2026.03. 10 本文字数：2120，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财 经 马一凡 从房租年年涨，到"房东"主动降价，租房市场正在经历巨变。 "刚来到上海工作不久，我就住进了位于徐汇区的一个保租房项目中，在享受了区级和公司两项补贴之后，我实际支付的房租仅为市场价的50%。"近 期，一名在上海工作的"00后"青年对第一财经表示。 随着保障性租赁住房集中入市以及地方政府加大存量房源收储力度，国内多个核心城市租金水平开始出现松动。近期西安宣布外来务工人员租住保租房 的租金最高可下调50%，珠海等地保租房项目租金也宣布较市场价低30%。 与此同时，市场化长租公寓在当下的复工租房季正密集推出折扣、免一个月租金等促销活动。 在供应持续放量背景下，保障性租赁住房正逐步成为稳定租赁市场的"压舱石"，年轻租客也开始享受到房租下降带来的居住成本红利。 西安外来务工者房租最高降50% 近期，有不少租房者发现，很多城市的保障房租金也开始打折了，比如西安近期就宣布外来务工人员租金最高直降50%。 西安市住房和城乡建设局于3月3日正式发布《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》，明确在西安市工作的外来务工人员可 ...

文章核心观点 - 官方下场收购核心地段“老破小”二手房用于保障性租赁住房 是打通“卖旧买新”置换链条、盘活存量资产、稳定房地产市场预期的关键政策信号 标志着房地产行业从“增量开发”向“存量运营”的深刻转变 [1][2][8] 政策试点与执行 - **上海启动首批试点**：收购工作于浦东新区、静安区和徐汇区展开 由各区公租房公司作为收购主体 中国建设银行提供金融支持 [2] - **上海收购标准聚焦“老破小”**：浦东新区优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 静安区侧重总价适中、产权清晰的成套小户型 徐汇区通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房 [2] - **全国多地密集跟进**：福建省鼓励各类主体市场化收购二手房 指定国企作为收购主体 济南起步区计划分批次组织1000套住房“以旧换新” 杭州富阳区由区属国企乐居集团收购200套二手房用于保租房 报名启动后短期内有206户家庭申请 [3] - **重庆出台新政鼓励收购**：引导国企运用保障性住房再贷款等多元化资金 收购存量商品房用作保障性住房、人才房等 [4] - **济南实施“全款收旧房”**：通过“安家起步区”小程序为业主提供登记、评估、上门勘验洽谈及一次性付清房款的全流程服务 [3] 政策目标与市场影响 - **打通置换链条促进新房交易**：收购“老破小”二手房有助于帮助改善性住房需求尽快进入市场 推动新房与二手房市场联动 提高住房交易效率和活力 [1] - **消化存量稳定房价预期**：官方收购低总价房源可直接消化部分过剩二手房存量 缓解业主降价抛售压力 稳定片区房价预期 打破“降价—观望—再降价”的负向循环 [5][7] - **优化保障性租赁住房供给**：收购核心地段“老破小”能快速填补核心区域保租房供给缺口 更精准对接新市民和人才的职住平衡需求 相比收储新房或长租公寓成本更低、效率更高 [6][7] 行业趋势与逻辑转变 - **政策持续迭代升级**：住房“以旧换新”政策从2023年底以房企和中介主导的“帮卖”模式 逐步过渡到国企收购和市场化并行 当前已升级为地方政府直接收购“老破小”用作保租房 [6] - **房地产市场供求关系发生深刻变化**：行业正经历从“增量开发”到“存量运营”的转变 政策主线围绕“控增量、去库存、优供给、促转型” [8] - **地方政府角色转变**：从过去的“土地供应商”和间接需求管理者 转向直接作为“市场需求方”和“住房资源运营商”介入市场 直接影响市场供求关系 [8] - **长远重塑楼市格局**：官方收购将低效存量资产转化为保障性租赁住房 优化住房资源配置效率 引导房价回归合理区间 推动市场从“炒卖投机”转向“居住属性”主导 [9] - **市场出现积极信号**：2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 但市场下行局面仍未彻底改变 [8]

