行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5] - “好房子”结构性机会：中国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 投资建议：关注港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业）、地产开发（华润置地、招商蛇口）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活）[5] 板块行情 - 市场表现：本周（26/3/7-26/3/13）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，沪深300上升0.2%，房地产（申万）指数下跌0.5%[5][8] - 个股涨跌：涨幅前五为京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，跌幅前五为财信发展(-8.6%)、*ST荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)[5][8] 数据跟踪 - **新房成交**： - 当周（3.07-3.13）：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%，同比下降14.7%[5][14] - 分能级：一线4城成交50.1万平米，环比上升61.6%；二线15城成交108.6万平米，环比上升39.0%；三四线23城成交30.5万平米，环比下降19.7%[14] - 当月（3.01-3.13）：42城合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%[5][19] - 年初至今：42城累计成交同比下降32.2%[5][19] - **二手房成交**： - 当周（3.07-3.13）：21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%，同比下降14.8%[5][30] - 分能级：一线3城成交98.5万平米，环比上升22.0%；二线9城成交104.9万平米，环比上升18.3%；三四线9城成交16.4万平米，环比上升9.8%[30] - 当月（3.01-3.13）：21城合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%[5][34] - 年初至今：21城累计成交同比下降8.7%[5][34] 行业新闻 - **宏观政策**：自然资源部等发布38号文，要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[5][45][46] - **市场动态**：上海二手房市场活跃，3月14日网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量达5843套，成交量显著提升，有望创近4年成交高峰[5][45][46] - **因城施策**： - 上海：公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线为92536元/平方米，为2018年以来首次下调[5][45][46] - 东莞：优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠[5][45][46] - 成都：拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[45][46] - 福州：调整住房公积金政策，扩大首套公积金贷款利率适用范围[5][45] - **土地市场**：上海出让三宗地块起始总价超66.44亿元，合肥拟17.25亿元收储华侨城三宗闲置土地，广州天河区计划供应10宗涉宅地[46][48] 公司公告 - **2025年业绩**： - 张江高科：营收41.9亿元，同比增长111.2%；归母净利润9.9亿元，同比增长0.3%[5][49][50] - 浦东金桥：营收59.6亿元，同比增长118.9%；归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%[5][49][50] - 陆家嘴：营收181.7亿元，同比增长24.0%；归母净利润12.2亿元，同比下降18.9%[5][49][50] - **2026年2月销售**： - 中国金茂：签约销售金额53.3亿元，同比增长20.6%[5][49][50] - 华润置地：合同销售金额100.5亿元，同比下降25.6%[5][49][50] - 保利发展：签约金额101.3亿元，同比下降36.7%[5][49][50] - 招商蛇口：签约销售金额77.7亿元，同比下降22.6%[5][49][50] - 新城控股：合同销售金额12.2亿元，同比下降37.6%[5][49][50] - 金地集团：签约金额6.3亿元，同比下降77.5%[5][49][50] - 华侨城A：合同销售金额3.9亿元，同比下降67.5%[5][49][50] - **融资活动**：新城控股境外子公司发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券[5][49][50] - **其他公告**：绿城中国预计2025年股东应占利润同比下降约95%；招商积余2025年营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%[50][51]

