报告行业投资评级 - 维持房地产行业“看好”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2026年房地产调整有望进入尾声，全球主要经济体房地产危机平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分 [6] - “好房子”存在结构性机会，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [6] - 香港楼市复苏延续，多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [6] 板块行情总结 - 本周（8.08-8.14）房地产（申万）指数上升1.8%，同期上证指数下跌0.3%、深证成指上升0.3%、创业板指上升1.8%、沪深300下跌0.6% [6][9] - 个股涨跌幅前五：京投发展(+31.8%)、香江控股(+26.3%)、*ST荣控(+18.0%)、财信发展(+12.4%)、深振业A(+11.7%) [6][9] - 个股涨跌幅后五：皇庭国际(-8.4%)、大名城(-5.6%)、ST数源(-5.4%)、华侨城A(-4.3%)、黑牡丹(-3.3%) [6][9] 数据跟踪总结 新房成交 - 本周（8.08-8.14），42个重点城市新房合计成交124万平米，环比上升0.2%，同比下降10.2% [6][15] - 分能级：4个一线城市新房成交38.2万平米，环比下降14.1%；15个二线城市成交63.1万平米，环比上升2.4%；23个三四线城市成交23.0万平米，环比上升27.8% [15] - 8月截至本周（8.01-8.14），42城新房合计成交248万平米，环比下降16.5%，同比下降11.2%，年初至今累计同比下降17.9% [6][19] - 分能级：4个一线城市新房成交83万平米，环比下降9.8%，同比上升19.5%，年初至今累计同比下降0.7%；15个二线城市成交125万平米，环比下降22.3%，同比下降23.0%，年初至今累计同比下降22.3%；23个三四线城市成交41万平米，环比下降9.8%，同比下降15.7%，年初至今累计同比下降25.7% [19] 二手房成交 - 本周（8.08-8.14），21个重点城市二手房合计成交186万平米，环比上升6.2%，同比上升7.0% [6][28] - 分能级：3个一线城市二手房成交76.9万平米，环比上升3.3%；9个二线城市成交97.7万平米，环比上升10.1%；9个三四线城市成交11.8万平米，环比下降4.6% [29] - 8月截至本周（8.01-8.14），21城二手房合计成交362万平米，环比下降6.9%，同比上升5.9%，年初至今累计同比上升3.4% [6][34] - 分能级：3个一线城市二手房成交151万平米，环比下降4.2%，同比上升8.5%，年初至今累计同比上升6.9%；9个二线城市成交186万平米，环比下降8.6%，同比上升5.8%，年初至今累计同比上升1.5%；9个三四线城市成交24万平米，环比下降9.9%，同比下降7.2%，年初至今累计同比下降3.0% [34][35] 行业新闻总结 - 政策方面：四川印发《四川省城市更新“十五五”规划》，实施城镇危旧房改造约6万套，改造老旧小区8000个，既有住宅加装电梯1.5万部等目标 [6][47] - 公积金方面：威海上调单缴存人最高贷款额度至80万元、双缴存人至120万元，叠加后分别不超过160万和200万；郑州调整2026年度缴存基数上限为28849元，月缴存额上限6924元 [6][47] - 土地市场方面：大连甘井子区两宗地块溢价率分别达36.6%和33.7%，大连中山东港K03-1地块溢价17.8%刷新区域近三年楼面价新高 [6][47] - 绿城以11.5亿元竞得沈阳文化路南地块，溢价率21.79% [6][47] - 北京3宗涉宅用地总成交价137.65亿元，其中招商蛇口历经216轮以15.04亿元竞得石景山苹果园地块，溢价率23.48%，金茂97.61亿元摘得海淀四季青地块，溢价率14.10% [6][47] - 美的置业3.7亿元竞得昆明盘龙区地块 [6][47] 公司公告总结 经营数据 - 中国金茂7月签约销售金额92.02亿元，同比增长8.77%，1-7月累计667.02亿元，同比增长7.92% [6][49] - 华润置地7月总合同销售金额141.0亿元，同比增长6.0%，前7月累计1306.0亿元，同比增长5.7% [6][49] - 保利发展7月签约金额149.23亿元，同比减少17.16%，1-7月累计1500.29亿元，同比减少8.06% [6][49] - 新城控股7月合同销售金额8.61亿元，同比下降48.14%，1-7月累计72.18亿元，同比下降39.80% [6][49] - 华侨城A7月合同销售金额7.4亿元，同比下降56.21%，1-7月累计61.7亿元，同比下降44.81% [6][49] 业绩情况 - 绿城中国预计2026年中期股东应占利润0.5亿-1亿元，较2025年同期2.10亿元下降，主要受结转面积及均价同比下降、毛利率下降及计提资产减值损失影响 [6][49] - 美的置业上半年营业收入18.82亿元，同比下降5.7%，拥有人应占利润2.55亿元，同比下降16.7% [6][49] - 龙湖集团上半年剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动影响后的核心利润预计为人民币0.5亿元至1.0亿元（去年同期为13.8亿元），利润显著下滑主要由于房地产市场仍处调整期，公司聚焦存货去化，导致地产开发业务结算收入持续下降及结算毛利率承压 [6][49] - 万物云上半年收入191.12亿元，同比增长5.4%，核心净利润12.63亿元，同比下降1.0%，剔除开发商业务影响后核心净利润10.99亿元，同比增长7.3% [6][49] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级 [6] - 建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂；3）二手房中介：贝壳；4）物管企业：招商积余、华润万象生活 [6]