纪要涉及的行业和公司 - **行业**：住房租赁行业、房地产行业 - **公司**：贝壳、自如、魔方、万科、龙湖、碧桂园、人才安居集团、重庆人才安居公司 纪要提到的核心观点和论据 1. **新规出台背景与时机**：2015 年国务院要求住建部起草文件推动住房租赁市场发展，后长租公寓出现问题，2020 年前后开始制定条例，因 2021 年房地产市场波动推迟，2025 年当前房地产风险得到一定控制后出台[2] 2. **新规核心变化**：对现有规定规范化处理，提升住房租赁在国家政策中地位，反映国家对住房租赁市场重视，大城市更倾向发展出租市场[4] 3. **租赁市场政策变化特点**：集中在安全和风险管理，关注燃气管道和装修标准，资金监管保留对开发商和机构收购存量房源的规定[5][6] 4. **平衡房东与租客关系**：政策更公正，规范双方行为，约束租客高空抛物、养宠物、楼道扰民等行为[7] 5. **住房供给新要求**：支持自有房源租赁，拓宽渠道增加供给，但一二线城市空置率高，需优化市场结构和资源配置[8] 6. **身份信息登记要求**：基于大城市民宿运营问题，确保信息可追踪，提高社区安全性和管理效率[9] 7. **房源供给政策变化**：从增加土地供应转向盘活存量资源，鼓励居民出租自有房源，支持企业改造老旧厂房[10] 8. **政策对居民和企业的影响**：居民出租自有房源可享首套房购房资格，企业改造老旧厂房可利用闲置资源，但面临“租收比”低和行业需求差异挑战[11][12][13] 9. **购房资格审核与首套房政策挂钩**：申请人挂牌出售现有房产，该房产不计入名下房产数量，可按首套房政策购房[14] 10. **处理开发商库存房方式**：政府或相关企业收购，改造为人才租赁住房，盘活库存并增加租赁市场供应量[15] 11. **不同城市租赁市场发展策略**：上海注重特定人群租赁项目，北京开发商转化自有物业，深圳和广州与城市更新结合盘活存量住宅[16][17] 12. **二手房市场情况**：价格低，购房者因价格和租售比选择购买，买卖和租赁需求联系紧密[18] 13. **城市更新项目对租赁市场影响**：老旧小区改造、城中村改造和原拆原建会推动租金上涨[19] 14. **新规对民宅租赁市场影响**：要求实名签订合同并备案，增加个人房东成本，短期未显著提升市场活跃度，受二手房市场行情影响大[20] 15. **保障性租赁住房发展前景**：北京公积金支付政策简化手续，结合新规促进其发展[21] 16. **公积金政策对租房市场影响**：支持力度增加，减轻租房者压力，保租房企业受益，加快资金回笼改善财务状况[22][23] 17. **商品住房转为保障性租赁住房**：国家鼓励，对 TOP50 开发商影响大，有助于盘活资金[24] 18. **工业用地转为保障性租赁住房**：面临土地污染和消防安全挑战，有成功案例并逐渐推广[25] 19. **老旧厂房和商业办公用地转型**：政策鼓励转型为保障性租赁住房，改善实体企业资产状况[26] 20. **新型保障性住宅运营情况**：由专业物业公司管理，出租率高，配套设施完善，可提取公积金支付，提供附加服务[27] 21. **国有企业资产管理政策**：要求盘活闲置资产，提高资产利用效率和企业收益[28] 22. **新政策对二房东模式影响**：需设立资金监管账户，增加资金压力，不遵守规定面临罚款[29] 23. **资金监管账户对不同企业影响**：万科等自有土地开发商不受影响，二房东模式公司受影响大[30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 部分城市如长沙、成都，居民出租自有房源可享首套房购房资格[11] - 重庆人才安居公司收购开发商未售出住房改造为人才租赁住房，江苏太仓和无锡等地国有企业收购二手住房集中管理出租[15] - 上海宝钢工业用地转性为保障性租赁用地并建成楼宇出租，上海静安区市北高新园区改造老旧厂房出租[25] - 上海市北高新园区新建楼宇出租率达 95%，月租金略高但受欢迎[27]

