智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2025年8月法拍房成交量再创年内新高，挂牌量略有回落，市 场热度有所升温。数据显示，本月法拍房供应规模回落至3.2万套，仍是年内第二高位；成交量延续上 行达5466套，环比上升11%，超过7月份再创年内新高；其中71%房源溢价成交，环比上升3个百分点。 竞拍热度也有所上升，7%的成交房源出价达到100次以上。 供应端方面，8月新增挂拍3.2万套，环比下降27%，同比减少14%。起拍总价324亿元，环比下降27%。 本月新增挂拍套数环比回落，但仍为年内第二高位。 从各城市情况来看，本月共有8个城市新增挂拍套数超过500套，较上月减少4个。重庆本月挂拍1419 套，继续保持在各城市首位。挂拍500套以上的8个城市合计供应6069套，占全国新增挂拍总量的19%。 一线城市中，广州挂拍316套，继续居于首位，北京、深圳分别为232和231套，上海以198排在最末。挂 拍总价方面，本月北京挂拍房源起拍总价26亿元，为全国挂拍总价最高的城市。深圳、上海也都在10亿 元以上，而挂拍套数最多的广州，起拍总价反而最低，为5亿元。 成交量 挂拍量 供应规模年内次高，重庆新增挂拍延续首位 本 ...

法拍房市场认知转变 - 法拍房从非主流渠道转变为宁波购房者认可的正规购房渠道[1] 高端法拍房市场表现 - 宁波东部新城豪宅法拍房以超过600万元价格成交[2] - 类似面积豪宅二手房标价达千万元级别[10] 法拍房价格特征 - 法拍房普遍被认为价格低于市场价[6] - 奉化银泰城131平方米房产从原价273万元折价至117.5万元[9] - 该房产单价为20839元/平方米 属高楼层精装修电梯房[10] 法拍房市场需求 - 在当前高房价环境下 法拍房因价格优势成为购房者重点关注对象[9] - 尽管存在交易风险 部分购房者仍愿意购买法拍房[10]

拍卖概况 - 泊璟廷小区位于东部新城核心区水乡邻里板块 为当地"顶流"小区[1] - 法拍房建筑面积134.28平方米 位于12层/总15层[1] - 评估总价630万元 折合单价47000元/平方米[4] - 起拍价441万元 折合单价32840元/平方米[4] 竞价过程 - 吸引近30000人次围观 8人报名参拍[4] - 开拍后9分钟内产生49轮竞价 随后竞价暂停[4] - 次日20分钟内完成11轮竞价 最终以601.6万元成交[4] - 成交单价44800元/平方米 较起拍价溢价36.4%[4] 价格趋势 - 本次成交单价44800元/平方米较2023年8月同类型房源55800元/平方米下降19.7%[6] - 2023年初333.4平方米大平层洋房成交单价达73470元/平方米[6] - 东部新城核心区顶流小区法拍房市场需求依然旺盛 多项目出现激烈竞价[6]

项目概况 - 春月锦庐为绿城在杭州文晖板块开发的"春"字系项目之一 被认为是同期项目中品质和颜值最高的项目 [1] - 项目包含洋房产品 建筑面积约165-167平方米 精装修交付 配备东芝中央空调 兰舍新风系统等高端设施 [5][6] 交易数据 - 首套法拍房建筑面积165.64平方米 经过31轮竞价后以774.1万元成交 折合单价4.67万元/平方米 [5] - 该房源新房备案价为939万元 备案单价56694元/平方米 法拍成交价较买入价低165万元 出现明显破发 [5] - 今年4月二手房成交单价4.94万元 5月成交单价5.36万元 目前38套房源挂牌 最低挂牌单价4.56万元/平方米 [11] - 项目高层新房精装限价为4.65万元/平方米 [11] 市场表现 - 项目被德胜高架和秋石高架包围 存在噪声影响 所在板块城市界面一般 老小区云集 [11] - 二手房市场成交不活跃 今年仅成交2套 法拍价格低于市场价被认为属于"捡漏"机会 [11][12] - 总价近800万元的洋房产品面临竞争 买家更倾向选择杭氧 打铁关或城东新城等配套更优越板块 [11] 相关资产 - 法拍同时拍卖两个车位 起拍价均为14.7万元 [12] - 一个车位以14.9万元成交 另一个流拍 竞得人与房屋竞得人存在亲属关系可能性 [12]

