随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲 量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。 12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，"减息周期和租购倒挂"是推 动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。 香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。 短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与 本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。 中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。 "2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股走好，财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%， 进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后'供平过租'（注：指购买房产后每月的按揭供楼 ...

每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜许绍航 陈梦妤 香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。 短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与 本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。 中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。 随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲 量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。 12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，"减息周期和租购倒挂"是推 动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。 "2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股走好，财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%， 进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后 ...

香港业内人士：2026年本地住宅市场复苏势头有望延续 中新网香港12月10日电 (记者 戴小橦)临近年底，香港楼市的复苏态势与来年走向引发市场关注。多位 业内人士10日表示，2025年香港楼市已完成从复常到复苏的关键转折，2026年本地住宅市场复苏势头有 望延续。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，全球经济环境、香港本地供需变化与政策红利的共 振，是2025年住宅市场回暖的核心推手。美元年内贬值约8%提升了实物资产避险吸引力，叠加香港银 行跟随美联储减息，再加上港股反弹逾40%的财富效应，压抑多年的购房需求集中释放。 陈永杰表示，截至2025年11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，全年预计突破2万宗；二手市场 前11个月成交约3.58万宗，全年预计达3.9万宗，均创近年新高。 戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤从需求端给出解读。她指出，香港"高端人才通行证计 划""优秀人才入境计划"等人才政策持续发力，吸引各类人才及家属抵港；叠加非本地学生数量增加， 催生大量刚性居住需求。住宅租金指数延续升势，年初至今录得4%升幅，而拆息下调、置业成本走 低，不仅吸引投资者入市，更促使不少租客转向"租转 ...

香港楼市整体展望与核心观点 - 2025年为香港楼市转折之年，市场信心明显恢复，楼价止跌回升，自住、收租、投资三大置业需求支持市场动力全面回归 [1] - 预计2026年三大需求将持续入市，推动楼价在乐观情况下更可望升约10% [1] - 2025年香港楼市已走出调整期，买家信心恢复，积极入市，投资者因租金回报改善而入市，市场流动性增强吸引短线资金，三大置业需求成为复苏新格局 [1] - 预期2025年全年楼价有望录得约5%的增长，扭转过去三年持续下跌的趋势 [1] 一手住宅市场表现 - 一手住宅市场是2025年推动楼市的强力引擎 [1] - 截至2025年11月，一手成交量已连续10个月稳站千宗以上 [1] - 2025年首11个月一手成交金额接近1900亿港元，超越2024年全年总和，创下4年新高 [1] - 2025年首11个月一手成交量已创下2013年实施一手住宅销售条例以来的新高，全年有望挑战2万宗大关 [1] 二手住宅市场表现 - 预计2025年全年二手成交量将超过4.5万宗，将创下4年新高 [2] - 反映市场价格的楼价指数2025年内累升超过4.2%，预计全年升幅约5%，成功扭转过去3年的跌势，呈现价量齐升格局 [2] - 在减息预期与租金上扬的带动下，"租转买"需求与长线投资者纷纷入市，楼市进入良性循环 [2]

总结2025年一手私宅市场，截至12月8日为止，买卖登记量值分别录得1.8819万宗及2092.76亿港元，料 全年相关量值最终可达约1.994万宗及约2210亿港元，将较去年分别再升23%及7%。一手私宅登记量已 是连续3年录得升幅，除进一步上试高位外，亦创近6年最多及近21年次多。至于2025年每宗一手私宅平 均成交价料为1108万港元，同比将跌约12.7%，主因是年内细价物业登记占比较多所致。 截至今年12月8日，二手私宅买卖登记量值分别录3.5285万宗及2617.79亿港元，预期全年登记量最终录 约3.72万宗，较2024年的约3.22万宗上升16%，连涨两年，进一步脱离2023年的历史低位，创近4年新 高。至于全年成交总值料达2760亿港元，将同比上升18%，为连跌3年后首见反弹，料创近4年以来最 多；此番量值同步上升，反映楼市进一步复苏。按每宗二手私宅平均成交价计算，2025年料为741万港 元，将同比微升约1.5%。 根据土地注册处资料，截至今年12月8日，2025年香港整体私人住宅共录得5.4104万宗买卖登记，涉及 金额约4710.55亿港元。按走势推算，预计全年登记量最终可录得约5.72 ...

