2026 年 05 月 19 日 行业点评报告 中性/维持 房地产 房地产 销售同比降幅收窄，房企资金压力仍存 2026 年 4 月统计局房地产数据点评 走势比较 (10%) (2%) 6% 14% 22% 30% 25/5/19 25/7/30 25/10/10 25/12/21 26/3/3 26/5/14 房地产 沪深300 子行业评级 相关研究报告 一、销售：1-4 月销售同比降幅收窄 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 <<4 月一线城市新房和二手房价格整 体环比均上涨>>--2026-05-18 <<发债房企 2025 年报总结：销售仍 承压，行业结构性分化调整>>-- 2026-05-18 <<招商蛇口 2026 年一季报点评：营 收同比增长，拿地聚焦核心>>-- 2026-05-08 2026 年 1-4 月全国商品房累计销售面积和销售金额 ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][79] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于左侧，市场趋势并未反转 [1][13] - 1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄、4月单月销售均价同比转正，主要受部分城市政策发力后“小阳春”行情及核心城市“好房子”项目推动，但市场分化加剧，多数城市郊区及低能级城市表现疲软，房企拿地、开盘意愿持续低迷 [1][4][13] - 新房销售未在结构层面真正企稳，行业beta缺乏稳定性，但alpha逻辑依然存在 [5][79] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企 [79] - 投资策略上，建议以标准配置/带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临 [79] 根据相关目录分别总结 一、1-4月房地产开发投资额同比-13.7%，施工和土地投资双双低迷 - 1-4月全国房地产开发投资额为23969亿元，同比减少13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点，4月单月投资额同比减少20.1% [2][14] - 分业态看，1-4月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为 -13.1%、-18.3%和-19.5%，降幅均较前值扩大 [2][21] - 分区域看，1-4月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额同比降幅分别为 -14.0%、-14.0%、-11.5%和-28.1% [23] - 前端指标持续低迷：1-4月全国累计新开工面积13900万平方米，同比减少22.0%；4月单月新开工面积同比减少27.1% [3][27] - 1-4月全国累计竣工面积11886万平方米，同比减少24.0%，降幅较前值收窄1.0个百分点 [3][30] - 1-4月全国累计施工面积545116万平方米，同比减少12.1% [3][37] 二、1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄，4月单月商品房销售均价同比转正破万 - 1-4月全国商品房销售金额23000亿元，同比减少14.6%，降幅较前值收窄2.1个百分点；销售面积25258万平方米，同比减少10.2%，降幅较前值收窄0.2个百分点 [4][40] - 4月单月商品房销售金额同比减少8.0%，销售面积同比减少10.3% [40] - 1-4月住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为 -15.7%、-1.2%和-15.9% [48] - 1-4月东部、中部、西部和东北地区累计销售金额同比分别为 -15.4%、-10.0%、-16.0%和-21.3%，跌幅均较前值收窄 [50] - 1-4月全国商品房销售均价为9106元/平方米，同比减少4.8%；4月单月销售均价为10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.6% [4][53] - 4月末商品房待售面积为77801万平方米，同比减少0.5% [53] 三、1-4月房企到位资金累计同比-18.4% - 1-4月房企到位资金累计值为26697亿元，同比减少18.4%，降幅较前值扩大1.1个百分点；4月单月到位资金同比减少21.5% [4][56] - 分资金来源看，1-4月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值同比分别为 -25.9%、-82.1%、-10.5%、-17.6%和-31.7% [4][56] 四、投资建议 - 未来板块内格局展望分为四个方向 [5][79][80] - **方向一：多元化经营企业**。借鉴美日经验，多元化经营企业穿越周期能力更强，国内仅商业运营派存活，龙头为华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地 [5][79] - **方向二：偏轻资产运营企业**。分为两派：1）中介，首选贝壳-W，次选我爱我家；2）物业，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [5][80] - **方向三：开发为主的开发商**。