报告行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大势”[1][7] 报告核心观点 - 现房销售制度正式落地，是1998年房改以来销售环节最重要的一次制度重构，40年期房贷、放款后移与利率置换常态化从需求端提供对冲，短期供应冲击有限、利于加速去库存，中长期将重塑行业竞争标尺[6][20] - 财务稳健、产品力领先、聚焦核心城市的央国企及优质改善型房企竞争优势有望持续扩大[6][20] 本周观点：40年房贷落地，预售时代渐次谢幕 - 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局同步印发房地产信贷管理改革意见，证监会发布资本市场支持文件，现房销售制度正式落地，个人住房贷款期限上限延长至40年[16] - 销售制度改革坚持“先立后破”，以建设工程规划许可证为划断节点，新出让土地及已出让未取证项目优先选择现房销售，已取证项目鼓励现房销售，存量预售项目按原规则执行[16] - 继续实行预售的，门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，购房人首付款与按揭资金全部存入监管账户，竣工验收且配套具备交付条件后方可解除[16] - 创设现房销售定金制，房企取得施工许可证后可收取少量定金且纳入监管[16] - 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购住房评估价值，相较此前普遍执行的30年上限延长十年[17] - 放款时点同步后移，现房销售项目按揭在销售备案后发放，预售项目严格在竣工备案后发放，并一律通过受托支付进入监管账户[17] - 存量房贷利率协商与置换机制常态化，浮动利率与全国新发放贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更利率或申请新贷款置换存量贷款[17] - 开发端实行主办银行制，项目资金统一存管，开发贷期限预售项目最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案之后，建设期只付息不还本[18] - 房企须以自有资金购地、资本金先于开发贷全额到位，“高负债、高杠杆、高周转”模式正式退出[18] - 全国现房销售面积占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.8%，超30个省（市）先行试点且运行平稳[19] - 上半年二手房交易占比达50.4%，重点20城二手成交同比+12%，二手与新房成交之比升至2.3倍[19] - 新开工同比-23.4%、50城供求比降至0.7[19] - 标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团）[6][20] 股票市场与信用债 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点[3][22][23] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点[3][22][35] - 本周地产信用债发行43.30亿元，净融资额-89.19亿元[3][22][40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计发行3101.00亿元，净融资额-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[3][22][40] 地产A股 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点，在31个行业板块中排名第10[23] - 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为0.24%，同期沪深300涨跌幅为-6.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 近一个月，A股房地产板块涨跌幅为5.74%，同期沪深300涨跌幅为1.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 本周涨幅靠前的地产A股：我爱我家（18.39%）、京投发展（10.19%）、新城控股（9.60%）、中交地产（7.59%）、南都物业（7.39%）[30] - 本周跌幅靠前的地产A股：*ST中迪（-5.46%）、陆家嘴（-4.16%）、招商蛇口（-4.02%）、首开股份（-3.68%）、滨江集团（-1.64%）[30] 地产港股 - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点，在12个行业板块中排名第10[35] - 本周涨幅靠前的地产港股：融创中国（20.54%）、方圆生活服务（16.50%）、佳兆业集团（11.63%）、越秀服务（9.86%）、瑞安房地产（8.14%）[38] - 本周跌幅靠前的地产港股：正荣地产（-31.43%）、弘阳地产（-20.69%）、时代中国控股（-16.67%）、绿地香港（-14.29%）、弘阳服务（-12.50%）[38] 地产信用债 - 本周地产信用债新发行金额合计43.30亿元，到期金额132.49亿元，净融资额-89.19亿元[40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计总发行金额为3101.00亿元，同比持平0.00%，到期金额3509.12亿元，同比上升6.13%，净融资规模为-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[40] REITs市场 - 本周REITs指数涨跌幅为2.54%[4][41][42] - 本周产权型REITs指数收于101.79点，涨跌幅为4.45%[4][41][45] - 本周特许经营权型REITs指数收于113.98点，涨跌幅为0.22%[4][41][48] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.28个百分点[4][41][52] - 