标的物概况 - 标的物为上海市愚园路532弄"柳林别业"内一幢独立式花园别墅 建造于1924年 是优秀历史保护建筑 曾用于《安家》《三十而已》等影视剧拍摄 [2] - 建筑总面积34666平方米 总层数25层 精装修住宅用房 多居室多厅二卫 满五唯一 过户税费由买家承担 [3] - 房屋产权清晰 为个人单独所有 证件齐全 可办理产权过户登记 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [3] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 每幢配有宽敞露台 2～3层红色平瓦坡屋顶 立面为青灰色或红色砖墙 融合西式风格与中式装饰 [3] - 建筑群内曾居住多位名人 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等 [3] 拍卖情况 - 标的物挂牌一周吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行安排集中看房 现场参观人数众多 [2] - 标的物非司法拍卖 无法律纠纷 目前正在出租中 租约至2029年 月租金67500元 现状交付 [3] - 该老洋房最初为上海花旗银行董事所有 后经转手被建筑师装修升级用于民宿运营 [3] 市场分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要考虑性价比和投资升值空间 若无明显捡漏机会则较少出手 [3] - 高净值买家更关注优质标的物 标的物被过分关注可能适得其反 [4] - 7月全国法拍房挂拍量44万套 成交4942套 均创年内新高 但溢价成交占比环比回落 买方更青睐高折扣房源 竞争趋缓 [4] - 一线城市中 上海挂拍房源起拍总价248亿元 为全国最高 广州挂拍425套居首 上海 深圳分别为332和317套 北京204套排最末 [4]

核心观点 - 2025年7月法拍房市场挂拍量和成交量均创年内新高 但市场热度回落 买方竞争趋缓 高折扣房源更受青睐 [1][2][10] 挂拍量 - 7月新增挂拍4.4万套 环比上升40% 同比上升12% 起拍总价443亿元 环比上升43% 双双创2025年新高 [2] - 12个城市新增挂拍套数超500套 合计供应9648套 占全国总量22% 重庆单月挂拍2074套 为年内首次突破2000套 [4] - 一线城市挂拍量：广州425套 上海332套 深圳317套 北京204套 挂拍总价最高为上海24.8亿元 北京深圳超10亿元 广州仅7.8亿元 [4] - 上海黄浦豫园历史保留建筑以6亿元起拍 建筑面积1805.9平方米 平均单价33.7万元/平方米 [5] - 252套房源1元起拍 连续两月超250套 山东威海占205套（204套为乳山海景房） 乳山二手房价降至2000元/平方米 西安出现1元起拍准新房 [6][8] 成交量 - 7月成交4942套 环比上升54% 同比减少14% 68%房源溢价成交 环比下降2个百分点 6.2%房源竞拍超100次 为2025年2月以来新低 [1][10] - 广州成交177套居首 温州威海深圳超150套 深圳成交总价6.4亿元最高 上海杭州各3.5亿元并列第二 广州北京超2亿元 [14] - 深圳罗湖区一栋建筑面积超3300平方米楼栋经88次竞价后以8009万元成交 较起拍价2378万元溢价237% 较2025年5月前次拍卖价1.14亿元下降 [14] 成交率 - 7月成交率22% 环比上升3个百分点 为年内第二高点 供求双方认知快速趋同 [1][16][18] - 上海成交率53%居首 杭州宁波深圳厦门青岛南宁均超40% [20] 折价率 - 成交折价率33.5% 环比大幅上升2.2个百分点 挂拍折价率28.7% 环比上升0.3个百分点 两者差距扩大至4.8个百分点 [21] - 63%成交房源为二拍 占比环比增加20个百分点 买方加速抢收高折扣房源 二拍房源供求认知趋同 [21][23] - 一拍房源挂拍与成交折价率差2.9个百分点 二拍差4.0个百分点 变卖差1.2个百分点 [23]

法拍房市场概况 - 2025年7月法拍房挂拍量4.4万套、成交4942套，双双创年内新高，但市场热度回落，溢价成交占比68%，环比下降2个百分点 [3][4] - 全国平均成交率22%，为年内第二高点，供求双方认知快速趋同 [4][24] - 成交折价率33.5%，环比上升2.2个百分点，二拍房源成交占比63%，买方加速抢收低价房源 [28][30] 挂拍量分析 - 7月新增挂拍环比上升40%至4.4万套，起拍总价443亿元，12个城市挂拍超500套 [9][10] - 重庆单月挂拍2074套居首，一线城市中广州425套最多，上海起拍总价24.8亿元最高 [10] - 上海豫园同庆会馆以6亿元起拍，单价33.7万元/平方米，属城市更新标志性项目 [11][13] 特殊房源动态 - 全国252套房源1元起拍，威海乳山占205套，西安出现未网签的准现房1元挂拍 [14] - 西安1元房源为2023年竣工新房，原价230万+，当前小区新房售价1.7万元/平方米 [14] 成交量与热点案例 - 7月成交量环比上升54%至4942套，广州177套最多，深圳6.4亿元成交额居首 [18][20] - 深圳红岭中路房源经88次竞价以8009万元成交，较起拍价溢价237%，但较前次拍卖降价30% [20] 城市成交表现 - 上海成交率53%领跑重点城市，杭州、宁波等6城超40% [26] - 深圳连续5个月成交额超4亿元，二拍房源占比提升反映买方偏好高折扣标的 [17][28]