文章核心观点 - “商改保”作为国家“租购并举”住房制度改革的核心创新路径，旨在将闲置商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，以解决超大城市存量资产闲置与住房供给短缺的结构性矛盾 [1] - 在商办市场承压与保租房存在巨大缺口的背景下，北京、上海、深圳三大超一线城市已成为“商改保”推进的核心阵地，并进入全面提速的发展新阶段 [1][2][3] 北京“商改保”发展情况 - 政策体系完整，成为全国规范化推进标杆：构建了“顶层法规+专项细则+配套激励”的三维政策体系，如2022年《北京市住房租赁条例》及《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》 [5] - 核心政策红利集中在四大维度：规划调整松绑（不改变土地性质、不补缴土地价款）、税费全面减免（免征城市基础设施配套费等）、金融持续赋能（支持专项贷款及保租房REITs）、审批大幅简化（如“3+1丰台模式”将审批周期从6个月压缩至2个月） [6] - 项目落地成果显著，非居存量改建已成为2025年保租房建设主要来源，第三批房源全部来自此类改建 [6] - 首个落地项目为丰台区龙湖冠寓项目，由闲置办公楼改造，建筑面积2.89万平方米，提供728套房源，租金3500-6000元/月 [7] - 标杆项目持续涌现：如大兴CCB建融家园·智汇健康城项目出租率达92.8%；上海新黄浦实业集团以2.15亿元收购昌平硅谷SOHO-2号楼项目，折合单价9880元/平方米，计划改造为415套保租房 [10] - 多个项目多点开花：包括顺义龙湖冠寓首都机场店（660套房源，出租率超90%）、亦庄禧瑞天著项目（计划改建1064间）等 [12] 上海“商改保”发展情况 - 定位为市场化、资本化运作的创新高地，截至2023年存量商办楼宇建筑面积已突破2亿平方米 [14] - 政策框架完整且持续加码：包括《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》（目标推进40-50个更新改造项目）及2025年7月的核心纲领性文件，允许土地用途调整且无需补缴价款 [14] - 提供全方位配套支持：国开行等提供约4%的低息专项贷款、前三年免征房产税、执行民用水电气价格、审批流程简化（如全国首单商改保REITs从获批到上市仅用18天） [15] - 标杆项目苏河美欣公寓由楼龄20余年的美欣大厦改造，总建筑面积2.8万平方米，规划230套人才公寓，租金12000-40000元/月 [16] - 资本化运作全国领先：江月路等项目作为底层资产，支撑了2025年3月上市的全国首单“商改保”REITs（汇添富上海地产租赁住房REIT），公众认购倍数达494倍 [20] - 市场资本活跃度持续走高：如鼎晖投资以7.6亿元收购静安区base佰舍苏河项目，计划投入8000万元改造，套数将从194套提升至约345套 [23] 深圳“商改保”发展情况 - 作为政策创新前沿和南方城市核心样本，面对全国最高的商办空置率（2025年三季度甲级写字楼空置率约29.0%）与旺盛住房需求 [1][25] - 政策体系围绕“放宽准入、简化流程、强化监管、鼓励创新”持续迭代，如2025年10月修订的通知实现了准入条件放宽、审批权限下放至区级、优化技术标准等突破 [25] - 2025年9月政策进一步允许商业用地调整为配租型保障房用地，轨道站点500米范围内新型产业用地也可转为保租房用地 [26] - 项目从试点探索进入规模化发展：首个运营项目为南山区环水｜泊寓·生态软件园店（2023年7月运营，204套房源，租金为周边9折，接近满租） [26] - 规模化标杆项目包括：南山区创智云城项目（提供1268套房源，其中880套为保租房，入住率超95%，2025年4月发行全国首单非居改保REITs）、深业集团科技工业园大厦项目（规划216套公寓）等 [29] - 项目在全市域铺开：如龙岗区园山街道天然慧谷产业园项目（规划改建993套）、福田区八卦岭工业9号楼项目（计划改造246套）、宝安区仁恒缤纷荟B座项目（规划改建597套） [29] “商改保”的宏观意义与影响 - 破解了“商办空置高企”与“住房供给短缺”的结构性矛盾，优化资源配置 [32] - 重塑城市更新逻辑，从“大拆大建”转向“有机更新”的精细化运营，激活空间价值 [32] - 通过在产业园区、商务区周边布局保租房，推动职住平衡，助力产业发展与人才集聚 [32] - 以REITs为核心的资本化闭环打通，使“商改保”转变为“可盈利、可循环、可持续”的市场化业务，为房地产行业向新发展模式转型开辟新路径 [32]