行业评级与核心观点 - 交银国际将香港房地产业评级由“同步”上调至“领先” [1] - 行业复苏被视为循序渐进的过程，涵盖不同资产子板块，而非单一事件 [1] - 市场拐点已至，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [1] 复苏路径与子板块偏好 - 投资者将优先布局住宅板块复苏，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 越来越多的迹象显示实体市场正在回暖，预期深层内在价值可望释放 [1] 住宅市场前景 - 香港持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] - 正向净租金回报率与降息是未来价格的关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2] 重点公司推荐 - 新鸿基地产(00016)被列为住宅物业首选标的，目标价111.7港元 [1] - 领展房产基金(00823)被列为商业物业首选标的，目标价45.7港元 [1] - 预计两家公司未来1-2年可望受益于产业复苏与多重催化剂 [1]

行业核心观点 - 香港房地产市场复苏是循序渐进的过程，而非单一事件，复苏将涵盖不同资产子板块 [1] - 行业评级由“同步”上调至“领先”，市场拐点已至，深层内在价值有望释放 [1] - 市场复苏的关键支撑包括宏观不确定性改善（如降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [1] 行业复苏预期与催化剂 - 复苏顺序预计为投资者优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 正向净租金回报率与降息是未来住宅价格的关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2] - 持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] 具体市场预测 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] 重点公司标的 - 新鸿基地产(00016)为住宅物业首选标的，目标价111.7港元 [1] - 领展房产基金(00823)为商业物业首选标的，目标价45.7港元 [1] - 预计两家公司未来1-2年可受益于产业复苏与多重催化剂 [1]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 报告核心观点 - 香港楼市在经历长达43个月的调整后，于2025年初进入复苏通道，2026年有望进入量价齐稳的新阶段 [4] - 楼市回暖由成交规模回升、房价企稳、库存去化压力边际改善及租赁市场景气度上升共同印证 [4] - 复苏由政策全面支持、"供平过租"、人口回流及股市财富效应等多重因素驱动 [4] - 港资发展商估值处于历史低位，伴随基本面温和复苏及美联储降息周期，有望迎来估值与盈利的双重修复 [4] 楼市基本面总结 - 成交规模稳步回升：2025年1-9月，一手私人住宅成交约1.5万套，同比+25%，二手私人住宅成交约2.9万套，同比+19%，成交量分别创2020年及2022年以来同期新高 [7] - 按月看，9月一手住宅成交2024套，环比+14%，连续7个月超1000套；二手住宅成交3463套，环比+5.4%，连续6个月超3000套 [7] - 房价出现企稳信号：2025年9月私人住宅售价指数同比+1.81%，结束了连续43个月的下跌，环比连续6个月上涨，累计涨幅2.85% [17] - 租赁市场景气度持续上升：9月私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续10个月上涨，租金水平接近历史高位 [22] - 小户型（A类）私人住宅租金回报率约3.7%，处于2010年以来84%分位值的历史相对高位 [22] - 库存去化压力边际改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅库存约9.1万套，较2024Q3末历史峰值下降7%，对应去化周期为65.3个月，较2024Q3末下降20.1个月 [27] 推动因素总结 - 政策全面支持：包括全面"撤辣"、放宽按揭及优化投资移民计划等，2025年1-10月内地买家占比达24%，较2022年提升12.4个百分点 [33] - "供平过租"刺激需求：小户型租金回报率（约3.7%）持续高于H按封顶息率（3.25%-3.50%），推动"租转买"及"买楼收租"需求 [39] - 人口回流支撑长期需求：截至2025年8月，超过23万名人才通过各项计划抵港，截至2025年6月末总人口较2022年6月末低点增加18.1万人 [40] - 股市财富效应外溢：年初至2025年10月31日恒生指数上涨29%，与中原城市领先指数历史相关系数为+0.76，带动楼市信心修复 [42] 投资分析意见总结 - HKT香港地产指数年初至10月31日累计上涨22%，当前市净率仅0.40倍，处于历史17.3%分位值，显著低于长期中枢0.62倍，估值修复空间充足 [48] - 历史复盘显示美联储降息周期往往利好HKT香港地产指数 [48] - 建议关注经营稳健、在香港拥有充裕优质住宅开发土储及自持物业的港资发展商，如新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等 [48]

市场销售表现 - 香港一手新房成交连续第九个月企稳千宗以上，10月成交突破1700宗，追平2019年3月至11月的最长纪录 [1] - 新鸿基地产启德天玺天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮销售实现“日光”，获得约2176张认购登记，超额认购达37倍 [1] - 香港油塘柏景峰项目首轮销售推出150个单位，截至17日晚收票量已达可售单位数的18倍以上 [1] 市场需求驱动因素 - 香港本地客户开始从租转买，因租金持续上涨且银行存款利率降低 [2] - 内地客户看中香港房产的租金回报率，有置业者购入物业年租金回报率接近3.8%，远超深圳同价位房子 [2] - “供平过租”现象出现在越来越多楼盘，置业者因房贷压力减小和租金上涨而加速购房计划 [2] 行业前景与支持因素 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后将进一步复苏，进入上升周期 [2] - 楼市气氛回暖向好提高了银行增加按揭贷款的积极性 [2] - 内地中介机构专门组建专业团队联动，带客户赴港买房，每个月都有成交 [2]

市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]