需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [5][80] - **方向四：类地方城投、地产转型股** [5][80] 未来预测 - 维持2026年度策略预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-12%，施工面积同比-12.3%；预计2026年房地产开发投资额同比-10.9% [1][13]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][7][79] 报告核心观点 - 行业基本面仍处左侧，市场呈现结构性分化，不能将1-4月数据改善视为趋势反转依据 [1][13] - 新房市场修复主要依赖核心城市核心区域的“好房子”项目，多数城市郊区及低能级城市分化加剧 [1][13] - 房企拿地、开盘意愿持续低迷，前端开工、施工等指标维持较大同比降幅 [1][13] - 维持2026年度预测：销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；房地产开发投资额-10.9% [1][13] 1-4月房地产开发投资 - 全国房地产开发投资额23969亿元，同比减少13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点；4月单月同比-20.1% [2][13][14] - 分业态看，住宅、办公楼、商业营业用房累计投资额分别为18464亿元、905亿元、1593亿元，同比分别为-13.1%、-18.3%、-19.5% [2][21] - 4月单月住宅、办公楼、商业营业用房投资额同比分别为-18.4%、-29.9%、-26.1% [21] - 分区域看，东部、中部、西部、东北地区累计投资额同比分别为-14.0%、-14.0%、-11.5%、-28.1% [23] 1-4月新开工、竣工、施工情况 - **新开工**：全国累计新开工面积13900万平方米，同比减少22.0%；4月单月同比-27.1% [3][27] - 分业态新开工面积同比：住宅-23.6%，办公楼-31.3%，商业营业用房-23.8% [3][27] - **竣工**：全国累计竣工面积11886万平方米，同比减少24.0%；4月单月同比-19.0% [3][30] - 分业态竣工面积同比：住宅-25.8%，办公楼-24.7%，商业营业用房-27.1% [3][30] - **施工**：全国累计施工面积545116万平方米，同比减少12.1% [3][37] - 分业态施工面积同比：住宅-12.5%，办公楼-10.4%，商业营业用房-12.2% [3][37] 1-4月商品房销售与价格 - **销售金额**：全国累计23000亿元，同比减少14.6%，跌幅较前值收窄2.1个百分点；4月单月同比-8.0% [4][40] - **销售面积**：全国累计25258万平方米，同比减少10.2%，跌幅较前值收窄0.2个百分点；4月单月同比-10.3% [4][40] - **销售均价**：1-4月累计均价9106元/平方米，同比减少4.8%；4月单月均价10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.6% [4][53] - 分业态销售金额同比：住宅-15.7%，办公楼-1.2%，商业营业用房-15.9% [48] - 分业态销售面积同比：住宅-12.2%，办公楼10.8%，商业营业用房-11.1% [48] - 分区域销售金额同比：东部-15.4%，中部-10.0%，西部-16.0%，东北-21.3% [50] 1-4月房企到位资金 - 房企到位资金累计值26697亿元，同比减少18.4%；4月单月同比-21.5% [4][56] - 各项资金来源累计值及同比： - 国内贷款4199亿元，同比-25.9% - 利用外资3亿元，同比-82.1% - 自筹资金9838亿元，同比-10.5% - 定金及预收款7975亿元，同比-17.6% - 个人按揭贷款3087亿元，同比-31.7% [4][56] 投资建议与选股逻辑 - 行业机会更多来自结构，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合 [79] - 建议以标准配置/带底仓配置为主，反复试探和确认右侧是否真正来临 [79] - 未来板块内格局与选股方向： 1. **多元化商业运营派**：穿越周期能力强，首选华润置地，华润万象生活亦属此列，龙湖集团、新城控股面临融资和现金流压力 [5][79] 2. **偏轻资产运营派**： - 中介派：首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [5][80] - 物业派：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [5][80] 3. **开发为主的开发商**：需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件 [5][80] - 推荐H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等 [5][80] - 推荐A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [5][80] 4. **类地方城投、地产转型股** [5][80]

证券研究报告 房价边际改善态势延续 华泰研究 2026 年 5 月 19 日│中国内地 行业月报 销售端边际改善，1-4 月商品房销售面积/金额同比-10.2%/-14.6%，其中 4 月同比分别为-9.5%/-7.6%，销售面积跌幅较上月扩大 2.1pct，销售额收窄 5.7pct，可见新房销售结构向改善倾斜。价格端保持"一线回暖、二三线收 敛"格局，4 月 70 城新房/二手房价格指数环比跌幅均与上月一致，保持 0.2%。分城市能级来看，一线城市新房/二手房价环比均保持正增长，增幅 分 别 为 0.1%/0.4% ， 其 中 ， 北 上 广 深 二 手 房 价 环 比 分 别 上 涨 0.4%/0.7%/0.2%/0.3%，北京和深圳较 3 月环比涨幅小幅收窄，上海则扩大 0.3pct；二、三线城市二手房环比分别-0.2%/-0.3%，二线环比较上月持平， 三线降幅收窄 0.1pct。4 月一线城市房价继续改善进一步验证市场自发性复 苏逻辑，对行业整体企稳回升形成有力支撑。 房企现金流状况待改善 销售额绝对值偏弱背景下，房企现金流仍待改善。1-4 月房企到位资金同比 -18.4%，其中 4 月-21.9% ...

