（原标题：肯房地产价格在全球市场中涨幅最快） 肯《星报》10日报道，近日一份行业报告显示，肯尼亚成为全球房地产最活 跃、回报率最高的国家，租金收益率高于全球平均水平（为5.5%），截至2025 年6月的一年综合回报率达13.3%。HassConsult报告指出，自2000年以来，美 国住宅价格上涨了201%，法国上涨了151% ，新加坡上涨了122%。但调查显 示，肯住宅价格上涨了425% 。目前，全球许多房地产市场都因高负债行业的 高利率而受到抑制，而肯房地产价格涨幅却在扩大。分析认为，肯中产阶级的 不断扩大和高收入者人数的增长，使得该国的住房需求超过了GDP的增长。 ...

每经AI快讯，国家统计局发布数据显示，1—8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降 12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。 ...

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[12] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨5.89% 相对沪深300的超额收益为4.51% 行业排名第2/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨11.49% 相对沪深300的超额收益为-3.43% 行业排名第20/32[6][15] - 本周房地产板块表现较好 开发类和物管类以上涨为主 收租类有涨有跌[6] - 开发公司周度涨跌幅均值为10.61% 物业公司为4.70% REITS为-0.66%[16] 政策动态 - 中央政策：国务院政策吹风会提到深化土地管理制度改革 赋予试点地区更大土地资源管理自主权 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革[7][18] - 中央政策：推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地盘活利用 鼓励市场化方式盘活存量闲置土地[7][18] - 地方政策：河南提出12方面措施促进房地产市场平稳发展 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度等[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-12.2% 较上周改善2.6个百分点[8][19] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为+11.4% 较上周改善5.1个百分点[8][19] - 年初至今37城新房累计同比-6.2% 17城二手房累计同比+14.5%[8][19] - 9月截至12日 37城新房当月同比-4.8% 17城二手当月同比+22.0% 12城合计+11.8%[8] 房价周期位置分析 - 全局维度：房价近四年来调整相对充分 已基本消化过往累积的超涨成分 后续下行压力将逐步减小[3][9] - 止跌条件：有赖于良性通胀和进一步降息[3][9] - 结构分化：高能级城市补跌压力较大 近期跌幅明显更大[3][9] - 城市内部：核心区域新房补涨 二手补跌 土地要素市场价值在限价时代被低估 级差地租正在显性化[3][9] - 区域分化：与海外一线城市相比 房价压力主要体现在远郊 核心区域整体均价并不算高[3][9]

股价表现与交易数据 - 9月12日盘中股价上涨2%至28.51元/股 成交额1.02亿元 换手率0.4% 总市值288.42亿元 [1] - 主力资金净流入201.62万元 特大单买入占比1.4% 大单买入占比19.38% [1] - 年内股价累计上涨89.31% 近5日/20日/60日分别上涨0.99%/18.5%/48.49% [1] - 年内两次登上龙虎榜 最近8月27日净卖出3453.94万元 买入总额5254.69万元(占比10.72%) 卖出总额8708.63万元(占比17.77%) [1] 公司基本情况 - 公司成立于1986年7月19日 1993年9月15日上市 总部位于深圳市人民南路深房广场 [2] - 主营业务涵盖房地产开发销售、物业租赁管理、商品零售贸易、酒店业务等 [2] - 收入构成：住宅销售占比89.05% 其他产品占比10.93% 商铺及车位占比0.03% [2] - 行业分类为房地产开发-住宅开发 概念板块包括国资改革、融资融券、广东国资、深圳国资等 [2] 财务与经营数据 - 2025年上半年营业收入6.37亿元 同比增长374.85% [2] - 2025年上半年归母净利润1.03亿元 同比增长1732.32% [2] - A股上市后累计分红11.81亿元 近三年累计分红6171.13万元 [3] - 股东户数3.63万户 较上期减少5.96% [2] 机构持仓情况 - 香港中央结算有限公司为第五大流通股东 持股503.77万股 较上期增持132.75万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第八大流通股东 持股340.97万股 较上期增持7.79万股 [3]

交银国际研究 行业更新 8 月楼市供求仍处淡季，期待金九银十 行业与大盘一年趋势图 资料来源 : FactSet 9/24 1/25 5/25 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 行业表现 恒生指数 谢骐聪, CFA, FRM philip.tse@bocomgroup.com (852) 3766 1815 莫佩雯 carman.mok@bocomgroup.com (852) 3766 1840 估值概要 2025 年 9 月 11 日 房地产行业月报 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价 | 收盘价 | | -----每股盈利----- | ----市盈率---- | | | ----市账率---- 股息率 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | FY25E | | | FY26E FY25E FY26E FY25E FY26E | | | FY25E | | | | | | (当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货 ...