本周领涨的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为18.40%[4][41][53] - 本周REITs成交额为9.49亿元，环比8.03%[4][41][55] - 本周REITs换手率为0.47%，环比0.07个百分点[4][41] 指数表现 - 本周REITs指数收于107.25点，涨跌幅为2.54%[42] - 产业园区型REITs指数收于77.13点，涨跌幅为6.37%[45] - 物流仓储型REITs指数收于105.46点，涨跌幅为2.79%[45] - 保租房型REITs指数收于124.46点，涨跌幅为1.42%[45] - 高速公路型REITs指数收于94.49点，涨跌幅为0.31%[48] - 生态环保型REITs指数收于122.38点，涨跌幅为0.70%[48] - 能源型REITs指数收于129.96点，涨跌幅为-0.34%[48] - 近一个月，产权类REITs指数跑赢沪深300指数4.15个百分点[52] - 近一个月，特许经营类REITs指数跑输沪深300指数0.02个百分点[52] - 本周领跌的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为-7.87%[53] - IPO以来，领涨的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为58.88%[53] - IPO以来，领跌的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为-58.78%[53] 成交额 - 本周REITs成交额为9.49亿元，产权型REITs成交额为5.47亿元，特许经营型REITs成交额为4.02亿元[55] - 产业园区型REITs成交额为3.49亿元，保租房型REITs成交额为1.01亿元，物流仓储型REITs成交额为0.97亿元[55] - 高速公路型REITs成交额为2.81亿元，生态环保型REITs成交额为0.36亿元，能源型REITs成交额为0.85亿元[55] 楼市成交 - 本周新房成交面积滚动四周同比-6.85%，累计同比-8.54%[6] - 本周二手房成交面积滚动四周同比-0.18%，累计同比-0.92%[6] 新房 - 45城商品房共计成交207万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+25.21%[6] - 二线城市滚动四周同比-17.71%[6] - 三四线城市滚动四周同比+0.96%[6] 二手房 - 14城二手商品房共计成交151万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+2.22%[6] - 二线城市滚动四周同比-0.11%[6] - 三四线城市滚动四周同比-3.87%[6] 土地市场 - 本周百城供应建面环比+23.58%，成交建面环比-16.87%，溢价率+3.96%[5] - 一线供应建面环比+93.28%，成交建面环比-22.18%，溢价率0.00%[5] - 二线供应建面环比+27.66%，成交建面环比-29.86%，溢价率+10.03%[5] - 三四线供应建面环比+16.45%，成交建面环比-8.16%，溢价率+2.41%[5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本次地产政策更新从中长期推动房地产行业健康发展非聚焦短期需求端刺激和库存去化；个人住房贷年限调整短期对楼市刺激有限；房价水平和收入预期是购房者决策的决定性要素，更长贷款期限对需求端刺激效果可能有限 [2][5][6] 根据相关目录分别进行总结 政策聚焦领域 - 《关于完善商品住房销售制度的通知》加强现有预售制度管理，推动现房销售模式普及，包括实行严格预售条件、加强预售资金监管 [2] - 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》致力于减少开发、购房过程中的资金问题，完善贷款利率市场化形成机制 [3] 政策具体内容 - 预售商品住房单体建筑应完成主体结构封顶，购房资金存入监管账户，项目竣工交付后解除监管，房企违约需退还资金并担责 [3] - 开发贷款期限与项目周期匹配，预售项目贷款原则不超3年最长不超5年，现房销售项目不超5年最长不超7年，商业地产开发不超7年，首次还本日期原则在项目竣工备案后 [3][5] - 个人住房贷款最长年限从30年延长至40年，降低购房居民月供压力 [3] 政策影响分析 - 严格预售条件和现房销售制度拉长开发周期、降低周转率，考验房企现金流 [3] - 个人住房贷年限延长虽减少月供但总利息支出增加，能享受40年贷款的群体年龄在30 - 35岁以下，购房需求以刚需为主 [5] - 短期内商品房销售制度调整或减少新增供给、加快存量去化，使房价保持韧性 [5]

【重磅专家小范围】下半年房地产形势与政策 20260830 房地产制度性变革：预售门槛提升与信贷逻辑重构下的行业分化 摘要 房地产底层逻辑重构：8 月 28 日新政标志着旧模式终结，通过重构销售、 信贷、资本市场三大制度，加速向现房销售与项目制融资转型。 预售门槛大幅提升：预售节点由"正负零"普遍提升至"主体结构封 顶"，导致项目达到预售条件的时间跨度延长约一年，短期内将显著收 缩新房供给。 信贷政策结构性调整：按揭贷款发放时点推迟至竣工备案后，较以往延 后 1-2 年；作为对冲，现售项目开发贷期限延长至 5-7 年，并推行主办 银行制。 购房杠杆与期限放宽：月债务收入比上限由 55%提至 60%，贷款最长 期限延至 40 年，旨在增强居民购房能力，但受限于收入预期，对销售 提振作用预计温和。 融资模式转向项目信用：资本市场融资不再仅依赖主体信用，定增与公 司债募集资金用途放宽至市场化项目，利好财务稳健、拥有优质资产的 头部央国企。 Q&A 从 2026 年年初至今，房地产行业的政策基调和地方性政策呈现出哪些主要特 点和方向？ 2026 年以来，房地产政策无论在中央还是地方层面均密集出台。从政策基调 看，7 ...

