文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场呈现“总量季节性回落、结构分化加剧”的特征，月末上海发布“沪七条”政策是影响后续市场的核心变量 [2] - 预计3月起，随着假期效应消退与政策利好释放，市场将迎来季节性修复并有望启动“小阳春”行情，但城市间、板块间、产品间的结构性分化将进一步加剧，非核心板块去化压力难有实质性缓解 [2] 新建商品住宅市场 - **供求表现：季节性收缩，核心城市韧性凸显** - 2月长三角区域商品住宅新增供应88.53万平方米，环比下降53.8%，同比下降30.6%；整体成交126.57万平方米，环比下降44.5%，同比下降51.1% [8] - 核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）成交总量65.47万平方米，占长三角整体成交规模的52%，成交韧性显著强于其他城市 [4][11] - 核心五城商品住宅供应总量51.93万平方米，环比下降42.6%，同比下降30.5% [4][11] - 核心五城整体成交均价38958元/平方米，环比下降8.2%，同比上涨7.9%，城市间价格分化显著：上海均价70814元/平方米领跑；杭州均价40734元/平方米，同比涨幅25.6%；南京是五城中唯一均价同比下跌的城市，降幅7.8% [4][11] - **库存与去化：整体压力高企，城市分化显著** - 截至2月末，长三角新建商品住宅整体去化周期攀升至24个月，超出12-18个月的合理区间 [17] - 核心五城去化周期分化加剧：合肥（10.4个月）、杭州（10.2个月）处于健康区间；上海（17.8个月）处于合理区间上限；苏州（27.4个月）、南京（去化周期高位）去化压力突出 [4][17] - 从库存面积同比变化看，供应端主动缩量，合肥库存同比降幅最大达19.4%，但除合肥外，其余四城去化周期同比均显著攀升，南京、苏州同比增幅分别达47.7%、42.7% [19][20] - **项目表现：优质资产主导，城市分化加剧** - 成交集中度提升，核心城市、核心地段优质改善项目领跑市场 [21] - 成交面积TOP10项目中，合肥占据5席，杭州3席，上海和苏州各1席；杭州绿城·月映金沙庭以14625平方米成交面积和5.56亿元成交金额居双榜首 [21][22] - 成交金额TOP10项目中，杭州占5席，上海占4席，两城入榜项目合计成交金额达32.9亿元，占绝对主导地位；上海入榜项目（除建发瑞湖外）成交均价均超10万元/平方米，最高达179583元/平方米 [25][26] 存量商品住宅市场 - **运行特征：季节性回落，以价换量** - 2月重点监测的上海、杭州、南京、苏州四城二手住宅整体成交面积207.19万平方米，环比下降44%，同比下降25.8%；成交套数21907套，环比下降44.9%，同比下降27.6% [5][29] - 剔除假期因素，日均成交量基本维持在历史同期水平，市场基本面未实质性走弱 [5][29] - 四城二手住宅整体成交均价28660元/平方米，环比下降3%，同比下降12.23%；近一年价格从2025年1月33718元/平方米持续回落，累计跌幅达15%，处于“以价换量”弱平衡状态 [29] - **城市表现：基本面差异导致分化** - 上海市场规模绝对领先，2月成交面积86.11万平方米、成交套数10220套，虽环比降幅近50%，但日均成交量仍维持在538套的相对水平 [30] - 苏州是四城中唯一实现二手住宅成交面积同比正增长的城市，2月成交面积39.83万平方米，同比增长2.2%；成交均价24357元/平方米，环比增长2.1% [30] - 南京、杭州成交规模受春节影响出现回落，价格端延续调整态势 [30] - **市场格局：存量房成为绝对交易主体** - 2026年2月，监测四城二手住宅成交占区域住房交易总量的比重进一步提升至80%，成为绝对主体，其中上海、南京、苏州三城占比均突破80% [5][35] - 近3年，四城二手住宅成交占比从2023年均值55%攀升至2025年均值72%，2026年2月达80%，反映市场形成“新房改善化、二手刚需化”的清晰分层格局 [35] 土地市场 - **整体表现：低位筑底，热度低迷** - 2月长三角区域经营性用地成交总建筑面积374.92万平方米，环比下降60.1%，同比下降38.6%；成交楼板价3056元/平方米，环比下降33.7%，同比下降67% [38][39] - 平均溢价率为0.8%，处于近一年低位；当月成交总价超3亿元的6宗宅地均以底价成交 [42] - **核心五城表现：供应分化，成交全面低迷** - 2月核心五城经营性用地供应总建筑面积105.78万平方米，环比增长70.9%，同比下降64.1%；成交总建筑面积8.84万平方米，环比下降94.1%，同比下降94.9% [6] - 