报告行业投资评级 - 房地产开发与房地产服务行业评级均为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月香港私人住宅市场量价齐升，短期虽有库存去化压力，但在人民币潜在升值、港股财富效应外溢、人口回升等因素推动下，香港房地产市场将继续改善 [1] - 两类资产修复值得关注，一是香港住宅市场成交量价有望于2025下半年企稳回升，二是商业资产有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注港铁公司和领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 新房成交与库存情况 - 6月香港一手私人住宅成交2140宗，环比+28%；二手私人住宅成交3605宗，环比+11% [1] - 1 - 6月，一手私人住宅成交9280宗，同比 - 1.4%；二手私人住宅成交18452宗，同比+8.3% [1] - 截至6月末，香港一手私人住宅货尾量降至21232个，创2023年三季度以来新低，但库存去化压力仍存 [1] 房价与租金情况 - 6月香港私人住宅价格指数为286.7，环比+0.03%，已连续三个月环比回升 [2] - 6月香港私人住宅租金指数环比+0.31%，已连续七个月环比上涨 [2] - 上半年部分开发商采取低价策略推新盘，短期部分一手供应多的地区仍会维持此策略 [2] HIBOR利率情况 - 2025年6月，1个月期HIBOR均值降至0.68%，较5月均值下行78个基点，7月均值小幅回升至1.02%，整体处于2022年以来低位 [3] - 此前抑制楼市需求的高利率压力明显缓解，“供平过租”现象持续，利于刚需购房者入市 [3] 重点推荐公司情况 港铁公司 - 投资评级为增持，目标价31.90港元 [6] - 预计1H25经常性利润同比增长4.8%至4.2亿港元，非经常项目中住宅交楼或贡献大额收益 [22] - 调整25 - 27年归母净利预测0%/+2%/+5%至202亿/216亿/133亿港元，上调目标价至31.9港元 [22] 领展房产基金 - 投资评级为买入，目标价50.59港元 [6] - 首次覆盖，核心资产聚焦本地必选消费场景，总值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [18] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [19]

香港楼市现状 - 香港楼市交投量在2025年3-4月份显著上升，房价指数也于4-5月份呈轻微上升趋势 [1] - 美联房价指数于3月触底126.3点后，于4月与5月轻微回升，截至上周报127.5点 [1] - 香港各大银行对房贷业务的态度转向积极 [1] 房价回升原因 - "超跌反弹"：过去几年香港房价下跌速度较快，较低价格吸引买家购买 [1] - 市场对经济基本面复苏的乐观预期使得买家购房意愿上升 [1] - 房贷利率下调促使买家决定趁机入市 [1] 市场成交结构 - 近期楼市成交以中小单位买家与刚需买家为主导 [2] - 较受欢迎的单位价格在600万至700万港元之间，超过1000万港元的单位流动性较差 [2] - 买家包括"新香港人"、置业超过10年的业主与刚入市的新业主 [2] 政策影响 - 印花税起征门槛由300万港元放宽至400万港元，起征门槛以下只需缴纳100港元 [2] - 4月300万至400万港元的二手住宅注册量超过1000宗，创2016年11月以来新高 [2] - 人才引进计划自2022年以来共收到45万宗申请，批准29万宗，19.6万人已到港 [2] 未来预测 - 预测2025年新增住宅房贷数量将达45000笔，结束连续三年下跌趋势 [3] - 现房房贷数量将达55500笔，较2024年上涨10% [3] - 期房房贷数量将达6500笔，较2024年上涨55%，挑战近五年新高 [3] 潜在挑战 - 地缘政治不确定性和全球贸易环境不稳定影响买家对未来收入稳定性的预期 [3] - 香港楼市供应量仍较高，今年将新落成约2.4万个单位，未来四年预计近10万个新房单位落成 [3] - 部分地产商已开始主动减慢开发速度以控制供应量 [3]

香港房地产市场现状 - 香港房地产市场正处于筑底回暖的关键阶段 两类资产修复空间值得关注：住宅市场成交量价或率先企稳 商业资产则有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 2024年香港私人住宅成交量及金额同比分别增长25%和18% 创下近三年新高 但成交均价连续38个月同比下跌 已完工未售库存去化周期仍超20个月 [3] - 自5月初以来 HIBOR快速下行推动港元流动性宽松 高利率矛盾有所缓解 为楼市后续回暖奠定基础 [3] 股市与楼市联动关系 - 股市走势往往领先于楼市 私人住宅成交量的6个月移动平均增速通常滞后于股市拐点5至7个月 而房价变化则滞后约8至11个月 [3] - 在流动性宽松周期中 这种传导时间将进一步缩短 [3] - 2024年9月以来 恒生指数累计上涨33% 其估值修复与活跃度提升或将对本轮楼市复苏形成显著推动 [3] 推动市场改善的积极因素 - 人民币升值推动资产重估：人民币兑港币升值将增强香港经济再通胀动力 吸引内地资金配置地产资产 [4] - 港股财富效应外溢：资本市场活跃度提升将带动本地消费与购房需求 [4] - 利率环境改善：HIBOR与房价呈负相关 且"供平过租"趋势扩大 增强楼市投资吸引力 [4] - 人口流入增加需求："高才通"计划等移民政策引入18万名新移民 人口回升支撑潜在购房需求 [4] - 政策空间仍存：当前楼市宽松政策已回归至2009年前水平 后续或在按揭、税收等领域进一步优化 [4] 未来市场预测 - 香港房地产市场或在2025年下半年逐步企稳 [4] - 2025至2026年私人住宅成交量同比增速将分别达到3%和5% [4] - 成交价格则有望在2026年实现3%的增长 [4]