口 二级市场表现 结合国金金融产品REITs加权价格指数及其他大类资产的周度涨跌来看，本周（2025/08/11~2025/08/15）REITs加权指数下跌1.52%，收于101.68 点：中证会指上涨2.91%、中证转债上涨1.60%，中债净价指数下跌0.38%，伦敦金现下跌1.87%，原油品种加权下跌0.23%：本周各大类资产收益表 现由高到低排序依次为：股票>转债>原油>纯债>REITs>黄金。 从RETs持有的底层资产项目性质来看，本周产权类下跌1.57%至115.01、特许经营权类下跌1.45%至85.90。从持有项目的行业类型来看，本周产 亚团区类下跌1.68%至92.26、仓储物流类下跌1.27%至103.79、生态环保类下跌1.82%至103.47、高速公路类下跌1.34%至72.84、能源类下跌1.49% 至111.52、保租房类下跌3.29%至119.65、消费类下跌0.76%至154.21；周度收益表现由高到低排序依次为：消费类>仓储物流类>高速公路类>能源类 >产业园区类>生态环保类>保租房 类。 从二级市场表现来看，本周涨幅排名前三的REITs分别是南方万圈数据中心REIT（5.5 ...

行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 [2] 核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7] - 关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险 [7] 行业基本情况 - 上市公司数73家，行业总市值2177.78亿元，行业流通市值1028.88亿元 [2] - 本周REITs指数下跌1.49%，其中经营权类下跌1.45%，产权类下跌2.01% [5] - 沪深300累计上涨2.37%，中证500指数上涨3.88%，中证全债指数下跌0.32% [5] 重点事件 - 中金唯品会奥莱REIT发布基金份额发售公告，定价为3.480元/份，有效拟认购份额数量总和为5,318,440万份，为网下初始发售份额的253.26倍 [7][10] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成定向扩募，共发行388,788,630份，发售价格为4.433元/份 [7][10] - 中航京能光伏REIT等5单REITs发布券投资基金收益分配的公告 [7][10] - 华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT等5单REITs发布基金份额解除限售的提示性公告 [7][10] 市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.7亿（-10.9%），日均换手率为0.6%（-0.1pct） [7] - 高速公路交易金额5.8亿(-14.5%)、换手率0.6%(+0.1pct) [7] - 生态环保交易金额1.0亿(-10.9%)、换手率0.6%(0.0pct) [7] - 清洁能源交易金额4.6亿(-15.4%)、换手率1.1%(+0.3pct) [7] - 产业园区交易金额4.9亿（-15.1%)、换手率0.6%(-0.1pct) [7] - 仓储物流交易金额3.2亿(-21.0%)、换手率0.6%(+0.0pct) [7] - 保租房交易金额3.2亿(+0.3%)、换手率0.7%(0.0pct) [7] - 消费类交易金额2.2亿(-38.1%)、换手率0.4%(0.0pct) [7] - 数据类交易金额7.8亿(+14.4%)、换手率5.9%(-18.4pct) [7] 项目审批进展 - 目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段 [45] - 包括5单产业园项目、3单能源项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/07/28 - 2025/08/01）REITs加权指数上涨1.81% ，在各大类资产中表现较好 ，不同类型REITs表现有差异 ，部分REITs在估值、资金流向等方面呈现出一定特征 ，一级市场有产品获批待发行 [2] 各部分总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数上涨1.81% ，收于102.69点 ，各大类资产收益表现由高到低排序为原油>REITs>纯债>股票>转债>黄金 [2] - 从底层资产项目性质看 ，产权类上涨2.54%至117.51 ，特许经营权类上涨0.90%至87.46 ；从行业类型看 ，消费类、保租房类等涨幅居前 [2] - 涨幅排名前三的REITs分别是华夏首创奥莱REIT（6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（6.75%）、华夏华润商业REIT（5.77%） [3][12] - 成交量靠前的是中银中外运仓储物流REIT（0.75亿份）、创金合信首农REIT（0.69亿份）、华安百联消费REIT（0.32亿份） [3][12] - 