整体通胀趋势 - 1月整体消费者价格指数为2.4%，略低于2.5%的预期，表明通胀正在缓慢降温，更接近美联储2%的目标[1][4] - 剔除波动较大的食品和能源后，核心通胀率仍处于2.5%的较高水平[2] 分项价格变动分析 - 住房成本是通胀的主要推手，同比上涨3.0%，占1月份月度涨幅的大部分，其上涨速度超过了食品杂货和汽油等其他成本[3][6] - “个人护理”类价格月度及年度均大幅上涨，在2025年1月至2026年1月期间上涨了5.4%，包括美甲、理发和牙膏等[5] - 航空票价环比12月数据大幅攀升6.5%[5] - 能源价格是报告中的亮点，汽油价格同比下降7.5%[6] 住房成本的结构性影响 - 住房成本在整体CPI中权重约占35%，被经济学家视为最顽固、最棘手的通胀组成部分[7] - 与外卖、网约车等可削减的消费不同，住房支出具有非弹性和非自由支配的特性[7] - 货币政策无法直接建造公寓，其对借贷成本的全面影响传导至住房建设和租金需要较长时间，导致即使其他领域通胀缓解，住房成本仍可能持续拖累[8] 对消费者感知的影响 - 尽管能源价格下跌（如汽油）可能带来日常提振，但持续攀升的租金削弱了这种积极效应，消费者仍可能感到通胀压力巨大[6][9] - 家庭预算在某些领域受益，但消费者关注的重点仍是不断上涨的租金等大额支出项目[9]

租房市场人口结构变化 - 中国约有2.6亿租房人口，市场庞大 [2] - 2025年杭州36岁以上租客占比达到31.4%，同比上涨近7个百分点 [2] - 全国重点40城35岁以上租客占比已接近四成 [2] 租赁需求与观念转变 - 晚婚晚育等现象使居民首次置业年龄推迟，租赁需求周期延长，租客群体从年轻人为主走向多元化 [3] - 房地产市场进入新阶段，买房与租房“性价比”关系变化，使“必须买房”的执念松动，对租房接受度提高 [3] - 人们更关注房屋所承载的生活质量，而非过度看重产权归属 [3] - 相比将资金锁定在房产并背负长期房贷，越来越多人愿意通过租房保持财务弹性，为教育、健康、休闲等支出留出空间 [3] 市场发展与产品供给 - 《住房租赁条例》等政策实施提升了人们对租房居住品质与安全感的信心 [3] - 市场上涌现出更多适合家庭需求的租赁产品，响应了“拖家带口”大龄租客增多的趋势 [4] - 租房正成为一种家庭长期居住方式，社会对租房的接受不再局限于婚前或家庭过渡阶段 [4] 现存挑战与未来展望 - 租房市场中年龄歧视普遍存在，部分中介机构对60岁以上老人设限，平台将60岁以上租客自动归类为高风险群体 [4] - 有建议提出应构建老年友好型租赁住房体系 [4] - 未来随着住房租赁市场更趋成熟稳定及相关配套权益保障完善，社会居住理念将向更开放、多元方向发展 [5]

