NO.2 多家房企称已不被要求上报三道红线 据智通财经，多家房企相关人士表示，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报"三道红线"指标。 不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组，定期汇报资产负债率等财务指标；同时部分出险房 企还被要求上报经营恢复情况、化债进展，以及保交楼情况。 点评：此举是房地产行业监管从"行政管控"向"市场化治理"转型的重要信号。未来，监管将持续差异化 发力，优质房企有望迎来融资与经营的双重改善，出险房企则需在严格监管下加速风险出清。 ｜2026年1月29日星期四｜ NO.1 万科两笔境内债展期成功并获深铁23.6亿元借款 1月27日，万科发布公告显示，两笔合计57亿元中期票据"22万科MTN004""22万科MTN005"展期议案获 债权人100%表决通过。同日，第一大股东深铁集团同步提供23.6亿元低息借款，用于偿还公司在公开 市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月。 点评：此次展期成功，印证市场化协商与股东信用背书的结合，是当前房企债务化解的有效路径，有望 推动行业从"风险出清"向"稳杠杆"过渡。 NO.3 香港2025年住宅售价指数录得4年来首次年度增长 光明地产1月28 ...

展望今年，业内人士普遍认为，受惠于经济增长、财富效应和低息环境，以及特区政府积极吸引人才和 企业落户香港等因素，进一步增加本地住屋需求，预料香港楼价可延续反弹势头。(完) 来源：中国新闻网 2025年香港楼价按年升3.25% 业内人士：楼市复苏力度明显 中新社香港1月28日电 (记者 魏华都)香港特区政府差饷物业估价署28日公布，2025年香港私人住宅售价 指数按年升3.25%，为连降3年后首次反弹；私人住宅租金指数按年上升4.26%，连升3年。去年12月香 港私人住宅售价指数为298.6点，比上月上升0.23%，连续9个月呈平稳或上升。 高力估价及咨询服务高级董事梁镇峰表示，住宅楼市去年中期起受宏观利率下调、港股持续向好引发财 富效应、人才来港需求带动，加之2024年特区政府宣布全面"撤辣"(撤销住宅物业需求管理措施)，触发 市场炽热情绪。 利嘉阁地产研究部主管陈海潮补充说，若按半年期计算，去年下半年私人住宅售价指数累计上升 4.15%，为2019年下半年以来表现最好的一期，反映楼市复苏力度明显。 2026年伊始，香港楼市新盘热销，二手市场价量齐升。世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟 恩表示，今年1 ...

价格端，香港中原城市领先指数较25年3月低点+8%。 #人口、股市、利率、政策等多重利好共振，助力香港楼市复苏： 1）人才 【申万交运&房地产】多利好共振助力复苏，香港楼市新周期起点，推荐香港港铁公司投资机会 #香港楼市全面复苏，成交量价回升态势良好，存量供给相对紧缺：香港住宅成交量价自25年3月以来稳步回 升，25年香港一手、二手私人住宅买卖合约金额同比均+14%。 4）楼市政策再松绑、减轻房屋交易成本。 #关注香港核心资产投资机会：关注新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和置业等；商业地产业务方面，推荐 恒隆地产、嘉里建设，关注太古地产、希慎兴业、九龙仓置业、领展房产基金等。 #关注香港核心资产投资机会：推荐港铁公司： 1）公司是香港轨道交通的核心运营主体，采用"铁路+物业"发展模式，网络拓展配套土地反哺，公司拥有庞大的 土地储备资源，香港房地产市场回暖预计公司将加快推出储备土地。 2）公司以香港业务为营运核心，香港车务营运票价具备提价机制，客流逐步复苏增长；香港车站商务、香港物业 租赁及管理业务顺周期属性较强，租金预计将伴随香港经济恢复；中国内地及国际业务稳步推进，国际市场寻求 机会。 【申万交运&房地 ...

