如今楼市的每一笔交易，都写满曾经的惊心动魄。 法拍市场石破天惊 最近，法拍房出了一个石破天惊的成交案例—— 位于深圳南山区传统豪宅地段的华侨城纯水岸十二期，6名富豪激战近4个小时，以3.65亿溢价约70%拍出约57万/平的单价天花板，创下国内单套住宅法拍 房成交价最高纪录。 不仅总价刷新了深圳的法拍房成交价历史记录，也超越了2021年9月上海银柳路别墅（即华洲君庭）创下的3.15亿元全国成交总价纪录。 | 出价记录 | | 118次出价 > | | --- | --- | --- | | 234665019 | 领先 | ¥364,802,291 | | 234679227 | 被超越 | ¥363 726.191 110 2310 | 该套房源建筑面积639.35平，实际土地面积12882.23平，评估价约3.074亿元，起拍价约2.152亿元，保证金约4304.48万元，2010年12月29日登记1.88亿元。 相信这样的法拍天花板，无论是和法拍市场实际的交易水平，还是大家对法拍市场的个人感观是有很大出入的。 说好的法拍市场也挺冷淡的呢？上千万的保证金门槛，应该流拍才对。 但，不仅成交了，还溢价约70%成 ...

10月31日，深圳华侨城纯水岸十二期一套独栋别墅在司法网络拍卖中以约3.65亿元的总价成交，该别墅 建筑面积为639.35平方米，折合成交单价57.09万元。这一价格不仅刷新深圳法拍房成交单价的历史纪 录，更一举超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一。 历经4个多小时的拉 锯战，118轮出价后，该别墅最终被一位神秘买家收入囊中。这一结果远超市场预期，不仅较起拍价溢 价1.49亿元，溢价率高达69.3%，更刷新了2024年7月深圳纯水岸十一期T106别墅2.32亿元的成交纪录， 成为深圳法拍房新的"价格天花板"。 （南方日报） ...

南都·湾财社记者从阿里司法拍卖平台获悉，深圳市福田区金地海景花园一套曾在2009年发生故意杀人案的房产，在首次拍卖成交后因法院未披露关键历史 信息被撤销，目前已重新挂牌。 这套涉事房产的首次法拍进程，始于一场借款合同纠纷。2023年11月10日，广东省阳春市人民法院裁定对该房产公开拍卖，起因是产权人简某某未能履行与 浙商银行深圳分行的还款义务，银行通过法律途径申请强制执行，法院依法对其名下这套房产启动强制拍卖程序。 2024年6月4日，该房产在阿里司法拍卖平台完成首次竞拍，最终以839.76万元的最高价成交，折合单价约6.4万元/平方米，这一成交价格符合市场水平，并 未显现"特殊折扣"。乐有家平台数据显示，该小区在2024年9月一套135.96m²的房源成交，成交总价为830万元，折合单价6.1万元/平方米。 然而，此次成交仅维持半年便宣告无效。2024年12月5日，广东省阳江市中级人民法院作出裁定，正式撤销该次拍卖交易。裁定书中明确指出核心问题：买 受人对该涉案房屋发生的杀人事件极其敏感和抵触，该次杀人事件对买受人购买涉案房屋的意愿具有重大影响，阳春法院在该次拍卖公告及拍卖须知中未披 露涉案房屋曾于2009 ...

两次流拍后却溢价近40%成交 从阿里资产平台的信息看，远洋LA VIE这处独栋别墅此前已分别于今年8月27日和9月18日两次流拍，彼时价格分别是1.65亿元和1.32亿元。 图片来源：阿里资产平台 "豪宅的天变了。"10月17日，北京有法拍界人士发了一则朋友圈。 起因是当天北京拍卖市场成交了4处顶豪，包括面积接近1700平方米的朝阳区景林路9号院110号楼-2至2层102号房产（即远洋LA VIE），成交价约1.43亿 元；以及3套霄云路8号（已改名缦合北京）房源，总成交价超1.6亿元。 《每日经济新闻》记者（以下简称"每经记者"）注意到，此次拍卖一反常态，热度极高。其中，远洋LA VIE这套独栋别墅有多达10人报名，超2万人围观， 最终经历了147次延时、149次竞价；霄云路8号热度最高的一套房有3人报名，经历了272次延时，共有276次竞价记录。 从这次的成交情况看，10位各缴纳了1000万元保证金的富豪，从10月17日9:30的约1.05亿元开始出价，10:08过后竞争突然加剧，交替竞价，最短加价时间间 隔仅2秒钟；直到14:23竞价结束，最终定格在约1.43亿元。 据此来看，这次成交的溢价率接近40% ...

