西安存量住宅地块分析 核心观点 - 西安已成交但未入市的住宅地块总建面超1000万平方米，相当于2023年全市商品住宅成交面积的85% [1][2] - 若计入在售项目未推售房源，潜在供应量将进一步扩大 [3] - 不同地块面临差异化命运：部分项目将快速入市，部分因高价地/开发商困境长期搁置 [9][10][11][12] 区域分布特征 - **西咸新区**存量最高（近400万㎡），主因区域面积大+平台公司囤地+高价地未开发 [5] - **浐灞国际港**存量近200万㎡，系合并后区域扩张+近年供地集中 [5] - **高新区**存量87.58万㎡，含紫薇时光云邸等"地王"项目（楼面价15904元/㎡） [5][7] 地块成交时间结构 - 26宗地为2023年前成交未开发，含2020年曲江启夏里等历史遗留项目 [7] - 2024-2025年新成交51宗地（22宗+29宗），部分项目预计下半年入市 [7] - 典型搁置项目：雁翔路116亩地块（摘地4年半未开发，楼面价24325元/㎡） [7] 项目分类处置路径 1. **快速入市类** - 绿城/金茂/华润等头部房企20个项目计划下半年入市 [11] - 代表项目：邦泰64南项目（2025年6月摘地，楼面价10282元/㎡） [7] 2. **平台公司囤地类** - 2021-2022年高价地占比高，经开区多宗2024年成交地块待盘活 [12] - 潜在处置方式：代建合作/土地置换/专项债收储 [17] 3. **高价地困局类** - 2021年地价峰值期项目现价格倒挂，如航天基地蓝光项目（楼面价11994元/㎡） [7][12] 4. **开发商暴雷类** - 隆基泰和澜庭溪谷等项目因企业资金链断裂进入法拍流程 [12][13] 市场影响与建议 - 当前存量地块可支撑西安全年住宅销量，需警惕供应过剩风险 [1][2] - 建议通过人才房转化、专项债收储等创新模式盘活存量 [17] - 区域供地需与存量去化节奏协同，避免市场踩踏 [17]