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [8] - 北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 预计对局部地区市场情绪有阶段性提振 但政策对于销售量价的改善效果仍待观察 [8] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [8] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转标的具备更大的估值修复弹性 [8] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积184.9万平方米 环比下降16.0% 同比上升5.2% [8][19] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为6.5% -22.7% -21.6% [8][19] - 一 二 三四线城市新房成交面积同比增速分别为6.6% 15.7% -17.6% [8][19] - 12个城市新房库存面积11256万平方米 环比增速0.04% 同比增速-14.5% [8][43] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.9 15.7 72.1个月 [8][43] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积138.8万平方米 环比下降11.3% 同比上升6.8% [8][51] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.2% -12.8% -9.9% [8][51] - 一 二 三四线城市二手房成交面积同比增速分别为0.6% 17.1% 4.5% [8][51] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积1548.0万平方米 环比上升37.0% 同比下降19.0% [8][64] - 成交土地总价260.4亿元 环比上升74.5% 同比下降47.7% [8][64] - 成交土地楼面均价1681.9元/平 环比上升27.4% 同比下降35.4% [8][64] - 百城成交土地溢价率1.4% 环比下降1.1个百分点 同比下降1.3个百分点 [8][64] - 百城成交住宅土地规划建筑面积257.3万平方米 环比上升101.1% 同比下降21.2% [8][82] - 百城成交住宅土地总价167.5亿元 环比上升231.7% 同比下降28.4% [8][82] - 百城成交住宅土地楼面均价6509.4元/平方米 环比上升64.9% 同比下降9.1% [8][82] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量83.3亿元 环比上升125.0% 同比下降49.2% [8][119] - 总偿还量103.5亿元 环比下降18.5% 同比下降28.8% [8][119] - 净融资额-20.2亿元 [8][119] - 债券发行量最大的房企为华润置地 铁建房地产 黑牡丹 发行量分别为30.0 20.9 10.0亿元 [8][119] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-1.5% 较上周下降1.4个百分点 [8][102] - 房地产行业相对收益-0.7% 较上周上升2.1个百分点 [8][102] - 房地产板块PE为30.05X 较上周下降0.62X [8][102] 投资建议 - 建议关注四条主线：1）基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [8][129] - 2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [8][129] - 3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [8][129] - 4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [8][129]

核心观点 - 购房者楼层选择观念正从数字迷信转向理性考量 重点关注实际居住体验和性价比 [2][15][16] - 传统"敏感楼层"(4/13/14/18楼)因价格优势(如4楼价格低3-5%)吸引理性购房者 销售占比未显著下滑 [2][15] - 真正影响居住品质的是存在实际问题的楼层 包括一楼(采光不足 湿度高15-20% 盗窃案占比42% 噪音高8-12分贝) 顶楼(温度高3-5度 电费多500-800元 漏水率高3-4倍)和设备层(噪音震动 电磁辐射) [7][8][10] 敏感楼层市场表现 - 2024年商品住宅销售中4/13/14/18楼等敏感楼层销售占比未出现显著下滑 [2] - 4楼成交价格平均比同等条件其他楼层低3-5% 价格优势明显 [2] - 30岁以下购房者仅23%因楼层数字放弃购买 50岁以上群体该比例达67% 显示代际观念差异 [2] 问题楼层居住痛点 - 一楼存在采光不足(冬季日照少2-3小时) 湿气较重(湿度高15-20%) 安全隐患(入室盗窃占比42%)和噪音污染(比10楼以上高8-12分贝)等缺陷 [7][8] - 顶楼面临夏热冬寒(温度高3-5度) 空调电费支出更高(多500-800元) 漏水问题频发(发生率3-4倍)和水压不稳等挑战 [8][9] - 设备层及相邻楼层存在设备噪音震动和电磁辐射干扰 影响居住舒适度 [10] 黄金楼层选择标准 - 总楼层1/3至2/3处(如18层建筑的6-12层)为理想选择 兼顾采光通风与噪音控制 [11] - 8-12层业主满意度达87% 在采光通风噪音视野等方面表现均衡 [11] - 选择需结合家庭成员(老人选低层 小孩选中层) 朝向(北向选高层)和小环境(绿化好可选低层)等个性化因素 [12][13][14] 投资视角分析 - 敏感楼层因价格优势成为投资客青睐对象 租赁市场租金差异小但购房成本低 投资回报率更高 [15] - 年轻购房者(90后/00后)更关注性价比 对数字迷信敏感度降低 正在改变楼层定价格局 [15] - 不同地区存在偏好差异(南方忌讳4楼 北方相对宽容) 开发商通过赠送面积等方式调整定价策略 [15] 开发商策略演变 - 部分开发商采用楼层编号技巧(如4楼标为"3A层")迎合购房心理 但未改变实际居住特性 [19] - 定价策略从直接降价转向附加价值提升(赠送面积 免费装修)等方式吸引购房者 [15] 理性购房建议 - 应重点关注采光通风噪音安全等实际居住因素 而非数字吉凶 [16] - 需结合小区环境周边配套交通便利性等综合因素考量 同一楼层在不同小区表现可能大相径庭 [16] - 预算有限时选择价格优惠的敏感楼层(4/13/14楼)具有合理性 关键确保房屋品质和居住体验 [16][17]