法拍房市场整体表现 - 2025年9月法拍房供应规模上升至4.6万套，环比上升44%，同比上升21% [1] - 当月成交量5033套，环比下降8%，但仍在年内高位，连续两个月超过5000套成交 [1][3][6] - 市场竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [1][6][15] - 全国平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [1][4][21] 供应端情况 - 9月新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [2][9] - 重庆本月挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [10] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍356套排第二，上海挂拍房源起拍总价24亿元，为全国最高 [10] 成交与热度分析 - 广州市法拍房成交套数186套居于首位，杭州、温州成交套数也在150套以上 [16] - 上海成交金额5.1亿元排第一，其后是杭州4.7亿元、深圳4.6亿元 [16] - 杭州成交率48%继续位于重点城市首位，福州、上海、南昌、宁波、深圳、厦门成交率也在30%以上 [23] - 多个城市出现1元起拍的法拍房成交，如深圳大鹏新区一处独栋住宅经过267次竞拍后以206.5万元成交 [16] 典型高价值标的案例 - 杭州远洋西溪公馆一处类别墅住宅经过255轮竞价后以3200万元成交，溢价率高达196%，接近起拍价的3倍 [6][16][18] - 上海闵行区古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高法拍房，较1.2亿元评估价折价30% [19] - 东戴河合生天戴河法拍项目起拍总价9.4亿元，较上一次下调7.5%，地块楼面价1035元/平方米，远低于周边1万元左右的新房价格，但最终流拍 [7][11] 价格与折价率趋势 - 9月成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点 [25] - 挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点，供求双方判断出现背离 [25] - 一拍房源平均折价率下降0.5个百分点至23.7%，一拍房源占比上升至49%，反映新进入法拍房市场的房源有所增加且供给侧价格预期好转 [25][26] 政策环境与行业展望 - 自然资源部出台《城市存量空间盘活优化规划指南》，国务院在10省市开展试点鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [8] - 预计未来将有更多大型房地产项目进入法拍市场，如东戴河合生天戴河、衡水十里风荷等项目，本月共有20处标的起拍价格超过1亿元 [7][8] - 对于三四线城市的旅居类烂尾项目，通过法拍处置大型项目产权难度极高，建议各地主管部门早早在土地回收、规划调整方面做好方案 [8][12]

说到底，法拍房早已不是小众的"灰色地带"，而是一个标准化的理性市场。它既不是遍地黄金的捡漏天堂，也不是满是陷阱的雷区，更像一场对认知能力的 测试。刚需群体若预算有限，可优先选择法院包腾退、无租约欠费的房源，用确定性换性价比；投资者则需聚焦核心区优质资产，靠稀缺性对冲潜在波动。 无论哪种需求，关键都要想明白：法拍房的真正收益，从来不是"拍价与市价的差额"，而是"成交价减去所有显性隐性成本后的净值"。算清楚这笔账，决策 自然就清晰了。 政策的作用不是消除风险，而是降低"交易成本"。近年多地将法拍房纳入公积金贷款范围，法院也明确要求负责腾退交付，严禁"不负责腾退"的声明。这些 调整本质上是在削减资金门槛和执行成本这两大交易阻力，但并没有覆盖所有隐性风险。比如法院能强制腾退，却无法提前排查出拍卖前签订的虚假长期租 约；能保障产权合法，却不能替买家垫付前任业主欠下的数年物业费。政策红利是"加分项"，不是"护身符"。 普通购房者的核心决策点，在于"风险自担能力"与"信息获取能力"的匹配。不少人栽跟头，不是因为法拍房本身是"坑"，而是误把"法院背书"当成了"零风 险承诺"，省去了本该投入的尽调成本。专业的尽调从来不是网上查 ...

