 一线城市：3月成交同比-9.3%，环比+39.4%[6][16] * 二线城市：3月成交同比-16.6%，环比+57.1%[6][16] * 三四线城市：3月成交同比+5.3%，环比+84.7%[6][16] * **二手房成交**：截至3月20日，3月14城二手房累计成交面积同比-17.6%，环比2月同期+61%，全年累计同比-8.7%[6][19] * **库存与去化**：截至3月19日，17个重点城市商品房库存面积18619.4万平方米，环比微降0.1%，去化周期为180.5周[6][22] * 一线城市：库存面积8055.6万平方米，环比-0.5%，去化周期139.7周[22] * 二线城市：库存面积7583.5万平方米，环比+0.3%，去化周期250.8周[22] * 三四线城市：库存面积2980.4万平方米，环比持平，去化周期195.4周[22] * **土地市场**：上周（3.9-3.15），100大中城市供应土地1870.8万平方米，同比-11%；成交土地1961.8万平方米，同比-26.3%；土地成交金额231.1亿元，同比-22.8%[6][26] * 土地成交楼面价为1178元/平方米，溢价率为2.4%[6][26] * 分线城市溢价率：一线城市2.3%、二线城市4.8%、三四线城市0.8%[26] 行业及公司动态 * **行业政策**：近期多地出台房地产支持政策，如上海召开住房城乡建设管理工作会议部署全年任务，南京发布六条政策措施涵盖以旧换新补贴、人才房票等[6][33] * **公司动态**： * 南京高科成功发行2.0亿元超短期融资券，利率1.70%[6][35] * 电子城发行2.2亿元中期票据，利率2.04%[35] * 云南城投重大资产重组进展顺利，已收回约52.02亿元款项[36] * 京投发展筹划重大资产出售，拟向控股股东转让地产业务相关资产[37] * 华侨城A公告2026年1-2月累计合同销售金额9.8亿元[37] * 华联控股推进产业转型，正在海外收购盐湖矿项目[38] 投资建议与关注公司 * 报告建议关注四类公司[6][39]： 1. **开发**：华润置地（1109.HK，评级：买入）、龙湖集团（0960.HK，评级：持有）[39][40] 2. **商业**：中国国贸（600007.SH，评级：持有）、新城控股（601155.SH，评级：买入）、华润万象生活（1209.HK，评级：买入）[39][40] 3. **物企**：保利物业（6049.HK，评级：买入）、中海物业（2669.HK，评级：买入）、万物云（2602.HK，评级：买入）、新大正（002968.SZ，评级：买入）[39][40] 4. **中介**：贝壳-W（2423.HK，评级：买入）[39][40]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1][3][51] 核心观点 - 尽管全国新房和二手房成交面积连续六周同比下降，显示“小阳春”成色略有不足，但在央行维持适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持行业“看好”评级 [3][51] - 报告推荐了三个方向的标的：1）布局于城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费政策的房企；3）在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [3][51] 政策端总结 - **国家统计局数据**：2026年1-2月，全国新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5%，降幅比2025年全年扩大 4.8 个百分点；房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，降幅比2025年全年收窄 6.1 个百分点 [4][12] - **房价数据**：2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有 10 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降 0.3% 转为持平，同比下降 2.2% [4][14] - **货币政策**：央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，发挥政策集成效应，3月5年期以上LPR为 3.5%，与2月持平 [4][15] - **地方政策**：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1% 的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房 1 万套（间） [4][16][17][18] 市场端总结 - **新房销售**：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积 221.6 万平方米，同比下降 12.4%；年初至第12周累计成交面积 1791.2 万平方米，同比下降 19.8% [5][20] - **二手房销售**：2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积 196.1 万平方米，同比下降 6.8%；年初至第12周累计成交面积 1707.5 万平方米，同比下降 8.5% [5][29] - **土地市场**：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 1961.8 万平方米，同比增长 35%；但年初至第12周累计成交面积 27628.6 万平方米，同比下降 7% [5][37] - **土地价格与溢价**：2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为 1082 元/平米，同比增长 9%；土地成交总价 231.1 亿元，同比增长 48%；平均溢价率（4周移动平均）为 6.0% [5][39] - **具体城市土拍**：第12周前后，北京、深圳、宁波、长沙、东莞等多个城市有土地成交，多以底价成交为主，其中中国金茂在长沙摘地总价 20.27 亿元，华润置地在东莞摘地总价 13.1 亿元 [45][46] 价格端总结 - **二手房价格指数**：2026年第12周，冰山100指数为 9994，周环比下降 0.1%，周同比下降 12.5% [6][47] - **重点城市同比变化**：北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降 14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47]