观点指数在10月22日观点指数研究院发布的《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》中，观 点指数指出，运营能力决定资产的流动性，这一行业逻辑愈加凸显。通常而言，能够持续提升出租率、 稳定现金流的运营方，更有能力让其持有型租赁资产在证券化市场上获得资本的青睐。 据观点指数不完全统计，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘 活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。 | | | 2025年9-10月住房租赁行业重点政策 | | --- | --- | --- | | 政策分量 | 发布主体 | 相关工作/政策文件 | | 金融交持 | 金融监管总局。 央行、国开行 | 租赁性住房贷款年均增长52%,加大存量商品房和存量土地盘活力度、十四五"规划以来已发放保 | | | | 隔性任房贷款48亿元 | | 制度建设 | 住體部 | 持续巩固房地产市场稳定态势,着力构建房地产发展新模式 | | 权益保障 | 信用品 | 保健部: "十四五"期间因城施策保障城镇困难家庭基本住房需求 | | 税收支持 | 北京 | 《关于进一步 ...

9月15日，《住房租赁条例》正式施行，引发各界关注。《住房租赁条例》实施运行一段时间以来，多 个热点地区出台住房租赁新政策，部分地区对住房租赁企业进行税收优惠，一些热点地区对应届大学生 租房进行特殊补贴。目前，租赁住房行业的金融活力正在持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能 力正在同步增强，行业逐步走向精细化发展新阶段。 多地出台租赁政策 部分地区对住房租赁企业进行税收优惠。10月16日，北京市住建委官网发文，为更好支持住房租赁行业 高质量发展，培育专业化、规模化住房租赁企业，持续优化营商环境，根据《住房租赁条例》《北京市 住房租赁条例》《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》等法律法规规定，结合北京市实际，北京市 住建委会同北京市财政局、国家税务总局北京市税务局研究起草了《关于进一步明确本市住房租赁企业 税收政策适用有关事项的通知》。 《通知》明确，以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务，经营范围包 含"住房租赁"相关字样，已按规定向所在区住房城乡建设(房管)部门备案或报送开业信息的企业可以适 用《公告》享受税收优惠政策。其中，住房租赁企业可按《公告》第一条规定享受增值税税收优惠，征 ...

● 本报记者 董添 9月15日，《住房租赁条例》正式施行，引发各界关注。《住房租赁条例》实施运行一段时间以来，多 个热点地区出台住房租赁新政策，部分地区对住房租赁企业进行税收优惠，一些热点地区对应届大学生 租房进行特殊补贴。目前，租赁住房行业的金融活力正在持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能 力正在同步增强，行业逐步走向精细化发展新阶段。 多地出台租赁政策 部分地区对住房租赁企业进行税收优惠。10月16日，北京市住建委官网发文，为更好支持住房租赁行业 高质量发展，培育专业化、规模化住房租赁企业，持续优化营商环境，根据《住房租赁条例》《北京市 住房租赁条例》《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》等法律法规规定，结合北京市实际，北京市 住建委会同北京市财政局、国家税务总局北京市税务局研究起草了《关于进一步明确本市住房租赁企业 税收政策适用有关事项的通知》。 《通知》明确，以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务，经营范围包 含"住房租赁"相关字样，已按规定向所在区住房城乡建设（房管）部门备案或报送开业信息的企业可以 适用《公告》享受税收优惠政策。其中，住房租赁企业可按《公告》第一条规定享 ...

赵然表示，《条例》为住房租赁行业带来政策支持，并进一步规范市场秩序，推动住房租赁行业走向精 细化、产业化、长期化发展的新阶段。随着政策环境的不断优化，行业将迎来更多发展机遇，逐步迈向 高质量、可持续的成长路径。 活动现场 李莎摄 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募。9月，国内首单持有型 不动产ABS——建信长租也完成扩募。 21世纪经济报道记者李莎 北京报道住房租赁行业正迎来结构性变革。 今年9月，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，作为我国首部住房租赁领域行政法规， 其出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段。日前，第七届领航·住房租赁产业 国际论坛在京举办，探讨《条例》施行对住房租赁行业的影响。 全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在会上表示，制定《条例》的目的之 一，是补全"租"的短板，完善租购并举的住房制度。柴强指出，"多渠道增加租赁住房供给，住房租赁 市场更规范了，租赁住房更好了，加上'租购同权'等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场 空间会更大。" 在与会专家看来，《条例》的实施，推动了住房租赁行业逐 ...

