投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [12] 核心观点 - 房地产行业调整已进入下半场，特征是收敛和分化，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [6][10] - 房企盈利短期难言系统性拐点，但结构性拐点可期，2024年及之后的新货盈利明显上台阶 [2][10] - 伴随老货减值高峰渐去，次新和新货结算占比将提高，部分房企在2027年的利润表将进入改善通道 [2][10] - “好房子”的结构性行情可持续，当前因阶段性盈利承压而估值偏低的优质房企，在中期内有较大修复空间 [2][6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 市场表现 - 本周（截至2025年10月31日）长江房地产指数下跌0.88%，相对沪深300的超额收益为-0.45%，行业排名靠后（27/32） [7][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨12.95%，相对沪深300的超额收益为-4.99%，行业排名居中（20/32） [7][15] - 本周房地产板块表现较差，开发、物管类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [7] 政策动态 - 央行宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，并强调做好房地产金融宏观审慎管理工作 [8][17] - “十五五”规划建议明确了房地产高质量发展的五大方向，包括构建新发展模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][17] - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [6] 销售数据 - 本周（2025W44）样本城市新房及二手备案同比降幅边际扩大 [9][18] - 37城新房成交面积四周滚动同比为-35.4%，较上周下降6.4个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-24.3%，较上周下降8.0个百分点 [9][18] - 年初至今，37城新房成交面积累计同比下降10.0%，17城二手房成交面积累计同比上升10.7% [9][18] - 2025年10月，37城新房成交面积当月同比下降32.8%，17城二手成交面积当月同比下降19.9% [9][23] 结构性机会 - 区域房价出现分化，部分高租售比城市止跌，改善和高端产品在好房子和松限价背景下适度顺销 [10] - 建发和滨江等老货较少的房企在利润表上已逐步兑现盈利改善 [10] - 当前股票位置较去年4月和9月对应优质地产股底部区间的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积环比增长，促进房地产市场持续健康发展 [4] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价可能存在小幅度震荡 [4] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [4] 政策动态 - 中央层面：住建部提出加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推动城市高质量发展，重点包括以城市更新为抓手，发展智能建造、绿色建造，推动建筑业数字化升级 [5][13] - 地方层面：湖北优化公积金政策，取消首套房和二套房公积金贷款额度差异，最高可贷额度统一；购买高品质住宅或现房销售项目，最高贷款额度上浮不低于20% [5][14] - 地方层面：海南调整借款人月还款能力核定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 地方层面：重庆公开征求改革试点方案，允许企业转换存量商办用地功能、推行集体经营性建设用地入市等 [14][15] 销售端表现 - 新房市场：2025年第44周，全国68城商品住宅成交面积267万平方米，同比下降39%，环比增加5% [6][16] - 新房累计表现：年初至今68城成交面积达9960万平方米，累计同比下降13% [6][16] - 各线城市新房表现：2025年第44周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-54%、-32%、-38% [28] - 二手房市场：2025年第44周，全国20城二手房成交面积为187万平方米，同比增速-25%，前值-15% [6][32] - 二手房累计表现：年初至今累计成交面积8255万平方米，同比增速+5%，前值+6% [6][32] 投资端表现 - 土地市场：2025年第44周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3237万平方米，同比增加14%，成交溢价率为3.9%，环比增长 [6][38] - 各线城市土地成交：一线城市成交面积228万平方米，同比增加39%；二线城市成交面积1151万平方米，同比增加48%；三线城市成交面积1858万平方米，同比下降2% [6][38] - 重点城市土地成交：杭州、广州、长沙、北京、成都等多地有宅地成交，其中杭州滨江区地块溢价率达19.33% [39] 融资端表现 - 信用债发行：2025年第44周，信用债发行32.5亿元，同比减少73%，环比减少84% [7][46] - 发行利率：平均加权利率2.47%，环比增加17个基点 [7][46] - 累计发行：信用债累计发行规模3450.5亿元，同比增加3% [7][46] 市场行情回顾 - 板块表现：本周（2025年10月27-31日）房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市 [52] - 个股涨幅前五：京投发展（28.19%）、*ST中迪（27.64%）、铁岭新城（12.54%）、冠城大通（11.33%）、西藏城投（11.26%） [55] - 个股跌幅前五：沙河股份（-13.39%）、合肥城建（-13.00%）、广汇物流（-10.09%）、深振业A（-9.69%）、荣丰控股（-8.73%） [56]

