文 | 赵伟、贾东旭、侯倩楠 联系人 | 侯倩楠 报告正文 一、 李强总理：高质量建设雅鲁藏布江下游水电工程 7月18日至19日，李强总理在西藏调研。他强调，雅下水电工程体量大、周期长、影响远，堪称世纪工 程。要积极应用先进技术、装备、工艺、材料等，为高质量建设提供有力支撑，并引领相关领域科技创新和 产业创新。7月20日至22日，刘国中副总理前往广西调研，并强调要不误农时抓紧抓好农业生产工作，毫不 懈怠巩固拓展脱贫攻坚成果。7月21日至23日，国务委员谌贻琴到内蒙古自治区调研，她强调，要持续铸牢 中华民族共同体意识，推动退役军人工作高质量发展。 | 时间 | 事件 | 主要内容 | | --- | --- | --- | | 2025/7/18-19 | 李强总理在西藏调研 | 李强总理强调，雅下水电工程体量大、周期长、影响远，堪称世纪工程。要 | | | | 积极应用先进技术、装备、工艺、材料等，为高质量建设提供有力支撑，并 | | | | 引领相关领域科技创新和产业创新。要格外重视生态保护，确保生态环境不 | | | | 受损害。要细致做好移民搬迁安置工作，把推进工程建设和促进当地群众就 | | | | ...

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：7月，百城新建住宅均价为16877元/平 方米，在部分核心城市优质改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.64%。二手房方面，挂牌量持续高位下，"以价换量"现象持续主导 市场，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。租赁住宅方面，在毕业季租住需求支撑下，7月重点城市住宅平均租金 环比跌幅有所收窄，7月50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%。 图：2021年1月至2025年7月百城新建住宅价格及环比变化 数据来源：中指数据CREIS 图：2021年7月至2025年7月50城住宅平均租金及环比变化 与此同时，城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。市场趋势来看，7月上海、深 圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分 化行情预计将延续。 分梯队看，新建 ...

宏观经济政策 - 国家发展改革委提出下半年将加大力度稳投资促消费 强化政府投资项目全周期管理并激发民间投资活力 [1] - 纵深推进全国统一大市场建设 重点破除"内卷式"竞争并推动要素顺畅流通 [1] 创新药行业 - 港股创新药主题ETF年内回报率超100% 华泰柏瑞基金、万家基金、汇添富基金旗下产品表现突出 [2] - 创新药领域或进入"1-10"爆发阶段 投资逻辑从防御性配置转向进攻性赛道 [2] 银行理财市场 - 上半年理财产品减配债券及权益类资产 增持公募基金、现金及非标债权 平均年化收益率跌至2.12% [3] - 理财公司与基金业合作有望加强 直投获取高收益难度持续增大 [3] 资本市场动态 - 社保基金、养老金、QFII等长线资金加码A股 重点布局先进制造细分行业龙头 [4] - 深市14家公司中期分红达102.51亿元 453家公司预计上半年净利润同比增长 [5] - A股公司易主案例激增 6-7月36家公司公告易主 其中民企占比86% [6][7] 金融创新与监管 - 香港《稳定币条例》生效 中银香港、渣打香港等发钞行或率先申请牌照 44家券商升级虚拟资产交易牌照 [8] - 化妆品新规8月施行 全链条风险监测机制或推动行业集中度提升 [13] 房地产与租赁市场 - "非居改租"政策推进 业内期待配套政策提高经济性和便利度以盘活存量资产 [9] 游戏产业 - 上半年国内游戏市场销售收入1680亿元创历史新高 同比增长14.08% 用户规模达6.79亿人 [10] 科技创新与并购重组 - 政治局会议强调以科技创新引领新质生产力发展 培育国际竞争力新兴支柱产业 [11] - 前7月上市公司披露3151单并购重组 重大资产重组同比增长148.08% 呈现控制权转让增多等三大新特点 [12]