换手率较高的是中银中外运仓储物流REIT（62.71%）、创金合信首农REIT（23.10%）、华安百联消费REIT（11.98%） [3][12] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面 ，红土创新盐田港REIT等多只REIT动态P/FFO低于所属行业类型的同类均值 [4][19] - P/NAV指标方面 ，估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华夏越秀REIT、广发成都高投产业园REIT、华夏南京交通高速公路REIT [4][19] - 预期现金分派率方面 ，本周排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT [19] - 截至本周五 ，内部收益率（IRR）排名前三的产品是华夏中国交建REIT（11.28%）、平安广州广河REIT（11.07%）、中金安徽交控REIT（8.46%） [21] 市场相关性统计 - REITs与上证指数的相关系数最高 ，为0.21 ，与沪深300、创业板指等也有一定相关性 [25] - 不同类型REITs与各大类资产的相关系数存在差异 ，如能源类、保租房类、消费类与部分资产相关性较低 [27] 一级市场跟踪 - 截止2025年8月1日 ，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只 ，处于已通过待上市状态的REITs共有3只 [5] - 本周中金唯品会奥特莱斯REIT获批通过 ，处于待发行阶段 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 28 日 - 8 月 1 日）中证 REITs 全收益指数上涨 1.25% 重回 1100 点位，市场风险偏好降温下 REITs 表现亮眼；二级市场消费设施、租赁住房领涨，成交活跃度略有下降；一级市场中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 [1][9] 报告目录总结 二级市场 价格：消费设施、租赁住房领涨 - 七大 REITs 板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达 4.58%、3.70% [16][18] - 华润商业作为消费设施龙头，预测 2025 年分派率在 3.4 - 3.5%，可关注扩募对分派率的提升；8 只租赁住房 REITs 本周普遍上涨 2 - 4% [16][19] - 个券层面，华夏首创奥莱、工银蒙能清洁能源、华夏华润商业涨幅居前，中金湖北科投光谷、华泰江苏交控、华夏越秀高速跌幅靠前 [21] 流动性：成交活跃度略有下降 - 本周市场成交情绪一般，后半周回暖，日均成交额 5.54 亿元、日均成交量 1.24 亿份、日均换手率 0.60%，环比分别下降 4.95%、4.51%、0.03pct [24] - 分板块看，租赁住房、市政环保和消费设施日均换手率靠前，但各板块换手率均降至 1% 以下 [28] - 个券层面，华安百联消费、中金中国绿发商业资产和中金亦庄产业园交易活跃度前三，东吴苏园产业、平安广州广河等换手率很低 [30] - 8 月有 3 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [33] 估值：园区、仓储板块分派率仍在 4% 以上 - 从中债估值收益率看，交通、仓储物流、产业园区板块靠前，具有挖掘空间；从现金分派率看，产权类项目中产业园区、仓储和消费分派率较高，租赁住房平均分派率仅 2.67% [37] 一级市场 首发：中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 - 8 月 1 日，中金唯品会奥莱 REIT 获上交所审核通过，原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为杉井奥特莱斯，预测 2026 年现金分派率为 5.65% [43] - 截至 2025 年 8 月 1 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右 [43] 本周其他要闻 - 工银河北高速 REIT 2025 年第一次分红，拟分配 1.3 亿元；6 月路费收入 4576.45 万元，日均车流量 1.52 万辆次 [49] - 中金普洛斯、华安张江产业园、中金重庆两江 REIT 拟举办投资者开放日活动 [53]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为 -2.1%、-1.8%，REITs 全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 央行等六部门支持符合条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇 [1] - 华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现“首发 + 扩募”闭环，奠定再融资常态化范式 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 6 月 27 日，中证 