核心观点 - 房地产主管部门与金融监管部门同日发布多份重磅文件，旨在改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式 [2] - 政策“组合拳”从制度层面入手，覆盖开发、建设、销售、运营全链条，核心指向购房人权益获得系统性保障 [2] 销售端改革 - 新预售制度将预售条件提高至主体结构封顶，显著缩短购房人付款到交房的时间间隔，降低交付风险 [4] - 预售资金监管进一步强化，由住房资金监管机构统一管理，防范资金被违规抽挪或查封冻结 [4] - 购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部购房资金应存入监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后方可解除监管，若房企违约购房人可解除合同并退款 [4] - 推进现房销售被视为改革核心，通过制度革新消除各类隐患，让购房者直面实景房源，彻底解决“购房盲盒”问题 [5] - 现房销售从源头防范质量风险和交付风险，最大化保障消费者的知情权、选择权与财产安全 [5] 资金端配套 - 主办银行制是金融配套制度的重要举措，通过封闭管理和期限、用途、还款的多重约束，实现对单个项目资金的全生命周期闭环管控 [7] - 开发贷款领域核心逻辑是“以项目为中心、以交付为锚点”，适应现房销售、“好房子”建设等转型需要 [7] - 金融配套文件明确调整个贷期限上限由30年延长至40年，将实质性降低月供水平，对改善性购房群体的支付能力构成直接支撑 [7] - 后移还款起始时点，现房销售的按揭在销售备案后发放，预售的按揭“严格在项目竣工备案后发放”，与现房销售形成合力 [7] - 证监会融资新政推动融资模式从依赖主体信用向基于项目情况根本性转变，衔接“好房子”、保障性住房、租赁住房、城市更新等政策导向 [8] - 通过再融资、并购重组、公司债券等工具构建多层次融资体系，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求 [8] 企业端影响 - 现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼行业优胜劣汰，全面驱动高质量转型 [10] - 实行现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转 [10] - 要求房企必须具备稳健的财务状况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力，缺乏信用、产品力不足的企业将难以生存 [10] - 倒逼企业深耕产品研发、优化施工工艺、完善社区配套、提升物业服务水平，专注打造高品质居住产品 [10] - 现房销售制度能够从根源上规避购房烂尾风险，有效规范行业经营秩序，加速推动房地产行业迈向高品质、精细化、可持续的高质量发展新阶段 [10] - 现房销售制下，房企竞争优势将主要体现在住房产品品质和配套服务能力方面，行业集中度和整体发展质量将得到提升 [10]

地产与财税改革 - 现房销售占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.9%，预售制进入退坡通道[10] - 个人住房贷款期限上限延至40年，偿债比上限提至60%，按揭放款推迟至竣工备案后[12] - 2025年城建税、教育费附加、地方教育附加收入合计9134亿元，约占地方一般公共预算本级收入的7.7%[14] - 地方附加税实行11%至13%的幅度税率，以2025年收入测算的加权平均税费率约11.6%，税负总体不增[14] 经济高频数据 - 截至2026年8月30日，本周ECI供给指数为50.15%，较上周环比回升0.01个百分点；ECI需求指数为49.94%，较上周环比持平[3] - 8月整月ECI供给指数为50.13%，较7月回升0.03个百分点；ECI需求指数为49.94%，较7月回升0.02个百分点[3] - 8月前29日30大中城市商品房成交面积同比增速录得-7.4%（7月+2.8%），在7月同比回正后或再度转负[3] - 8月乘用车零售预计录得158万辆，同比下降21.7%，降幅较7月份进一步走阔[3] - 8月23日当周监测港口货物吞吐量录得27512.6万吨，环比增长24.02%[3] - 本周现货黄金价格录得4562.75美元/盎司，环比回落19.35美元/盎司，受美联储加息预期提升压制[3]