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨4.49%报21.42港元，新鸿基地产涨3.27%报113.8港元，九龙仓置业涨3.23%报26.2港元，恒隆集团涨2.04%报16.5港元，长实集团涨1.25%报43.82港元 [1] 市场情绪与销售情况 - 香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观 [1] - 新盘成交量创6年新高 [2] 机构对楼价的预测 - 里昂研究报告维持对2026年香港楼价增长5%的预测 [1] - 花旗银行最新修订2026年香港住宅楼价预测，由原来升3%上调至升8%，并预期2027年进一步加速，进入多年以来的上升周期 [2] 推动地产股上涨的因素 - 市场情绪乐观推动发展商股价年初至今上涨 [1] - 香港地产发展商在2026年上半年可领先，受惠于利润率、盈利及净资产值上行 [2] - 目前营业利润率在5%至9%之间 [2] - 房价上升周期对净资产值和盈利有推动作用，估算房价每升1%，平均可推动净资产值0.5%及盈利1.5% [2] - 净资产值折让有收窄空间，现为52%，而过往房价上升周期时折让约为40% [2] 对楼价趋势的预期 - 里昂预测楼价上升趋势将持续，但由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和 [1] - 根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨4.49%报21.42港元，新鸿基地产涨3.27%报113.8港元，九龙仓置业涨3.23%报26.2港元，恒隆集团涨2.04%报16.5港元，长实集团涨1.25%报43.82港元 [1] 市场情绪与销售状况 - 香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观 [1] - 新盘成交量创6年新高 [2] 机构对楼价的预测 - 里昂研究报告维持对2026年香港楼价增长5%的预测 [1] - 花旗最新修订2026年香港住宅楼价预测，由原来升3%上调至升8%，并预期2027年进一步加速，进入多年以来的上升周期 [2] 推动地产股及发展商表现的因素 - 楼价上升趋势持续推动发展商股价年初至今上涨 [1] - 香港地产发展商在2026年上半年可领先，受惠于利润率、盈利及NAV上行 [2] - 目前营业利润率在5–9%之间 [2] - 估算房价每升1%，平均可推动NAV 0.5%及盈利1.5% [2] - NAV折让现为52%，在过往房价上升周期中约40% [2] 对楼价涨幅及股价趋势的预期 - 由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和 [1] - 根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调 [1]

房地产板块市场表现 - 房地产板块表现活跃，多只个股涨停或上涨，其中大悦城、城投控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展等龙头公司股价上涨 [1] - 多只房地产主题ETF当日涨幅显著，地产ETF(159707.SZ)上涨3.22%，房地产ETF(159768.SZ)上涨2.87%，房地产ETF华夏(515060.SH)上涨2.06%，另一只房地产ETF(512200.SH)上涨1.77% [3] - 相关ETF年内也录得正收益，地产ETF(159707.SZ)年内涨幅4.05%，房地产ETF(159768.SZ)年内涨幅3.99%，房地产ETF华夏(515060.SH)年内涨幅4.06%，房地产ETF(512200.SH)年内涨幅3.80% [3] 房地产ETF产品概况 - 房地产ETF基金和房地产ETF主要跟踪中证全指房地产指数，其权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、金地集团等头部房企 [5] - 地产ETF(159707.SZ)跟踪中证800地产指数，该指数汇集市场头部优质房企，具有明显的头部集中度优势，且央国企含量高 [5] - 另一只房地产ETF(512200.SH)跟踪内地地产指数，前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口、新城控股、滨江集团等 [5] 近期房地产市场数据 - 2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [5] - 2025年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [5] - 2025年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [5] - 2025年12月份，二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [5] 机构观点与行业趋势 - 光大证券认为，随着前期房地产政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [6] - 光大证券指出，供给侧逐步出清将使信用优势明显的龙头央国企地产公司受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，并实现经营业绩企稳回升 [6] - 光大证券建议关注三条投资主线：具备片区综合开发能力和信用优势的稳健龙头、公募REITs推进下存量资源丰富的公司、以及物业服务行业 [6] - 华源证券指出，参考全球68次房地产危机的历史经验（平均跌幅35%，平均调整时间6年），当前中国房地产调整周期在长度与深度上已相对充分，或已进入尾声 [7] - 华源证券认为，房地产行业政策导向已从“住有所居”转向“住有宜居”，中央自2023年起高频强调建设“好房子”，后续高品质住宅市场发展空间较大 [7] - 华源证券预计，在美联储降息周期、“供平过租”激发需求、人口回流等多重因素支撑下，2026年香港一手私人住宅市场的成交量与价格或将进一步回升 [7]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为2026年房地产行业有三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5]；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5]；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 报告维持“看好”评级，建议关注五类标的：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[5]；2）地产开发：华润置地、招商蛇口[5]；3）地产转型：衢州发展[5]；4）二手房中介：贝壳[5]；5）物管企业：招商积余、华润万象生活[5] 板块行情 - 本周（26/1/10-26/1/16）房地产（申万）板块下跌3.5%，跑输主要股指（上证指数跌0.4%，深证成指升1.1%，创业板指升1.0%，沪深300跌0.6%）[5][8] - 个股方面，涨幅前五为：*ST阳光(+10.2%)、大名城(+8.8%)、西藏城投(+5.0%)、南都物业(+4.7%)、光明地产(+4.7%)[5][8]；跌幅前五为：华夏幸福(-29.8%)、ST中迪(-16.7%)、中国武夷(-15.8%)、荣盛发展(-13.9%)、财信发展(-11.0%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.10-1.16），42个重点城市新房合计成交145万平米，环比上升6.3%，同比下降32.9%[13] - **分能级环比**：一线城市（4城）成交38.2万平米，环比升8.5%[13]；二线城市（15城）成交72.7万平米，环比升1.5%[13]；三四线城市（23城）成交34.3万平米，环比升15.4%[13] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.16），42城新房合计成交300万平米，环比上月同期下降32.2%，同比下降40.7%，年初至今累计成交同比下降40.7%[5][16] - **分能级累计同比**：一线城市累计成交80万平米，同比下降43.0%[16]；二线城市累计成交152万平米，同比下降46.0%[16]；三四线城市累计成交69万平米，同比下降19.8%[16] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.10-1.16），21个重点城市二手房合计成交216万平米，环比上升4.9%，同比下降9.2%[5][27] - **分能级环比**：一线城市（3城）成交89.9万平米，环比升16.1%[27]；二线城市（9城）成交109.7万平米，环比降1.0%[27]；三四线城市（9城）成交16.5万平米，环比降6.7%[27] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.16），21城二手房合计成交430万平米，环比上月同期下降6.0%，同比下降17.6%，年初至今累计成交同比下降17.6%[5][30] - **分能级累计同比**：一线城市累计成交171万平米，同比下降20.5%[30]；二线城市累计成交225万平米，同比下降17.0%[30]；三四线城市累计成交34万平米，同比下降5.7%[30] 行业新闻 - **宏观政策**：财政部、税务总局、住建部延续实施支持居民换购住房个人所得税政策（2026年1月1日至2027年12月31日）[5][40][41]；央行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%[5][40][41]；金融监管总局要求推动城市房地产融资协调机制常态化运行[40][41]；财政部、税务总局延续实施公共租赁住房税收优惠政策[40][41] - **地方政策**：上海支持存量商办楼宇改造为养老设施[5][40][41]；深圳推出“安居创业帮扶计划”，提供三年阶梯式租金支持[5][40][41]；湖南推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房等工作[5][40][41]；海南发布城市更新行动方案，目标到2030年形成可持续模式[41]；湖北咸宁推出购房补贴，最高可达15万元[41]；北京计划1月底前发布全年供地计划，力争一季度供应优质地块[41]；福州晋安3幅商品房地块底价成交，总价43.11亿元[41] 公司公告 - **12月销售数据**：越秀地产89.96亿元（同比-33.4%）[5][42][43]；华侨城A 19.9亿元（同比-31.0%）[5][42][43]；首开股份18.6亿元（同比-68.5%）[5][42][43]；华润置地410.0亿元（同比+28.1%）[5][42][43]；龙湖集团37.7亿元（同比-53.6%）[5][42][43] - **股东增持**：华侨城A控股股东华侨城集团增持计划完毕，合计投入1.11亿元，增持后合计持股比例升至50.30%[5][42][43] - **债务与回购**：万科调整两笔宽限期内、合计57亿元中票展期方案，新增项目应收款质押增信[5][42][43]；贝壳-W于1月9日至15日连续进行股份回购，每日耗资约349.9万港元[43]