城市供应分化显著：南京供应30.19万平方米，环比增长2891.1%；上海供应28.15万平方米，环比增长2455.2%；杭州供应同比降幅最大为85.9% [46] - 成交普遍低迷，仅苏州成交建面超5万平方米（6.22万平方米），其他城市均不足1.2万平方米；五城本月均无涉宅用地成交，成交地块以商办类为主且全部底价成交 [6][46] 后市展望 - **新建商品住宅市场**：预计3月起供需将迎来确定性修复，成交量显著环比回升，但修复呈现结构性特征，核心城市核心地段优质改善项目成交集中度将持续提升，非核心板块去化压力难缓解，价格仍存下行空间 [49] - **存量商品住宅市场**：政策利好将带动置换改善需求释放，3月成交量有望回升，整体市场将维持“以价换量”的弱平衡，价格单边下行节奏有望放缓，“新房改善化、二手刚需化”格局将持续深化 [49][50] - **土地市场**：预计3月起优质涉宅用地供应将逐步放量，市场供需或出现边际修复，但房企拿地仍将高度聚焦核心城市核心板块，底价成交为主流，整体维持低位筑底态势 [50]

报告行业投资评级 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][5][9] 报告的核心观点 2025年，中国房地产市场的政策围绕构建基础性制度和推动市场止跌回稳两方面展开，市场在销售价格、销售规模、土地成交等方面出现边际改善，但投资、开发、销售等核心指标跌幅仍大，止跌基础不牢固[6][9]。房地产金融方面，个人住房贷款利率持续下降，但贷款余额缩水，房企融资规模整体收缩[7][8]。展望2026年，政策目标转向“着力稳定房地产市场”，随着供给下降和需求政策支持，市场供求关系有望进一步改善并逐步筑底，部分一二线城市房价可能率先企稳，但房企经营亏损和融资收缩仍是主要挑战[9][93][95] 根据相关目录分别进行总结 一、房地产重要政策分析 - **加快构建房地产基础性制度**：2025年政策着力推动“好房子”建设、推进租购并举（通过《住房租赁条例》）、大力推进城市更新、有序推动现房销售试点、持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效（支持范围扩大至所有新建合规商品房项目）[13][14][15][16][17] - **持续用力推动房地产市场止跌回稳**：供给端通过优化住房用地供应、推动地方政府专项债收储未开发存量土地（2025年土储专项债发行近5500亿元）来控制供给[18][20]。需求端通过因城施策放开限购、取消限售限价、降低个人住房贷款利率和住房公积金利率（5年以上首套公积金利率降至2.6%）、降低住房交易税费（个人销售不足2年住房增值税率按3%）、发放购房补贴等方式释放需求[21][22][23][24] 二、房地产市场运行形势分析 - **住房价格**：2025年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较2024年收窄2.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅收窄2.0个百分点，但月度环比持续为负且降幅扩大[25][29] - **市场预期**：2025年末预期未来房价会下降的储户占比达25.6%，为2013年以来最高值，需求端降价预期仍强[30] - **销售规模**：2025年全国新建商品住宅销售面积7.33亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.33万亿元，同比下降13.0%，同比降幅均较2024年明显收窄（分别收窄4.9和4.6个百分点）[33] - **开发投资**：2025年全国住宅开发投资完成额6.35万亿元，同比下降16.3%，降幅较2024年扩大5.8个百分点；住宅新开工面积4.30亿平方米，同比下降19.8%；竣工面积4.28亿平方米，同比下降20.2%[36][37] - **市场景气**：国房景气指数在2025年3月短暂回升后再次下降，12月降至91.45，为1995年以来最低值，已连续40个月处于较低景气水平[38][39] - **土地市场**：2025年百城住宅类土地成交面积1.66亿平方米，同比下降12.9%；成交金额1.79万亿元，同比下降11.3%；成交土地平均溢价率8.0%，较2024年提高3.7个百分点；未成交土地数量4105宗，同比下降19.6%[43][47] - **库存情况**：截至2025年末，全国待售商品住宅面积4.02亿平方米，较2025年2月峰值下降约3000万平方米，但样本城市平均库存去化周期达33.1个月，三线城市高达55.0个月[48] - **租赁市场**：2025年末，一线、二线、三线城市平均住房租金水平同比分别下降2.5%、3.4%、1.5%[52] - **租金资本化率**：2025年末，一线城市平均租金资本化率小幅上升至57.1年，二线热点城市降至47.7年，二线非热点城市降至41.2年，三线城市降至35.4年，因房价跌幅大于租金跌幅[56][59] 