湖北省房地产市场整体表现 - 2025年上半年湖北省新建商品房销售面积达2514.7万平方米，同比增长5.9% [1] - 二手房成交面积1221.4万平方米，同比增长12.5%，楼市回暖态势明显 [1] - 房地产新开工面积1316.1万平方米，增长5.6%，连续4个月正增长 [2] - 房地产施工面积25918.2万平方米，增长3.2%，连续6个月正增长 [2] 区域市场分化与增长 - 湖北省14个市州新房销售面积同比正增长，武汉等7个市州增幅高于全省平均水平 [2] - 55个县市实现正增长，武汉商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8% [4] - 武汉新建住房网签销售面积506.97万平方米，同比增长30.6%，去化周期降至12个月 [4] - 襄阳市中心城区2024年10—11月成交环比猛增30.64%，2025年"五一"小长假销量同比增超四成 [5] 保障性住房与青年社区发展 - "十四五"期间湖北省累计筹集保障性租赁住房32.8万套(间)，投入使用23万套以上 [2] - 2025年1—6月新筹集保障性住房6.05万套，占年度目标86.40% [2] - 新谋划筹集青年社区46个，建成后可提供房源2.5万套(间) [2] 政策刺激与市场活力 - 武汉"汉九条"将二套房公积金贷款额度提至120万元，实施契税补助与多孩家庭购房补贴 [4] - 襄阳"襄十二条"对首套房、农村户籍等六类群体发放2万元至15万元补贴 [4] - 宜昌市核销购房补贴约1.17万份，金额近6亿元，2025年以来核销补贴券五千余份，金额2.67亿元 [5] - 荆门商品房销售面积94.91万平方米，同比增长6.9%，住宅销售面积84.04万平方米，同比增长12.5% [5] 土地市场与投资意愿 - 武汉涉宅用地成交28宗，总建筑面积219.44万平方米，成交金额114.07亿元 [4] - 与2024年同期相比，武汉涉宅用地成交增加19宗，总建筑面积翻倍，成交金额接近翻倍 [4] - 荆门市房地产开发企业本年实际到位资金49.16亿元，同比增长13% [5] 市场展望 - 湖北省房地产业协会预测政策组合拳精准匹配需求，下半年市场有望延续稳定向好态势 [3]

《住房租赁条例》核心观点 - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在维护市场秩序、盘活存量资产并促进行业健康发展 [1] - 《条例》具有"民生"底色，明确租赁合规要求、合同实名签订、押金保护等规定，保障承租人权益 [2] - 鼓励多渠道增加租赁住房供给，包括居民自有房源、老旧厂房改造、商业办公用房转化等 [2] 行业规范化与专业化 - 《条例》对住房租赁企业和经纪机构分别制定管理规则，推动行业专业化分工与法治化进程 [2] - 贝壳惠居等企业认为《条例》提供明确规范，有助于减少不正当竞争并增强发展信心 [2] - 需细化开业信息报送、资金监管等配套规定，并制定标准化合同文本 [7] 存量资产盘活与供给扩容 - 房地产市场进入存量提质阶段，住房租赁成为提升闲置物业效率的主要方向 [3] - 郑州城发安居等企业通过收购改造商业公寓、写字楼等非住宅项目，租金收益率高于成套住宅 [3] - "非居改租"面临改造成本高、消防报批难等问题，需优化配套政策 [3] 市场化企业的发展机遇 - 国家明确支持培育市场化、专业化住房租赁企业 [4] - 58安居客数据显示，上半年重点城市租金房价比升至2.17%，优质资产回报率接近5年定存利率 [6] - 未来5年，整合政策资源、优化融资结构的企业将主导市场 [6] 行业未来趋势 - 租赁供给将形成"政府保障+市场主体"双轨制，保障房通过存量收购快速扩容，市场化主体主导长租社区开发 [6] - 郑好办App等数字化平台整合租赁全流程，通过大数据+AI技术提升行业效率 [6] - 长租公寓企业仍有发展空间，专业化运营将推动产品品质与服务升级 [6]

中央城市工作会议与现代化人民城市建设 - 首次提出建设现代化人民城市目标 明确"创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧"六大内涵 [1] - 十八大以来城市发展取得历史性成就 包括城镇化水平 规划建设治理 宜业宜居 历史文化保护 生态环境质量大幅提升 [1] 苏州青年公寓项目 - 吴中区苏旺景苑青年公寓为保障性租赁住房项目 提供880套房源 租金低于市场价30% 出租率达83.5% [2][4] - 项目配备24小时管家服务 共享洗衣房 瑜伽室 自习室等设施 每周举办非遗展示 手工绘图等活动 [2] - 苏州累计筹集保租房16.9万套 其中14.3万套已竣工 本年度计划新增1.1万套 [4] 北京"好房子"示范项目 - 昌平区中关村生命科学园项目层高3米 采用同层排水方案 外门窗保温性能较传统提升30%以上 [5][6] - 社区配备风雨连廊 架空层公共活动空间 智慧物业系统 商业盒子等便民设施 [6] - 北京出台技术要点 鼓励设置阳台 架空层 邻里共享空间等提升居住品质 [7] 九江完整社区改造 - 孙家垅社区盘活4300平方米闲置场地 建成幸福食堂 养老服务中心 托育中心等设施 [11][12] - 通过拆墙并院整合资源 社区新增共享球场 党群服务中心等公共空间 [12] - 改造后实现"一刻钟便民生活圈" 老年人用餐享半价优惠 [12] 成都口袋公园建设 - 锦江区观音桥口袋公园改造闲置地块 增设休闲座椅 健身器材等设施 [13][14] - 静平路小游园迁改电力通信设施 改造路面并拓宽 消除安全隐患 [14] - 成都已建成600余处口袋公园 形成"小而精"城市绿色空间 [15]