来源：大伟看楼市 说起买房，很多人不敢买期房，暴雷的例子实在太多了，收房货不对板还不算最惨的，碰上烂尾楼，这 边要还银行利息，那边房子连影都见不着，那真是欲哭无泪。 然而期房预售又是众多开发商偏爱的销售方式，方便快速回笼资金，降低风险，其实这种风险是转嫁到 了购房者的身上。国内开发商良莠不齐，屡屡出现的违约行为，经常引发巨大的矛盾，严重影响了房地 产市场的信心。 近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了 住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。 倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即 所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。 住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中明确提出的 "推进现房销售制，实现所见即所 得"，并非对现有销售体系的颠覆式重构，而是房地产销售制度的结构性升级。这一政策包含双重核心 逻辑：其一，通过 "现房交付" 从源头切断交付风险传导链，将购房决策从 "听承诺、看模型" 转变为 "察实物、验品质"；其二，构建 "现房 ...

1、推动房地产高质量发展。 将"房地产高质量发展"置于"加大保障和改善民生力度"框架下，进一步凸显了房地产行业的居住属性和 民生定位。 2、加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。 新模式有哪些呢？现房销售算一个吧。深圳的配售型保障房就打算现房销售了。有的城市，商品房也开 始现房销售了，再也不怕房还没盖，房贷就交上了。 3、优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。 扩大了保障性住房的覆盖面，从原来只对困难群体变为涵盖工薪阶层。 4、因城施策增加改善性住房供给。 以后改善型住房的供给就更有针对性了，不像之前一窝蜂盖大房子，结果盖起来没人买。 今年一直在提"好房子"，看来想买房子的可以等几年，等明年以后才开始建的房子，基本都是按新要求 建的房子，质量，居住体验，购房保障都更好。 6、完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。 7、节约集约利用 农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用地。支持发展新型农村 集体经济。 8、完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。 看来后面的"限购""限价"等 ...