三、房地产金融运行形势分析 - **个人住房贷款利率**：2025年12月全国首套、二套住房贷款平均利率分别约为3.05%和3.08%，多城利率已低至3.0%，首套二套利差缩窄至3个基点[60][63] - **个人住房贷款余额**：截至2025年末，个人住房贷款余额37.01万亿元，较2024年末净减少6768亿元，同比增速连续11个季度为负，2025年第四季度为-1.8%[64] - **居民购房杠杆**：2025年末样本城市新增二手住房贷款价值比（LTV）较2024年末略有下降，居民购房使用财务杠杆水平未提高，一线城市如北京、上海LTV在56%-57%[67][68][71] - **贷款放款周期**：2025年末全国百城个人住房贷款平均放款周期为24天（约三周）[72] - **房企到位资金**：2025年房企到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点，其中国内贷款1.41万亿元，同比下降7.3%[7][75][76] - **房地产开发贷款**：2025年末房地产开发贷款余额13.16万亿元，年度净减少3575亿元，同比增速由正转负，第四季度为-3.0%[8][77] - **房企债券融资**：2025年房企境内信用债发行规模3687亿元，同比下降2.1%；境外债发行规模625.4亿美元（较2024年44.5亿美元增长超13倍），但新增融资有限，主要用于债务重组，民营房企获取新增债券融资难度大[8][81][82] 四、房地产市场主要风险情况分析 - **房企债务违约风险**：2025年房企境内债违约（含展期等）数量98只，同比减少20.4%；违约规模1183亿元，同比下降19.4%。境外债违约数量9只，同比下降72.7%；违约规模34.85亿美元，同比下降76.6%。风险呈现收敛态势，新增违约主体显著减少[83][84][86] - **房企经营状况**：2025年上半年104家样本房企营业收入合计约1.1万亿元，同比下降9.6%；平均销售毛利率16.8%。已披露2025年业绩预告的57家上市房企中，42家预计亏损，占比73.7%，预计亏损总额1848亿元至2151亿元，其中万科预计亏损820亿元[89] 五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望 - **政策展望**：2026年政策目标转向“着力稳定房地产市场”，供给端继续控制土地供应、推动“好房子”建设和城市更新；需求端进一步降低购房成本（利率、税费）、加大地方政府收购存量商品房、调减限制性措施[9][93] - **市场运行展望**：随着供给下降和需求政策支持，住房市场供求关系有望进一步改善并逐步筑底，部分一二线城市住房价格有望率先企稳，但住房租金水平预计仍将下降[9][94][95] - **金融运行展望**：个人住房贷款利率预计进一步下降，但贷款余额增长乏力；房企融资方面，房地产开发贷款余额可能持续负增长，到位资金规模继续下降但降幅收窄，债券融资预计进一步下降[9][95] - **主要风险**：需要关注房企经营状况继续承压，持续出现亏损的问题[9][95]

2026年2月70城房价数据核心观点 - 2026年2月，70个大中城市商品住宅销售价格呈现环比降幅收窄、同比仍处下降通道的态势，市场出现边际企稳迹象[1] 一、 商品住宅销售价格环比降幅继续收窄 - **一线城市新房价格环比企稳**：2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%[2] - **二三线城市新房价格环比降幅收窄**：二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均比上月收窄0.1个百分点[2] - **价格上涨城市数量增加**：70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个，合计比上月增加9个[2] - **一线城市二手房价格环比降幅显著收窄**：2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中北京和上海分别上涨0.3%和0.2%[2] - **二三线城市二手房价格环比降幅亦收窄**：二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点[2] 二、 商品住宅销售价格同比下降 - **一线城市新房价格同比降幅略有扩大**：2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，城市间分化明显，上海同比上涨4.2%，而北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%[3] - **二三线城市新房价格同比降幅扩大**：二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点[3] - **一线城市二手房价格同比降幅持平**：2月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%[3] - **二三线城市二手房价格同比降幅稳定或略扩**：二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与上月相同，三线城市同比下降6.3%，降幅扩大0.2个百分点[3]

