核心城市二手房市场表现 - 11月广州二手住宅网签量环比增长22.89%，总成交达9191套，越秀区环比大幅增长74.34%，黄埔区增长32.35%，其他区域增幅均超10% [1] - 11月深圳二手房签约量同比增长约17%，1500万以上二手豪宅成交占比升至2.3%，较10月扩大0.6个百分点 [1] - 深圳11月二手房录得量已达5386套，连续9个月突破5000套，本月有望近6000套 [2] 市场结构变化与驱动因素 - 广州二手房市场按揭付款比例环比下降3.96个百分点 [1] - 深圳核心地段顶豪产品集中入市为市场注入信心，预计高端住宅市场成交将保持稳健 [1] - 二手房市场表现优于新房，是价格、风险、配套等多方面优势叠加政策红利的结果 [3] 行业宏观趋势与前景 - 今年前10个月重点30城一二手房成交总量同比微增0.6%，其中二手房成交同比增长5%，占比已接近65% [2] - 前10月一线城市二手房累计同比增长10%，其中深圳涨幅近20% [2] - 未来楼市止跌回稳将呈现结构性分化，核心城市及优质板块因人口、产业及需求韧性将成为主力 [3] - 行业正从增量扩张转向存量与增量并重，城市更新将加速推进，释放大量住房改造和置换需求 [3]

核心观点 - 一手豪宅市场表现强劲，但二手豪宅价格出现显著下跌，其“抗跌”和“保值”的神话在当前市场环境下已被打破 [4][6][8][20][21] 一手豪宅市场表现 - 豪宅具备相对抗跌性，且一手豪宅价格在部分城市仍在创新高 [4] - 上海融创1号院项目在8个月内实现销售额220亿元，其中一批次66套房源1小时内售罄，销售额达48亿元 [4][6] - 上海顶级豪宅预计单价可达30万-40万元/平米，显示一手市场热度 [6] 二手豪宅价格下跌案例 - 上海凯德茂名公馆一套406平米房源，从真实成交价8500万元降至目前约5500万元可洽谈，缩水3000万元，单价从约22万元/平米降至十四五万元/平米 [10][12] - 上海绿城黄浦湾一套233平米房源，价格从2023年初的5900万元降至目前3000万元可洽谈，跌幅超过2000万元 [12] - 北京泛海世家西府一套470平米房源，成交价从2023年初的7700万元降至4月底的5380万元，跌幅2300万元，平均每日贬值超3万元 [12] - 北京远洋拉威一套3800平米楼王，价值从6.5亿元降至挂牌价5亿元，卖家底线为4.5亿元，买家议价空间高达5000万元，平均每日亏损约30万元 [14] - 深圳太子湾玺一套308平米房源，从最初挂牌6200万元最终以1900万元成交，较高位近乎“膝盖斩” [14] - 深圳华润悦府一套365平米平层，价格从2021年的1.31亿元降至今年5月的6800万元且可议价，跌幅超6000万元，属“腰斩” [16] - 深圳恒裕滨城二期一套220平米房源，成交价从2023年3月的7900万元降至2024年6月的6200万元，15个月内跌1700多万元，每日贬值约4万元 [16] 二手豪宅价格下跌原因 - 部分富人基于市场洞察，为及时止损而果断降价抛售 [17] - 部分富人，尤其是房地产相关从业者，因资金链承压而不得不抛售豪宅缓解危机 [17] - 部分富人选择将资产从房产转向其他领域，加速了二手豪宅的挂牌与降价 [17] 市场影响与启示 - 二手豪宅大幅贬值释放了重要市场信号，表明连被视为最稳健的资产也开始贬值，普通住宅市场处境可能更严峻 [20] - 豪宅一旦成为“二手房”，其价值便会受到影响，无法与一手豪宅媲美 [6][21] - 富人购买二手豪宅更多视其为消费品，价格敏感度与普通购房者不同 [21] - 市场中没有永远保值的资产，需基于真实数据和案例理性看待房产价值变化 [21]

核心观点 - 在房地产市场整体止跌回稳进程中，高端住宅市场（尤其是二手房）表现相对坚挺，展现出较强的抗跌性和保值增值能力，其挂牌与成交占比在核心城市出现双增 [1][13][18] 市场整体挂牌情况 - 2025年4月，京沪深杭四城二手房新增挂牌套数环比均出现回落，其中深圳同比降7%，杭州同比降29% [2][7] - 北京4月新增挂牌19222套，环比降19%，同比增17% [6] - 上海4月新增挂牌14729套，环比降22%，同比增60% [6] - 深圳4月新增挂牌5859套，环比降12%，同比降7% [7] - 杭州4月新增挂牌6826套，环比降40%，同比降29% [7] 高端住宅挂牌结构 - 在整体挂牌增速放缓背景下，高端住宅挂牌占比在部分城市逆势上升 [1][8] - 北京4月总价3000万元以上房源新增挂牌占比为0.38%，环比增长 [8] - 上海4月总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达0.58%，为2025年以来最高点 [1][8] - 深圳高端业主挂牌积极性不升反降，总价800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比均出现回落 [8] 高端住宅挂牌量上升原因 - 高位套现的避险心态：部分房东认为豪宅价格可能触及阶段性高点，选择锁定收益；房地产税试点预期等政策不确定性也促使多套房持有者减持高总价资产 [11] - 流动性需求驱动下的资产配置优化 [11] - “卖旧买新”的置换需求前置：以上海为代表的核心城市一手豪宅供应爆发且产品力升级，促使部分客户提前置换 [12] 高端住宅成交表现 - 除杭州外，北京、上海、深圳总价1000万元以上二手房成交占比均呈现同环比齐增态势 [1][13] - 京沪深三城140平方米以上面积段成交套数占比同样稳中有增，显示高端改善和豪宅需求旺盛 [14] - 在一手豪宅供应有限的情况下，部分高端客群为满足自住和资产保值增值需求被“挤压”至二手房市场 [15] 高端住宅价格韧性 - 高端住宅市场呈现“越涨越买”特征，房价持稳，抗跌性良好 [17] - 2025年4月，上海、深圳单月成交超3套的典型项目中，小区价格持稳的比例超过六成，环比涨跌幅基本在10%以内 [17] - 上海、深圳2025年4月可比房价环比增10%以内的小区占比分别达35.88%和34.47% [17] - 价格更保值增值的小区多集中在城市核心区 [17] - 上海徐汇区丝庐花语4月成交均价10.9万元/平方米，环比上涨16% [17] - 深圳南山区半岛城邦花园(二期)成交均价环比涨15%，福田区香格丽苑环比涨17% [17] - 上海普陀区宝华城市之星成交均价108989元/平方米，环比涨5% [18] - 上海静安区枫景苑成交均价123637元/平方米，环比涨12% [18] - 上海浦張区仁恒滨江园成交均价119667元/平方米，环比涨9% [18] - 上海静安区大宁金茂府成交均价132566元/平方米，环比涨9% [18] - 上海徐汇区丝庐花语成交均价108612元/平方米，环比涨16% [18] - 上海HOZ区瑞虹新城铭庭成交均价124143元/平方米，环比涨11% [18] - 深圳南山区华润城润府(三期)成交均价129976元/平方米，环比涨2% [18] 市场展望 - 短期京沪深二手房市场将延续震荡行情，但高端改善和顶级豪宅需求相对稳定，其成交占比或将延续稳中有增 [19] - 增幅大小将受到新房高端改善和豪宅盘供应的影响 [19] - 城市核心区的大户型产品价格抗跌性预计更强 [19]