行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5] - “好房子”结构性机会：中国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 投资建议：关注港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业）、地产开发（华润置地、招商蛇口）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活）[5] 板块行情 - 市场表现：本周（26/3/7-26/3/13）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，沪深300上升0.2%，房地产（申万）指数下跌0.5%[5][8] - 个股涨跌：涨幅前五为京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，跌幅前五为财信发展(-8.6%)、*ST荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)[5][8] 数据跟踪 - **新房成交**： - 当周（3.07-3.13）：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%，同比下降14.7%[5][14] - 分能级：一线4城成交50.1万平米，环比上升61.6%；二线15城成交108.6万平米，环比上升39.0%；三四线23城成交30.5万平米，环比下降19.7%[14] - 当月（3.01-3.13）：42城合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%[5][19] - 年初至今：42城累计成交同比下降32.2%[5][19] - **二手房成交**： - 当周（3.07-3.13）：21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%，同比下降14.8%[5][30] - 分能级：一线3城成交98.5万平米，环比上升22.0%；二线9城成交104.9万平米，环比上升18.3%；三四线9城成交16.4万平米，环比上升9.8%[30] - 当月（3.01-3.13）：21城合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%[5][34] - 年初至今：21城累计成交同比下降8.7%[5][34] 行业新闻 - **宏观政策**：自然资源部等发布38号文，要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[5][45][46] - **市场动态**：上海二手房市场活跃，3月14日网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量达5843套，成交量显著提升，有望创近4年成交高峰[5][45][46] - **因城施策**： - 上海：公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线为92536元/平方米，为2018年以来首次下调[5][45][46] - 东莞：优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠[5][45][46] - 成都：拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[45][46] - 福州：调整住房公积金政策，扩大首套公积金贷款利率适用范围[5][45] - **土地市场**：上海出让三宗地块起始总价超66.44亿元，合肥拟17.25亿元收储华侨城三宗闲置土地，广州天河区计划供应10宗涉宅地[46][48] 公司公告 - **2025年业绩**： - 张江高科：营收41.9亿元，同比增长111.2%；归母净利润9.9亿元，同比增长0.3%[5][49][50] - 浦东金桥：营收59.6亿元，同比增长118.9%；归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%[5][49][50] - 陆家嘴：营收181.7亿元，同比增长24.0%；归母净利润12.2亿元，同比下降18.9%[5][49][50] - **2026年2月销售**： - 中国金茂：签约销售金额53.3亿元，同比增长20.6%[5][49][50] - 华润置地：合同销售金额100.5亿元，同比下降25.6%[5][49][50] - 保利发展：签约金额101.3亿元，同比下降36.7%[5][49][50] - 招商蛇口：签约销售金额77.7亿元，同比下降22.6%[5][49][50] - 新城控股：合同销售金额12.2亿元，同比下降37.6%[5][49][50] - 金地集团：签约金额6.3亿元，同比下降77.5%[5][49][50] - 华侨城A：合同销售金额3.9亿元，同比下降67.5%[5][49][50] - **融资活动**：新城控股境外子公司发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券[5][49][50] - **其他公告**：绿城中国预计2025年股东应占利润同比下降约95%；招商积余2025年营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%[50][51]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 2026年房地产行业三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 政策层面着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房[3][5][40] - 维持“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等细分领域[5] 板块行情总结 - 本周（26/2/28-26/3/6）房地产（申万）指数下跌4.1%，跑输主要大盘指数（上证指数跌0.9%，沪深300跌1.1%）[5][8] - 个股表现分化，涨幅前五为西藏城投(+11.7%)、ST数源(+6.1%)、京投发展(+4.2%)、和展能源(+2.0%)、凤凰股份(+1.9%)；跌幅前五为万通发展(-12.5%)、海泰发展(-12.3%)、ST中迪(-11.2%)、黑牡丹(-10.6%)、特发服务(-9.6%)[5][8] 数据跟踪总结 - **新房成交**：本周（2.28-3.06）42个重点城市新房合计成交147万平米，环比上升61.1%，但同比下降25.3%[5][13]。3月截至本周（3.01-3.06），累计成交112万平米，环比下降10.3%，同比下降29.9%，年初至今累计成交同比下降34.8%[5][16] - **新房分能级**：本周一线城市成交环比上升115.0%，二线城市环比上升74.7%，三四线城市环比上升17.9%[13]。但3月至今，各能级成交同比均为负增长，其中二线城市年初至今累计成交同比下降42.2%[16] - **二手房成交**：本周（2.28-3.06）21个重点城市二手房合计成交184万平米，环比大幅上升84.8%，同比下降23.0%[5][27]。