法拍房市场分化现象 - 今年以来多地法拍房市场呈现明显分化，豪宅法拍房频现高溢价成交，而普通法拍房则普遍降价 [1] - 深圳豪宅法拍房溢价显著，如香蜜湖熙园小区219平方米房源以3434万元成交，单价15.68万元/平方米，溢价率超96%，较3月市场价14.84万元/平方米更高 [2] - 南山区双玺花园三期398平方米大平层以5830.16万元成交，溢价率达80%，而龙华区龙悦居63平方米普通房源二拍起拍价228万元，较一拍降60万元，最终255.8万元成交，单价4万元/平方米，远低于2021年高峰期的10万元/平方米 [3] 重点城市豪宅法拍热度 - 上海浦东三湘印象名邸豪宅法拍房经17轮竞价以4225万元成交，溢价54.47% [3] - 上半年法拍房成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪，因稀缺性受高净值买家追捧 [4] - 豪宅法拍房相比普通房源更受关注，价差更大，吸引投资者；购房者可通过法拍市场以同等预算获取更高性价比或稀缺房源 [3] 全国法拍市场数据 - 上半年全国法拍住宅挂拍36.9万套，同比减少3.3%；成交7.8万套，总金额1229.5亿元，同比分别减少0.9%和19.8% [4] - 法拍住宅成交TOP50城挂拍7.9万套，成交3.1万套，成交量同比增2.7%，重庆、成都、郑州、温州、杭州为成交主力 [4] - 行业观点认为法拍房市场逐步告别投资属性，竞买者参拍趋于理性，但稀缺性和捡漏机会仍是高端玩家关注重点 [4]

供应端 - 6月新增挂拍量达3.2万套，环比上升27%，同比下降6%，创2025年年内新高[3][6] - 起拍总价309亿元，环比上升33%，为年内第二高位[6] - 278套房源采用“1元起拍”策略，其中威海216套海景房占比最高[9][11] 成交端 - 6月成交3215套，环比下降31%，同比减少43%，主要受季节性因素影响[3][12] - 70%房源溢价成交，环比上升1个百分点，7.5%房源竞拍超100次[3][12] - 全国平均成交率19%，环比持平，上海以52%居首[17][20] 价格与折价 - 挂拍折价率28.4%（环比降0.5%），成交折价率31.3%（环比降1.2%），差距缩至2.8个百分点[23][25] - 二拍房源折价率差距最大（4.9个百分点），买方更关注低折扣房源[25][27] 城市表现 - 重庆以1210套挂拍量连续7个月居首，西安14.9亿元起拍总价最高[8] - 广州成交143套居首，深圳4.5亿元成交金额最高，上海九间堂别墅1.09亿元溢价5.4%[16][18] 市场趋势 - 二手房房东通过法拍加速周转，预计下半年更多房源进入法拍市场[5][9] - 政策建议：规范二手房法拍条款，对苏州、武汉等城市放宽限制以稳定楼市[5]

多地出现"1元起拍"房产。 据CRIC不完全统计，2025年6月共计278套房源的起拍价被设置为了1元。 这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。 CRIC数据显示6月挂拍的"1元起拍"房源大多数来自山东威海，共计216套，均为乳山的海景房，且并非集中在某一个小区。当前乳山二手房价已经降至 2000元/平方米，小户型单套挂牌单价已降至7万元以下。 此外一二线城市也出现了"1元起拍"的"特价房"，如上海、宁波、苏州、南宁等。 近年来二手房成交规模虽持续放量，但从持续走低的统计局房价指数来看，大多数二手房周转速度仍远低于预期，尤其是那些挂牌量高企的投资型、旅居 型房产更是面临有价无市的困境。 对此，法律界人士告诉我们：对买家而言，购买"法拍房"风险较大，作为司法拍卖的法拍房，司法机关或拍卖平台尚且不能给到买家完全的披露和保障， 那些并非司法拍卖房源的保障度就更低了，需要买家具有专业知识对房屋进行鉴别。 我们建议各地可进一步规范二手房进入法拍市场的相关条款。 278套房"1元起拍" 大部分为乳山海景房 2025年6月"法拍房"供应规模创年内新高，新增挂拍3.2万套，环比上升27%， ...