REITs 指数收盘价为 880.9 点，整周涨跌幅为 -1.46%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅为 +11.6%，高于其他主要指数 [2][8] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 11.4%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs 总市值在 6 月 27 日上升至 2061 亿元，较上周减少 5 亿元；全周日均换手率为 0.61%，较前一周上升 0.01 个百分点 [2][14] - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1%、-1.8%；各类 REITs 均收跌，能源、生态、市政设施类跌幅最小，分别为 -0.8%、-0.9%、-1.3% [3][19] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中航京能光伏 REIT（+0.95%）、华夏华润商业 REIT（+0.64%）、中金山东高速 REIT（+0.47%） [3][23] - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为 2.4%，成交额占 REITs 总成交额 2.8%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为 0.6%，成交额占 REITs 总成交额 25.9% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2181 万元）、鹏华深圳能源 REIT（1620 万元）、华夏和达高科 REIT（1079 万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 6 月 27 日，交易所处在已申报阶段的 REITs 产品 2 只，已受理 3 只，已反馈 5 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 7 只 [27] 估值跟踪 - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型的指标表现不同 [29][30] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP [1][30] 行业要闻 - 6 月 19 日，央行等六部门印发意见支持符合条件的消费基础设施发行公募 REITs，为消费 REITs 打开“资产池” [35] - 6 月 24 日，江西水务集团公募 REITs 汇添富基金中标，温州珊溪水利公募 REITs 中金公司与中金基金联合体中标 [35] - 6 月 25 日，华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，募集资金约 9.46 亿元 [35] - 6 月 26 日，中金亦庄产业园 REIT 在上交所上市，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施 REITs [35] - 6 月 27 日，中金中国绿发商业 REIT 在深交所上市首日封涨停，公众认购倍数高达 683 倍，网下机构认购倍数达 265.76 倍 [36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中银中外运仓储物流 REIT 项目区位优势显著，虽部分指标不及可比均值，但 2025 年现金分派率领先，P/NAV 低于可比均值，有一定投资价值，但需关注现金流、租约到期、贸易及土地指标等风险 [4] 各部分总结 基础发行要素 - 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于 2025 年 1 月 6 日被交易所受理，5 月 30 日获证监会注册通过 [9] - 募集份额总额 4 亿份，拟募集资金 11.28 亿元，询价日为 2025 年 6 月 16 日，询价区间 2.341 元/份 - 3.301 元/份 [4][9] 底层基础资产介绍 项目区位优势显著，所在区域新增供给放缓 - 项目包括无锡、瑞达昆山、金华、昆山千灯、天津、成都项目，地处江浙、天津及成都，交通便利，经济辐射能力强 [4][11] - 瑞达昆山、金华、昆山千灯未来三年区域内仅 1 个新增竞品项目供应，供需稳定；无锡、天津、成都项目未来三年区域内新增供给较多 [4][16] 原始权益人 22 - 24 年盈利能力提升 - 原始权益人为中国外运，是我国首家境外上市的现代物流企业，国内有 1300 万㎡土地资源，海外网络覆盖 43 个国家和地区 [4][20] - 2022 - 2024 年，中国外运营业收入 1088.17/1017.05/1056.21 亿元，净利润 42.41/44.53/41.80 亿元，整体下滑，2023 年同比上升 [23] 项目公司运营成效分析 近三年营收攀升、EBITDA 下滑，成都项目 24 年双降 - 2022 - 2024 年，基础设施项目营业收入 