核心观点 - 中国住房租赁市场正经历深刻变革 中年家庭正成为重要的新兴租客群体 他们选择长期租房以追求生活灵活性与质量 而非背负房贷购置房产 这一趋势背后是住房观念的转变以及租赁市场日益成熟和规范[3][16] 租房人群结构变化 - 中国租房市场基本盘庞大 拥有约2.6亿租赁人口 2024年总体租赁住房套数为9100万套 其中个人租赁房源占比近九成[10] - “大龄租客”占比显著上升且趋势持续 在重点监测的40城中 租客平均年龄从2021年的32.7岁增至2024年的34.1岁[10] - 35岁以上租客占比在2024年达到37.2% 逼近四成 其中36-45岁租客占比达到24.6% 首次超过26-30岁年龄段[10][11] - 杭州市场数据印证此趋势 2025年杭州36岁以上租客占比达31.4% 同比上涨6.8个百分点 36-44岁租客占比达21% 同比增加4.8个百分点 并超过了25岁以下租客19.1%的占比[3][11] 租赁需求特征演变 - 家庭型租客增多 租赁成交户型呈现“小户型减 大户型增”趋势 2021-2024年重点40城租赁成交中 三居室、四居室及以上的大户型成交占比逐步增加[11] - 杭州市场四室房源租赁成交占比在2025年提升了0.9个百分点[11] - 客户开始认可品质型租赁 并看重户型设计、装修配置、公区打造和社区服务等 50平方米以上户型占比走高[12] 市场驱动因素：观念与经济理性 - 部分中年家庭将租房视为具备高性价比的长期居住方案 而非财力有限时的过渡选择[11] - 选择租房的核心动机包括：避免巨额首付和房贷压力 保持消费和生活的灵活性 以及应对职业变动的需要[7][8] - 晚婚晚育、晚婚不育等观念流行 导致居民首次置业年龄推迟 租赁需求周期延长[12] - 租客感受到租赁市场趋于成熟稳定 房东更珍惜长期稳定租客 甚至主动调减租金以避免房屋空置成本[7] 租赁市场供应与规范化发展 - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间） 惠及3000多万群众 扭转了此前租赁体验差、供应不足的局面[14] - 以上海为例 截至“十四五”期末累计建设筹措保障性租赁住房超60万套（间） 完成供应约40万套（间） 形成了多层次租赁住房供应体系[14][15] - 大量保障性租赁住房入市产生“鲶鱼效应” 2025年一线城市集中式长租公寓整体出租率超85% 部分城市超96% 但租金仍下跌 显示对整体租金体系产生冲击[15] - 高出租率与低租金并存被视为市场成熟化进程 租客租赁意愿周期显著延长 形成稳定市场需求[15] - 行业法规不断完善 《住房租赁条例》于2025年9月施行 填补了国家级行政法规空白 推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型[15]

公司运营与收费模式 - 公司通过其APP提供租房服务 租户在选定房源后需当场支付租金 案例中李女士租住的23平方米公寓月租金为4300多元 另需支付10%的服务费 使每月总费用达到5000多元 租户首次需缴纳3个月租金及1个月押金 [1] - 公司提供的房屋租赁合同长达15页 与租户相关的关键费用条款未在合同正文中明确列出 而是被置于第14页附件《房屋交割清单》表格下方的“备注”中 该备注声明“合同中未列明的与乙方承租本房屋有关的费用（包括但不限于电话费、电视使用费、自采暖供暖费（如有）、空调费 均由乙方自行承担）” [1] - 公司在租户退租结算时 从押金中扣除了一笔名为“空调费”的费用 案例中李女士被扣除3177元 公司解释该费用实为取暖费 因公寓无暖气片 供暖通过中央空调实现 收费标准引发租户质疑 23平方米房间一冬季取暖费超过3000元 [1] 租户费用与支付流程 - 租户在租赁期间需按期支付房租及水电费等 电费并非直接向供电公司缴纳 而是通过公司APP进行支付 案例中李女士租住16个月共缴纳电费2700元 [1] - 租户退租时 公司会出具《房屋租赁合同解约协议》及结算单 用于结清费用并退还押金 案例中李女士因提前支付过一个月租金作为押金 在等待退款时于结算单中发现空调费扣款 [1] 行业信息披露与透明度 - 行业中存在将关键费用条款置于合同附件或备注部分的情况 可能未在签约前向租户进行明确、突出的口头或书面告知 案例中公司工作人员在面谈时仅提及水、电、煤气费由租户承担 未提及空调费 合同正文也未明确写明 [1] - 费用条款的隐蔽性可能影响租户的知情权 律师观点指出未明确告知空调费侵害了租户的知情权 [1]