福州非居存量房改建保租房政策 - 福州发布细则允许商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 需满足单项目不少于50套（间）且总建筑面积≥1500平方米等四项核心要求 [1] - 改建后房屋需通过结构安全鉴定和消防评估 宿舍型执行《宿舍建筑设计规范》 住宅型执行《住宅建筑规范》 [1] - 产权人需承诺"不分割登记、不转让、不以租代售"并接受年度检查 政策有望盘活房企存量资产 增加租赁业务收入 [1] 四川房地产市场动态 - 四川上半年房地产开发投资同比下降6.5% 降幅较上年全年收窄3.4个百分点 新建商品房销售面积同比下降6.8% 降幅收窄13.3个百分点 [2] - 市场回稳得益于住房政策优化及城镇化进程推进 新增城镇人口持续支撑住房需求 [2] 法拍房市场数据 - 6月全国法拍房新增挂拍量达3.2万套创年内新高 成交3215套 成交率环比持平 70%房源溢价成交 [3] - 低折扣法拍房成交占比上升 买方更关注非价格因素 大量法拍房或冲击新房及二手房价格体系 [3] 绿城中国高管变动 - 赵晖出任绿城中国执行总裁 此前曾任中交投资总经理、中交房地产集团董事长等职 或推动战略布局与资源整合 [4] 建发集团融资进展 - 建发集团114亿元可续期公司债申请获上交所反馈 债券由8家头部券商承销 可续期特性有助于优化债务结构 [5]

租赁市场需求 - 暑期租赁需求快速上涨 深圳罗湖区 龙岗区 福田区多个住宅小区和城中村租赁市场活跃 [1] - 深圳贝壳研究院数据显示 上半年深圳商品房平均租金为74 2元 平方米 同比微跌0 5% 环比持平 成交量同比增长4 1% [2] - 深圳租赁市场房源供应充足 议价空间加大 议价率为6 7% 同比扩大0 3% [2] - 租赁房源成交周期为68天 租客成交周期为67天 均较去年同期有所延长 [2] 租金回报率变化 - 深圳租金回报率呈现持续小幅上涨趋势 当前为1 7% [2] - 中指研究院报告显示 2025年上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1 37% 一线城市表现较为稳健 [5] - 重点50城平均租金回报率比2023年初低点提高0 19个百分点 [5] 保障性租赁房源 - 深圳启动保障性租赁住房面向个人配租工作 改变以往主要面向企事业单位配租的方式 [4] - 深圳光明区房屋租赁平台正式上线 13家企业签约入驻 提供9000多套房源 [4] - 各地保租房筹集已达到一定规模 一大批新市民 青年人 农民工住房问题得到解决 [5] 租客行为变化 - 应届毕业生倾向于选择交通便捷但租金更低 居住面积更大的区域 [3] - 可供选择的租赁房源多样 包括保障性租赁房源 [3]

住房租赁市场进入旺季 - 暑期是传统租赁小高峰 深圳中介反映每日均有租单成交 租赁房源充足且选择多样 [2] - 一线城市租金表现稳健 重点城市上半年租金整体小幅波动调整 保障性租赁房源大量入市增加市场供给 [2] 租金回报率变化 - 深圳商品房平均租金74.2元/平方米 同比微跌0.5% 成交量同比增长4.1% 议价空间扩大至6.7% [4] - 租金回报率因房价下跌持续回升 当前深圳租金回报率达1.7% 租客成交周期延长至67天 房源竞争加剧 [4][7] 保障性租赁房源影响 - 深圳保租房放宽申请条件 面向个人家庭配租比例提升 打破企事业单位优先壁垒 [9] - 官方租赁平台加速落地 如深圳光明区平台已入驻13家企业 提供超9000套房源 覆盖全街道 [9] - 全国50城住宅平均租金累计下跌1.37% 但一线城市稳健 保租房筹集规模显著缓解新市民住房问题 [9]

