政策动向 - 近期上海、河南、黑龙江等多个省份密集出台针对住宅小区公共收益的专项管理规定 [2] - 新规从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式 [2] - 上海、黑龙江等地明确要求建立住宅小区公共收益监管账户制度 [2] 问题背景 - 小区公共收益长期存在“雾里看花”、“糊涂账”的问题 业主不清楚具体数额 [2] - 公共收益来源包括电梯广告、灯箱广告、充电桩、快递柜进场费、公共停车场收费等全体业主共有的设施和场地 [2] - 收益收支情况往往全凭物业“自觉” 存在公示不全、收支不明、挪用侵占等问题 [2] - 由于物业强势和权责模糊 业主即使感觉有“猫腻”也往往难以有效监督 [3] 法律依据与执行难点 - 我国民法典明确规定 利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有 [3] - 但立法的概述性和笼统性使得“业主共有”更像泛泛的原则 缺乏具体操作细则 [3] - 目前多地新规旨在通过制度化、透明化监管 让法律原则落地 [3] 监管核心措施 - 明确建立住宅小区公共收益监管账户制度 被视为抓住问题的“牛鼻子” [3] - 例如有地方规定 自2026年4月1日起 电梯、车位、广告牌等产生的公共收入应直接存入监管账户 实行专户专储、单独列账 [3] - 监管账户旨在管住物业“乱伸手” 避免公共收益成为“唐僧肉” 并为业主的知情权、监督权和决策权提供抓手 [4] 公示与监督要求 - 针对业委会覆盖率低、业主自治能力弱的问题 一些地方对物业提出了强制公示要求 [4] - 规定物业服务人或业委会须在每季度第一个月月底前 公示上一季度公共收益收支情况 且公示期不少于30个工作日 [4] - 对业主提出的异议设置了明确答复期限 以堵住物业惯用的“拖字诀” [4] 政策目标与展望 - 各地新规为法律落地提供了操作指南 旨在实现对小区公共收益的全流程规范 把“糊涂账”变成“明白账” [5] - 这体现了基层治理的精细化 在数字时代有望通过技术手段实现“一码扫清楚” [5] - 未来目标是让业主能便捷查看相关合同、发票、流水 明白自身应得收益 将“雾里看花”转为“明察秋毫” [5]

文章核心观点 - 全国多地正密集出台住宅小区公共收益专项管理规定 旨在通过建立监管账户、强制信息公开等方式 将长期被视为“糊涂账”的小区公共收益管理纳入制度化、透明化轨道 核心目标是确保公共收益“归业主所有、由业主监督、为业主所用” [4][8][9] 三地新规内容要点 - **上海市**：印发《上海市住宅小区公共收益管理办法》 自2026年4月1日起 要求电梯、车位、广告牌等公共收入直接存入监管账户 实行专户专储、单独列账 明确区分“公共收入”与扣除成本后的“公共收益” 业主大会成立前由区房管部门代管 成立后划转 收益主要用于补充专项维修资金 [6] - **河南省**：印发省级试行管理办法 明确公共收益属于业主共有 管理坚持公平公开、共同决策、政府监督原则 要求每季度首月月底前公示上一季度收支情况 公示期不少于30个工作日 [6][7] - **黑龙江省**：要求公共收益实行专户管理、独立核算、定期公布 严禁以个人名义存储管理 并对伪造、隐匿会计资料等行为作出禁止性规定 [7] 全国政策推进态势 - 自2025年以来 全国已形成密集推进态势 福建、江西、广西、湖北等省份及杭州、长沙等城市相继出台管理办法、工作指引或开展信息公开活动 [9] - 政策路径虽不完全相同 但目标高度一致：推动公共收益“算清楚、管起来、晒出来” 在一些城市 公共收益已成为小区“反哺业主”的现实资金来源 [9] 专家观点与行业影响 - 新规通过监管账户、数字平台查询（如上海随申办）等方式 大幅降低业主监督成本 有助于打开物业管理“黑盒子” 提升业主对物业行业的信任度 [11][12] - 政策落地高度依赖业委会的有效运作 但全国业委会覆盖率分化明显 上海2023年底超过80% 部分中小城市不足30% 业主自治能力薄弱是普遍瓶颈 [11] - 政策密集出台形成倒逼效应 正在推动头部物业企业加快公共收益管理公开化、透明化的实践探索 清晰的监管规则使各方监督“有据可依” [12]