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 建议关注股价滞后且商业地产改善未被完全定价的收租股 [1] 香港地产股整体表现 - 受多家券商上调香港今年房价增长预测至5%至10%推动 今年以来香港地产股已飙升11% 表现超越恒生指数6个百分点 [1] 收租股投资观点 - 考虑到多家公司股价已达或接近历史高点 市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 [1] - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 大多数股价仍比高峰低30%以上 [1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 也可能成为一匹黑马 [1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机 [1]

新世界发展(0017.HK)盘中拉升涨超15%至9.5港元，股价创2024年10月以来的15个月新高。 新世界系日前再有人事变动，新世界主席郑家纯及CEO黄少媚近日入局新世界百货中国(0825.HK)，分别担任主席及副主席，其后新世界百货中国再宣 布，谢惠芳辞任为执行董事兼公司首席执行官。新世界百货称，有待新任首席执行官获委任之前，黄少媚将负责集团的日常管理与营运的整体领导。 此外，美银发表研究报告唱好香港楼价。美银称，香港住宅市场2025年中已确实触底，预计2026年复苏力度加强，并扩展至核心商业区(CBD)办公室及高 端零售板块。 ...

行业整体展望 - 香港住宅市场预计于2025年中触底，复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值已正常化，料迎来较温和的升幅 [1] - 基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好行业前景 [1] 目标价与估值调整 - 平均上调多个目标价8% [1] - 上调原因反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 公司评级与观点 - 看好并给予“买入”评级的长江实业(01113)、太古地产(01972)及恒隆地产(00101) [1] - 重申对港铁(00066)的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 将恒基地产的收入评级从7下调至8，并将恒隆物业从8下调至7 [1] 潜在事件催化剂 - 恒隆地产、恒基地产(00012)及九龙仓置业(01997)于第一季度具事件催化剂 [1] - 恒隆地产预计公布新的新加坡物业基金，并预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 投资者对恒基地产2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动 [1] - 受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期九龙仓置业2025财年股息增长7% [1] 盈利前景与反弹 - 盈利反弹将成为板块进一步重估的关键 [2] - 预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] - 整体而言，长实及嘉里建设(00683)料于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 就业主而言，预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年同期每年领先盈利增长 [2] 当前估值分析 - 将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长，而业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]