证券研究报告·行业深度报告·房地产 房地产行业深度报告 2026 年房地产行业年度策略——市场逐步 探底向稳，龙头房企率先修复 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 2025 年 12 月 19 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 行业走势 -19% -15% -11% -7% -3% 1% 5% 9% 13% 17% 2024/12/19 2025/4/19 2025/8/18 2025/12/17 房地产 沪深300 相关研究 《楼市成交持续调整，推动新型城市 基础设施建设》 2025-07-21 《楼市成交季节性调整，加大闲置存 量土储回收力度》 2025-07-15 东吴证券研究所 1 / 22 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产市场正进入阶段性修复通道，供需修复与库存去化改善或加速市 场企稳。整体来看，新房销售虽仍处于恢复过程中，但降幅已较前期明 显收窄，市场企稳迹象逐步显现。2025 年 1-11 月，全国商品房累计销 售面积 78702 万平方米，同比-7.8%，价格方面，随着供给 ...

一、住建部：全面推进城市管理进社区。11月23日，住房城乡建设部透露，为推动城市治理重心和配套 资源向基层下沉，高效解决城市管理领域群众急、难、愁、盼问题，各地将全面推进城市管理进社区工 作，构建城市管理融入基层治理新格局。住房城乡建设部表示，全面推进城市管理进社区，不是简单的 执法延伸，更加注重服务的下沉，以城市管理进社区为载体，将城市管理领域涉及垃圾分类、绿化管 理、停车秩序、供热供气供水等方面管理与服务融入社区治理，着力做好社区居民天天有感的"关键小 事"。 二、湖南郴州：楼盘封顶才能卖。自12月1日起，郴州市中心城区房地产开发企业申请商品房预售许 可，需满足以下条件：项目主体建筑工程全部封顶，已完成风险评估且预售评估无风险。同时，鼓励现 房销售。11月20日，湖南省郴州市住建局办公室印发《关于市中心城区商品房销售管理有关事项的通 知》，对中心城区商品房销售管理提出要求，并明确对未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的 违规行为，一经发现查证属实，将严肃依法依规查处；同时对该违规预售项目所有商品房暂停网签一个 月，并暂停受理该项目商品房预售申请两个月。这是继衡阳市之后，湖南省又一地市明确楼盘封顶才能 ...

12月19日，中恒集团盘中上涨2.17%，截至10:48，报2.83元/股，成交8790.39万元，换手率0.99%，总市 值90.42亿元。 资金流向方面，主力资金净流入145.47万元，特大单买入926.77万元，占比10.54%，卖出1045.77万元， 占比11.90%；大单买入2014.73万元，占比22.92%，卖出1750.27万元，占比19.91%。 中恒集团今年以来股价涨15.04%，近5个交易日涨2.54%，近20日涨7.60%，近60日跌2.08%。 今年以来中恒集团已经1次登上龙虎榜，最近一次登上龙虎榜为11月26日，当日龙虎榜净买入4669.67万 元；买入总计7968.61万元 ，占总成交额比21.29%；卖出总计3298.94万元 ，占总成交额比8.81%。 分红方面，中恒集团A股上市后累计派现29.41亿元。近三年，累计派现6874.28万元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，中恒集团十大流通股东中，南方中证1000ETF（512100）位居第 五大流通股东，持股2423.75万股，相比上期减少64.15万股。香港中央结算有限公司位居第六大流通股 东，持股2408.94 ...

日期：2025年12月19日 核心观点： ➢ 25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。我们理解主要是因为 今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房 价加速下行，亟需等待政策托底。 而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是"着力稳定房地产市场"；并提出房 地产政策方向，包括因城 施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动"好房子"建设；此外，在货币政策工具方面，提到"灵活高效运用 降准降息"。 26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。 26年降息预期提升，但"灵活高效运用"也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商 贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可 撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市 ...

