香港房地产市场分化与选择性复苏 - 2026年二季度香港房地产市场分化加剧，住宅市场在内地买家支持下保持韧性，商业物业持续进行价格重估 [1] - 上半年香港单宗成交额逾5000万港元的非住宅物业投资总额同比急升120%至223亿元，写字楼及酒店分别占投资额67.6%及21.6% [1] - 市场正由低迷走向具选择性的复苏，买家高度重视资产质素、价格、融资条件及稳定现金流 [1] 商业物业价格调整与写字楼回稳 - 甲级写字楼价格较2018年高位下跌约49%，核心街铺价格较2013年高位下跌约65% [1] - 部分接管物业的成交价较原购入价或估值低35%至56% [1] - 写字楼投资活动出现初步回稳迹象，集中于地段优越、质素较高及具长线自用或投资价值的核心资产 [1] - 2026年二季度整体甲级写字楼空置率按季回落0.4个百分点至14.8% [1] 住宅市场需求与内地买家主导 - 2026年上半年内地买家住宅成交金额约1,071亿港元，约相当于2025年全年水平的75% [1] - 逾1亿港元超级豪宅成交达134宗，较去年同期升91%，内地买家占69宗成交 [1] 酒店及学生宿舍市场基本面良好 - 截至2026年5月，酒店平均房价已恢复至2018年高位的98%，二季度入住率达84% [2] - 2024/25学年非本地学生人数较五年前升97%至约9.2万人，学生宿舍床位缺口约7.2万张，支持相关改装及投资需求 [2] 市场展望与资金流向 - 香港市场并不缺乏资金，关键在于买家对价格及回报的要求更为严谨 [2] - 不良资产供应增加短期或继续带来价格压力，但更充分的资产重估有助促成新一轮成交 [2] - 下半年市场料维持选择性复苏，境外投资监管带来的资金配置限制及贷款机构推动的接管物业供应，可能成为影响市场表现的两项重要因素 [2] - 资金将优先流向定价合理、质素优良及具稳定现金流支持的资产 [2] - 上半年非住宅投资市场显著反弹，反映用家、机构及境外资金已开始把握优质资产价格调整后的机遇 [2] - 写字楼及酒店最受市场关注，具改装潜力的酒店、服务式住宅及学生宿舍相关项目持续吸引长线资本 [2] - 投资者将继续聚焦核心地段、优质物业及具明确资产增值空间的项目 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“看好”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2026年房地产调整有望进入尾声，全球主要经济体房地产危机平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分 [6] - “好房子”存在结构性机会，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [6] - 香港楼市复苏延续，多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [6] 板块行情总结 - 本周（8.08-8.14）房地产（申万）指数上升1.8%，同期上证指数下跌0.3%、深证成指上升0.3%、创业板指上升1.8%、沪深300下跌0.6% [6][9] - 个股涨跌幅前五：京投发展(+31.8%)、香江控股(+26.3%)、*ST荣控(+18.0%)、财信发展(+12.4%)、深振业A(+11.7%) [6][9] - 个股涨跌幅后五：皇庭国际(-8.4%)、大名城(-5.6%)、ST数源(-5.4%)、华侨城A(-4.3%)、黑牡丹(-3.3%) [6][9] 数据跟踪总结 新房成交 - 本周（8.08-8.14），42个重点城市新房合计成交124万平米，环比上升0.2%，同比下降10.2% [6][15] - 分能级：4个一线城市新房成交38.2万平米，环比下降14.1%；15个二线城市成交63.1万平米，环比上升2.4%；23个三四线城市成交23.0万平米，环比上升27.8% [15] - 8月截至本周（8.01-8.14），42城新房合计成交248万平米，环比下降16.5%，同比下降11.2%，年初至今累计同比下降17.9% [6][19] - 分能级：4个一线城市新房成交83万平米，环比下降9.8%，同比上升19.5%，年初至今累计同比下降0.7%；15个二线城市成交125万平米，环比下降22.3%，同比下降23.0%，年初至今累计同比下降22.3%；23个三四线城市成交41万平米，环比下降9.8%，同比下降15.7%，年初至今累计同比下降25.7% [19] 二手房成交 - 本周（8.08-8.14），21个重点城市二手房合计成交186万平米，环比上升6.2%，同比上升7.0% [6][28] - 