行业投资评级 - 强于大市 [2] 报告核心观点 - 2026年4月，在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，住宅销售同比降幅持续收窄，销售均价同环比均改善，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口 [4] - 短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳 [4] - 从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [4] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [4] 商品房销售 - **4月单月数据**：全国商品房销售面积5733万平方米，同比下降9.5%，降幅较3月扩大2.1个百分点；销售金额5738亿元，同比下降7.6%，降幅较3月收窄5.7个百分点 [2] - **住宅销售改善**：4月住宅销售面积同比下降9.1%，住宅销售金额同比下降6.4%，同比降幅较3月分别收窄1.2、8.8个百分点，主要受核心城市政策及传统“小阳春”行情驱动 [2] - **销售均价回升**：4月商品房销售均价10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.1%，自2025年3月以来时隔13个月同比增速转正，自2025年1月以来时隔15个月均价再度破万；其中住宅销售均价10601元/平方米，环比增长13.0%，同比增长3.0%，房价回升至2024年12月水平 [2] - **区域表现分化**：4月东部、中部、西部销售面积同比增速分别为-13.1%、-9.6%、-10.8%，降幅均扩大；销售均价同比增速分别为8.1%、-0.1%、-0.2%，东部地区销售均价达到1.42万元/平方米，为2024年11月以来最高水平，且同比增速转正 [2] - **1-4月累计数据**：全国商品房销售面积2.53亿平方米，同比下降10.2%；销售金额2.30万亿元，同比下降14.6%；销售均价9106元/平方米，同比下降4.9%，销售量价累计同比降幅均较前期收窄 [2] 商品住宅库存 - **广义库存**：截至4月末，商品住宅广义库存面积13.8亿平方米，环比下降1.6%，同比下降18.0%；去化周期24.5个月，环比下降0.1个月，同比下降0.9个月，因销售改善去化压力小幅减轻 [4] - **现房库存**：截至4月末，住宅现房库存面积约4.21亿平方米，环比下降1.5%，同比增长1.0%；现房去化周期为22.1个月，环比下降0.3个月；现房库存占广义库存比重为30.5%，处于历史最高水平 [4] 房地产开发投资、新开工与竣工 - **开发投资**：4月开发投资金额6249亿元，同比下降20.1%，降幅较3月扩大8.8个百分点；其中住宅开发投资4933亿元，同比下降18.4%，降幅扩大7.0个百分点；投资降幅扩大主要受土地投资与施工建安投资双双拖累 [4] - **土地投资走弱**：2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11.5%，四季度降幅扩大至22.7%，预计对2026年一、二季度土地投资持续造成拖累 [4] - **新开工面积**：4月新开工面积3527万平方米，同比下降26.6%，降幅较3月扩大9.2个百分点，处于2003年以来同期最低水平；1-4月累计新开工1.39亿平方米，同比下降22.0% [4] - **竣工面积**：4月竣工面积2097万平方米，同比下降19.0%，降幅较3月微幅收窄0.1个百分点，但处于2006年以来同期最低水平；1-4月累计竣工1.19亿平方米，同比下降24.0% [4] 开发商资金 - **到位资金**：4月房企到位资金6173亿元，同比减少21.9% [4] - **房款部分**：4月房款3000亿元，同比减少14.2%，降幅收窄，其中定金及预收款同比减少9.8%，个人按揭贷款同比下降23.2%，降幅分别较3月收窄8.0、1.5个百分点，受销售修复影响 [4] - **非房款部分**：4月非房款3173亿元，同比减少27.9%，其中国内贷款780亿元，同比下降34.2%，自筹资金2076亿元，同比下降25.7% [4] - **累计资金**：1-4月房企到位资金2.67万亿元，同比下降18.4% [4] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计2026年销售面积8.1亿平方米，同比下降8%；销售均价9144元/平方米，同比下降4%；销售金额7.4万亿元，同比下降12%；全年成交量价预计呈现“前低后高”态势，同比降幅较2025年小幅收窄 [4] - **开发投资**：预计2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比下降16%，降幅较2025年收窄；施工建安投资拖累预计缓解，但土地投资拖累预计仍在扩大 [4] - **新开工**：预计2026年新开工面积4.8亿平方米，同比下降18%，降幅较2025年收窄 [4] - **竣工**：预计2026年竣工面积4.9亿平方米，同比下降19%，将延续周期性缩量 [4] 投资建议 - 建议关注三类公司：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家；3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [4]