关注、加星，第一时间接收推送！ 文 | 赵伟、贾东旭、侯倩楠 联系人 | 侯倩楠 报告正文 一、 李强总理：高质量建设雅鲁藏布江下游水电工程 7月18日至19日，李强总理在西藏调研。他强调，雅下水电工程体量大、周期长、影响远，堪称世纪工 程。要积极应用先进技术、装备、工艺、材料等，为高质量建设提供有力支撑，并引领相关领域科技创新和 产业创新。7月20日至22日，刘国中副总理前往广西调研，并强调要不误农时抓紧抓好农业生产工作，毫不 懈怠巩固拓展脱贫攻坚成果。7月21日至23日，国务委员谌贻琴到内蒙古自治区调研，她强调，要持续铸牢 中华民族共同体意识，推动退役军人工作高质量发展。 二、《住房租赁条例》公布 7月21日，李强总理签署国务院令，公布《住房租赁条例》。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活 动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。《条例》对非居住 空间的使用、住房租赁经纪机构企业资质、住房租赁相关信息安全、资金监管、住房租赁网络平台和经纪机 构等做出了详细的规定。包含住房租赁经纪机构不得发布虚假或者误导性房源信息、住房租赁企业要按照规 定设立住房租赁资金监管账户并 ...

楼市巨变：保障房时代，你的房产证是船票还是累赘？ 潮水渐退，沙滩上裸露出了多少赤裸的现实？上周国务院发布的《住房租赁条例》，并非简单的租房新规，而是楼市变革的序幕，预示着未来大城市60% 的家庭可能无需再依赖商品房。这一趋势，对拥有多套房产的家庭，以及计划购房的群体都提出了严峻的挑战。 一、政策组合拳：租赁新规下的住房革命 7月21日出台的《住房租赁条例》，以租客利益为核心，从多个方面规范租赁市场。例如，强制性要求租赁企业设立并公示住房租赁资金监管账户，杜绝 资金风险；明令禁止随意涨租，并要求各城市制定年度租金涨幅细则；保障租客权益，明确租期内不得随意驱赶租客，房屋转卖亦不影响租赁合同效力； 甚至细化到禁止将厨房、阳台隔断出租，以保障租客居住安全和舒适性。 这项条例，不再让租客成为待宰的羔羊，而是将他们置于更受保护的地位。 与此同时，地方政府也积极响应，出台了一系列配套政策。例如，成都宣布明年将全面放开二手房限售政策，并继续下调二套房公积金首付比例；福州则 更直接地提出，人均住房面积低于15平方米的家庭将优先获得保障房。这些并非孤立的事件，而是构成了一套旨在改变传统购房观念的组合拳。 其次，许多城市的房屋供应 ...

