报告公司投资评级 - 给予越秀地产“买入”评级 [9][10] 报告的核心观点 - 越秀地产是广州市国有开发商，凭借资源优势探索创新，销售排名跻身前列 在“止跌回稳”政策指引下，资源优势和经营业绩将逐步兑现 [3][6][103] - 公司发展得益于广州国资背景、灵活创新模式、逆势进取经营表现和盈利边际修复等因素 预计2025 - 2027年归母净利润增长，对应PB有性价比 [9][103][104] 根据相关目录分别进行总结 概括 - 越秀地产发源于广州、布局全国 1992年在港上市，前身成立于1983年 21世纪初明确房地产主业，2021年销售额破千亿，2024年跻身前十 [15] - 股权结构集中稳定，大股东越秀集团和二股东广州地铁集团提供资源支持 核心管理团队来自越秀体系内部 [17][21] - 2024年全口径销售金额1145亿元，同比 - 19%；2025年上半年615亿元，同比 + 11%，排名升至第8位 2024年营业收入约864亿元，同比 + 7.7%，毛利率降至10.5%，归母净利润约10.4亿元，同比 - 67.3% [6][25] 资源 投资布局 - 早期投入广州土地款多，至今广州销售金额占比约40% 2021年后调仓，提高对北上杭重视，2023年杭州投资额超广州，2023年以来北上杭投资占比超50% [7][45] 投资策略 - 擅长“6 + 1”多元化增储模式，土储约一半非公开获取 与地方国企合作拿地，2021 - 2024年拿地权益比约55%，2025H降低 拿地强度居重点房企第一梯队，近年维持在50%左右，2025H投资力度降低 [54][55] 投资兑现 - 整体利润兑现水平一般，北上杭等城市相对较好 2020年部分项目利润表现好，2021年项目兑现欠佳，2022年后改善，广州2024年下半年小项目预期利润好 [63] 土储盘面 - 2024年底未竣工土储建面约1971万平，同比 - 23%，分布25个城市 大湾区占比降至37%，华东升至22% 在手货值有历史存量待出清，2024年广州3幅地块收储盘活资金约135亿元 [68][69] 效率 目标及达成 - 2025年预计推售货值约2354亿元，同比 - 13% 2025年销售目标1205亿元，新开工目标273万平，竣工目标778万平 结算资源充裕 [73] 费控及效率 - 2024年销售费用率3.3%，同比提升0.7pct，高于重点房企均值0.2pct 管理费用率降至1.8%，低于均值0.5pct 资本运营效率低于行业平均 [79] 杠杆及融资 - 2024年剔除预收账款资产负债率68.1%，同比略升0.7pct；净负债率71.3%，同比降4.9pct；现金短债比1.28，短期偿债能力略升 三道红线维持绿档，融资成本降至3.49% [85] ROE及减值 - 2024年ROE为1.9%，同比降低4.3pct，低于重点房企均值3.4pct，主因归母净利率低 2022年以来总资产周转率提升，权益乘数较高 2022 - 2024年累计存货减值计提53亿元 [91]