核心观点 - 预计二级市场需求改善将优于一级市场，新房市场年内保持基本稳定，买家偏好国企项目，资本市场情绪好转可能助力部分领先民企加速债务重组 [1] - 中长期看好华润置地与越秀地产，因其过往销售表现优异且执行能力强 [1] 市场销售数据 - 2月前百开发商全口径销售总额为1,252亿元，较1月的1,822亿元环比下降31.3% [1] - 跟踪的20家主要上市开发商2月销售额环比下跌27.4%，主要因销售面积环比下跌11.1%及销售均价环比下跌26.5% [1] - 2月销售额排名前十开发商中，九家为国企，保利发展排名第一 [1] - 前50房企中，国企合同销售额市占率微降至78.6%（1月为79.0%） [1] 市场价格走势 - 国家统计局1月70大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.3%，环比下降0.4% [1] - 1月二手商品住宅价格指数同比下降6.2%，环比下降0.5% [1] 政策环境 - 2月房地产政策基调全面宽松，中央聚焦金融政策，包括保障性住房再贷款及支持易地搬迁区金融政策 [2] - 中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏及房地产市场平稳健康发展营造适宜流动性环境 [2] - 3月5日发布的《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场” [2] - 春节后务工人员返城及网签恢复常态，市场对3月有所期待 [2]

核心观点 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场 2026年新房市场将保持基本稳定 买家将继续偏好国企项目 [1] - 随着资本市场情绪好转 一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程 [1] - 中长期继续看好华润置地和越秀地产 认为这两家公司过去几年销售表现优异且执行能力更强 [1] 市场销售数据 - 2月前百开发商全口径销售总额为1,252亿元人民币 较1月的1,822亿元环比下降31.3% [1] - 跟踪的20家主要上市开发商2月销售额环比下跌27.4% 主要由于销售面积环比下跌11.1% 销售均价环比下跌26.5% [1] - 2月销售额排名前10的开发商中 9家为国企 保利发展排名第一 [1] - 前50房企中 2月国企合同销售额市占率微降至78.6% 1月为79.0% [1] 房地产价格指数 - 2026年1月 70大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.3% 环比下降0.4% [2] - 2026年1月 70大中城市二手商品住宅价格指数同比下降6.2% 环比下降0.5% [2] 政策环境 - 2月份房地产政策基调全面宽松 中央聚焦金融政策 如保障性住房再贷款及支持易地搬迁区金融政策 [3] - 中央财办强调供需两端发力 为实体经济复苏和房地产市场平稳健康发展营造适宜的流动性环境 [3] - 2026年《政府工作报告》明确提出"着力稳定房地产市场" [3] - 随着春节后务工人员返城及网签恢复常态 市场对3月有所期待 [3]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

债券市场托管与机构行为 - 截至2026年1月末，中债登和上清所的债券托管总量为179.31万亿元，环比净增0.76万亿元，较2025年12月末环比多增0.46万亿元 [1] - 分品种看，利率债、信用债环比净增，金融债、同业存单环比净减 [1] - 从机构持仓看，配置盘均表现为增配；交易盘中证券公司增配、非法人类产品持续减配；境外机构持续减配 [1] 房地产行业销售数据与观点 - 2026年1月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为1，859亿元，同比-28.7%，成交均价为24，285元/㎡，同比-4.8% [2] - 同期，核心15城二手房成交面积同比+14.3%，一线城市二手房成交均价同比-9.8% [2] - 报告认为，随着供给侧逐步出清，优质龙头受益于竞争结构优化，有望实现经营业绩企稳回升，并推荐了招商蛇口、中国金茂等公司 [2] 有色金属与钢铁行业动态 - 报告指出，钢铁行业供给侧在中短期展开的概率有所加强，依据包括2025年四季度上市钢企亏损情况已接近2024年Q3/Q4，以及2026年初钢铁出口政策缩紧 [3] - 报告认为，板块盈利有望修复到历史均值水平 [3] - 春节期间，SPDR黄金ETF持仓量总体微幅增加 [3] 全球金融市场表现 - A股市场主要指数普涨：上证综指收于4147.23点，涨0.72%；深证成指收于14475.87点，涨1.29%；创业板指收于3354.82点，涨1.41% [4] - 商品市场中，SHFE镍涨幅最大，收于141250元/吨，涨2.39%；SHFE铝收于23835元/吨，涨1.21% [4] - 海外市场方面，日经225指数收于58583.12点，涨2.20%；纳斯达克指数收于23152.08点，涨1.26% [4] - 外汇市场，美元兑人民币中间价为6.9321，跌0.13% [4] - 利率市场，DR001加权平均利率为1.384%，上涨1.66个基点；DR007为1.5066%，下跌4.79个基点 [4]

房地产行业 - 2026年1月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为1,859亿元，同比下降28.7% [5] - 2026年1月，核心30城商品住宅成交均价为24,285元/㎡，同比下降4.8% [5] - 2026年1月，核心15城二手房成交面积同比增长14.3%，一线城市二手房成交均价同比下降9.8% [5] - 2026年开年政策明确改善和稳定房地产预期，随着供给侧逐步出清，优质龙头公司有望受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [5] 有色（钢铁）行业 - 钢铁行业供给侧改革在中短期展开的概率有所加强 [5] - 2025年第四季度，上市钢企的亏损情况已接近于2024年第三、四季度的水平 [5] - 2026年初以来，钢铁出口政策缩紧，而直接/间接出口是2025年钢铁业效益的支柱，2026年这一块势微，需要供给侧政策来对冲 [5] - 行业认为，板块盈利有望修复到历史均值水平 [5] 有色（黄金）行业 - SPDR黄金ETF持仓量在2026年春节期间总体微幅增加 [5] 电新（储能）行业 - 国内大型储能项目在2026年及2027年的装机量，是目前整个锂电需求研判中的最核心变量 [6] - 对于2026/2027年因经济性驱动的装机情况，需持续观察三个指标：各地区的煤电容量电价定价、各地区的储能项目清单规模、以及现货市场的价差变化情况 [6] - 上述指标很大程度上影响着碳酸锂、6F等供给偏紧行业的投资价值 [6] - 国内储能行业迈入健康发展轨道，在此情况下，龙头公司受益 [6]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比降幅总体收窄、同比下降”的态势，市场处于结构性调整与筑底修复阶段 [1][2] - 行业整体虽未摆脱普跌格局，但需求端韧性凸显，流通端积极信号增多，正向企稳修复过渡 [2] - 政策托底与市场自发修复的双重作用逐步显现，核心城市二手房市场率先企稳 [2] 新建商品住宅价格变动 - **一线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [1] - 上海环比持平，同比上涨4.2%；北京、广州、深圳环比分别下降0.3%、0.6%、0.4%，同比分别下降2.4%、5.3%、4.9% [1] - 一线城市凭借核心资源禀赋和需求韧性，新房价格环比基本走稳，成为全国市场稳价的核心锚点 [2] - **二线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点；同比下降2.9%，降幅扩大0.4个百分点 [1][3] - 环比降幅收窄是本次数据中最突出的积极信号，反映二线城市市场修复步伐正在加快 [3] - 武汉、青岛、济南等新一线及二线城市行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升 [2] - **三线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；同比下降3.9%，降幅扩大0.2个百分点 [1] 二手住宅价格变动 - **一线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点；同比下降7.6%，降幅扩大0.6个百分点 [1][2] - 北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%、0.6%，同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%、6.5% [1][2] - **二线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点；同比下降6.2%，降幅扩大0.2个百分点 [1][2] - **三线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点；同比下降6.1%，降幅扩大0.1个百分点 [1][2] - 核心城市房东心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短、流通效率提升 [3] - 青岛、南昌等城市二手房行业景气度超过荣枯线，成交端基本延续了2025年10月以来的回升势头 [3] 市场趋势与专家观点 - 市场呈现“环比降幅收窄、同比下降”的阶段性特征，既延续调整格局，也释放底部修复的积极信号 [2] - 1月份核心城市二手房市场率先企稳，是政策因素和市场信心修复共同作用的结果 [2] - 1月份二手房找房热度逆势回升，不少城市成交量持续上升，但市场稳定性仍不牢固 [3] - 2026年上半年房地产政策大方向预计不变，仍以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力的思路 [3] - 一季度是关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是市场走向的关键 [3]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年开年政策环境明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深 [4] - 部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购和“以旧换新”实现“止跌回稳” [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务行业 [4] 新房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,859亿元，同比下跌28.7%，环比下跌33.2%；成交面积为765万平方米，同比下跌25.1%，环比下跌33.4% [1][18] - **城市结构**：北上广深杭蓉6城成交金额995亿元，同比下跌32.7%；成交面积237万平方米，同比下跌32.6% [1]。余下24个二线城市成交金额864亿元，同比下跌23.4%；成交面积528万平方米，同比下跌21.2% [1][18] - **成交价格**：核心30城成交均价为24,285元/平方米，同比下跌4.8%，环比微涨0.3% [2][28]。其中，北上广深杭蓉均价为41,975元/平方米，同比微跌0.3%；余下二线24城均价为16,351元/平方米，同比下跌2.8% [2][28] - **重点城市均价**：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下跌6.3%；广州31,559元/平方米，同比下跌5.0%；深圳70,277元/平方米，同比大幅上涨16.7% [2][38] 二手房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微跌0.5% [3][43] - **城市结构**：一线城市（北、上、广、深）成交面积470万平方米，同比增长12.1%，环比下跌4.5%；余下二线城市成交面积840万平方米，同比增长15.6%，环比增长1.9% [3][43] - **成交金额与价格**：核心10城二手住宅成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下跌1.2% [3][60]。成交均价为22,588元/平方米，同比下跌9.6%，环比上涨1.3% [3]。其中，一线城市均价32,145元/平方米，同比下跌9.8%；余下二线城市均价15,230元/平方米，同比下跌8.8% [3] - **重点城市均价**：北京25,996元/平方米，同比下跌5.7%；上海34,349元/平方米，同比下跌14.2%；广州23,292元/平方米，同比下跌15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下跌8.9% [4][78] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [4][85] - **主线二：存量运营型房企**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地、上海临港，建议关注新城控股 [4][85] - **主线三：物业服务行业**：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [4][85]