新房市场整体表现 - 2025年10月新房市场供应量出现“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月 [1][10] - 2025年10月新房成交面积环比微增1%，但同比大幅下降36% [1][10] - 2025年1-10月，30个监测城市累计成交面积9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%扩大至7% [1][10] 百强房企销售业绩 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅减少41.9% [1][2] - 2025年1-10月，百强房企累计销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30%，TOP10房企中有6家实现环比增长 [2] 房企梯队门槛与表现 - 2025年10月百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10门槛同比降9.4%至678.9亿元，TOP100门槛同比降23.4%至43.6亿元 [4] - 2025年1-10月，百强房企各梯队操盘销售金额均降低，但TOP21-30梯队累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [5] - 在操盘金额榜中，保利发展以2049.0亿元位列第一，绿城中国和中海地产分别以2011.1亿元和1800.8亿元位列第二、三位 [13] 不同能级城市市场分化 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [10] - 广州10月单月成交61万平方米环比增6%但同比降46%，北京环比增19%但同比降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [10] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7% [11] 核心城市具体表现 - 成都10月单月成交规模达80万平方米遥遥领先，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [11] - 东莞、惠州、南宁、苏州等城市环比增幅均在4成以上，主要源于前期基数过低及“以价换量”项目集中备案 [11] - 青岛10月同比逆势增长30%，前10月累计同比亦为正增长6%，展现出较强的市场抗风险能力 [11] 全口径与权益销售排名 - 在全口径金额榜中，保利发展以2227.0亿元位列第一，中海地产和华润置地分别以1891.0亿元和1696.0亿元位列第二、三位 [19] - 在权益金额榜中，保利发展以1755.0亿元位列第一，中海地产和招商蛇口分别以1739.8亿元和1045.0亿元位列第二、三位 [19][20]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业投资评级为标配（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产销售及房价仍处于下跌磨底阶段，前三季度全国商品房销售面积累计同比下降5.5%，销售额累计同比下降7.9%[3][26] - 未来房地产行业发展将从"高杠杆、高周转"转向"品质、服务、可持续"，并以城市更新释放存量潜力[3][27] - 建材行业在"反内卷"政策带动下企业盈利改善，目标到2026年绿色建材营业收入突破3000亿元[3][51] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年10月30日，申万房地产板块近两周上涨0.31%，跑输沪深300指数4.03个百分点，在申万31个行业中排名第24位[13] - 年初至今累计上涨8.58%，近一月下跌0.79%[13] - SW二级房地产板块方面，近两周SW房地产开发上涨0.31%，SW房地产服务上涨0.33%[13] 房地产行业及公司新闻 - 2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市新房价格环比下降0.3%，二线城市下降0.4%[24] - 1-9月全国已发行的新增地方专项债中，保障性租赁住房等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89%[24] - 三季度末人民币房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1%[24] 房地产周观点 - 2025年前三季度全国商品房销售面积累计同比下降5.5%，销售额累计同比下降7.9%，降幅较8月末分别扩大0.8和0.6个百分点[3][26] - 《第十五个五年规划的建议》首次将房地产发展置于"加大保障和改善民生力度"板块，明确"推动房地产高质量发展"[27] - 在行业大洗牌背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业[3][27] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年10月30日，申万建筑材料板块近两周上涨2.19%，跑输沪深300指数2.14个百分点，在申万31个行业中排名第16位[28] - 年初至今累计上涨19.38%，近一月上涨0.73%[28] - SW二级板块方面，近两周SW玻璃玻纤上涨8.36%，SW水泥下跌0.53%，SW装修建材上涨0.28%[28] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为321元/吨，较上周上涨1元/吨[36] - 2025年1-9月全国水泥生产量同比下降5.2%至12.59亿吨，创2010年以来同期新低[4][52] - 光伏玻璃价格稳定，2.0mm厚度均价13元/平方米，3.2mm厚度均价20元/平方米[46] 建材行业及公司新闻 - 工业和信息化部等六部门联合发布《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》[3][51] - 中国水泥协会发布推动水泥行业"反内卷""稳增长"高质量发展工作的意见[4][51] - 水泥制造板块营业总收入3年复合年均增长率为-28.35%，归属母公司股东的净利润3年复合年均增长率为-77.85%[48] 建材周观点 - 水泥行业头部企业凭借成本控制、海外扩张与非水泥业务支撑实现逆势增长[4][52] - 玻璃玻纤行业受益于产品价格企稳回升、需求结构优化及行业"反内卷"自律机制落地，盈利水平显著修复[5][52] - 消费建材企业通过提价实现盈利边际改善，城市更新政策推进将拉动市场需求[5][53] 建议关注标的 - 房地产行业建议关注保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等经营稳健的头部企业[3][27][54] - 水泥行业建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）等基本面理想、股息率较高的企业[4][52][54] - 玻璃玻纤行业建议关注中国巨石（600176）[5][52][54] - 消费建材行业建议关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等龙头企业[5][53][54]

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展在操盘金额和操盘面积榜单上均位列第一，操盘金额达2049.0亿元，操盘面积为1026.4万平方米 [2] - 绿城中国和中海地产分别位列操盘金额榜第二和第三，金额分别为2011.1亿元和1800.8亿元 [2] - 全口径销售金额榜单中，保利发展以2227.0亿元居首，中海地产和华润置地紧随其后，分别为1891.0亿元和1696.0亿元 [9][10] - 权益金额榜单显示，保利发展和中海地产权益金额分别为1755.0亿元和1739.8亿元，反映其项目股权占比下的实际业绩 [9] 行业整体销售表现 - 2025年10月，百强房企单月实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][18] - 前10月百强房企累计操盘金额为25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [19] - 30个监测城市前10月累计成交面积为9825万平方米，累计同比跌幅为7% [3][17] 企业梯队与门槛变化 - 2025年前10月，百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10房企门槛为678.9亿元，同比降低9.4% [22] - TOP30和TOP50房企门槛分别为193.9亿元和113.2亿元，同比降幅为5.4%和11.6% [22] - TOP100房企销售操盘金额门槛同比降低23.4%至43.6亿元 [22] - TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [26] 区域市场成交情况 - 2025年10月，一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [28] - 广州单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%；北京环比增19%，同比降19%；上海和深圳同比降幅均超40% [28] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35% [29] - 成都单月成交规模达80万平方米，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [29]

