核心观点 - 一手豪宅市场表现强劲，但二手豪宅价格出现显著下跌，其“抗跌”和“保值”的神话在当前市场环境下已被打破 [4][6][8][20][21] 一手豪宅市场表现 - 豪宅具备相对抗跌性，且一手豪宅价格在部分城市仍在创新高 [4] - 上海融创1号院项目在8个月内实现销售额220亿元，其中一批次66套房源1小时内售罄，销售额达48亿元 [4][6] - 上海顶级豪宅预计单价可达30万-40万元/平米，显示一手市场热度 [6] 二手豪宅价格下跌案例 - 上海凯德茂名公馆一套406平米房源，从真实成交价8500万元降至目前约5500万元可洽谈，缩水3000万元，单价从约22万元/平米降至十四五万元/平米 [10][12] - 上海绿城黄浦湾一套233平米房源，价格从2023年初的5900万元降至目前3000万元可洽谈，跌幅超过2000万元 [12] - 北京泛海世家西府一套470平米房源，成交价从2023年初的7700万元降至4月底的5380万元，跌幅2300万元，平均每日贬值超3万元 [12] - 北京远洋拉威一套3800平米楼王，价值从6.5亿元降至挂牌价5亿元，卖家底线为4.5亿元，买家议价空间高达5000万元，平均每日亏损约30万元 [14] - 深圳太子湾玺一套308平米房源，从最初挂牌6200万元最终以1900万元成交，较高位近乎“膝盖斩” [14] - 深圳华润悦府一套365平米平层，价格从2021年的1.31亿元降至今年5月的6800万元且可议价，跌幅超6000万元，属“腰斩” [16] - 深圳恒裕滨城二期一套220平米房源，成交价从2023年3月的7900万元降至2024年6月的6200万元，15个月内跌1700多万元，每日贬值约4万元 [16] 二手豪宅价格下跌原因 - 部分富人基于市场洞察，为及时止损而果断降价抛售 [17] - 部分富人，尤其是房地产相关从业者，因资金链承压而不得不抛售豪宅缓解危机 [17] - 部分富人选择将资产从房产转向其他领域，加速了二手豪宅的挂牌与降价 [17] 市场影响与启示 - 二手豪宅大幅贬值释放了重要市场信号，表明连被视为最稳健的资产也开始贬值，普通住宅市场处境可能更严峻 [20] - 豪宅一旦成为“二手房”，其价值便会受到影响，无法与一手豪宅媲美 [6][21] - 富人购买二手豪宅更多视其为消费品，价格敏感度与普通购房者不同 [21] - 市场中没有永远保值的资产，需基于真实数据和案例理性看待房产价值变化 [21]