政策修订核心 - 泰安市正式修订印发《关于进一步完善住房保障体系的实施意见》以构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[1] - 此次修订聚焦公共租赁住房保障范围优化、保障性租赁住房管理机制完善、保障性住房供给体系提质三大关键领域[1] - 政策修订旨在增强针对性、实效性与可操作性，健全住房保障体系，标志着公司在打造“多层次、广覆盖、可持续”住房保障体系的法治化、规范化道路上迈出坚实一步[1][2] 政策实施成效 - 自2022年原政策实施至本次修订前，全市累计1.6万户家庭获得公租房实物配租[1] - 为1万余户住房困难家庭发放租赁补贴，金额达7400余万元[1] - 核发保障性租赁住房认定书5份，落实房源533套（间），有效缓解了新市民、青年人和中等偏下收入家庭的住房压力[1] 公共租赁住房政策优化 - 放宽准入条件，将人均住房面积标准从12平方米提高至15平方米[2] - 放宽收入上限，城镇中等偏下收入家庭收入上限放宽至全市上年度城镇居民人均可支配收入水平，新就业职工、外来务工人员收入上限放宽至该水平的1.2倍[2] - 取消财产限制，不再将存款、股票等作为申请限制条件，以扩大保障范围[2] 保障性租赁住房管理强化 - 破除新建宿舍型保障性租赁住房的建设面积上限，以释放市场供给潜力[3] - 明确项目准入、建设、运营、退出全链条管理要求，实施闭环监管[3] - 对无正当理由逾期不开工、长期停工拒不整改等情形，将收回项目认定书并追回优惠政策，以确保资源规范高效利用[3] 配售型保障性住房机制建立 - 新增配售型保障性住房管理内容，坚持政府主导、封闭运行原则，聚焦工薪收入住房困难群体[3] - 申请条件包括：家庭在泰无房或人均住房面积不超过25平方米，主申请人具有本地户籍或居住证且稳定就业[3] - 坚持小户型、现房为主、成本定价，售后实行封闭管理，未满5年不得流转，满5年可申请政府回购或转让给符合条件家庭，以防保障房变相流入商品房市场[3] 行业影响与发展方向 - 政策修订是推进住房保障法治化、规范化建设的重要成果，旨在破解当前难点堵点并完善长远体系[3] - 政策有效覆盖“夹心层”群体，推动住房资源公平分配与高效利用[3] - 公司将以新政策实施为契机，加大宣传解读，细化配套举措，强化督导考核，以法治方式持续提升住房保障质效[4]

南沙区采购商品房作为安置房 - 广州市南沙区拟投入2.9亿元人民币采购2万平方米商品房作为安置房源[1] - 采购单价要求不得高于1.45万元/平方米[1][3] - 房源要求为南沙区内带全屋装修的一手商品现楼 已竣工验收合格未销售 权属清晰无争议 土地性质为国有出让[4] - 户型要求每套至少一室一卫一厨 单套建筑面积在60至180平方米之间[4] - 南沙区在2024年已率先试点该模式 将约2100套商品房转为安置房 实现签约最快16天拿证[4] 广州配售型保障性住房供应 - 广州安居集团发布2025年第一批配售型保障性住房销售通告 合计供应785套[4] - 首批项目“望庐花园”位于白云区 房源来自商品房项目“中海麓府”的自持楼栋[4] - “望庐花园”提供建筑面积约65至79平方米的两房、三房户型 销售基准价为2.28万元/平方米 上下浮动不超过20%[5] - 该价格不及“中海麓府”商品房单价的一半 “中海麓府”2025年成交均价为5.55万元/平方米[5] 存量商办物业转化为保障性租赁住房 - 广州安居集团在2026年已推动收购存量商办物业转化为664套保障性租赁住房[7] - 广州市住建局提出2025年将更多通过存量转化方式筹集保障房[8] - 除广州外 深圳、上海、济南、海口等多个城市也已官宣推进收购存量商品房用作保障性住房[8] 行业模式分析与展望 - 业内人士认为 各地收购存量房既能破解库存压力 又能完善住房保障体系[9] - 此轮试点以市场评估价收购 有助于稳定市场基准价格 避免非理性下跌[9] - 收购主体预计为国企 将对收购的房屋进行二次装修后出租 位于中心区配套成熟的房源预计将受欢迎[9] - 该“重资产”模式在规模上较难做大 后期效果需观察出租情况与租金回报[9] - 预计下一步将有其他城市跟进该模式[9]