今年以来，海南核心地段地块成为企业争夺焦点，不少"老玩家"开启了持续加仓模式。 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区控规HP03-08-09-01地块，折合楼面价约1.32万元/平方米。该地块占地约152亩，容积率2.2，限 高60米，北侧临水兼具河景与二线海景资源。 今日（12月18日），海南自贸港正式启动封关运作。 "一线放开、二线管住、岛内自由"的政策制度落地实施，也标志着海南进入全面开放的新阶段。 海南曾因全域限购、5年社保/限售等政策，被业内称为"楼市调控最严省份"。2024年初，海南优化调控政策，如海口将限购区社保要求维持5年不变，非 限购区降至2年，限售年限从5年缩短至2年，同时放宽企业购房等条件。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，就在今日和封关前一日（12月17日），中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块， 此前不少能源企业也纷纷南下"扫货"。 从市场情况看，海南整体房价也有所回稳。 海南省统计局数据显示，2025年1—10月，全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交 ...

报告核心观点 - 新消费领域2025年11月社会消费品零售总额同比增长1.3%，增速低于预期，其中餐饮消费表现优于商品零售，乡村消费增速快于城镇 [2][5] - 房地产行业政策端持续发力，中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场，因城施策与公积金制度改革是重点，板块本周表现弱于大盘 [2][8][10] - 上峰水泥被首次覆盖并给予“买入”评级，其被视为水泥行业转型典范，主业稳健且半导体产业链股权投资业务有望进入收获期，现金流充沛且注重股东回报 [2][13][16] 新消费：2025年11月社零数据点评 - **整体数据**：2025年11月社会消费品零售总额为43898亿元，同比增长1.3%，增速低于预期，剔除汽车后的社零总额为39444亿元，同比增长2.5% [2][5] - **城乡结构**：城镇消费品零售总额37684亿元，同比增长1.0%，乡村消费品零售总额6214亿元，同比增长2.8%，乡村消费增速快于城镇 [2][5] - **消费类型**：商品零售与餐饮收入增速分化，11月商品零售总额37841亿元，同比增长1.0%，餐饮收入总额6057亿元，同比增长3.2%，餐饮零售额增速快于商品 [5] - **限额以上单位**：11月限额以上单位消费品零售额为17810亿元，同比下滑2.0%，其中商品零售16430亿元，同比-2.2%，餐饮收入1380亿元，同比+1.2% [5] - **必选消费品类**：粮油食品类限额以上零售额同比+6.1%，饮料类同比+2.9%，烟酒类同比-3.4%，日用品类同比-0.8% [6] - **可选消费品类**：纺服类限额以上零售额同比+3.5%，化妆品类同比+6.1%，金银珠宝类同比+8.5%，通讯器材类同比+20.6% [6] - **其他消费品类**：家具类限额以上零售额同比-3.8%，家电类同比-19.4%，建材类同比-17.0%，石油及制品类同比-8.0% [6] 房地产行业周报 - **板块行情**：本周（截至2025年12月18日）房地产（申万）指数下跌2.6%，表现弱于上证指数（-0.3%）和沪深300（-0.1%） [8] - **新房成交**：本周42个重点城市新房合计成交189万平米，环比下降2.4%，12月1日至12日累计成交325万平米，环比上升19.7%，但同比下降43.7% [9] - **二手房成交**：本周21个重点城市二手房合计成交197万平米，环比上升3.0%，12月1日至12日累计成交356万平米，环比上升9.2%，同比下降36.3% [9][10] - **政策动向**：中央经济工作会议明确化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，具体举措包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房，深化公积金制度改革，推动“好房子”建设 [2][10] - **地方政策**：北京实现不动产首次登记“全程网办”，宁夏发放新建商品房购房补贴并拓展公积金用途，青岛发布全国首个《好房子建设标准体系》，长沙新政允许二孩及以上家庭购新房核减一套房认定等 [10] - **公司销售**：多家房企11月单月销售金额同比下滑，华润置地230亿元（同比-10.8%），保利发展180.2亿元（同比-24.9%），越秀地产51.2亿元（同比-49.0%），龙湖集团36.4亿元（同比-57.2%） [11] - **融资情况**：新城控股发行17.5亿元中期票据，利率4.0%，保利发展发行50亿元可转债用于房地产开发项目 [11] - **投资建议**：报告维持房地产“看好”评级，建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股等地产开发商，新鸿基地产等港资发展商，以及贝壳、招商积余等相关产业链公司 [12] 机械/建材建筑：上峰水泥首次覆盖 - **公司定位**：公司主业为水泥业务，在水泥重点企业综合竞争实力排名中位列第3位，是水泥行业向科技领域转型的典范 [2][13] - **主业盈利**：2025年上半年公司水泥熟料吨毛利为67元，除去海外业务比重较高的华新水泥，仅小幅低于行业龙头海螺水泥 [13] - **转型业务**：公司近年来加大对半导体等科技创新领域的股权投资，已成功打造覆盖“设计-制造-封测-材料”的半导体全产业链股权投资布局 [2][13] - **水泥行业背景**：水泥行业因“批小建大”及技改扩产导致实际产能大幅高于备案产能，截至2024年底，国内备案熟料产能16.3亿吨，实际产能超过23亿吨，超出备案产能41.10% [14] - **政策影响**：2025年中以来行业超产治理政策加速出台，若严格执行，水泥行业产能利用率有望修复至75%，接近2015年至2020年上行周期的高位水平，为公司带来业绩弹性 [14] - **投资业务进展**：公司已形成建材主业与股权投资“双轮驱动”，累计投资超过19亿元于28个优质项目，2025年前三季度股权投资收益等对净利润贡献约1.7亿元，占净利润比例约31% [15] - **项目退出**：已有9个投资项目启动上市，投资金额合计占总投资额的46%，股权投资收益有望持续兑现，公司有望从“财务投资”向“入局者”转变 [15] - **财务状况**：公司现金流健康，在当前行业盈利触底情况下，2024年及2025年（年化）仍有约10亿元经营性现金流，2025年第三季度货币资金加交易性金融资产达31.16亿元 [16] - **股东回报**：公司承诺在2024-2026年度，每年现金分红原则上不低于当年归母净利润的35%，且现金分红金额原则上不低于4亿元人民币 [16] - **盈利预测与评级**：预计公司2025-2027年归母净利润分别为6.83亿元、8.85亿元、10.06亿元，对应2025年12月16日股价的市盈率（PE）分别为16倍、12倍、11倍，首次覆盖给予“买入”评级 [16] 市场数据概览 - **主要指数表现**：截至报告日，上证指数收盘3876.37点，年初至今上涨18.81%，创业板指收盘3107.06点，年初至今上涨50.80%，沪深300指数收盘4552.79点，年初至今上涨19.17% [3]

