事件概述 - 深圳卓悦中心与KK集团旗下品牌KKV因租赁合同纠纷导致门店被强制清场 双方矛盾激化并将诉诸法律 [1][3][4] 合作背景与合同条款 - KKV于2021年9月与卓悦中心签订为期6年的租赁合同 投入近千万元运营资金及IP联名资源 成为卓悦中心北区核心主力店 [3] - 租金模式为“基本租金（固定租金）+业绩租金（营业额分成） 两者取高” 并约定若KKV连续3个月或一年内累计6个月仅缴纳基本租金 卓悦中心有权解约 [3] - 合作四年间 KKV一直按“两者取高”的约定支付基本租金 卓悦中心在此期间未提出异议 [3] 纠纷经过与争议焦点 - 2025年12月 卓悦中心以“长期未支付业绩租金触发解约条件”为由首次强制闭店 后经协调短暂恢复营业 [3] - 2026年1月4日凌晨 卓悦中心负责人带队强制清场 1月5日围栏封店 导致KKV员工受伤送医 矛盾激化 [4][13] - **争议一：未付业绩租金是否构成根本违约** 卓悦中心称KKV从未支付业绩租金 经营效率低于泡泡玛特等同类店 构成长期严重违约 并称已提供近44万元运营支持 [10][11] KKV反驳称已足额支付固定租金 未产生业绩租金的原因是商场北区空铺率高、客流稀少 未兑现招商承诺 且自身是北区客流和销售表现较好的商户 [11] - **争议二：解约条款效力与解除权时效** 卓悦中心主张合同条款明确 已履行沟通催告义务 解约程序合法 [12] KKV指该条款为格式条款 签约时商场曾口头告知“实际达不到也没事” 且未充分提示法律后果 同时根据《民法典》 合同解除权行使期限为一年 商场四年未提异议已超时效 [12][15][16] - **争议三：强制清场行为正当性** KKV控诉商场未提前正式通知即暴力清场封店 侵害其合法经营权与财产权 [13] 卓悦中心未直接回应暴力指控 称清退是依据合同收回商铺使用权的合法举措 [13] - **争议四：清退动因是违约处理还是业态调整** 记者探访发现卓悦中心北区正进行业态调整 新引进餐饮品牌饭点出现排队 有业内消息称清退或为业态调整扫清障碍 [14] 卓悦中心否认“为竞品腾位” 称是提升整体坪效的常规优化 [14] 法律观点分析 - 律师指出商场据以解约的“欠付业绩租金即可解约”条款属于格式条款 若签约时未对KKV充分提示说明 KKV可主张其不构成合同内容 [15] - 即便条款有效 合同解除权受一年除斥期间限制 商场四年未提异议可能被视为默认现状 主张解约或已超法定期限 [16] - 在争议未经司法裁判前 商场单方强制清场封店涉嫌侵害承租方经营权与财产权 若造成损害需承担侵权责任 [16] - 商业主体业态调整的经营自主权不得违反既有契约 若有证据表明清退是为引入竞品 可能影响司法裁量中的过错认定与赔偿范围 [16] 行业影响与公司状况 - 纠纷引发行业对“基本租金+业绩租金”模式下如何明确业绩评估标准、合理设置解约条款的思考 [17] - 商业地产核心诉求是培育氛围吸引人流以提升业绩 品牌方更重视租金成本与营收平衡 行业评估标准转向长期盈利与履约能力 [17] - 有购物中心招商人士表示此类纠纷中品牌方通常配合撤场 矛盾激化较为罕见 卓悦中心或有迫切业态调整需求 [17] - KKV母公司KK集团国内门店超600家 全球达700家 有媒体报道指出KKV去年在多地关停十余家门店 母公司多次冲刺港交所未果 [18]