投资评级与目标价 - 报告维持对公司的"增持"评级 [1][6] - 报告给出的目标价为3.41元人民币 [4][6] 核心观点与业绩表现 - 公司正处于从房地产开发向商业运营的战略迁移阶段 [1][3] - 2025年第三季度公司实现营收54.16亿元，同比增长23.24%，但环比下降46.47% [1] - 2025年第三季度公司归母净亏损6.42亿元 [1] - 2025年前三季度公司累计营收206.48亿元，同比微增0.83% [1] - 2025年前三季度归母净亏损5.33亿元，亏损同比收窄9.17% [1] - 亏损主要源于开发业务减值，前三季度合计计提减值10.8亿元，同比增长48.0%，其中存货跌价准备10.4亿元，减值对归母净利的影响达8.3亿元 [1][2] - 前三季度毛利率提升11.2个百分点至35.6%，得益于深圳等高能级城市货值步入结算 [2] 发展战略与业务重心 - 公司发展战略明确将重心从开发向商业运营倾斜 [3] - 地产开发以存量去化为主，截至2025年上半年，公司可售货值1105亿元，较2024年末下降13% [3] - 商业地产稳步扩张，2025年5月和7月，南昌和深圳大悦城先后开业 [3] - 大悦城地产私有化进程在推进中，若完成，公司持股比例将提升26.6%至86.19%，据测算可增厚商业资产权益口径租金及相关收入至少6亿元 [3] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测为-17.3亿元、2.4亿元、8.1亿元 [4] - 报告维持公司2025年至2027年归母净资产预测为88.7亿元、91.1亿元、99.2亿元 [4] - 基于2026年预测每股净资产2.12元，参考可比公司平均1.46倍市净率，并考虑公司商业资产质量及运营能力优势给予10%估值溢价，合理市净率定为1.61倍，对应目标价3.41元 [4] 财务数据摘要 - 公司当前收盘价为2.97元，市值为127.3亿元人民币 [7] - 预测2025年营业收入为286.5亿元，同比下降19.95% [10] - 预测2026年营业收入为268.72亿元，同比下降6.21% [10] - 预测2027年营业收入为271.91亿元，同比增长1.19% [10]