针对如何推动房地产止跌回稳，邢自强提出 "收库存、保主体、贴按揭" 三大政策方向。他表示，中国 房地产调整已进入第五年，而国际上同类调整通常需七年左右进入新稳态，通过精准政策干预可缩短这 一周期。 在 "收库存" 方面，邢自强建议聚焦五年内人口净流入、租金回报率稳健的一线及二线重点城市，选择 性收储库存房源并改造为保障性住房或商品房。"无需全国铺开，哪怕针对十几个一线城市、二十个二 线城市发力，也能起到四两拨千斤的信号作用，如同新质赛道激活股市信心一般，带动房地产市场预期 修复。" 他同时提及，政策执行中需兼顾规避道德风险，通过客观指标甄选收储城市与房源，平衡历史 债务问题与市场稳定需求。 专题：财经年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛 《财经》年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛于2025年12月18-20日在北京举行。摩根士丹 利中国首席经济学家邢自强表示，尽管新质生产力已显现苗头，但参考美日欧历史经验，若房地产未能 止跌回稳，进入新稳态，仅靠先进制造业与科技自强，难以打破低物价循环、消费疲软等困境。 《财经》年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛于2025年12月 ...

12月18日，盈新发展（维权）盘中上涨2.08%，截至13:10，报2.95元/股，成交2.98亿元，换手率 2.19%，总市值173.22亿元。 资金流向方面，主力资金净流出1432.12万元，特大单买入1054.01万元，占比3.54%，卖出1627.50万 元，占比5.47%；大单买入5215.97万元，占比17.52%，卖出6074.60万元，占比20.41%。 截至9月30日，盈新发展股东户数7.21万，较上期减少4.15%；人均流通股64813股，较上期增加4.33%。 2025年1月-9月，盈新发展实现营业收入11.69亿元，同比减少48.38%；归母净利润-4.86亿元，同比减少 682.00%。 分红方面，盈新发展A股上市后累计派现14.28亿元。近三年，累计派现0.00元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，盈新发展十大流通股东中，南方中证房地产ETF发起联接A （004642）位居第十大流通股东，持股2969.95万股，相比上期减少25.46万股。 责任编辑：小浪快报 盈新发展今年以来股价涨34.70%，近5个交易日涨7.27%，近20日跌8.95%，近60日涨57.75%。 今年 ...

数据显示，今年前11个月，厦门、贵阳、武汉、深圳、昆明、上海等城市新房和二手房网签交易总量同 比保持增长。除基本面坚实、人口集聚效应较强外，这些城市还主动做政策"加减法"。 首先是做"减法"。今年以来，各地在供应端"控增量"。 在房地产市场调整转型的过渡期，中国多个核心城市从供需两端发力，房地产市场交易走稳。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解 库存压力、稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。 官方数据显示，今年前11个月，全国房地产开发投资同比下降15.9%、房屋新开工面积同比降20.5%， 新建商品房销售面积和销售额同比降幅扩大。 国家发改委宏观经济研究院研究员刘琳指出，这既是各地落实严控增量政策要求的正向反映，也是市场 自发调整的结果。同时，前11个月，商品房销售面积超新开工面积也表明去库存在有力推进。 住建部政策研究中心副主任浦湛指出，房票安置一举多得，既为民众增加选择，避免了周转之苦，又有 利于去库存。地方政府应因地制宜，制定好方案，切实维护好民众合法权益。 调控政策另一个重点"加"在住房品质上。 "减法"的另一个重点是"降成本"。 多地在进 ...

宏观日报 | 2025-12-17 上游价格持续回落，关注扩内需政策推进 中观事件总览 生产行业：1）欧盟将放弃2035年内燃机禁令。欧盟拟放宽新车排放标准，取消对内燃机的实质性禁令。欧盟委员 会将降低原定2035年起禁止销售汽油和柴油新车的标准，转而允许部分插电式混合动力车和配备燃油增程器的电 动汽车上市。新提案要求到下个十年中期尾气排放量较当前目标减少90%（原目标为100%减排）。这一转变背后， 是因为欧洲的汽车制造商在与特斯拉和比亚迪等中国电动汽车的竞争中举步维艰。 服务行业：1）针对内需发展现状如何？提振消费、扩大投资的空间和动力在哪里？中央财办有关负责同志表示， 扩大内需是明年排在首位的重点任务。今年我国内需总体保持稳健，前三季度内需对经济增长贡献率达到71%。提 振消费政策成效明显，扩大有效投资扎实推进。我们也注意到，近几个月消费和投资增速有所放缓，需要持续加 力扩内需。明年要把握消费的结构性变化，从供需两侧发力提振消费。 数据来源：iFind，华泰期货研究院 行业总览 风险 经济政策超预期，全球地缘政治冲突 2025年期货市场研究报告 第1页 请仔细阅读本报告最后一页的免责声明 上游：1）有色 ...