原标题：从"好房子"到《住房租赁条例》，长租公寓行业或将迎来新生 从年初"好房子"写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》正式施行，政策倡导与法规落地 成为今年住房租赁行业的标志性事件。政策端的一系列组合拳为行业带来了哪些新的机遇？又将如何引 导市场从粗放式增长向规范化、产业化迈进？沉寂一时的长租公寓行业，再次成为业内各方热议的焦 点。 领航论坛上，信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙分析了保 障性租赁住房REITs的金融赋能作用，特别是其在存量资产盘活中的重要作用。他表示，保租房REITs 与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的，极 大提升了行业的"可投性"和资本的可进入性，为行业的持续发展提供了充足的资金支持。 10月30日，第七届领航·住房租赁产业国际论坛在京举办。论坛深入剖析了《住房租赁条例》施行 的深远影响，从"好产业、好房子、好资产、好服务"四个关键维度，全面探讨了新政策下住房租赁行业 的机遇与挑战，为行业的未来发展厘清方向。 条例落地，行业规范发展市场空间更大 具体而言，市场化长租房与保障性租赁住房的推动使得住房 ...

在适用范围方面，通知明确，既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指在保障产业发展需求的前提 下，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、 厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存 量房屋改建为保障性租赁住房的行为。 深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局近日联合印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住 房的通知》（以下简称"通知"），旨在规范改建行为、增加保障性租赁住房供给，切实缓解新市民、青 年人等群体住房困难。该通知自印发之日起施行，有效期5年。 据了解，"非居改保"是一种存量改造新模式，鼓励闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房 等，非居住房改建保障性租赁住房不仅能拓展保障性租赁住房供应渠道，还可以有效提升闲置非居住用 房使用效率。 明确范围与规则 在项目认定环节，改建项目的认定权限已下放至区政府，由区住房建设部门受理申请，经区政府组织联 合审核通过后，即可出具项目认定书。李宇嘉分析，这一安排体现了深圳大力推进 "非居改保" 的决 心，市级层面仅把控标准和底线，具体执行交由区级负责，以提高基层的能动性、创造性、突破性。区 政府不仅更了解具体项目情况、清楚推进中的堵点难点，也更懂得如何用好市 ...

行业动态与市场阶段 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][4] - REITs正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台 [4] 运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5% [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给 - 《住房租赁条例》正式施行，统一行业规则并稳定市场预期 [5] - 多地存量商品房转保租房项目加速入市，为REITs和ABS提供充足、可持续的底层资产来源 [5] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础 [5] 融资渠道与市场结构 - 公募REITs与持有型不动产ABS并行发展，形成公募和私募相互补充的格局 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金与交易型机构形成互补格局 [8] - “长期资金稳底、活跃资金提效”的结构让REITs估值逻辑更理性 [8] 项目与资产特征 - 华夏基金华润有巢REIT本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [4] - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市 [7] - 新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [7] 估值逻辑演变 - 市场从关注单个项目稳定性转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力 [7] - 估值核心从以盈亏平衡转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场关注点从发行时的短期热度转向产品的长期回报与流动性 [7]