95.15/104.08/107.04 百万元，净利润 17.15/24.86/25.61 百万元，稳步增长；EBITDA 69.98/71.32/61.89 百万元，整体下滑 [28] - 2024 年，天津项目营收占比最大，无锡、昆山千灯、天津项目是主要利润来源，金华、昆山千灯 EBITDA 占比 20% [28] 毛利率及 NOI margin 改善，但不及可比均值 - 2022 - 2024 年，项目公司整体毛利率 47.23%、48.02%、50.13%，不断上升但不及可比 REITs [33] - 2024 年，无锡项目毛利率 61.31%较高，成都项目 39.34%较低；瑞达昆山、成都项目 24 年毛利率同比下滑 [36] 出租率稳居高位，租金不及可比均值 - 2022 - 2024 年，按可租赁面积加权后整体出租率 95.20%、95.54%、95.4%，租金收缴率 100%，2023、2024 年高于可比 REITs 均值 [39][42] - 整租项目租金单价年增长率 3% - 4%，预计协议到期后租金下调 3.87% - 16.75%，无锡、天津项目下调超 16% [45][48] - 整租租户均为关联方，前五大客户收入贡献占比 87.04%，高于可比均值 [50] - 整租项目 60%的租赁面积 2027 年到期，已续签至 2032 年；散租项目 43%、68%的仓库、办公租赁面积 2025 年到期 [53][55] 项目估值对比 预测 25 年现金分派率 5.56%，领先可比 REITs - 2025、2026 年可供分配金额分别为 2718、3258 万元，假设 100%分配，2025、2026 年预测净现金流分派率分别为 5.56%、5.72%，2025 年领先可比 REITs [58] 折现率位于可比范围内，资产估值增值率 128% - 基础设施项目折现率 7.25% - 8.00%，可比 REITs 子项目折现率范围 7.00% - 8.50%，差异较小 [60] - 截至 2024 年底，项目评估价值较账面价值增加 6.15 亿元，增值率 127.64%，低于可比 REITs 均值 [62] 初步测算 P/NAV 低于可比 REITs 平均水平 - 截至 2024 年 12 月 31 日，经审计的净资产 51052.65 万元，NAV 公允参考值 2.81 元，P/NAV 区间 0.83 - 1.17 倍，低于可比 REITs 均值 [65] - 2024 年，测算 P/FFO 为 16.49 - 23.25 倍，低于可比 REITs 均值 [65] 25 年合计资本化率为 6.83% - 以 2025 年运营净收入计算，基础设施项目合计资本化率 6.83%，高于可比 REITs 均值 [69]

上海合作组织财金合作 - 2025年上海合作组织成员国财长和央行行长会议在北京举行，讨论全球和区域经济金融形势及挑战 [1] - 各方支持深化区域财金合作，在推进成立上合组织开发银行方面取得实质性进展 [1] - 同意建立上合组织财金智库网络，探讨完善本币结算安排和深化数字普惠金融合作 [1] 新能源电站建设 - 国家能源局组织开展新型电力系统建设第一批试点工作，重点在保供偏紧或消纳压力较大地区新建或改造新能源电站 [2] - 要求电站高峰时段（不低于2小时）置信出力提升至10%以上，并与调度机构签订协同调度协议 [2] - 优先建设或改造新能源装机容量20万千瓦以上的项目 [2] 广东省海洋强省建设 - 广东省自然资源厅发布公告，研究构建广东海洋强省指标体系，综合评价海洋强省建设成效 [3] - 明确指标体系功能定位、编制原则、指标说明和计算方法，论证数据来源渠道 [3] - 提出创新指标数据共享方案及配套海洋专业名录，确保指标体系可落地可操作 [3] 深圳市人工智能终端产业扶持 - 深圳市工业和信息化局发布2025年智能终端产业发展扶持计划，最高资助2000万元 [4] - 资助项目包括人工智能终端技术攻关、公共服务平台建设、国家资助配套支持等六大类别 [4] - 重点聚焦智能手机、计算机、平板电脑、智能可穿戴设备、虚拟现实设备等终端的研发、生产及应用推广 [4] 铁路内燃机车绿色转型 - 国家铁路局拟推广铁路内燃机车动力源"电/氢"路线，加快绿色低碳转型 [5] - 老旧型铁路内燃机车动力源系统改造包括替换为"柴油机+动力蓄电池系统""氢燃料电池系统+动力蓄电池系统"等 [5] - 新动力系统具有更优的能效和排放水平 [5] 第三方支付机构海外拓展 - PingPong获得阿联酋中央银行原则性批准，将成为中国首家持有阿联酋支付牌照的第三方支付机构 [6] 基础设施REITs储备项目 - 上海市发改委鼓励企业申报基础设施REITs储备项目，首次发行项目估值原则上不低于10亿元 [7][8] - 已发行上市REITs项目的扩募项目规模不作要求，同一发起人持有的多个项目可打包合并计算 [8] 高性能生物反应器创新 - 工业和信息化部与中国科学院开展高性能生物反应器创新任务揭榜挂帅工作 [9] - 聚焦反应器系统、关键部件与耗材、工业操作系统3类9项揭榜任务 [9] - 旨在突破标志性技术装备，培育典型应用场景，提升一体化发展能力 [9] A股新开户数据 - 2025年5月A股新开户数156万户，同比增长22.86% [10] - 2025年1月新开户157万户，2月284万户，3月突破300万户，4月环比下降37.22% [10] - 156万户高于2024年6个月份的开户数 [10] 国内航线燃油附加费调整 - 东方航空自2025年6月5日起，国内航线800公里以下航段免收燃油附加费，800公里以上航段每位旅客收取10元 [11] - 婴儿、儿童、革命伤残军人和因公致残的人民警察免收燃油附加费 [11]