文章核心观点 - 上海利用地方政府专项债券收购存量商品房并转化为保障性租赁住房，是解决商品房库存压力与保障房供给不足双重困境的战略选择，但目前项目尚未正式落地，面临跨部门协同、专项债额度分配、收购定价、项目收益平衡等多重挑战，需要在“十五五”期间通过制定标准化细则、优化专项债管理、构建市场化定价体系、创新收益与融资模式来推动政策发挥效能 [1][2][3][4][5] 政策背景与战略选择 - 2026年初，上海市静安、徐汇、浦东三区同步启动了由政府主导的二手住房收购试点，目标是将部分符合条件的存量房源转化为保障性租赁住房，这是地方政府直接介入存量房市场的重要尝试 [1] - 该举措是上海破解商品房库存压力与保障房供给不足双重困境的战略选择 [1] - 从现实需求看，新城及远郊区域如金山、奉贤等地商品房库存去化周期仍高于全市平均水平，市场风险亟待化解，同时作为人口持续净流入的超大城市，上海保障性租赁住房缺口显著 [1] - 盘活存量房产、优化资源配置，已成为上海实现房地产与经济社会协调发展的必然路径 [1] 当前面临的主要挑战 - 跨部门协同机制有待进一步畅通，涉及财政、住建、自然资源、平台公司等多个部门，各部门工作目标差异导致在项目筛选、收购定价、收益测算等环节产生分歧，项目推进延缓 [2] - 在专项债额度分配中，存量商品房收购项目优先级偏低，因其依赖长期租金收益，偿债周期长、收益不确定性高，在额度竞争中弱于收益稳定、回报快的基建类项目 [2] - 收购定价中，地方政府的成本控制与开发商保本获微利之间存在明显的价格差距，政企诉求难以调和 [2] - 专项债收购商品房项目难以实现收益平衡，专项债要求项目收益与融资自求平衡，而保障房的根本属性决定了其租金或售价必须维持在较低水平 [2] 推动政策落地的建议措施 - 制定全流程标准化的操作细则，明确项目全流程操作规范与各方责任，推行项目“预审预调”机制，针对库存压力大、保障需求迫切的区域，建立项目审批“绿色通道”，实施“联合会审、并联审批”，大幅压缩审批时间 [3] - 优化专项债管理机制，一是放宽资金使用限制与收益评价标准，允许专项债资金覆盖收购、改造、运营全流程并可配套运营补贴，对保障房收储项目实行差异化收益评价，适度放宽覆盖倍数限制，并引入间接社会效益进行综合考评，二是强化上海市层面的统筹，优化额度分配，对库存去化周期长、财政压力大的区域给予额度倾斜 [3] - 构建市场化与激励相容的定价体系，建立统一的存量房收储信息数据平台，提供透明权威的价格评估服务，探索以“重置成本法”与“市场比较法”的中间价为基础进行收购，并约定未来收益共享、风险共担的协议 [4] - 创新收益模式以破解“公益”与“营利”的矛盾，探索多元化收益路径，如借鉴浙江湖州、温州的“租金+配套”组合模式，通过配套商业、停车位等运营提升综合收益率，以及杭州的土地增值收益反哺机制，将盘活存量房节省的用地指标置换为核心区高价值地块出让，将部分溢价注入保障房偿债基金 [4][5] - 创新融资工具组合，借鉴宁波奉化区经验，探索“专项债券+再贷款+REITs”的模式，在建设期完成收购，在运营期引入产业基金，待项目成熟后通过发行REITs实现退出，还可探索建立跨区域收益平衡机制，借鉴合肥“肥瘦搭配”模式，将高收益与低收益项目打包成资产包，用优质资产的收益弥补公益性项目的不足 [5]

上海马年重大工程开工概况 - 马年开工第一天，上海多个重大工程工地马力全开，奋力打响马年“开门红”，为“十五五”开好局、起好步 [1] 医疗设施建设进展 - 浦东医院临港院区项目两百余名建设者已到岗，正进行复工自查自纠和设备检查验收，项目预计今年上半年竣工交付，建成后将完善临港新片区三级医疗卫生服务网络 [3] 保障性租赁住房建设进展 - 厅西路保障性租赁住房项目四幢19至26层住宅大楼已全部结构封顶，项目建设进入冲刺阶段，预计年底前竣工 [5] - 该项目设计租赁住房超830套，涵盖多种户型，预计明年春节投放市场 [5] - 项目建成后将配备健身房、餐饮、文化、菜场等功能设施，以补充所在老旧区域的商业配套功能 [5] 教育及民生工程建设规划 - 黄浦区举行新年重大工程集中开工仪式，其中比乐中学新校区项目总建筑面积约6万平方米，将分两期实施 [6] - 黄浦区今年全区总体工程建设围绕教育、民生及保障房等民生项目展开，同时兼顾“一江一河”滨水公共岸线的开发 [6] 年度重大工程投资计划 - 上海今年重大工程共安排正式项目184项，计划完成投资2550亿元，力争创历史新高 [8]