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》是我国住房租赁市场规范化、法治化的重要里程碑，为租购并举的住房制度提供制度保障和规范指引 [1] - 条例第三章和第四章分别对住房租赁企业及经纪机构进行引导与监管 [1] - 条例完善了住房租赁领域的法律制度，为行业创造更透明、稳定的法治环境 [2][3] 住房租赁企业发展机遇 - 国家将完善政策措施培育市场化、专业化的住房租赁企业 [1] - 截至2025年6月全国前30位住房租赁企业累计开业房源135.9万间，市场机构化率仍较低 [1] - 专业住房租赁企业发展将提升产品品质和服务质量，促进行业高质量发展 [1] 住房租赁企业监管要求 - 住房租赁企业需具备与经营规模相适应的资金、人员和管理服务能力 [1] - 从事转租经营的企业需设立资金监管账户 [2] - 达到规定标准的自然人和"二房东"适用住房租赁企业监管规定 [2] 经纪机构监管要求 - 经纪机构发布房源前需履行信息核对和实地查看责任 [2] - 收费服务项目需明码标价 [2] - 对违规行为设置罚款和行政处罚条款 [2] 市场规范效果 - 条例明确住房租赁企业和经纪机构"要做什么"和"不能做什么"的行为准则 [2] - 规范有助于整治市场乱象，稳定长期租赁关系 [2] - 市场主导与政府引导相结合是行业高质量发展的必由之路 [3]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：住房租赁行业、房地产行业 - **公司**：贝壳、自如、魔方、万科、龙湖、碧桂园、人才安居集团、重庆人才安居公司 纪要提到的核心观点和论据 1. **新规出台背景与时机**：2015 年国务院要求住建部起草文件推动住房租赁市场发展，后长租公寓出现问题，2020 年前后开始制定条例，因 2021 年房地产市场波动推迟，2025 年当前房地产风险得到一定控制后出台[2] 2. **新规核心变化**：对现有规定规范化处理，提升住房租赁在国家政策中地位，反映国家对住房租赁市场重视，大城市更倾向发展出租市场[4] 3. **租赁市场政策变化特点**：集中在安全和风险管理，关注燃气管道和装修标准，资金监管保留对开发商和机构收购存量房源的规定[5][6] 4. **平衡房东与租客关系**：政策更公正，规范双方行为，约束租客高空抛物、养宠物、楼道扰民等行为[7] 5. **住房供给新要求**：支持自有房源租赁，拓宽渠道增加供给，但一二线城市空置率高，需优化市场结构和资源配置[8] 6. **身份信息登记要求**：基于大城市民宿运营问题，确保信息可追踪，提高社区安全性和管理效率[9] 7. **房源供给政策变化**：从增加土地供应转向盘活存量资源，鼓励居民出租自有房源，支持企业改造老旧厂房[10] 8. **政策对居民和企业的影响**：居民出租自有房源可享首套房购房资格，企业改造老旧厂房可利用闲置资源，但面临“租收比”低和行业需求差异挑战[11][12][13] 9. **购房资格审核与首套房政策挂钩**：申请人挂牌出售现有房产，该房产不计入名下房产数量，可按首套房政策购房[14] 10. **处理开发商库存房方式**：政府或相关企业收购，改造为人才租赁住房，盘活库存并增加租赁市场供应量[15] 11. **不同城市租赁市场发展策略**：上海注重特定人群租赁项目，北京开发商转化自有物业，深圳和广州与城市更新结合盘活存量住宅[16][17] 12. **二手房市场情况**：价格低，购房者因价格和租售比选择购买，买卖和租赁需求联系紧密[18] 13. **城市更新项目对租赁市场影响**：老旧小区改造、城中村改造和原拆原建会推动租金上涨[19] 14. **新规对民宅租赁市场影响**：要求实名签订合同并备案，增加个人房东成本，短期未显著提升市场活跃度，受二手房市场行情影响大[20] 15. **保障性租赁住房发展前景**：北京公积金支付政策简化手续，结合新规促进其发展[21] 16. **公积金政策对租房市场影响**：支持力度增加，减轻租房者压力，保租房企业受益，加快资金回笼改善财务状况[22][23] 17. **商品住房转为保障性租赁住房**：国家鼓励，对 TOP50 开发商影响大，有助于盘活资金[24] 18. **工业用地转为保障性租赁住房**：面临土地污染和消防安全挑战，有成功案例并逐渐推广[25] 19. **老旧厂房和商业办公用地转型**：政策鼓励转型为保障性租赁住房，改善实体企业资产状况[26] 20. **新型保障性住宅运营情况**：由专业物业公司管理，出租率高，配套设施完善，可提取公积金支付，提供附加服务[27] 21. **国有企业资产管理政策**：要求盘活闲置资产，提高资产利用效率和企业收益[28] 22. **新政策对二房东模式影响**：需设立资金监管账户，增加资金压力，不遵守规定面临罚款[29] 23. **资金监管账户对不同企业影响**：万科等自有土地开发商不受影响，二房东模式公司受影响大[30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 部分城市如长沙、成都，居民出租自有房源可享首套房购房资格[11] - 重庆人才安居公司收购开发商未售出住房改造为人才租赁住房，江苏太仓和无锡等地国有企业收购二手住房集中管理出租[15] - 上海宝钢工业用地转性为保障性租赁用地并建成楼宇出租，上海静安区市北高新园区改造老旧厂房出租[25] - 上海市北高新园区新建楼宇出租率达 95%，月租金略高但受欢迎[27]