行业动态与政策 - 合肥市住房租赁协会联合18家住房租赁企业发起2026年“春节留肥免费住”公益活动 [1] - 该公益活动自2023年春节起已连续多年举办，旨在为春节期间留守城市的一线工作者提供支持 [1] 市场供给与规模 - 参与活动的住房租赁企业累计提供了440套/间公益房源 [1] - 提供的公益房源总面积超过1.77万平方米 [1] - 公益房源覆盖合肥市全市各县区 [1] 目标客群与运营 - 公益活动主要面向因工作留守合肥、保障城市运转的一线建设者和管理者 [1] - 符合条件的人员可直接与参与活动的住房租赁企业联系，沟通具体入住时间和期限等事宜 [1]

深圳市青年人才住房政策正式落地 - 深圳市青年人才住房支持政策正式落地，首位签约住户已办理入住手续，标志着《深圳市青年人才住房支持实施办法》进入实施阶段 [1] - 政策为青年人才搭建了从短期免费住宿、优惠租房到长达三年稳定租期的梯度安居路径，旨在提供全方位、长周期的服务保障 [2] - 政策核心特点是“精准聚焦”与“长短结合”，通过具体认定标准将资源投向新增青年人才，并通过三年租期传递城市希望人才长期发展的明确信号 [3] 政策具体内容与申请方式 - 面向青年人才配租的过渡性住房以一间房为主，两居室及以上户型以一间房为配租单位 [1] - 租金标准按市场参考租金的60%左右确定，最长租住期限不超过36个月 [1] - 政策明确了过渡性住房和安居补贴两种支持方式，符合条件的青年人才可任选其一，不可重复享受 [4] - 申请须在青年人才认定之日起1年内提出，逾期视为放弃，过渡性住房和安居补贴申请实现全流程线上办理，可通过“i深圳”平台提交 [4][5] 政策实施效果与人才反馈 - 首位签约住户从在线申请到签约入住全程用时不到一周，对高效的办理流程和贴心的管家服务表示满意 [2] - 有青年人才表示，政策的稳定性和支持力度是其选择深圳的主要原因之一，优惠的价格和优越的地理位置让其感受到深圳留住人才的诚意 [2] - 房源运营管理方“寓见安居”优选配套成熟的花园小区，配备基本家具家电实现拎包入住，并计划打造社群活动以增强归属感 [3] 政策目标与未来规划 - 政策旨在为决心扎根深圳的青年人才提供一个可预期的“安心锚点”，推动人才“流量”转化为高质量发展的“留量” [2][3] - 深圳市将持续优化从人才认定、住房保障到就业创业的全链条服务，并稳步扩大保障性租赁住房供给 [4]