中金亦庄产业园REIT获批 - 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册批复，并取得上海证券交易所无异议函 [1] - 该项目是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目 [1] 底层资产详情 - 首发资产包括北京经济技术开发区两个地块建设项目：融兴北一街11号院N12-1地块和4号院N20-1地块 [5] - 资产定位为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，功能涵盖"高端装备+智能制造+创新研发"三大领域 [5] - 园区规划打造集"产、研、展、服、综合配套"于一体的"超级工厂" [5] 资产运营情况 - 当前入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链配套服务 [9] - 发起人亦庄控股已建成57个产业平台，总建筑面积近400万平方米，承载企业5000余家（含高新技术企业391家） [9] - 原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投资超130亿元 [9] 战略意义 - 项目符合北京优化首都核心功能、打造高端制造产业集聚区的发展战略 [9] - 这是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目 [9]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的详细数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多个行业类型，包括基金代码、简称、上市日期、发行价、今年以来回报、本周回报、上周回报、本周换手率、上周换手率、上市以来成交（亿份）、本周成交（亿份）、二月成交（亿份）及本周收盘价走势等信息 [5][11] 二级市场估值情况 未提及相关内容 市场相关性统计 - 报告给出REITs指数与大类资产相关系数测算结果，涉及股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、黄金、原油指数等，不同行业类别REITs与各类资产相关系数存在差异，如能源类与原油指数相关系数为 -0.01，保相房类与中证全债相关系数为0.28等 [19][20] - 报告还展示了各REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性数据，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16，与创业板指相关系数为 -0.01等 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现了多个REITs项目的情况，包括华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT等，涉及项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目及项目估值等信息，如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT项目估值为13.42亿元 [8][23]

文章核心观点 北京市积极推进基础设施公募REITs工作，已取得显著成果，未来将持续发挥优势推动更多项目发行上市 [1][3] 基础设施公募REITs发展成果 - 北京市累计11个基础设施公募REITs项目成功发行上市，总募集资金约235亿元，分别占全国项目数量17.2%、募集资金规模13.8%，发行数量和募集资金规模居全国前列 [1] - 基础设施公募REITs是创新金融工具，以优质基础设施项目为底层资产，转化为可上市交易金融产品，为投资者提供投资机会，也是深化基建、盘活存量资产等的关键工具 [1] - 基础设施公募REITs在支持实体经济高质量发展中发挥重要作用，推动多层次资本市场建设与经济结构优化 [1] 北京市推进举措 - 北京市发改委发布意向储备项目征集通知，鼓励市场主体申报，取得积极反响 [2] - 北京市建立“高位统筹—专班推进—全链条服务”工作机制，成立工作专班服务保障项目发行上市和运营 [2] - 北京结合领域拓展创新突破，已上市项目均为各领域全国首单（批）上市项目 [2] - 北京市在试点阶段举办3次产业发展大会，2024年进入常态化发展阶段后举办高质量发展会议，打造交流平台 [2] 未来规划 - 北京市将持续发挥优势，强化服务保障，推动更多项目发行上市 [3] - 项目征集通道常态化开启，重点梳理储备人工智能、数据中心等新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目 [3]