21世纪经济报道记者李莎 北京报道近期，多地推出现房销售制度，引起广泛讨论。在近日出版的 《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，住房和城乡建设 部部长倪虹发表署名文章《推动房地产高质量发展》。倪虹明确表示要改革完善房地产开发、融资、销 售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售 的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。 此外，在署名文章重倪虹还明确了全面落实推动房地产高质量发展其他五项重点任务，包括优化保障性 住房供给、促进房地产市场持续健康发展、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立 房屋全生命周期安全管理制度。 具体来看，2024年我国常住人口城镇化率达到67%，仍有提升空间，即便是已经在城市落户或已购房的 家庭，也可以通过住房改善等释放新的需求，为住房市场发展带来潜力。我国存量房屋规模大、建成时 间长，存在大量老旧小区和危旧房。通过更新改造，能够改善群众的居住条件和生活环境，释放住房改 善性需求和潜力，同时，在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，也能为 房地产发展带来新机遇 ...

行业政策与宏观数据 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - "十四五"期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）[1] - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展并提及房屋全生命周期安全管理[1][13] - 行业需求正从"有没有"转向"好不好" 城镇人均住房建筑面积已超过40平方米[13] 保障性租赁住房发展 - 上海市已累计投入供应保障性租赁住房39.5万套（间）[7] - 未来五年上海将优化保障性租赁住房项目分布并加大需求集中区域的房源供应[7] - 保障性租赁住房为新市民、新毕业大学生等重点群体提供住房支持 例如上海一套住房月租金2400多元[5][7] - 行业通过"租购并举"、"保障+市场"思路改革完善制度 培育和发展住房租赁市场[18] 城市更新与危旧房改造 - 广州市通过城镇危旧房改造实施办法对老旧住宅进行"原拆原建" 改造周期为9个月[12] - 改造使住房从"户内不成套"变为户型方正、厨卫独立、面积更大的商品房[12] - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的发展阶段[18] 住房品质升级趋势 - 新建住房设计更人性化 例如层高变高、窗户变大[16] - 新建住房空间规划自由度更高 如北京某住房冰箱预留位宽度约1.05米可容纳双开门冰箱[16] - 行业目标是通过构建房地产发展新模式提升市场效率 使住房软硬件条件更贴心、使用更省心[18][20]

保障性租赁住房供应 - 西安市启动1149套保障性租赁住房的报名分配工作 房源分布于8个不同项目[1] 土地市场交易 - 中建壹品与湖北联投联合体以底价19.04亿元竞得北京大兴区西红门镇一宗住宅用地 该地块土地规模约2.76万平方米 规划建筑规模约6.35万平方米 容积率2.3[2] 房企销售表现 - 越秀地产10月实现合同销售金额约122.9亿元 同比下降约8% 合同销售面积约27.24万平方米 同比下降约42%[3] - 雅居乐集团10月预售金额合计约7.1亿元 对应建筑面积为8.3万平方米 平均销售价格约为8517元/平方米[4] 物业服务行业动态 - 2025年10月TOP50物业服务企业新增合约面积约6083万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为122万平方米[5] - 华润万象生活 河南建业新生活服务 绿城物业服务三家企业规模扩张迅速 单月新增合约面积均超过390万平方米[5]

政策导向与核心观点 - 全国多地政策正从增量扩张向存量提质转型 聚焦盘活存量土地与房产资源 推动房地产市场供给结构优化和城市高质量发展 [1][2][3] - 政策核心是通过功能转换 用途调整和改建利用等存量改造方式 实现空间和功能的重新配置 有助于降低资金成本并激活行业高质量发展潜力 [1][2][3] 深圳政策细则 - 深圳市明确允许将闲置和低效利用的商业 办公 旅馆 厂房 研发用房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [1] - 项目认定权限下放至区政府 由区住房建设部门受理 区政府组织联审通过后即可出具项目认定书 以打通项目推进堵点 [1] - 允许通过钢结构搭建 整体家居定制等装修装饰方式增加室内使用空间 但禁止违规加层或加建 [1] 重庆与广州政策举措 - 重庆市允许企业对符合条件的存量商业办公用地进行功能性质合理转换或置换 支持已供存量土地进行2.5级临时利用用于公共服务配套 [2] - 重庆市支持工业 仓储物流 科研等不同产业用地类型合理转换 允许土地使用权人以协议方式办理新用途用地手续 [2] - 广州市允许自持住房转为可售住房 支持存量商办改建为保障性租赁住房 [2] - 广州市鼓励空置率超出20%警戒线或面积1万平方米以上的存量商办物业引入老龄健康护理中心 康养机构等 以实现存量盘活与银发经济双轮驱动 [2] 全国范围与制度保障 - 浙江省要求省级单位开展房产土地存量情况及使用情况摸底 制定盘活方案以提升效益 [3] - 不少地区成立闲置资产清查小组 对老旧房屋 闲置地块绘制盘活潜力图 为城市更新提供精准指引 [3] - 十五五规划建议提及加快完善要素市场化配置 编制宏观资产负债表以全面摸清存量资源资产底数 并完善并购 破产 置换等政策以盘活低效用地和闲置房产 [3]