报告投资评级 - 地产行业评级：强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 周度观点：港股地产股价近期回调，主要受地缘冲突及市场对美联储降息节奏的担忧影响，但香港楼市基本面稳固，供需格局改善趋势未变，短期股价回调是布局良机[2] - 香港楼市趋势：香港GDP及可支配收入增速企稳，持续引入高端人才，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存消耗，供需格局改善[2] - 香港房价表现：上周中原城市领先指数环比上涨0.63%，较2025年最后一周累计上涨4.3%，上行趋势明确[2] - 香港商业地产：香港商业地产现触底信号，核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，随着宏观及楼市环境改善有望逐步走出低谷[2] - 太古地产表现：2025年公司股东应占基本溢利增长27%，第二次中期股息增长5%，其香港三大商场零售额增长1.6%至5.6%，公司认为未来香港零售市场将保持稳定[2] - 投资机会：当前市场对于香港商业零售复苏仍存分歧，主要公司股价尚未完全反映未来复苏预期，存在预期差[2] 投资建议 - 建议积极关注内房与港房，优选三条主线[2] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等[2] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团[2] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等[2] - 持续关注细分领域优质企业，如经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等[2] 政策环境监测总结 - 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发[2][7] 市场运行监测总结 - 成交情况：本周(3.7-3.13)重点50城新房成交1.7万套，环比上升43.3%，重点20城二手房成交2.0万套，环比上升18.3%[2][9] - 月度成交：3月（截至13日）重点50城新房月日均成交同比下降33.9%，环比上升65.7%；重点20城二手房月日均成交同比下降21.2%，环比上升67.9%[2][9] - 库存情况：截至2026年3月13日，16城取证库存8922万平方米，环比下降0.1%，去化周期26.3个月[2][12] 资本市场监测总结 - 地产债：本周境内地产债发行109.8亿元，总偿还量123.9亿元，净融资-14.1亿元[18] - 地产债到期压力：2026年全年到期和提前兑付规模总共2894.4亿元，同比减少约2.8%；2026年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约577.1亿元[18] - 地产股表现：本周房地产板块下跌0.53%，跑输沪深300指数（+0.19%）[2][23] - 地产股估值：当前地产板块PE（TTM）为62.14倍，高于沪深300的14.21倍，估值处于近五年93.5%分位[2][23] - 个股涨跌：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建业地产（+9.3%）、首开股份（+9.2%）、禹洲集团（+7.0%），排名后三为美的置业（-9.5%）、弘阳地产（-12.1%）、旭辉控股集团（-12.5%）[27][29] 重点个股情况总结 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年3月13日股息率4.8%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上；截至2026年3月13日，最新股息率7.6%；2025年拿地排名前6[4] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年3月13日仅0.34倍PB，股息率4.3%，2026年以来涨幅4.5%；2024年末在手货值超85%位于一线及强二线[4] - 绿城中国：品质标杆，受益于“好房子”止跌回稳；2024、2025年拿地靠前，2021-2024年累计减值87亿元压力减轻；截至2026年3月13日，市值/2025年销售额比为17%，PB为0.67倍，2026年涨幅22.1%[4] 重点公司对比数据 - 绿城中国：最新市值232亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为256%，2025年权益销售金额1040亿元，权益拿地金额/权益销售额比为57%[30] - 中国海外发展：最新市值1235亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为57%，2025年权益销售金额2311亿元，权益拿地金额/权益销售额比为31%[30] - 华润置地：最新市值1891亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为20%，2025年权益销售金额1593亿元，权益拿地金额/权益销售额比为24%[30] - 万科A：最新市值556亿元，2025年权益拿地金额40亿元，拿地金额/市值比为7%，2025年权益销售金额870亿元，权益拿地金额/权益销售额比为5%[30]