"整体上看，租赁住房行业的发展逻辑正从'有没有'迈向'好不好'，从'能融资'转向'能持续投资、有稳定 收益'。"赵然称，政策托底、资产入市和资本提效，共同推动了市场的成熟与长期化发展。 10月30日，第七届领航.住房租赁产业国际论坛在京举行，论坛聚焦住房租赁行业金融化进程，对政策 落地、资产入市和资本活跃等重点领域进行了系统梳理，并对市场深化发展方向作出展望。 从租赁住房行业来看，今年以来金融端连续落子。6月份，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北 京保障房REITs完成扩募。9月份，国内首单持有型不动产ABS——建信长租亦完成扩募。 在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，这一连串动作表明，租赁住房资产的"可投性"与"稳分红 能力"正在同步增强。这种活力也并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的 结果。 首先，制度的完善率先为市场注入信心。9月15日正式施行的《住房租赁条例》，在国家层面明确了企 业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则，也稳定了市场预期。过去企业在经营中最 担心合规和政策的不确定性；如今"规矩立起来了"，风险边界更清晰，治理预期更稳定，为资本进入和 ...

2011、2021两次创新模式，两次创造不可能，最终成为行业转型样本。 2011年夏天，一批中国企业家飞往了日本、美国。 他们来自刚刚创造了交易额破纪录的房地产行业，此次把目光投向起步更早、容量更大的日、美市场， 目的是向当地品牌企业前辈，学习可参考的市场成熟路径。 这些人中，包括正在链家筹备新业务的熊林。 2011年之前，住房租赁市场还处于C2C阶段：中介只负责撮合交易，房东只想把房子整租出去。熊林计 划投身租住领域，将分散在市场上的个人出租房源"产品化"，组团队、成立机构去跟个人房东"拿房 子"，然后做产品化改造，配备服务，把C2C变成C2B2C模式，把当时处于灰色地带的市场透明化。 美国同行回答他："你们这个模式不可能成功"，从几千个小区的上万名个人业主手中拿房、改造、拆 分、出租，分散的房源和租客会形成非常高的人力、维护、管理成本。 "他们可能对这个市场不太了解，对我们这个团队也不太了解。"熊林和创始团队决定坚持自己的判断。 当时，住房租赁市场供需两端进入史上最快的"增量扩张"期。熊林判断，这个高活跃度、增长潜力巨大 的市场，"并没有被大多数的商业机构定位成一个模式，或者值得去做的领域，大家都还在传统 ...

公司创立背景与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日本、美国考察学习成熟市场路径[1] - 公司计划将分散的个人出租房源产品化，从C2C模式转变为C2B2C模式[2] - 尽管美国同行认为该模式因管理成本高而难以成功，但创始团队坚持判断并上线首批房源，品牌定名为“自如”[3] 核心业务模式与行业变革 - 产品方面：将整套出租房源以间套形式释放，进行统一改造并标配家具家电，提升房源利用效率[4] - 服务方面：提供保洁、维修等租期服务，使租住品质可控稳定[5] - 科技方面：房源信息全面线上化，利用大数据与算法优化供需匹配，推动租赁服务精细化运营[5] - 公司模式改变了行业底层逻辑，使租房体验在一线及新一线城市像线上订酒店一样简单[5] 2021年模式转型：增益租 - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转换，定位为资产管理公司[7] - 新模式将每位业主视为拥有酒店资产，公司像管理酒店一样规划房屋未来十年的出租方案[9] - 转型初期收房量从月均5000套骤降至213套，但随后市场下行证明转型正确性，使公司健康存活[10] - 目前公司运营房源中70%以上已切换至增益租模式[10] 增益租模式的价值与优势 - 公司通过专业管家在5-10年内持续服务维护房屋资产，帮助业主获得稳定且更好的收益[26] - 在商业模式上对标酒店、商业写字楼等成熟的大规模资产管理方式[27] - 新模式由房东承担翻新成本，公司根据管理效果收取相应费用[31] - 测算显示，与自行出租相比，交给公司管理五年内可为房东带来额外15%以上的收益[32] - 额外收益主要来源于平台通过优化空置期（如从45天缩短至30天）所创造的价值[33] 转型动因与行业影响 - 转型动因包括资产管理服务模式优于包租模式，以及为培养十年的团队增加压力和挑战[35] - 2021年的转型在后续市场环境下成为“救命的转变”，形成行业分水岭[35] - 公司旨在走出更长期、更稳健可持续的模式，第二次改变行业底层逻辑[37][38][39]