行业核心观点 - 国资正成为房地产存量市场关键的“破局者”，通过直接收购“老破小”二手房并改造为保障性租赁住房，旨在疏通市场置换链条、注入流动性并满足民生需求 [1][3] 市场背景与问题 - 二手房市场流动性停滞，置换链条循环不畅，抑制了改善型需求，低价位二手房成交占比上升而中等价位二手房受新房冲击难以成交 [1] - “二手房难卖，新房难买”是压在众多家庭心头的两大难题，导致整个房地产市场的置换链条无法顺畅运转 [1] 国资收购模式与标准 - 收购模式为国资“真金白银”的直接收购，区别于传统中介的“帮卖模式”，直接为市场注入流动性 [5] - 以上海浦东新区为例，收购标准明确：内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元人民币的个人二手房源 [5] - 收购后的“老破小”房源将被统一改造，转变为保障性租赁住房 [5] 各地实践与具体路径 - 2026年2月，上海市完成第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目的签约 [3] - 杭州富阳、济南起步区、福建等地此前已进行积极探索 [3] - 各地收购模式主要分为三种路径：上海浦东的“房票”绑定区域模式（收购款转化为仅限购买浦东新房的房票）、上海徐汇的“现金收购”模式、以及杭州富阳的“抵价券+购房券”模式（由区属国企收购并兑付等额抵价券及最高10万元人民币的5%换购券） [6] - 郑州在2024年通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，并带动了5731套新房的去化 [6] 政策驱动与行业影响 - 2025年底的中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性租赁住房”，为该模式奠定了政策基调 [13] - 该模式有望推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 [13] - 房地产行业未来将从“增量开发”转向“存量运营”，盘活存量资产成为在新一轮行业洗牌中占得先机的关键 [13] 模式的多重意义与效果 - 解决民生与职住平衡：收购市中心“老破小”改造为保租房，可缓解年轻人通勤矛盾；上海“十四五”期间筹措的保租房约80%位于中环外，而就业机会集中在市中心 [8] - 激活市场置换链条：显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，有助于破解超大城市二手房挂牌激增的问题 [8] - 稳定市场价格预期：政府平台收购核心区域二手房，为市场提供托底与流动性支持，为“老破小”业主提供了明确的退出渠道 [9] - 匹配租赁市场需求：2025年上海整体租赁市场中，一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2% [5] 面临的挑战与约束 - 定价难题：收购价格过高可能导致国企运营亏损及国有资产保值增值压力；价格过低则可能使业主认为利益受损而不愿配合 [11] - 置换门槛：收购款使用存在“区域限制”（如浦东要求购买同区新房），且旧房总价与新房总价之间存在巨大价差，普通家庭难以负担 [11]

核心观点 - 官方主导的存量房收购模式在2026年初于多城加速推开 这并非临时救市措施 而是对住房制度的深层重构 旨在通过“以旧换新”和“直接筹集”两类闭环逻辑 同时解决存量房流动性问题与保障性住房供给问题 从而盘活市场并完成民生任务 [1][2][9][11] 多城政策模式与逻辑 - **上海试点**：浦东、静安、徐汇三大核心区率先试点 收购内环内、2000年以前建成、70㎡以内、总价400万以内房源 收购方为各区公租房公司 并获中国建设银行金融支持 业主须在本区购买新房 收购房源将纳入保障性租赁住房 此外奉贤区国企主导“以旧换新” 首期计划收购50套 [3][5] - **其他城市案例**： - 南京：国企直接收房 并叠加人才补贴、卖旧买新退个税以降低换房成本 [6] - 杭州富阳：国企计划收购指定区域2010年12月31日前建成、建筑面积不超144㎡的二手房200套 [8] - 江苏徐州：国企平台提供房产“以旧换新”置换服务 [8] - 海南海口：官方征集存量商品住房用作保障性租赁住房 优先中心城区、120㎡以内、2020年后开工的房源 并可整栋整单元收购 [8] - **核心逻辑闭环**： - 闭环一（以旧换新类）：收购存量 → 释放资金/房票 → 流入新房市场 → 旧房转化为保障房 [9] - 闭环二（直接筹集类）：收购存量 → 纳入保障性租赁住房 → 低成本、短周期形成有效供给 [9] - **政策深度**：该模式旨在同时解决存量房流动性问题 并通过回收核心区小户型存量 低成本、高效率地筹集保障性住房 以解决新市民、年轻人的居住问题 [10][11] 政策推行的背景与意义 - **政策依据**：2024年住建部已明确收购存量房按照“政府主导、市场化运作”的思路 [12] - **当前意义**：在2026年全国加速推开 其最大意义在于为市场建立信心和参照系 当市场流动性缓慢时 国企介入提供了可预期的退出机制 虽然名额和范围有限 但明确传递了打通置换链条、让市场重新转动的信号 [13][14][15] - **多方受益**：该模式使得换房业主衔接更顺畅、租房群体获得平价房源 同时整体市场流动性得到改善 [16] 重庆市场的存量盘活实践 - **模式差异**：重庆目前未官宣收购个人二手房 其收购主要面向房企的存量商品房及闲置商办项目 属于“存量盘活”大框架下的探索 [18] - **具体举措与数据**： - 2024年初：重庆市属国企共收购7个存量房项目 合计4207套房源 其中重庆嘉寓公司收购3600余套 [20] - 2024年8月：又收购来自央企、国企及民企的7个项目 收购面积超11万平方米 [20] - 重发置业公司：将大渡口闲置超10年的商业项目改造为336套保障性租赁住房（人才公寓） 自2024年4月起入住率持续保持在90%以上 [21][22] - 2025年5月：建渝基金首个保障性租赁住房项目在南岸区投用 通过盘活闲置商办物业提供超500套房源 [23] - 金融支持：在央行3000亿元保障性住房再贷款政策带动下 截至2025年11月 重庆市已发放住房租赁团体购房贷款13.1亿元 支持收购13个项目、4938套已建成存量商品房用作保障性租赁住房 [24] - **总体评价**：重庆在保障性住房体系建设上走在前列 通过城市更新、存量改造等多渠道稳步推进住房保障工作 [24] 行业趋势展望 - 2026年楼市进入“分化”和“重构”的时代 官方下场收购存量房旨在让市场恢复健康循环 [25] - 预计未来将有更多城市加入“官方收房”行列 [26]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市有一定优势，对后续其他重点城市市中心的项目具有较高指引作用，预计进一步扩大收购区的可能性较高，若后续实操层面落地有序，或对市场预期和信心的修复有积极影响 [2] - 建议关注保利置业集团、华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [2] 事件背景与政策沿革 - 2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式完成签约，在浦东、徐汇和静安进行试点 [1] - 2024年5月“沪九条”提及支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，探索通过国有平台公司等主体收购趸租适配房源 [4] - 2024年5月，上海发起市场化模式“以旧换新”活动，截至2024年9月已形成406套订购，占案场成交的20% [4] - 2024年9月，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司收购海波花苑一批存量房屋（成功收购96套二手住房）纳入保障房供应体系，运用了“保障房货币化配建机制” [4] - 2025年6月，上海闵房集团公告收购闵行南部地区面积超过7500平的商品房用作保租房 [1] - 2025年12月，上海奉贤区国企奉发集团发起“以旧换新”行动，拟在南桥试点收购50套二手房，截至26年1月23日已累计收到104组意向报名信息 [1] - 26年1月26日，静安区将开展住房“以旧换新”试点，收购方为静安区公租房企业，对持有70平以内、总价400万元以内老公房的业主直接收购旧房 [1] 本次收购政策详情与潜在规模 - **收购房源标准**：整体以核心区域小户型为主，各区有差异 [4] - 浦东新区：优先聚焦内环内、2000年以前、70平以下、总价不超400万元的产权清晰的个人二手房源 [4] - 静安区：核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”策略 [4] - 徐汇区：仅提出收购存量小户型的房源 [4] - **符合条件房源规模（三区试点）**：根据中指院数据，三区满足收购条件（内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数合计约4825套 [4] - 浦东新区3055套，占本区二手房挂牌量比重4.1% [4] - 静安区936套，占本区二手房挂牌量比重6.4% [4] - 