法拍房供应情况 - 2025年8月新增挂拍量3.2万套 环比下降27% 同比减少14% 为年内第二高位 [2] - 起拍总价324亿元 环比下降27% [2] - 重庆挂拍1419套居全国首位 全国8个城市挂拍超500套 合计6069套占全国总量19% [3] - 北京挂拍起拍总价26亿元全国最高 深圳上海均超10亿元 广州仅5亿元 [3] 法拍房成交表现 - 8月成交量5466套 环比上升11% 同比减少4% 创年内新高 [1][6] - 71%房源溢价成交 环比上升3个百分点 7%房源竞拍超100次 [1][6] - 威海成交247套居首 广州深圳均超200套 深圳成交金额8.4亿元全国最高 [8] - 威海209套起拍价低于1万元 84套1元起拍 平均成交价约10万元 [9] 城市成交特征 - 杭州成交率53%居重点城市首位 深圳北京上海宁波南京厦门均超40% [12] - 深圳蛇口豪宅398平方米房产经80轮竞价 以5830万元成交 溢价率80% [9] - 成交率21%环比降1个百分点 仍处年内高位 [11] 市场结构变化 - 平均成交折价率32.2% 环比降1.3个百分点 起拍折价率28.8%环比升0.1个百分点 [14] - 一拍房源成交占比49% 环比增15个百分点 平均折价率约25% [14] - 一拍房源供求认知差距2.6个百分点 二拍差距4.9个百分点 变卖差距2.8个百分点 [17]

法拍房市场认知转变 - 法拍房从非主流渠道转变为宁波购房者认可的正规购房渠道[1] 高端法拍房市场表现 - 宁波东部新城豪宅法拍房以超过600万元价格成交[2] - 类似面积豪宅二手房标价达千万元级别[10] 法拍房价格特征 - 法拍房普遍被认为价格低于市场价[6] - 奉化银泰城131平方米房产从原价273万元折价至117.5万元[9] - 该房产单价为20839元/平方米 属高楼层精装修电梯房[10] 法拍房市场需求 - 在当前高房价环境下 法拍房因价格优势成为购房者重点关注对象[9] - 尽管存在交易风险 部分购房者仍愿意购买法拍房[10]

拍卖概况 - 泊璟廷小区位于东部新城核心区水乡邻里板块 为当地"顶流"小区[1] - 法拍房建筑面积134.28平方米 位于12层/总15层[1] - 评估总价630万元 折合单价47000元/平方米[4] - 起拍价441万元 折合单价32840元/平方米[4] 竞价过程 - 吸引近30000人次围观 8人报名参拍[4] - 开拍后9分钟内产生49轮竞价 随后竞价暂停[4] - 次日20分钟内完成11轮竞价 最终以601.6万元成交[4] - 成交单价44800元/平方米 较起拍价溢价36.4%[4] 价格趋势 - 本次成交单价44800元/平方米较2023年8月同类型房源55800元/平方米下降19.7%[6] - 2023年初333.4平方米大平层洋房成交单价达73470元/平方米[6] - 东部新城核心区顶流小区法拍房市场需求依然旺盛 多项目出现激烈竞价[6]

项目概况 - 春月锦庐为绿城在杭州文晖板块开发的"春"字系项目之一 被认为是同期项目中品质和颜值最高的项目 [1] - 项目包含洋房产品 建筑面积约165-167平方米 精装修交付 配备东芝中央空调 兰舍新风系统等高端设施 [5][6] 交易数据 - 首套法拍房建筑面积165.64平方米 经过31轮竞价后以774.1万元成交 折合单价4.67万元/平方米 [5] - 该房源新房备案价为939万元 备案单价56694元/平方米 法拍成交价较买入价低165万元 出现明显破发 [5] - 今年4月二手房成交单价4.94万元 5月成交单价5.36万元 目前38套房源挂牌 最低挂牌单价4.56万元/平方米 [11] - 项目高层新房精装限价为4.65万元/平方米 [11] 市场表现 - 项目被德胜高架和秋石高架包围 存在噪声影响 所在板块城市界面一般 老小区云集 [11] - 二手房市场成交不活跃 今年仅成交2套 法拍价格低于市场价被认为属于"捡漏"机会 [11][12] - 总价近800万元的洋房产品面临竞争 买家更倾向选择杭氧 打铁关或城东新城等配套更优越板块 [11] 相关资产 - 法拍同时拍卖两个车位 起拍价均为14.7万元 [12] - 一个车位以14.9万元成交 另一个流拍 竞得人与房屋竞得人存在亲属关系可能性 [12]