购房者楼层选择行为趋势 - 42.6%的购房者在选择楼层时考虑数字吉凶因素 较2020年的38.3%上升4.3个百分点[2] - 76.5%的购房者优先考虑采光与通风因素 62.8%关注电梯运行效率和噪音状况 59.3%重视安全与消防问题[2] - 实用性因素正逐渐成为购房决策主导因素 数字文化影响呈现持续但减弱趋势[2] 底层住宅市场表现 - 底层住宅入室盗窃案件发生率为其他楼层的2.3倍[3] - 底层存在显著潮湿问题 南方地区梅雨季节易出现墙壁发霉和家具变形现象[3] - 隐私暴露风险较高 窗户正对公共区域导致私密性受损[4] - 底层住宅具有出入便捷优势 特别适合老年人和行动不便者[4] 顶层住宅市场表现 - 顶层室内温度比中间楼层平均高出4.2°C 导致空调使用率增加30%[6] - 全国住宅楼顶漏水发生率为15.3% 使用年限超过15年的住宅漏水比例达28.7%[6] - 顶层住宅存在水压不足风险 老旧小区用水高峰期可能出现断水问题[6] - 顶层具备开阔视野和充足采光优势 部分附带露台或阁楼拓展使用空间[7] 电梯中间停靠层市场表现 - 30层以上高层建筑中85%设置电梯中间停靠层 常见于15-20层区间[8] - 中间停靠层人流量大且嘈杂 电梯厅噪音问题显著[8] - 人流密集带来安全隐患 增加陌生人出入频率[8] - 作为快速电梯与普通电梯交汇点 减少等待时间提升便利性[10] 临街住宅市场表现 - 3-9层临街住宅室内噪音值达52分贝 超出WHO建议标准7分贝[10] - 临街3-9层PM2.5浓度比背街住宅高出15-20%[10] - 10层以上噪音和污染情况有所缓解 建议配备隔音窗和空气净化设备[11] - 长期噪音暴露可能导致听力下降和心血管问题等健康风险[10] 被误读楼层市场表现 - 4楼高度适中 利于防盗和逃生 采光通风条件良好[12] - 8楼规避底层潮湿和顶层风险 性价比优势明显[13] - 14楼处于中高层位置 视野开阔且受地面噪音影响小[13] - 18楼与周围楼层无本质差异 不应被过度追捧或回避[13] 楼层选择影响因素 - 中高楼层房价比底层高5-10% 比顶层高3-8%[15] - 建筑质量影响顶层漏水风险 物业服务影响电梯维护效率[14] - 家庭成员构成决定楼层需求 老人适合低层 年轻人偏好中高层[14] - 周边环境决定最佳楼层 临街需选10层以上 景观房可选高层[15] 行业发展趋势 - 全国城镇住宅平均层高达18.6层 较2015年增加6.3层[16] - 一线及强二线城市30层以上高层住宅成为主流产品[16] - 购房决策更加理性 科学选择楼层趋势明显[16]

曾经，一提到房子，那就是财富的象征。 可如今在日本，有些房子却成了甩都甩不掉的'烫手山芋'，甚至倒贴钱都没人要，这戏剧性的转变，到 底经历了什么？ 中国会不会也走上同样的路呢？ 1991年，日本房地产泡沫终于破裂，房价如瀑布般暴跌。曾经被视为财富象征的房产，瞬间变成了沉重 的负担。 大量房产无人问津，空置率急剧上升。 二战后的日本，经济迅速复苏，城市化进程加快，人口大量涌入城市，住房需求急剧增长。 土地资源本就稀缺的日本，房价开始一路飙升。 到了20世纪80年代，日本经济如日中天，房地产市场更是陷入了疯狂，企业和个人纷纷将大量资金投入 房地产，房价涨幅令人咋舌。 当时有个夸张的说法，东京的土地价值可以买下整个美国，虽然有些夸大其词，却也反映出日本地价的 疯狂程度。 银行也积极为房地产市场提供贷款，进一步助推了房价上涨。 人们坚信，土地和房产的价值永远不会下跌，"土地神话"深入人心，在这种狂热的氛围下，民众纷纷举 债买房，期待着房产升值带来的巨额财富。 然而，繁华背后往往隐藏着危机。 为了维持房产，业主们还需支付高额的物业费、固定资产税等费用，许多人发现，自己背负的房贷远远 超过了房产本身的价值，房子成了"负动 ...