文章核心观点 - 保障性租赁住房行业正从兜底保障向品质升级跨越 政策优化、金融创新与市场主体多元化正推动行业迈入规范发展、资本赋能与生态重塑的全新阶段 目标是满足新市民“有的住”“住得起”“住得好”的核心需求 [1][2][3][4] 政策环境与市场空间 - 2025年7月《住房租赁条例》公布并于9月15日施行 为行业发展扫清障碍并提振市场信心 [1] - 地方政策如上海为“商改住”划定明确路径 实现模式可复制、落地可操作 [1] - 政策推动保租房从“民生工程”向“可盈利、可循环”的市场化业务转型 [2] - 多地加快推进通过专项债、再贷款收购存量商品房改建保租房项目 [2] 金融工具创新与资本循环 - 住房租赁REITs成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体 [2] - 截至2025年底 全国已发行8只住房租赁REITs 多数产品保持95%以上的高出租率 [2] - 2025年住房租赁REITs新增及扩募规模占全年公募REITs募资总量的10.16% [2] - 行业整体呈现“现金流稳健、扩募驱动增长”特征 例如城投宽庭REIT季度营业收入稳定在4500万元至4700万元区间 [2] - 华夏基金华润有巢REIT初始募集规模超11亿元 2025年12月完成首次扩募募资规模达11.33亿元 扩募获得原持有人99.51%的高认购率 自上市以来累计分红率超4% [2] - 公募REITs打通“投融建管退”闭环 改变过去过度依赖财政补贴与银行贷款的格局 形成“建设一批、上市一批、储备一批”的资金循环 [3] 市场主体与资产供给 - 行业形成地方国企、金融机构等主体优势互补、协同发力的格局 [3] - 保租房资产来源持续扩容 包括存量商品房收储改建、商办大宗资产改建以及闲置写字楼改造 [3] - 金融机构通过收购闲置办公楼与专业运营商合作改造运营 分享超额收益 实现闲置乃至不良资产的高效盘活 [3] - 保租房REITs底层资产正从单一住宅向多元业态延伸 [3] - 上海保租房租金较周边市场化公寓低15%至20% 实现了民生保障与市场化运作的平衡 [4] 行业发展趋势 - 行业有望形成“发行+扩募+新申报”的良性循环 [3] - 资本入场后通过规模化运营降低行业综合成本已成为市场主旋律 [4] - 行业将从“标准化供给”向“个性化满足”转型 精准匹配新市民需求 [4] - 长租公寓资产证券化将进入更细分、更多元的发展阶段 [4]

政策环境与市场转型 - 全国住房城乡建设工作会议核心部署推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展阶段转型 [2] - 中央及地方政策聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面 以推动市场发展 [2] - 政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房 地方如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储 以快速扩大供给并去库存 [4] - 证监会推动REITs高质量发展支持租赁住房REITs发行 财政部延续公租房税收优惠 显著提升资产盈利空间 [4] - 上海等城市推动非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房 适配城市更新需求 [4] - 湖南、南京、东莞等地聚焦年轻人与人才群体 通过房票、租金优惠等政策优化居住保障 适配城市人才战略 [5] - 深圳、上海通过“十五五”规划强化保租房建设 上海规划坚持租购并举 增加保障性住房供给 [5] 行业格局与企业规模 - 已开业规模前20的样本企业合计开业量超115万套/间 头部效应与差异化发展并行 [5][7] - 万科泊寓和龙湖冠寓已开业房量分别达20.3万间和12.7万间 稳居第一梯队 [7] - 瓴寓国际开业规模增至95,352间 管理规模突破15万间 全年新增开业21,159间、新增签约26,477间 [7] - 服务式公寓领域 雅诗阁中国2025年签约31个新项目（占全球1/3） 新增约1.8万套房源 [8] - 地方国企如城投宽庭上海在管2.7万套 城发美寓投运7.2万套 成为区域市场重要补充 [8] - 万科泊寓在全国入驻29座城市 运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系 占比近七成 [12] 商业模式与盈利分化 - 轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径 包括委托管理、政企合作等多元化方式 [13] - 瓴寓国际已持续三年稳定盈利 复合增长率达214% [9] - 越秀住房租赁公司2025年板块整体盈利突破千万元 为成立以来首次年度盈利 [9] - 传统“二房东”模式承压退场 典型如深圳泊寓因“万村计划”成本倒挂 2025年1-11月净利润亏损8,881万元（2024年同期盈利3,194万元） [10][11] - 年内显著趋势是政企深度绑定 由国资平台提供房源/政策支持 品牌方输出运营能力 [13] - 万科泊寓与多地国资国企合作推出保租房与人才公寓项目 合作房量约9,300套 [13] - 瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台 五年计划运营12,400套保租房 [13] 市场扩张与项目动态 - 报告期内样本企业录得20个租住项目新开业 较上个报告期有轻微增长 [14] - 新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等多元类型 [16] - 雅诗阁是本期开业最活跃品牌 累计开业5个项目 覆盖武汉、无锡、上海 涵盖三大产品线 [16] - 城市布局上 长三角区域落地新开业项目10个 占总项目数50% 其中上海以5个项目领跑 [16] - 珠三角区域落地4个项目 深圳、广州、汕尾各占1席 [16] - 北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局重点 [17]