行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 本轮香港楼市复苏的本质在于高净值人口流入带来的租金上涨与净租售比提升，改善了房产的综合持有回报率，在降息背景下房产投资具备吸引力 [4][7][11] - 宏观与政策环境稳定，人口小幅增长，收入稳健，2024年“撤辣”政策活跃了楼市成交，成交量连续两年回升 [4][8][11] - 租金自2023年2月进入上涨通道，累计涨幅达15.8%，驱动房价自2025年4月止跌回升，累计涨幅达5.8% [9][23][24][25] - 构建的“房产持有回报率”指标显示，即使考虑税费和折旧，持有回报率仍能超过4%，高于无风险利率和按揭利率，是驱动复苏的核心 [7][23][82][83] - 商业地产（写字楼与零售）市场仍在寻底，持续承压，与住宅市场形成分化 [10][87][97] 根据相关目录的总结 宏观环境 - 2025年底香港总人口达751.1万人，同比增长0.1%；家庭住户数量277.5万户，同比增长0.6% [8][29] - 2026年1月失业率为3.9%，就业人数366.6万人，同比微降1.4% [8][32] - 2025年底就业人士每月收入中位数为2.05万港元，同比增长2.5%；家庭月收入中位数为3万港元，同比增长1% [8][32] 政策环境 - 2024年香港政府全面“撤辣”，取消买家印花税与额外印花税，统一按第2标准税率缴纳从价印花税，置业税率最高档从30%降至4.25% [8][37] - 提高住宅按揭成数至70%，并重启住宅物业投资移民计划，激活豪宅市场 [8][37] 市场成交与供应 - 2025年香港一二手住宅楼宇合计成交62，832套，同比增长18.3%，连续两年回升；其中一手住宅成交20，540套，占比微增至33% [8][24][39] - 2026年前2月，一二手住宅合计成交12，338套，同比增长80.8%；一手成交金额448亿港元，同比大增179% [39][46] - 2025年土地出让总额84.7亿港元，同比大增386%，但绝对值仍处底部区间 [47] - 2025年底全口径未售私人住宅量10.4万套，同比微降2.8%，去化周期回落至5.1年的合理水平 [8][24][51] 价格与回报率 - **房价**：全港私人住宅售价指数于2025年4月开始回升，截至2026年1月自低点累计上涨5.8% [9][24][63] - **租金**：全港私人住宅租金指数自2023年2月低点至2026年1月累计上涨15.8% [9][24][64] - **租售比与回报率**：租售比自2023年第二季度开始提升，A类私人住宅（40平米以下）回报率从2023年5月的2.7%提升至2025年9月的3.7%，之后微降至3.6% [9][25][76] - **持有回报率分析**：以C类住宅（70-99.9平米）为例，静态净租售比约2%，叠加预计3.5%的租金涨幅，持有回报率可达5.5%，扣除税费和折旧后仍逾4% [82][83] 商业地产市场 - **写字楼**：售价自2018年高点累计下跌51.1%，租金自2019年高点累计下跌21.2%，供需过剩，需求持续承压 [10][87][88] - **零售物业**：售价自2018年高点累计下跌45%，租金自2019年高点累计下跌19.7% [10][97] - 2025年，港岛、九龙、新界零售物业月租金（12个月移动平均）同比分别下跌1.6%、1.2%、4.6% [10][97] 投资建议 - 持续看好香港楼市的复苏进程，建议关注布局香港核心地段、土地储备充裕、财务稳健的龙头房企 [4][11]

香港不动产市场核心观点 - 香港私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年处于量价双升的景气周期，房价或实现双位数的年化增长 [2] - 写字楼市场供需关系尚待调整，但中环等核心区域已有边际修复机会；零售物业将实现平稳的结构性温和复苏 [2] - 现阶段“私宅开发商”的超额投资机遇整体大于“持有型开发商” [2] 香港私宅市场回顾 - 市场于2025年筑底回升，一二手总成交量在2024年“撤辣”与美联储降息后，以20-40%的同比增速稳步修复 [4] - 截至2026年1月末，12个月移动总成交量较周期低点（2024年第一季度末）已累计上涨70%，其中一手私宅成交量提升98% [4] - 私宅价格在2024年9月逐步止跌，于2025年7月开启持续性修复，2026年1月环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅 [4] - 市场修复原因可总结为“限供给、提能力、引需求” [5] - **供给方面**：政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私宅累计净吸纳量接近1.6万套，实际供应量（两年年均1.15万套）低于长远计划目标（1.32万套/年） [6] - 一手私宅库存在2024年第三季度末达峰回落，截至2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落至4.5年以下 [6] - **需求方面**：1) 