保障性租赁住房项目运营情况 - 郑州经开区省铁建投城发新居宇和慧居项目提供拎包入住服务 配备家电家具 租金及物业费低于市场价 租户通勤时间可控制在10分钟内[1] - 项目配套包含篮球场 阅读室 车位等设施 并定期组织文体活动 提升住户归属感[1] - 当前已签约宇和慧居 福航乐居两个项目 总面积近15万平方米 提供超2000套住房[1] - 运营方计划未来将房源规模扩大至近万套 持续推动入市[1] 国企参与存量房收购政策 - 河南省通过省属国企收购存量商品房转化为保障性租赁住房 已指导河南铁建投集团 中豫建投集团成立子公司专项推进郑州 洛阳收购工作[1] - 郑州实施"以旧换新"政策 国企收购存量房用于保障房 同时联动开发商和经纪机构促进一二手房市场流通[1] - 政府通过保障性住房再贷款 商业贷款等多渠道扩大收购资金来源[1] 省级住房保障战略规划 - 河南省委提出构建多层次租赁住房供应体系 重点加大保障性租赁住房筹措力度[2] - 专项债 保障性住房再贷款等金融工具被列为关键资金支持手段[2] - 政策明确以省属国企为主导 带动地方国企加速存量房收购 主要服务新市民 青年及工薪群体刚性需求[2]

住房配租项目概况 - 海淀区启动面向新毕业大学生的专项配租保障性住房工作，提供750套房源，旨在吸引人才留海就业并缓解初期住房问题 [1] - 房源分布在4个项目：燕保·辛店家园（300套）、苏家坨同泽园东里西里（310套）、馨瑞嘉园（100套）、三嘉信苑（40套） [2] - 所有房源为全装修标准，配备必要厨卫设施，租金包含物业费但不含供暖费等附加费用 [2] 房源租金及户型详情 - 燕保·辛店家园租金44元/月·m²，建筑面积56.87-57.92m²，月租金范围2440.68-2548.48元 [2] - 苏家坨同泽园东里西里租金35元/月·m²，建筑面积52.37-70.48m²，月租金范围1832.95-2466.8元 [2] - 馨瑞嘉园和三嘉信苑租金均为32元/月·m²，前者建筑面积83.87-91.38m²（月租金2683.84-2924.16元），后者63.09-63.59m²（月租金2018.88-2034.88元） [2] 承租政策与优惠 - 承租期限最长6年，合同两年一签，每年审核资格，同一人仅限申请一次 [3] - 每个租赁期减免1个月租金，累计最多免缴3个月租金 [3] - 优先组配租对象包括人工智能、医药健康、集成电路等海淀区重点产业领域的毕业生 [5] 申请条件与流程 - 申请人需为2023-2025年毕业的全日制本科及以上学历者，在京无住房且海淀区缴纳社保 [4][5] - 2025年应届生可凭三方协议或劳动合同先行申请，需在入住后6个月内补交社保证明及学历材料 [5] - 意向登记截至2025年7月4日，通过北京保障房中心网站或APP办理 [6] 项目展示与信息获取 - 房源展示时间截至2025年7月4日，可通过北京保障房中心官网或APP查看详细项目信息 [3]

市场表现 - 2025年上半年房地产市场显现止跌回稳迹象，一季度出现"小阳春"行情，4-5月因季节和政策效应减弱成交走弱 [2] - 1-5月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄至2.9%和3.8%，较2024年全年分别收窄10和13.3个百分点，现房销售5月累计同比增13.2% [7] - 5月70城新建商品住宅价格指数同比降4.1%，连续7个月降幅收窄，一线/二线/三线城市同比降幅分别为1.7%/3.5%/4.9% [7] - 核心城市土地市场活跃，1-5月一二线城市土地成交建面和金额止跌回升，杭州4月以来18宗地块总价超10亿元 [9] 库存与去化 - 5月末商品房待售面积77427万方，连续3个月下降，住宅待售面积减少439万方 [8] - 全国商品房库存去化周期降至24.76个月，为2024年7月以来最低，28个主要城市平均去化周期18.6个月 [8] - 上海、杭州等热点城市去化周期低于15个月，核心区域不足8个月，部分三四线城市仍超30个月 [8] 政策动态 - 国务院部署全国土地和项目摸底，拟优化政策系统性 [3][9] - 中央层面：政府工作报告首提"稳住楼市"，政治局会议强调巩固市场稳定 [11] - 货币政策：5年期LPR降至3.1%，专项债额度提至4.4万亿元用于土地收储和存量房收购 [11] - 地方层面：广州全面取消限购限售限价，超60城推出购房补贴，武汉多子女家庭最高补12万元 [12] - 公积金政策：首套房利率降至2.6%历史最低，深圳支持提取公积金支付首付 [13] 供给端改革 - 广东专项债收购680万方闲置土地，杭州富阳区1.5亿元回购5万方商务用地 [14] - 浙江投入16.53亿元收购存量房改保障房，辽宁计划新增4.5万套保障性住房 [14] 新模式构建 - 住房保障体系加速建设，政策支持"市场+保障"双轨制 [16][17] - "好房子"建设写入政府工作报告，强调安全、舒适、绿色、智慧属性 [18][19] - 城市更新成为新模式载体，中办国办印发纲领性文件部署八项重点任务 [19]