行业政策与法规环境 - 行业首部行政法规《住房租赁条例》于今年9月正式施行，标志着市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [2] - 制定条例目的包括补全租赁短板，完善租购并举的住房制度，并通过增加供给、规范市场及租购同权等政策支持扩大租赁市场空间 [2] - 条例实施推动行业发展为独立产业主体，使其正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程 [2] 行业地位与市场认知转变 - 行业从模糊边界走向产业显形，体现在对经济活动的贡献日益显著，以及市场机制优化和公众认知提升 [3] - 市场化长租房与保障性租赁住房推动行业经济地位增强，统计口径和测算体系完善为市场健康运行提供数据支持 [3] - 租赁产品多元化推动公众对住房租赁的认同度与信任度提升，市场透明度与规范性提高，服务向全周期生活支持拓展 [3] 金融创新与资本支持 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）于今年6月完成扩募，首单持有型不动产ABS（建信长租）于9月完成扩募 [4] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性 [4] 行业发展趋势与竞争核心 - 政策支持推动行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，政策环境优化将带来更多发展机遇 [3][4] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，企业需通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [4]

政策核心与目标 - 深圳市印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，旨在规范改建行为并增加保障性租赁住房供给，以缓解新市民、青年人等群体的住房困难 [1] - 该政策有效期5年，其核心模式为“非居改保”，鼓励将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住房改建为保障性租赁住房，以拓展供应渠道并提升存量房使用效率 [1] 适用范围与基本条件 - 政策适用范围包括闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋 [1] - 改建项目需满足权属清晰、已通过竣工验收、无查封或违法建设情形、未纳入城市更新或征收计划等条件 [2][3] - 单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米，且需征得相关权益人同意 [3] - 对居住环境有严重干扰污染或存在安全隐患的工业用地房屋，以及存放危险品的仓储用地房屋，不得实施改建 [1] 改建原则与技术要求 - 政策确立“合理选址、供需匹配”、“市场运作、政策支持”、“市级统筹、区级实施”三大基本原则 [2] - 改建需严格落实结构安全、消防安全、设计施工技术等要求，鼓励采用装配式装修、全屋智能等新型建设方式 [3] - 允许通过钢结构搭建、整体家居定制等方式高效利用并合理增加室内使用空间，但禁止违规加层或加建 [3] 项目实施与监管流程 - 项目实施需经过“认定申请—项目认定—项目实施—竣工联合验收”四大环节 [3] - 项目认定权限下放至区政府，由区住房建设部门受理申请，经联合审核后出具有效期原则上不少于六年的项目认定书 [3][4] - 项目竣工后需通过联合验收方可投入使用，形成全流程闭环监管 [3] 项目运营与权责保障 - 改建后的住房不得上市销售或变相销售，不得擅自改变用途，转让需整体进行并重新签订监管协议 [4] - 运营期间可享受居民水电气价格政策，项目有效期届满可申请续期 [4] - 市级层面加强指导监督并建立跟踪评估机制，区级政府建立联动协调机制并可根据实际制定实施细则 [4]