分能级：3个一线城市二手房成交76.9万平米，环比上升3.3%；9个二线城市成交97.7万平米，环比上升10.1%；9个三四线城市成交11.8万平米，环比下降4.6% [29] - 8月截至本周（8.01-8.14），21城二手房合计成交362万平米，环比下降6.9%，同比上升5.9%，年初至今累计同比上升3.4% [6][34] - 分能级：3个一线城市二手房成交151万平米，环比下降4.2%，同比上升8.5%，年初至今累计同比上升6.9%；9个二线城市成交186万平米，环比下降8.6%，同比上升5.8%，年初至今累计同比上升1.5%；9个三四线城市成交24万平米，环比下降9.9%，同比下降7.2%，年初至今累计同比下降3.0% [34][35] 行业新闻总结 - 政策方面：四川印发《四川省城市更新“十五五”规划》，实施城镇危旧房改造约6万套，改造老旧小区8000个，既有住宅加装电梯1.5万部等目标 [6][47] - 公积金方面：威海上调单缴存人最高贷款额度至80万元、双缴存人至120万元，叠加后分别不超过160万和200万；郑州调整2026年度缴存基数上限为28849元，月缴存额上限6924元 [6][47] - 土地市场方面：大连甘井子区两宗地块溢价率分别达36.6%和33.7%，大连中山东港K03-1地块溢价17.8%刷新区域近三年楼面价新高 [6][47] - 绿城以11.5亿元竞得沈阳文化路南地块，溢价率21.79% [6][47] - 北京3宗涉宅用地总成交价137.65亿元，其中招商蛇口历经216轮以15.04亿元竞得石景山苹果园地块，溢价率23.48%，金茂97.61亿元摘得海淀四季青地块，溢价率14.10% [6][47] - 美的置业3.7亿元竞得昆明盘龙区地块 [6][47] 公司公告总结 经营数据 - 中国金茂7月签约销售金额92.02亿元，同比增长8.77%，1-7月累计667.02亿元，同比增长7.92% [6][49] - 华润置地7月总合同销售金额141.0亿元，同比增长6.0%，前7月累计1306.0亿元，同比增长5.7% [6][49] - 保利发展7月签约金额149.23亿元，同比减少17.16%，1-7月累计1500.29亿元，同比减少8.06% [6][49] - 新城控股7月合同销售金额8.61亿元，同比下降48.14%，1-7月累计72.18亿元，同比下降39.80% [6][49] - 华侨城A7月合同销售金额7.4亿元，同比下降56.21%，1-7月累计61.7亿元，同比下降44.81% [6][49] 业绩情况 - 绿城中国预计2026年中期股东应占利润0.5亿-1亿元，较2025年同期2.10亿元下降，主要受结转面积及均价同比下降、毛利率下降及计提资产减值损失影响 [6][49] - 美的置业上半年营业收入18.82亿元，同比下降5.7%，拥有人应占利润2.55亿元，同比下降16.7% [6][49] - 龙湖集团上半年剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动影响后的核心利润预计为人民币0.5亿元至1.0亿元（去年同期为13.8亿元），利润显著下滑主要由于房地产市场仍处调整期，公司聚焦存货去化，导致地产开发业务结算收入持续下降及结算毛利率承压 [6][49] - 万物云上半年收入191.12亿元，同比增长5.4%，核心净利润12.63亿元，同比下降1.0%，剔除开发商业务影响后核心净利润10.99亿元，同比增长7.3% [6][49] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级 [6] - 建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂；3）二手房中介：贝壳；4）物管企业：招商积余、华润万象生活 [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 8月楼市成交整体延续7月淡季态势，但随着北京政策优化效果显现及“金九银十”到来，预计9月新房成交可能有所修复 [139] - 部分房企已出现结构性改善，包括销售布局转换和拿地突出表现 [139] - 四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升、公积金制度改革及相关政策落地、已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位 [139] - 多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，27年板块利润率和业绩可能回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [139] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 