法拍房市场整体表现 - 2025年9月法拍房供应规模上升至4.6万套，环比上升44%，同比上升21% [1] - 当月成交量5033套，环比下降8%，但仍在年内高位，连续两个月超过5000套成交 [1][3][6] - 市场竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [1][6][15] - 全国平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [1][4][21] 供应端情况 - 9月新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [2][9] - 重庆本月挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [10] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍356套排第二，上海挂拍房源起拍总价24亿元，为全国最高 [10] 成交与热度分析 - 广州市法拍房成交套数186套居于首位，杭州、温州成交套数也在150套以上 [16] - 上海成交金额5.1亿元排第一，其后是杭州4.7亿元、深圳4.6亿元 [16] - 杭州成交率48%继续位于重点城市首位，福州、上海、南昌、宁波、深圳、厦门成交率也在30%以上 [23] - 多个城市出现1元起拍的法拍房成交，如深圳大鹏新区一处独栋住宅经过267次竞拍后以206.5万元成交 [16] 典型高价值标的案例 - 杭州远洋西溪公馆一处类别墅住宅经过255轮竞价后以3200万元成交，溢价率高达196%，接近起拍价的3倍 [6][16][18] - 上海闵行区古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高法拍房，较1.2亿元评估价折价30% [19] - 东戴河合生天戴河法拍项目起拍总价9.4亿元，较上一次下调7.5%，地块楼面价1035元/平方米，远低于周边1万元左右的新房价格，但最终流拍 [7][11] 价格与折价率趋势 - 9月成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点 [25] - 挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点，供求双方判断出现背离 [25] - 一拍房源平均折价率下降0.5个百分点至23.7%，一拍房源占比上升至49%，反映新进入法拍房市场的房源有所增加且供给侧价格预期好转 [25][26] 政策环境与行业展望 - 自然资源部出台《城市存量空间盘活优化规划指南》，国务院在10省市开展试点鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [8] - 预计未来将有更多大型房地产项目进入法拍市场，如东戴河合生天戴河、衡水十里风荷等项目，本月共有20处标的起拍价格超过1亿元 [7][8] - 对于三四线城市的旅居类烂尾项目，通过法拍处置大型项目产权难度极高，建议各地主管部门早早在土地回收、规划调整方面做好方案 [8][12]