政策核心内容 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展 [1] - 政策最富战略性的亮点在于将城市更新纳入扩容范围，并将城市更新设施与租赁住房行业领域同步纳入，为房地产行业向新发展模式转型提供清晰的“组合拳” [1] 行业范围扩容详情 - 基础设施REITs发行范围新增了城市更新设施、商业办公设施两个行业领域 [3] - 新增的资产类型包括酒店、体育场馆 [3] - 酒店资产类型分布在园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施三大行业领域中 [3] - 体育场馆资产类型分布在消费基础设施行业领域 [3] - 消费基础设施行业领域的申报范围包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目 [3] - 与消费基础设施物理上不可分割、产权归属同一发起人的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占比合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50% [3] 城市更新与租赁住房模式 - 政策鼓励“城市更新”与“市场化租赁住房”有机结合，为存量资产改造注入新活力 [2] - 该模式精准响应了“人口净流入大城市”的住房需求，避免了新一轮大拆大建，是推动城市高质量发展的具体实践 [2] - “城市更新+租赁住房”模式与REITs融资特性高度契合，城市更新项目前期投入大、培育期长，而市场化租赁住房运营依赖长期、稳定的资金 [2] - REITs为此提供了“开发—培育—退出—再投资”的完整闭环，将极大地激励社会资本参与城市更新和租赁住房建设的积极性 [2] 参与主体资格要求 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [3] - 这是一项关键隔离，确保了参与主体的核心能力必须聚焦于“长期运营”而非“短期销售”，从源头上引导资本和人才从传统的开发思维转向服务与运营思维 [4] 市场发展现状与展望 - 基础设施REITs工作自2020年启动以来，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市 [2] - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市 [4]