住房租赁条例核心内容 - 中国首个住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2023年9月15日实施 对房东 租客 中介机构 住房租赁企业 地方政府等多方提出明确要求[1][4] - 条例标志着住房租赁从"市场自发行为"升级为"政府主导的民生工程" 将"租购并举"从法规层面得到更充分支撑[16][27] - 条例实施将有助于增加税收 强化政府对租赁市场的监管能力 要求租房必须签合同并备案 备案后需缴税 清理灰色地带[11] 对租房人的影响 - 条例在住房质量 合同 押金 退租等多方面保障租客权益 禁止卫生间 过道 地下储藏室等不适合居住空间单独出租[5] - 明确规定房间最多居住人数和人均面积 明令禁止拥挤危险的隔断房和"胶囊式"群租[6][8] - 规范押金管理 要求押金金额 退还时间 扣减条件必须写入合同 无正当理由不得克扣[9] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房 约束房东擅自带人看房行为[9] 对住房租赁企业的规范 - 要求企业不得非法买卖或公开个人信息 加强租客隐私保障[9] - 规定从事转租经营的企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示 通过该账户办理资金收付业务[9] - 此举将压缩"长收短付""高进低出"等操作空间 缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继[10] - 未按规定办理住房租赁合同备案且拒不改正的 将处以2万至10万元罚款[11] 对租赁市场的影响 - 预计未来租金将更为平稳 涨幅与居民可支配收入增长基本匹配 旺季租金表现也将更平稳[20] - 条例对房租水平影响中性 租金最终取决于供需关系和经济发展水平[21] - 租赁市场将形成"政府保障+市场主体"双轨制 保障性租赁住房快速扩容 市场化主体通过长租社区开发等方式占据主导地位[27] - 市场将更集中化 散户房东私下交易减少 部分个人房东可能通过"托管"方式降低管理成本[27] 行业未来机会 - 存量资产盘活 支持企业改造老旧厂房 商业办公用房等用于租赁 开发商可将滞销商品房改造为租赁住房获取稳定现金流[29] - 大数据+AI赋能行业 构建数字化平台优化房源配置和定价策略[29] 实施难点 - 监管难度大 市场主体众多 房源分散 跨部门协调监管面临挑战[32] - 企业合规成本增加 加速行业优胜劣汰[32] - 条例不管小产权房 违法建筑租赁 部分租赁活动仍处灰色地带[32] - 提高备案率和纳税率是最大难题 需通过大数据等手段逐步推进[32] - 租购同权存在矛盾 如租客孩子读书问题可能引发本地条款冲突[34] 市场数据 - 2023年中国租房人口接近2.6亿 2025年有望突破3亿大关[15] - 预计2025年末中国房屋租赁市场规模达3.2万亿元 2025-2030年复合增长率7.5%[15] - 2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%[27]

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道 去年3月，江西省上饶市玉山县的一位女租客发布视频，控诉退租时房东拿着探照灯一点一点检查墙 壁、床、橱柜、门框、板凳等，给原本月租金只有1200元的房子列出了16项"损失"和总计10884.95元的 赔偿费用。这件事在网络上迅速发酵，也创造出一个新词：提灯定损。 类似这样的争议，未来将不会再发生。近日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》 （下称《条例》），自2025年9月15日起施行。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房 租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。其中明确规定，除住房租赁 合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。 此前，《条例》的征求意见稿曾于2020年9月发布，到现在已经过去将近5年时间。中指研究院指数研究 部总经理曹晶晶向《华夏时报》记者表示，整体来看，《条例》的正式出台标志着我国住房租赁市场进 入了法治化、规范化的新阶段，将有力促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制 度，同时也对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用。 租房市场"好房子" ...