价格下跌降低购房门槛，本轮下行期私宅价格最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%） [6]；2) 按揭利率下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92个基点至3.25% [6]；3) 交易印花税“减辣”及“撤辣”，400万港元以下住宅仅收100港元印花税，低价二手私宅成交量贡献约五成交易量 [6] - **开放政策引入需求**：高端人才通行证等计划带动人才引进类签证数量自2023年起大幅上升至约11万人/年（2020-2022年不足3万人/年） [8] - 新资本投资者入境计划住宅成交金额门槛由5000万降至3000万港元 [8] - 香港高校非本地本科生生源上限提升，预计到2027/28学年“八大”的非本地生源至少增长3.5万人，将推升大学周边私宅租赁需求 [8] - 二手私宅内地买家占比从2022年以来逐步走高，2025年四季度以来一手项目内地买家占比基本在30%-50% [8] 香港私宅市场展望 - 预计2026-2027年一手私宅成交量维持高位，同比增速分别为+14%和+7% [26] - 预计房价在未来两到三年中实现双位数年化涨幅，新房库存去化周期有望保持在中枢水位之下 [27] - 支持周期筑底的三大因素（有限宅地供给、宽松流动性、开放政策）具有较好的延续性 [26] 香港写字楼市场 - 市场经历下行，写字楼租金指数自2019年6月高点累计下跌21%（截至2025年12月），空置率由2019年初的3.5%上行至2025年底的17.5% [34] - 2025年需求回暖，甲级写字楼净吸纳量达16-20万平方米，创2019年以来新高；其中下半年净吸纳量超过15万平方米 [35] - 中环地区复苏明显，2025年第四季度净吸纳量达2.2-2.7万平方米，租金环比增长3.7%，为2016年第二季度以来最大季度涨幅 [35] - 新增供给已过峰，但存量规模仍需时间消化，截至2024年底空置写字楼达217万平方米（其中甲级153万平方米） [41] - 预计2026年甲级写字楼新增供应量为12-14万平方米，2027年为15-19万平方米 [41] - 中环等核心区域因金融、科技行业需求偏好，相较全港整体或更早企稳复苏 [43] 香港零售物业市场 - 社会零售总额在2023-24年仅回归至2018年水平的八成左右，零售物业租金指数自2019年高点累计下行约两成 [50] - 主要影响因素包括：1) 大陆消费者回流，游客购物占社零总额比例从高峰期三至四成降至2025年的13.6% [54]；2) 香港本地线上分流，2023年整体线上零售额达848亿港元 [54]；3) 港人北上消费分流，估计占香港居民境内外消费总额的3%-5% [63] - 2025年以来，随经济复苏及访港游客增长，社零总额同比增速自5月起转正，核心区零售物业表现积极 [64] - 展望2026年，预计市场将延续结构性温和复苏，面向高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长 [64] 重点港房基本面与投资建议 - 主流港资房企可大致分为以持有经营业务为主和以地产开发为主两类 [71] - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的开发商 [3] - **持有型开发商**：此类公司估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益 [3] - 报告梳理了10余家重点公司的业务结构，例如信和置业香港房开收入占比62%，新鸿基地产占比29%，恒隆地产占比13%等 [71]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 2026年房地产行业三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 政策层面着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房[3][5][40] - 维持“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等细分领域[5] 板块行情总结 - 本周（26/2/28-26/3/6）房地产（申万）指数下跌4.1%，跑输主要大盘指数（上证指数跌0.9%，沪深300跌1.1%）[5][8] - 个股表现分化，涨幅前五为西藏城投(+11.7%)、ST数源(+6.1%)、京投发展(+4.2%)、和展能源(+2.0%)、凤凰股份(+1.9%)；跌幅前五为万通发展(-12.5%)、海泰发展(-12.3%)、ST中迪(-11.2%)、黑牡丹(-10.6%)、特发服务(-9.6%)[5][8] 数据跟踪总结 - **新房成交**：本周（2.28-3.06）42个重点城市新房合计成交147万平米，环比上升61.1%，但同比下降25.3%[5][13]。3月截至本周（3.01-3.06），累计成交112万平米，环比下降10.3%，同比下降29.9%，年初至今累计成交同比下降34.8%[5][16] - **新房分能级**：本周一线城市成交环比上升115.0%，二线城市环比上升74.7%，三四线城市环比上升17.9%[13]。但3月至今，各能级成交同比均为负增长，其中二线城市年初至今累计成交同比下降42.2%[16] - **二手房成交**：本周（2.28-3.06）21个重点城市二手房合计成交184万平米，环比大幅上升84.8%，同比下降23.0%[5][27]。