3月截至本周，累计成交157万平米，环比下降16.7%，同比下降21.2%，年初至今累计成交同比下降8.0%[5][30] - **二手房分能级**：本周一线城市成交环比上升117.3%，二线城市环比上升67.5%，三四线城市环比上升55.0%[27]。3月至今，三四线城市二手房成交同比降幅最大，达40.2%[30] 行业新闻总结 - **宏观政策**：2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，政策方向包括因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，并制定实施城乡居民增收计划以增加居民财产性收入[5][40][41] - **地方政策**：多地出台具体支持政策，如杭州余杭购买新房每套补贴5万元；四川南充生育二孩、三孩家庭最高可累计领取15万元购房补贴[5][40][41] - **公积金政策**：太原将公积金贷款年龄上限延长至68周岁；佛山发布外籍人员公积金贷款细则[5][40][42] - **土地市场**：杭州城东新城宅地被保利发展以32.24亿元竞得，溢价率51.08%；重庆拟回收101宗闲置土地，总价约145亿元[42] 公司公告总结 - **销售业绩**：2026年2月单月，多家房企销售金额同比大幅下滑：绿城中国86亿元（同比-32.3%）、中国海外发展84.6亿元（同比-35.9%）、越秀地产29.1亿元（同比-53.3%）、龙湖集团20.0亿元（同比-63.5%）[5][44] - **业绩预告**：龙湖集团预计2025年归母净利润约为10.0亿元，同比大幅下降90.4%[5][44] - **人事变动**：招商蛇口独立董事孔英任期届满离任；副总经理刘晔辞任；首开股份副总经理刘安退休辞职[5][44] - **其他动态**：新城控股商业不动产REITs项目获证监会及上交所受理；衢州发展拟申请注册发行不超过20亿元中期票据[44][45]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为2026年房地产行业有三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5]；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5]；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 报告维持“看好”评级，建议关注五类标的：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[5]；2）地产开发：华润置地、招商蛇口[5]；3）地产转型：衢州发展[5]；4）二手房中介：贝壳[5]；5）物管企业：招商积余、华润万象生活[5] 板块行情 - 本周（26/1/10-26/1/16）房地产（申万）板块下跌3.5%，跑输主要股指（上证指数跌0.4%，深证成指升1.1%，创业板指升1.0%，沪深300跌0.6%）[5][8] - 个股方面，涨幅前五为：*ST阳光(+10.2%)、大名城(+8.8%)、西藏城投(+5.0%)、南都物业(+4.7%)、光明地产(+4.7%)[5][8]；跌幅前五为：华夏幸福(-29.8%)、ST中迪(-16.7%)、中国武夷(-15.8%)、荣盛发展(-13.9%)、财信发展(-11.0%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.10-1.16），42个重点城市新房合计成交145万平米，环比上升6.3%，同比下降32.9%[13] - **分能级环比**：一线城市（4城）成交38.2万平米，环比升8.5%[13]；二线城市（15城）成交72.7万平米，环比升1.5%[13]；三四线城市（23城）成交34.3万平米，环比升15.4%[13] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.16），42城新房合计成交300万平米，环比上月同期下降32.2%，同比下降40.7%，年初至今累计成交同比下降40.7%[5][16] - **分能级累计同比**：一线城市累计成交80万平米，同比下降43.0%[16]；二线城市累计成交152万平米，同比下降46.0%[16]；三四线城市累计成交69万平米，同比下降19.8%[16] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.10-1.16），21个重点城市二手房合计成交216万平米，环比上升4.9%，同比下降9.2%[5][27] - **分能级环比**：一线城市（3城）成交89.9万平米，环比升16.1%[27]；二线城市（9城）成交109.7万平米，环比降1.0%[27]；三四线城市（9城）成交16.5万平米，环比降6.7%[27] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.16），21城二手房合计成交430万平米，环比上月同期下降6.0%，同比下降17.6%，年初至今累计成交同比下降17.6%[5][30] - **分能级累计同比**：一线城市累计成交171万平米，同比下降20.5%[30]；二线城市累计成交225万平米，同比下降17.0%[30]；三四线城市累计成交34万平米，同比下降5.7%[30] 行业新闻 - **宏观政策**：财政部、税务总局、住建部延续实施支持居民换购住房个人所得税政策（2026年1月1日至2027年12月31日）[5][40][41]；央行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%[5][40][41]；金融监管总局要求推动城市房地产融资协调机制常态化运行[40][41]；财政部、税务总局延续实施公共租赁住房税收优惠政策[40][41] - **地方政策**：上海支持存量商办楼宇改造为养老设施[5][40][41]；深圳推出“安居创业帮扶计划”，提供三年阶梯式租金支持[5][40][41]；湖南推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房等工作[5][40][41]；海南发布城市更新行动方案，目标到2030年形成可持续模式[41]；湖北咸宁推出购房补贴，最高可达15万元[41]；北京计划1月底前发布全年供地计划，力争一季度供应优质地块[41]；福州晋安3幅商品房地块底价成交，总价43.11亿元[41] 公司公告 - **12月销售数据**：越秀地产89.96亿元（同比-33.4%）[5][42][43]；华侨城A 19.9亿元（同比-31.0%）[5][42][43]；首开股份18.6亿元（同比-68.5%）[5][42][43]；华润置地410.0亿元（同比+28.1%）[5][42][43]；龙湖集团37.7亿元（同比-53.6%）[5][42][43] - **股东增持**：华侨城A控股股东华侨城集团增持计划完毕，合计投入1.11亿元，增持后合计持股比例升至50.30%[5][42][43] - **债务与回购**：万科调整两笔宽限期内、合计57亿元中票展期方案，新增项目应收款质押增信[5][42][43]；贝壳-W于1月9日至15日连续进行股份回购，每日耗资约349.9万港元[43]