重点城市新房成交情况 - 第33周47城新房成交面积190.6万平，环比上升2.3%，同比下降14.8%，同比降幅收窄1.3个百分点 [6][16] - 一线城市新房成交面积38.2万平，环比下降14.1%，同比上升5.8%，同比涨幅较上周收窄28.7个百分点 [6][16] - 二线城市新房成交面积74.5万平，环比上升3.2%，同比下降4.8%，同比降幅较上周收窄13.8个百分点 [6][16] - 三四线城市新房成交面积77.9万平，环比上升11.7%，同比下降28.8%，同比降幅较上周收窄1.8个百分点 [6][16] - 47城新房成交套数1.8万套，环比上升3.6%，同比下降15.7% [16][21] 重点城市新房库存情况 - 13城新房库存面积7178.5万平，环比下降0.3%，同比下降11.0% [6][40] - 13城新房库存面积去化周期16.7个月，环比扩大0.4个月，同比下降3.4个月 [6][40] - 一线城市新房库存面积去化周期13.8个月，环比上升0.4个月，同比下降3.0个月 [6][40] - 二线城市新房库存面积去化周期14.5个月，环比上升0.2个月，同比下降1.8个月 [6][40] - 三四线城市新房库存面积去化周期60.8个月，环比下降0.4个月，同比下降9.2个月 [6][40] - 13城新房库存套数73.0万套，环比下降0.5%，同比下降12.8% [28] - 13城新房库存套数去化周期18.5个月，环比上升0.5个月，同比下降3.1个月 [29] 重点城市二手房成交情况 - 第33周23城二手房成交面积213.1万平，环比上升2.6%，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大2.3个百分点 [6][53] - 一线城市二手房成交面积76.9万平，环比上升3.3%，同比上升6.5%，同比涨幅较上周收窄3.7个百分点 [6][53] - 二线城市二手房成交面积92.7万平，环比上升7.4%，同比上升10.8%，同比增速较上周提升12.9个百分点 [6][53] - 三四线城市二手房成交面积43.5万平，环比下降7.2%，同比上升5.9%，同比涨幅较上周收窄10.0个百分点 [6][53] - 23城二手房成交套数2.4万套，环比上升3.3%，同比上升7.9% [53][60] 百城土地市场跟踪 百城成交土地（全类型）市场情况 - 百城全类型成交土地规划建筑面积873.2万平，环比下降19.8%，同比下降44.4% [65] - 成交土地总价300.2亿元，环比下降57.0%，同比上升19.8% [65] - 楼面均价3438.3元/平，环比下降46.4%，同比上升115.7% [65] - 土地溢价率8.6%，环比上升4.7个百分点，同比上升7.3个百分点 [65] - 一线城市成交土地规划建筑面积60.2万平，环比下降76.8%，同比下降49.3% [69] - 一线城市成交土地总价177.1亿元，环比下降61.1%，同比上升375.3% [69] - 一线城市平均楼面价29440.1元/平，环比上升67.8%，同比上升838.0% [69] - 一线城市平均土地溢价率6.9%，环比下降8.0个百分点，同比上升3.5个百分点 [69] - 二线城市成交土地规划建筑面积232.4万平，环比下降22.2%，同比下降47.7% [69] - 二线城市成交土地总价34.3亿元，环比下降77.0%，同比下降24.7% [69] - 二线城市平均楼面价1475.5元/平，环比下降70.4%，同比上升43.9% [69] - 二线城市平均土地溢价率3.8%，环比上升1.9个百分点，同比上升0.2个百分点 [69] - 三线城市成交土地规划建筑面积580.6万平，环比上升9.5%，同比下降42.5% [69] - 三线城市成交土地总价88.8亿元，环比下降4.9%，同比下降47.0% [69] - 三线城市平均楼面价1529.3元/平，环比下降13.2%，同比下降8.0% [69] - 三线城市平均土地溢价率10.6%，环比上升6.9个百分点，同比上升10.3个百分点 [69] 百城成交土地（住宅类）市场情况 - 百城成交住宅土地规划建筑面积213.1万平，环比下降28.7%，同比下降42.4% [85] - 成交住宅土地总价229.8亿元，环比下降57.9%，同比上升24.0% [85] - 成交住宅土地楼面均价10779.1元/平，环比下降41.0%，同比上升115.1% [85] - 百城成交住宅类用地溢价率8.0%，环比下降0.9个百分点，同比上升5.0个百分点 [85] - 一线城市住宅类土地建筑面积27.3万平，环比下降48.2%，同比上升146.7% [86] - 一线城市住宅类成交土地总价136.1亿元，环比下降60.9%，同比上升353.2% [86] - 