3月截至本周，累计成交157万平米，环比下降16.7%，同比下降21.2%，年初至今累计成交同比下降8.0%[5][30] - **二手房分能级**：本周一线城市成交环比上升117.3%，二线城市环比上升67.5%，三四线城市环比上升55.0%[27]。3月至今，三四线城市二手房成交同比降幅最大，达40.2%[30] 行业新闻总结 - **宏观政策**：2026年政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，政策方向包括因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，并制定实施城乡居民增收计划以增加居民财产性收入[5][40][41] - **地方政策**：多地出台具体支持政策，如杭州余杭购买新房每套补贴5万元；四川南充生育二孩、三孩家庭最高可累计领取15万元购房补贴[5][40][41] - **公积金政策**：太原将公积金贷款年龄上限延长至68周岁；佛山发布外籍人员公积金贷款细则[5][40][42] - **土地市场**：杭州城东新城宅地被保利发展以32.24亿元竞得，溢价率51.08%；重庆拟回收101宗闲置土地，总价约145亿元[42] 公司公告总结 - **销售业绩**：2026年2月单月，多家房企销售金额同比大幅下滑：绿城中国86亿元（同比-32.3%）、中国海外发展84.6亿元（同比-35.9%）、越秀地产29.1亿元（同比-53.3%）、龙湖集团20.0亿元（同比-63.5%）[5][44] - **业绩预告**：龙湖集团预计2025年归母净利润约为10.0亿元，同比大幅下降90.4%[5][44] - **人事变动**：招商蛇口独立董事孔英任期届满离任；副总经理刘晔辞任；首开股份副总经理刘安退休辞职[5][44] - **其他动态**：新城控股商业不动产REITs项目获证监会及上交所受理；衢州发展拟申请注册发行不超过20亿元中期票据[44][45]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且予以维持 [1] 报告核心观点 - 近期多家香港房地产企业发布财报，显示积极改善迹象，为估值上行打开空间 [3] - 通过房价涨幅、估值走势和绝对股价涨幅三重维度对比，认为香港房地产股价仍有上行空间 [3] - 报告认为房地产是周期性行业，本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，预计2026年短期楼市量价将持续超预期，坚定看好港资房企全年表现 [3] 港房财报现积极信号，重申看好港资地产 - **新鸿基地产2026财年半年度业绩显著改善**：核心归母净利润为122.1亿港元，同比增长16.7%；中期股息为0.98港元/股，同比增长3% [3][9] - **新鸿基地产财务状况与经营指标向好**：发展物业减值拨备从上年同期的10.8亿港元降至0；投资物业公允价值变动从-28.8亿港元改善至-13.1亿港元；平均借贷利率从4%降至3% [3][9] - **新鸿基地产积极补充土地储备**：抓住香港楼市复苏机会，在屯门、古洞、长沙湾新增约203.1万平方呎楼面面积 [9] - **信和置业财务稳健并积极补货**：2025年末在手净现金达514亿港元；报告期内及之后在屯门、新九龙补充优质地块，总土储为1880万平方呎，其中住宅占比25.8% [3][13] - **信和置业2025-2026财年半年度业绩**：收入为51.8亿港元，同比增长34.5%；股东应占核心净利润为22.2亿港元，与上年同期的22.41亿港元基本持平；股息为0.15港元/股，同比持平 [13] - **恒隆地产2025年核心利润改善**：核心归母净利润为32亿港元，同比增长3.5%；全年股息为0.52港元/股，同比持平 [3][16] - **恒隆地产内地零售业务逐季改善**：2025年第一至第四季度，中国内地商场零售额同比增速分别为-7%、-1%、10%、18%，全年同比增长4% [16] - **恒隆地产融资成本下降**：2025年平均借贷利率为3.8%，低于2024年的4.3% [16] 三重维度对比，港房股价上行空间仍存 - **维度一：房价涨幅历史对比显示弹性**：上一轮周期（2003年见底）次年（2004年），香港私人房价指数上涨27.4%；本轮周期房价于2025年见底，截至2026年2月15日，房价较2025年末已上涨3.7%，预计后续有望持续超预期 [3][22] - **维度一：股价与房价强相关**：历史数据显示新鸿基地产股价与香港房价年涨跌幅呈现较强相关性，房价超预期有望带动股价超预期 [21][22] - **维度二：当前估值对比历史仍有空间**：新鸿基地产市净率（PB）在2015-2020年区间为0.54-0.76倍，当前（截至2026年2月27日）不到0.7倍，仍低于该区间上限；在2003年周期拐点时，其PB长期高于1倍，高点甚至超过2倍 [3][26] - **维度二：横向估值对比显示空间**：新鸿基地产最新PB为0.68倍，仍低于业务模式类似的华润置地（0.75倍） [26] - **维度三：绝对股价涨幅远低于上轮周期**：上一轮周期（2003-2007年），新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%；本轮新鸿基地产自2025年4月低点以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期涨幅 [3][27][29] 投资建议 - 报告预计2026年香港楼市量价有望延续上行，因需求端有望随经济反弹、人才引入和租金回报率吸引力增强而恢复，供给端潜在供应压力可控 [32] - 投资建议关注三类公司：香港本地发展商，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业；商业运营商，如太古地产、恒隆地产；以及经纪商美联集团 [3][32]