地产调整对消费的影响仍在持续。 相较于日本房地产泡沫时期（1986-1990年），中国房地产市 场快速发展的时期持续更久（2004-2021年），家庭部门参与度更深，期间房贷的增速更为迅 猛。因而房价调整带来的影响对中国家庭影响更大。另一方面，从日本经验来看，当房价跌幅 放缓后收入预期对家庭消费的影响更为深远，应避免重蹈日本覆辙。 房地产调整期间家庭部门消费承压 房价快速下跌过程中，中国家庭部门负债压力凸显 相较于日本房地产泡沫时期（1986-1990年），中国房地产市场快速发展的时期持续更久（2004-2021 年），家庭部门参与度更深，期间房贷的增速更为迅猛。 例如：日本央行数据显示在泡沫时期，日 本1990年家庭房贷余额为1985年的2.11倍。而Wind数据显示中国在2004-2021年期间，个人住房贷款 增速迅猛，尤其是2015年棚改后增速进一步加快。2021年中国个人住房贷款余额是2004年的23.55 倍，是2014年的3.61倍。 中国采取短期逆周期补贴与长期培育消费潜力相结合的政策组合。 短期来看，为应对消费发 力，政策层面上出台了包含以旧换新、置换补贴、消费券等一系列逆周期调节政策，中长期 ...

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登 了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。倪虹表示，要深刻认识推 动房地产高质量发展的重要意义，准确把握推动房地产高质量发展的总体要求，全面落实推动房地产 高质量发展的重点任务。 倪虹指出，要深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义。推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往的 客观需要，是推进中国式现代化建设的客观需要，是促进房地产业转型发展的客观需要。推动房地产高质量发 展，必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，锚定推动房地产高质量发展的主要目标，处理好推动房地产高质 量发展的主要关系，强化推动房地产高质量发展的基础支撑，建立健全推动房地产高质量发展的保障机制。 倪虹表示，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，"加快构建房地产发展 新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭 基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的'好房子'，实施房屋品质提升工程和 物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全 ...

当这样的消息传来，很多人都在问：这波全球货币宽松的潮水，能把跌透了的中国楼市"救"回来吗？ 新城控股最近重启美元债发行，票面利率比去年下降了1到2个百分点。 这个细节背后，是美联储自2024年9月以来的第五次降息，10月29日，美联储再次将 联邦基金利率下调25个基点至3.75%至4.00%的区间。 美联储降息最直接的影响，是让中国货币政策的空间进一步打开了。 此前长期存在的中美利差压力得到显著缓解，央行无需过度消耗外汇储备来稳定汇 率，这为国内的降准降息打开了操作窗口。 有分析认为，随着美联储再次降息，国内在11月20日跟进调整政策的可能性明显加大。 不过，市场普遍预期未来3到6个月5年期以上LPR可能下调10到15个 基点，但这并非大水漫灌，政策重心更侧重于优化信贷结构。 对于房企而言，融资环境呈现出鲜明的结构性特征。 从海外融资看，美元债成本下降确实为优质房企带来了喘息之机。 像宝龙地产这样的企业，如果存量 美元债利率降低0.5个百分点，每年就能节省利息支出约500万美元。 这种改善直接缓解了头部房企的境外偿债压力，为项目交付和新开发注入了流动性。 但行业多数主体的融资困境并未根本扭转。 | | LPR ...