一线城市住宅类平均楼面价49848.8元/平，环比下降24.4%，同比上升83.7% [86] - 一线城市平均住宅类成交土地溢价率17.6%，环比下降6.8个百分点，同比上升4.0个百分点 [86] - 二线城市住宅类土地建筑面积26.2万平，环比下降81.8%，同比下降36.3% [86] - 二线城市住宅类成交土地总价22.8亿元，环比下降82.4%，同比下降10.2% [86] - 二线城市住宅类平均楼面价8713.4元/平，环比下降2.9%，同比上升40.8% [86] - 二线城市平均住宅类成交土地溢价率14.4%，环比上升11.5个百分点，同比上升4.1个百分点 [86] - 三线城市住宅类土地建筑面积159.7万平，环比上升56.5%，同比下降49.7% [86] - 三线城市住宅类成交土地总价70.8亿元，环比上升3.0%，同比下降45.5% [86] - 三线城市住宅类平均楼面价4435.1元/平，环比下降34.2%，同比上升8.5% [86] - 三线城市平均住宅类成交土地溢价率4.7%，环比下降7.2个百分点，同比上升4.7个百分点 [86] 本周行业政策梳理 - 上海市政府原则同意《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，要求加快十五五建设任务空间布局引导，统筹生态农业城镇空间，优化用地结构 [101][103] - 北京三部门联合发文，自2026年8月8日起施行，非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款最高额度提至340万元，并支持装修提取公积金 [101][103] - 郑州住房公积金管理中心发布通知，2026年度住房公积金缴存基数于2026年7月1日起开始调整，缴存比例在5%-12%区间内自主确定 [101][103] - 山东威海市住房公积金管理中心8月11日优化政策，单缴存人最高贷款额度由60万调整至80万，双缴存人最高贷款额度由100万调整至120万，叠加后单缴存人不超过160万、双缴存人不超过200万 [3][101][103] - 香港房屋协会宣布10月1日起辖下出租屋邨租金上调2.85%，新租金维持至2028年9月30日，甲类及乙类租户每月平均多缴约73港元及200港元 [102][103] - 北京发布2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，涉及丰台区岳各庄地块，土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米，拟于近期供应 [102][103] - 上海第九批次土拍名单公示，涉及浦东新区、黄浦区、静安区三幅地块，总用地面积7.16公顷，总建筑面积约17.885万平方米，拟于2026年8月中旬发布出让公告，9月中下旬开始组织交易活动 [102][103] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.8%，较上周下降0.3个百分点 [106][108] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升2.7个百分点 [106][109] - 房地产板块PE为10.76X，较上周上升0.21X [106][110] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口（8.3%）、滨江集团（7.8%）、新城控股（1.2%） [112][116] - A股涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A（-4.3%）、万科A（-2.8%）、金地集团（-2.2%） [112] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为越秀地产（11.9%）、中国金茂（9.7%）、建发国际集团（5.3%） [112][113] - 港股涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团（-7.3%）、美的置业（-7.3%）、融创中国（-1.7%） [112] 本周重点公司公告 - 浦东金桥聘任郑刚为公司总经理，戚昕睿担任公司财务总监 [117][127] - 首开股份聘任钟宁担任公司董事会秘书 [117][127] - 天地源控股股东西安高新地产质押公司股份5000万股，累计质押股份2.47亿股，占高新地产持有公司股份总数的49.70%，占公司总股本的28.58% [118][127] - 