香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

行业监管与政策动态 - 房地产行业监管正从“行政管控”向“市场化治理”转型 多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标 [2] - 监管呈现差异化趋势 部分出险房企仍需向专班组定期汇报资产负债率、经营恢复、化债及保交楼情况 [2] 房企债务化解与风险处置 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据展期议案获债权人100%表决通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团提供23.6亿元人民币低息借款 用于偿还公开市场债券本息 借款期限36个月 [1] - 景瑞控股依据香港高等法院命令委任共同及各别清盘人 公司股份自2026年1月16日起暂停买卖 [4] 房地产市场表现与趋势 - 2025年香港私人住宅售价指数同比上涨3.25% 为2021年以来首次年度增长 [3] - 2025年香港新房成交量创20年新高 二手房成交量创4年新高 租金指数同比上升4.6% [3] - 2025年内地投资者在港购买住宅物业金额达1380亿港元纪录新高 约占交易总额五分之一 [3] 公司治理与人事变动 - 光明地产总裁郭强因个人原因辞任所有职务 公司聘任王伟为新任总裁 [5]

香港楼市2025年表现与2026年展望 - 2025年香港私人住宅售价指数按年上升3.25%，为连续3年下跌后首次反弹[1] - 2025年私人住宅租金指数按年上升4.26%，实现连续3年上升[1] - 2025年12月私人住宅售价指数为298.6点，按月上升0.23%，连续9个月保持平稳或上升态势[1] 市场复苏驱动因素 - 宏观利率下调、港股持续向好带来的财富效应以及人才来港需求共同推动了住宅市场自去年中期回暖[1] - 2024年特区政府宣布全面撤销住宅物业需求管理措施（撤辣），触发了市场炽热情绪[1] - 2025年下半年私人住宅售价指数累计上升4.15%，为2019年下半年以来最佳半年度表现，反映楼市复苏力度明显[1] 近期市场动态与后市展望 - 2026年伊始，香港楼市呈现新盘热销、二手市场价量齐升的局面[2] - 2026年1月一幅住宅用地成功批出，吸引7家发展商竞标，反映发展商看好后市[2] - 业内人士普遍认为，受惠于经济增长、财富效应、低息环境及政府积极吸引人才和企业等因素，本地住屋需求将增加，预料香港楼价可延续反弹势头[2]

**涉及行业与公司** * 行业：中国香港房地产市场、香港轨道交通行业[1] * 公司：香港港铁公司（0066 HK）[1][3] * 其他提及公司：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和置业、恒隆地产、嘉里建设、太古地产、希慎兴业、九龙仓置业、领展房产基金[2] **香港楼市复苏的核心观点与论据** * **市场表现：成交量价回升，供给紧缺** 香港住宅成交量价自2025年3月以来稳步回升，2025年香港一手、二手私人住宅买卖合约金额同比均增长14%[1] 价格方面，香港中原城市领先指数较2025年3月低点上涨8%[1] * **多重利好共振驱动复苏** 复苏动力来自四个方面[1]： 1. **人口政策**：输入型购买力强劲，2024年上半年至2025年上半年，香港7项人才入境计划接获申请约14万宗获批[1] 同时，非本地学生来港就读人数从2022年前的2-4万人次大幅提升至2024年的7.4万人次[1] 2. **股市财富效应**：2025年香港IPO融资总额达2858亿港元，按年增加逾2倍，稳居全球首位[2] 2026年预计IPO集资总额介于3200亿至3500亿港元[2] 3. **利率环境**：住宅租售比为3.53%，高于按揭利率3.25%[2] 4. **政策支持**：楼市政策再松绑，减轻房屋交易成本[2] **对港铁公司的核心观点与论据** * **业务模式独特**：公司是香港轨道交通核心运营主体，采用“铁路+物业”发展模式，通过网络拓展配套土地反哺业务[3] 公司拥有庞大的土地储备资源，香港房地产市场回暖预计将加快其推出储备土地[3] * **业务顺周期属性强**：公司以香港业务为营运核心[3] 香港车务营运票价具备提价机制，且客流逐步复苏增长[3] 香港车站商务、香港物业租赁及管理业务顺周期属性较强，租金预计将伴随香港经济恢复[3] * **业务多元化发展**：中国内地及国际业务稳步推进，并在国际市场寻求机会[3] * **股东回报政策**：公司当前采用渐进式分红政策，近两年业绩增长显著，预计将维持当前分红[3][4] **其他重要内容** * **投资建议**：报告推荐关注香港核心资产投资机会，除港铁公司外，还列出了多家香港地产开发商及商业地产公司[2] * **报告来源**：内容基于申万宏源研究发布的两份相关研究报告[5]