房地产市场现状 - 2025年前三季度全国300个城市新建商品住宅均价为15632元/平方米，同比下跌3.7%，二手住宅均价为12853元/平方米，同比下跌5.2% [1] - 2025年1-9月全国商品房销售面积为9.35亿平方米，同比下降6.8%，销售金额为9.27万亿元，同比下降8.3% [3] - 截至2025年9月底全国商品房库存约4.83亿平方米，去化周期达16.5个月，创近五年新高 [4] 房价调整原因 - 人口结构变化是根本因素，2025年65岁以上人口占比达14.9%，出生率创历史新低，直接影响住房需求 [3] - 城镇化率从40%提升至2025年的66.8%后增速明显放缓，住房供需关系转变，许多城市出现供大于求局面 [3] - 购房者预期转变，2025年25-35岁青年仅37%将买房列为近五年必要计划，而2015年该比例高达78% [4] - 开发商融资渠道收紧导致资金链紧张，购房者受就业压力和收入预期下降影响，购房能力受制约 [6] 未来市场预判 - 行业正由高速增长期转向平稳发展期，未来房价将呈现结构性分化特征 [6] - 一二线核心城市和强二线城市因人口持续流入、产业支撑强，房价有望保持稳定甚至个别区域逆市上涨，三四线城市特别是人口外流地区下行压力较大 [6] - 2025年1-9月90平方米以下住宅价格平均下跌2.1%，而144平方米以上住宅价格平均下跌7.3% [7] - 预测全国房地产市场调整期还将持续2-3年，全国平均房价可能还有5-10%下行空间，但会是缓慢调整过程而非断崖式下跌 [7] 不同类型购房者策略 - 刚需购房者若有稳定收入且区域房价已回调至合理水平可考虑入市，自住需求满足比短期价格变动更重要 [9] - 改善型购房者可利用市场调整机会通过低卖低买或高卖低买来改善居住条件 [9] - 投资性购房者需更加谨慎，应选择人口持续流入、产业支撑强的城市和区域，并设定更长投资周期 [9] - 已有房产的业主若以自住为主则无需过度恐慌短期价格波动 [9] 行业长期趋势认知 - 房子应回归居住属性，关注实用性、舒适度和便利性而非单纯作为投资品 [10] - 房价上涨不可能永远持续，调整是市场规律体现，未来可能呈现长期稳定甚至小幅波动态势 [10] - 家庭资产配置应多元化，房产占比最好不超过70%，以保持足够流动性和分散风险 [10][11] - 城市房价长期表现取决于产业发展和人口吸引力，购房时应多了解当地产业规划、就业机会和人才政策 [11]