徐汇区834套，占本区二手房挂牌量比重4.1% [4] - 三区满足条件存量挂牌总金额142亿元，相当于三区2025年征地和拆迁补偿预算（811亿元）的18% [4] - **潜在全市规模**：若试点范围扩展至全市，截至25年末，上海全市同时满足内环内、2000年以前建成、70平以下、总价400万以内的二手房存量挂牌套数有1.04万套，占全市二手房挂牌量比重3.7%，存量挂牌总金额为289亿元 [4] 实施机制与运作模式 - **实施主体与原则**：由政府牵头主导，各区公租房公司作为收购主体 [4] - 浦东新区：按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则，收购款将参照房票形式进行监管，有强制换新要求（必须同步购买浦东新区内一手商品房） [4] - 静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”原则，由工作专班推进，静安置业集团下属区属保障性住房公司为实施主体，优先收购有置换本区一手房意愿的房源 [4] - 徐汇区：由工作专班推进，区保障房公司作为收购单位，无强制换新要求 [4] - **资金来源**：以区级财政资金为引导，叠加银行专项贷款，后续通过保租房租金收益实现资金回笼与可持续运营 [4] - 静安区：建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元资金投入 [4] - 徐汇区：首期安排区级财政资金，同时通过银行贷款融资 [4] - **金融支持**：建设银行上海市分行参与签约，将为项目定制专项方案，提供全周期、多层次金融服务支持，针对不同区的贷款主体采取“整体授信、单笔支用”模式 [4] 上海模式的优势与市场分析 - **租赁需求旺盛**：上海对小户型租赁需求高，目标区域需求更集中 [4] - 2025年上海对一室和两室小户型的租赁需求占比为78.2% [4] - 徐汇区、浦东新区、静安区对一室和两室小户型的租赁需求占比分别达85.4%、80.2%、78.2% [4] - **租售比相对较高**：政府收购后有望平衡收益 [4] - 2025年12月浦东新区租售比（住宅租金*12/二手房房价）为2.1%，徐汇区为2.2%，静安区为2.6% [4] - **库存去化压力相对可控**：政府收购对缓解库存压力效果可能更明显 [4] - 截至25年12月末，浦东、徐汇、静安区符合收购条件的二手房库存去化周期分别为17.5、18.1、13.8个月 [4] - **价格跌幅与预期管理**：目标区域房价跌幅较大，收购有助于稳住预期 [4] - 25年12月上海二手房房价3.9万元/平，较最高点（23年3月）下降37% [4] - 浦东新区25年12月房价4.3万元/平，较最高点（22年4月）下降61% [4] - 静安区25年12月房价5.6万元/平，较最高点（23年6月）下降40% [4] - 徐汇区25年12月房价6.7万元/平，较最高点（22年3月）下降38% [4] - 符合收购条件的房源中，静安区房价较最高点降幅最大（52%），徐汇区降幅最小（19%）且25年12月房价同比增长1% [4] - **议价空间较小**：符合收购条件的房源相较于其他房源议价更少，资产价值相对稳定 [4] - 2025年上海全市二手房议价空间为13.7% [4] - 上海全市符合收购条件的房源议价空间为13.2% [4] - 徐汇区符合收购条件的房源议价空间仅为3.3%，显著小于该区其他房源（15.0%） [4] - **挂牌量变化**：部分区域符合条件房源挂牌量逆势增长，显示特定供给压力或置换意愿 [4] - 25年末徐汇、静安、浦东全区存量挂牌套数较24年末同比分别下降14%、5%、10% [4] - 25年末徐汇、静安符合收购条件的房源存量挂牌套数较24年末均增长3%，而同期区内其他房源存量挂牌套数同比分别下降14%、6% [4] 外部案例参考 - **郑州“以旧换新”政策效果**：作为参考案例，最终效果是否达到预期仍需观察 [4] - 郑州于24年3月提出全年1万套“以旧换新”目标，其中政府收购目标5000套 [4] - 截至24年末，通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，占当年郑州二手房销售套数的7% [4] - 但截至报告日，客户置换新房情况未有公开信息，且政策实施后当地市场需求未明显提振 [4] - 25年郑州新房成交面积528万平，同比下降26%；二手房成交面积671万平，同比下降4% [4]