文章核心观点 - 房地产市场经历时代转折，从过去稳赚不赔转向需要理性判断的长期选择 [1] - 未来五年楼市大方向已显现，核心趋势是房价趋稳、市场分化、租售并举以及城市价值由人口流向决定 [1][19] 房价趋势 - 房价暴涨时代彻底结束，市场趋于理性，很难再出现坐地起价的情况 [3] - 房价上涨逻辑从稀缺转变为性价比 [3] - 未来五年房价大概率稳中有落，部分区域缓慢下调，但核心地段、学区房、交通便利地段仍有支撑 [5] - 房子回归居住属性是长期趋势，能带来幸福感的房子才具有真正价值 [5] 市场供需与竞争格局 - 新房市场库存高企，开发商采取打折促销、送车位、送装修等方式以求快速回笼资金 [7] - 二手房供应量增加，因换房或贷款压力导致房源增多，形成供大于求局面，买家话语权增强 [7] - 未来五年新房市场将持续去库存，中小房企被淘汰，存活开发商将更注重品质和品牌 [9] - 二手房市场将出现分化，优质房产保值甚至升值，而偏远、物业差、楼龄老的房产价格可能下行 [9] 租赁市场发展 - 年轻人购房观念变化，更多人接受租房也是一种舒适的生活方式 [10] - 政府推动长租政策，多个城市推出保障性租赁住房、人才公寓等项目 [10] - 未来五年租房环境将改善，租金更稳定、合同更规范、租客权益保障更完善 [13] - 开发商和机构布局集中式长租公寓，提供拎包入住、带社交空间的租房产品，该模式可能成为城市年轻人首选 [13] 区域市场分化 - 房产价值由人口和资源映射，人口多、经济活跃的城市房价稳定，人口流出的城市市场难回高点 [15] - 人口向一线和强二线城市集中，如杭州、成都、武汉、南京等热门城市，三四线城市因缺乏就业机会房产销售放缓 [15] - 未来五年城市分化将更突出，房产价值与城市发展潜力绑定，需关注人口流向而非单纯价格 [17]

行业核心驱动力 - 行业正从分散的“二房东”模式加速迈向金融化、机构化和专业化的新阶段 [1] - 保障性租赁住房扩募、国资企业盘活存量资产需求以及保险REITs等长期资本寻求稳健回报构成当前市场三大核心驱动力 [1] - 行业估值基石已从“土地增值”转向“运营现金流”，核心指标变为NOI和EBITDA [1] 资产估值逻辑变革 - “好房子”资产优劣的衡量标准从一次性开发收益转向基于现金流的长期价值，核心指标为NOI、EBITDA和资产升值潜力 [4][5] - NOI反映物业运营效率与真实现金流，决定资产生存；EBITDA体现管理能力与规模效应，决定资产成长；资产升值潜力决定长期溢价 [5] - 与传统房地产开发注重ROE和资金周转不同，租赁资产更强调现金流的稳定性与可持续性，体现从开发商思维到资产管理思维的转变 [5] 运营效率提升与结构性创新 - 通过装配式装修与数字化运营，领先企业能将装修改造成本降低15%到20%，并将净营运收益提升3到5个百分点 [2] - 效率提升源于装配式、数字化、智能化成为租赁住房资产的底层标准，使“好房子”从个案突破转变为可规模复制的产品体系 [6] - 这种效率红利是支撑行业长期扩张的结构性动力，而非阶段性成果 [2][6] REITs市场与资产估值 - REITs市场对现金流稳定性和可预测性的要求，倒逼产业链将“好房子”的物理空间、功能设置、社区环境与服务体系统一量化为清晰的财务数据 [2] - 这些维度通过影响入住率、空置率、续租率及非租金收入，直接决定NOI与收益率，并最终体现在运营毛利率、资本化率等财务参数中，影响REITs发行定价 [7][8] - 国内已发行的保障性租赁住房REITs平均分派率约为4.2%，主要由资产端的稳定现金流支撑，而非政策补贴或财务修饰 [10][11] 商业模式转型与收入多元化 - 长租公寓商业模式正从单纯的“空间转租”赚取租金差，转向“空间运营”与“内容变现”以获取超额溢价 [9] - 通过打造具有社交属性和体验价值的公共空间，可提升品牌黏性，并引入多元化非租金收入来源，目前行业非租金收入占比普遍不足5%，未来有望突破5%甚至达到两位数 [9] - 非租金收入与传统租金周期波动关联度低，能有效分散风险、平滑现金流，提升收益结构的抗周期性 [9] 金融工具角色与市场闭环 - Pre-REITs作为项目培育期的“血液”，服务于资产运营初期；REITs则是成熟期的“出口”，代表资产稳定运营后的长期资本化路径 [12] - 当前“投融管退”闭环已初步打通，但最大堵点在于优质合格标的不足，部分项目在现金流稳定性、产权完整性等方面仍待完善 [13] - RWA通过区块链技术实现份额数字化与可拆分，能降低中小投资者门槛，但面临法律确权、监管合规及估值信息披露三大挑战 [14][15] 资产属性与市场周期 - 租赁住房满足居住刚性需求，其波动性远低于商业地产或酒店等强周期资产，具有穿越经济周期的防御性特征 [3][16] - 短期虽受就业市场变化影响，但影响是阶段性的而非结构性的，货币政策波动主要影响融资成本而非需求本身 [16] - 在“资产荒”背景下，租赁住房凭借收益率的低波动性与现金流稳定性，吸引保险资金等长期资本配置，其分派率在4%至4.5%左右，虽低于物流和园区类资产，但优于国债或货币类资产 [3][17] 行业格局与未来竞争维度 - 阻碍住房租赁市场机构化率快速提升的核心瓶颈在于市场仍处于从“开发逻辑”向“持有运营逻辑”转型的初期 [18] - 中国机构化率目前在10%左右，预计需要5到10年达到30%至40%的健康水平 [18] - 未来三到五年行业最关键竞争维度是品牌溢价能力与极致运营效率，市场将形成国企与专业化品牌并存的“双极格局” [3][20] - 行业竞争逻辑已从“价格战”转向品质战与效率战，未来整合将是优质资产与头部运营商集中化的过程 [19][20]