文章核心观点 - 扬中市通过实施“才居江洲”工程，构建了“四位一体”的全链条人才住房保障体系，旨在解决人才从短期落脚到长期安居的各类需求，以吸引和留住人才 [1] 人才住房保障体系 - 构建了涵盖“青年驿站、人才公寓、住房补贴、人才社区”的“四位一体”住房保障体系，提供全链条支持 [1] - 在中心商圈及重点园区周边布局2家青年人才驿站，提供短期免费住宿，并集成政策咨询、就业指导、城市融入等一站式服务，已累计服务超500人次 [1] - 通过分级保障、租售并举等方式建设改造人才公寓500余套、面积近4万平方米，免费入住期限最长达3年，目前入住率已超过80% [1] - 提供生活、租房、购房等多类补贴，其中购房补贴最高达100万元，并开展“人才房优惠购”等活动，引导多方主体参与提供多元优惠房源 [1] 人才服务与社区生态 - 线上通过“江洲英才e卡通”平台提供“医食住行”等多重服务 [2] - 线下依托“江洲英才俱乐部”等阵地开展培训、联谊等主题活动，以增强人才的生活幸福感与城市归属感 [2]

行业与公司核心观点 - 公司CEO认为，应对市场机遇与挑战的核心是一切从用户需求出发，并坚持“稳”字当先的经营理念 [1] - “一张床、一间房、一套房”的政府提法，标志着从政府到市场层面都在从城市居民切实需求出发，旨在实现更好的住房租赁供需平衡 [5] 市场现状与产品策略 - 传统的住房租赁中介模式存在高概率的产品错配问题 [4] - 公司早期曾尝试提供一张床位的蓝领公寓产品，与当前政策导向相契合 [4] - 随着客户人生阶段变化（如恋爱、结婚、接父母同住），其住房需求发生改变，公司正在构思和推进新的产品与服务以适应变化 [4] - 专业租赁企业需要针对供需两端的不同需求研发不同的产品，房东希望租金和租客稳定，租户则希望住房、租金及配套服务稳定 [6][7] 服务升级与行业演进 - 高质量的服务供给涵盖搬家、保洁、日常维修等一系列需求，这些服务需要随城市居民住房需求的变化而迭代 [7] - 当前住房租赁行业已非传统服务业，在一线城市管理数百万套房源需要投入大量科技手段进行区域房价精准分析、线上检索交易，并对团队进行专业化培训 [7] - 住房租赁是口碑型业务，不能仅依赖广告和流量，公司客户续约率的稳步提升是不断自我优化的结果 [8] - 成本控制至关重要，节省的成本应直接反哺给业主和客户 [8] 未来市场趋势与方向 - 未来住房租赁市场需打造“好房子”，包括房源品质化改造、智能家居以及标准化的租期服务（如保洁、维修） [9] - 企业需探索更健康、高质量的商业模式，例如通过“无差价、无空置期、收益有保底”来稳定房源供给并激活存量房源 [9] - 数智化将贯穿租赁全链条，利用大数据、AI等技术优化供需匹配、提升运营效率，并通过数字化平台实现公积金直付房租、租房免押等功能，以减轻青年群体压力并提升租住体验 [9] - 未来需进一步提升行业机构化率，通过政策引导（如税收优惠、资金支持）鼓励更多企业参与，并建立更完善的租客和企业信用体系 [9] 企业经营哲学 - 企业需要认识到自身的能力边界，但根本在于持续从客户角度出发，努力做好能做好的事情 [10] - 房产是大部分家庭最重要的资产，其价值稳定与否影响家庭的幸福感、信心乃至消费意愿，因此为客户提供所需的好产品、好服务及好的技术赋能体验尤为重要 [8]