福星股份全资子公司福星惠誉控股有限公司、武汉鼎中地产开发有限公司和控股子公司天立不动产（武汉）有限公司与武汉金融控股（集团）有限公司拟签署《股权收购意向协议》，武汉金控拟收购目标公司100%股权 [118][127] - 世联行持股5%以上股东世联中国与前海诚域签署《股份转让协议》，拟转让1亿股股份（占公司总股本的5.02%） [119][127] - 三湘印象控股股东黄辉质押1200万股股份，占公司总股本的1.02% [119][127] - *ST华幸董事长及核心管理层累计增持公司股份472.01万股，占公司总股本的0.12%，增持总金额510.10万元 [119][127] - 招商蛇口2026年7月签约销售面积42.29万平方米，签约销售金额138.14亿元；1-7月签约销售面积347.47万平方米，签约销售金额1100.59亿元 [120][127] - 京投发展2026年上半年营业收入38.51亿元，同比增长831.63%；归母净利润-3.13亿元 [120][127] - 保利发展2026年7月签约面积77.98万平方米，同比减少14.30%；签约金额149.23亿元，同比减少17.16%；1-7月签约面积709.92万平方米，同比减少11.76%；签约金额1500.29亿元，同比减少8.06% [120][127] - 万物云截至2026年6月30日止六个月营业收入191.12亿元，同比增长5.4%；核心净利润12.63亿元，同比降低1.0% [120][127] - 新城控股7月商业运营总收入约12.41亿元，同比增长3.42%；1-7月累计商业运营总收入约83.53亿元，同比增长2.57%；7月合同销售金额约8.61亿元，同比下降48.14%；销售面积约13.97万平方米，同比下降34.70%；1-7月累计合同销售金额约72.18亿元，同比下降39.80%；累计合同销售面积约116.45万平方米，同比下降24.82% [121][127] - 美的置业2026年上半年营业收入188.25亿元，同比下降5.70%；归母净利润25.46亿元，同比下降16.70% [121][127] - 城建发展发行2026年度第二期中期票据，发行金额8.6亿元，期限3年期，票面利率2.14% [122][127] - 武商集团按期完成2025年度第三期5亿元超短期融资券兑付 [122][127] - 合景泰富集团境外债务重组已有占未偿还本金总额74.17%的境外债权人签署重组支持协议，公司将早鸟同意费截止时间顺延至8月17日17时 [122][127] - 浦东金桥发行2026年度第二期中期票据，实际发行金额7亿元，期限3年，票面利率1.68% [123][127] - 荣盛发展控股子公司廊坊市盛宏房地产开发有限公司拟与廊坊银行签订协议，对约3633万元债务进行债务重组 [123][127] - 香江控股连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动 [123][127] - 京投发展股票于8月10日、8月11日连续两个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动 [124][127] - 香江控股自8月7日以来股票累计涨幅34.47%，但主营业务、生产经营情况以及经营环境未发生重大变化 [124][127] - 合肥城建全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司拟发行总额不超过8亿元、期限不超过3年的中期票据 [124][127] - 武商集团发行2026年度第二期中期票据，发行额2亿元，期限3年，票面利率1.76% [125][127] - 黑牡丹香港控股完成境外债券发行，债券利率2.8%，期限3年，发行款5.4亿元人民币 [125][127] 本周房企债券发行情况 - 第33周房地产行业国内债券总发行量106.6亿元，环比下降17.3%，同比上升0.6% [6][129] - 总偿还量106.4亿元，环比下降24.3%，同比下降6.1% [6][129] - 净融资额0.2亿元 [6][129] - 本周债券发行量最大的房企为首开股份（34.2亿元）、金融街（20.8亿元）、郑州城发（10.0亿元） [129][136] - 本周债券偿还量最大的房企为远洋控股（27.4亿元）、京投发展（20.0亿元）、城建发展（11.2亿元） [129][137] 投资建议 - 建议关注开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团 [139] - 建议关注宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家 [139] - 建议关注以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [139]