2025年10月城市房价涨幅格局 - 长三角城市群在房价涨幅榜上持续领跑，显示出区域经济发展的强劲动能[1] - 房价上涨主要集中在改善型住房和高端人才公寓，刚性需求更多通过保障性租赁住房满足，反映出市场的成熟与结构性分化[7] - 上榜城市均加强对投机行为的管控，通过完善土地供应、规范市场秩序等措施，确保市场平稳健康发展[7] 主要城市房价表现及驱动因素 - 杭州以6.3%的月度涨幅位居榜首，其房价支撑体系已从单一互联网产业拓展至生物医药、人工智能、文化创意等多引擎驱动[1] - 合肥以5.8%的涨幅位列次席，新能源汽车、集成电路、量子信息三大产业集群的蓬勃发展吸引青年科技人才安家落户[2] - 成都以5.5%的涨幅位列第三，成渝双城经济圈建设的深入推进使其区位优势更加凸显，房价上涨呈现从核心区向近郊优质区域扩散的特征[4] - 南京与苏州涨幅分别为5.2%和4.9%，两座城市均加大了对历史街区的保护性开发，文化地标周边的改善型住宅备受青睐[4] - 武汉涨幅为4.7%，光谷科创大走廊的“一廊三核”格局汇聚超过八千家高新技术企业，创造持续住房需求[4] - 长沙与西安涨幅分别为4.5%和4.3，产业升级与职住平衡的城市规划为楼市提供支撑[5] - 青岛涨幅4.1%，海洋经济领域特色产业蓬勃发展，胶州湾隧道通车加强了区域联系[6] - 郑州以3.9%的涨幅跻身第十位，交通枢纽地位巩固及主导产业壮大推动高端居住区发展[6] 广东省专项债券项目信息 - 广东省政府发行专项债券主要用于收购闲置存量土地，项目总投资473.3亿元，专项债券发行总金额433.2亿元，本次发行金额307.2亿元[5] - 广州市项目总投资123.8亿元，专项债券发行总金额110.1亿元，本次发行金额60.5亿元，为各城市中最高[5] - 珠海市项目总投资64.6亿元，本次专项债券发行金额57.5亿元[5] - 惠州市项目总投资85.6亿元，专项债券发行总金额75.8亿元，本次发行金额53.6亿元[5] 历史价格表现对比 - 2019年新建商品住宅价格涨幅后三位的城市为肇庆（-26%）、莆田（-19%）和廊坊（-16%）[7]

核心理念与实践 - 提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的城市建设核心理念 [1] - 将“城市，让生活更美好”的世博理念融入全球城市可持续发展思考 [1] - 通过打造国际交流平台和公共产品为全球城市治理提供智慧 [1] 城市公共空间与生态建设 - 苏州河两岸42公里公共空间实现全线贯通 [1] - 上海第1000座公园西岸自然艺术公园建成 迈入“千园之城” [2] - 规划强调城市生境、全龄友好与自然学堂的有机融合 [2] 城市更新与空间优化 - 采取向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益的内涵式发展路径 [2] - 启动以平方公里为单位的商务楼宇大规模更新 涉及6个商务单元 [2] - 社区微更新实现家门口的蝶变 [2] 滨水区功能提升 - “一江一河”滨水空间人流攀升 将结合“十五五”规划研究实施新一轮品质提升 [2] - 重点聚焦100余座滨水空间驿站启动品质提升 [2] 住房保障体系建设 - 构建“一张床、一间房、一套房”多层次保障性租赁住房体系 [2] - 截至报告期累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间） 累计供应39.5万套（间） [2] - 新增筹措新时代城市建设者管理者之家床位6.9万张 [2] - 具体案例显示为城市建设者提供设施齐全的居住空间 [1] 城市治理与社区参与 - 在公共空间管理中注重居民参与 如讨论垂钓需求与防汛安全 [1] - 探索青年社区治理模式 助力青年人从“住有所居”迈向“心有所属” [2]