政策导向与行业转型 - 中央政策强调加大民生保障力度、推动房地产高质量发展及加强普惠性民生建设，深刻改变住房租赁行业发展方向 [1] - 住房租赁市场增长逻辑从市场化驱动转变为“市场+保障”双轮驱动 [5] - 保租房占位从“十四五”期间的“规模扩张与体系奠基”转向“十五五”的“精准保障、品质升华与运营增效”深度协同，预计供应高峰将延续至2026年 [15] 供应结构变化 - 10月22城新开集中式公寓房源约1.90万间，其中保租房房源1.79万间，占比高达93.7% [5] - 截至10月底，22城今年累计新增集中式公寓房源接近20万间，其中保租房房源17.24万间，占比达87% [5] - 10月保租房在集中式公寓新开房源中占比93.7%，意味着每新开10间公寓超过9间是保租房 [1] 市场规模与城市格局 - 截至10月底，核心八城集中式公寓房源累计规模合计144.5万间 [2] - 上海房源规模41.8万间，占八城整体比重28.9%，深圳房源规模33.9万间，市占23.5%，两城规模占比合计超过52% [2] - 在二线城市中，杭州以18.8万间的规模显著领先 [2] - 武汉、成都两城因保租房项目加速入市，整体规模同比涨幅均达40%左右 [2] 租金表现与市场分化 - 核心8城集中式公寓10月平均租金为100.5元/㎡/月，环比下降0.18%，同比下降3.13% [8] - 广州和深圳实现租金同环比双涨，广州租金为89.9元/㎡/月，同比增1.24%，环比增1.41%；深圳租金为107.7元/㎡/月，环比涨3.16%，同比涨1.99% [11] - 上海集中式公寓租金为147.3元/㎡/月，同比下降2.96%；北京同比下降2.19% [11] - 成都受低价保租房项目入市影响，租金降至63.9元/㎡/月，环比降2.74%，同比降幅超10个百分点；杭州租金降至75.9元/㎡/月，环比降1.94%，同比降幅超8.6% [12] - 保租房大规模集中入市成为平抑核心城市租金的关键变量，短期内将继续影响租金表现 [8][15]