核心观点 - 当前房地产市场呈现显著的结构性分化特征，购房者偏好高性价比、低总价产品，对价格高度敏感，市场博弈加剧 [2][4][5][9][10][13][14] 新房市场 - 北京、上海等城市新房成交集中在总价300万元至500万元的产品，全国范围看，新房成交以得房率较高的“好房子”为主 [2] - 北京五环外项目将70平方米以下小户型比例从约5%提高至15%，开盘两个月后项目整体去化率约四成，但小户型去化率超过七成，50平方米、60平方米户型被抢空 [4] - 项目整体去化率超过七成时，小户型去化率已接近九成，需控制出货节奏以匹配其他户型 [5] - 同一项目内，110平方米四居室与120平方米四居室建筑面积仅差10平方米，但总价相差177万元，110平方米户型去化最快 [5] - 豪宅项目去化率普遍一般，以北京黄杉木店地块为例，截至2026年3月5日，璞樾家园网签率42.4%，东晏和园18.5%，满茂嘉园26.8% [6][7] - 开发商为加速资金回笼，将郊区新盘小户型总价降至200万元以内（最低近100万元）后，不到三个月即销售一空 [5] 二手房市场 - 二手房市场小户型学区房依然抢手，三居及以上户型成交比例持续上升 [2] - 买家倾向于寻找总价较低、性价比更高的房源，部分不着急的买家会耐心蹲守低价房源 [2] - 北京通州区一小区（房龄约20年）两居室（面积约75平方米）在二手房市场较为抢手，其历史成交套数占比接近六成 [9] - 2026年1月该小区成交4套两居室，成交总价均在180万元左右，比2025年平均成交总价低约20万元，此价格成为买家新的心理价位，导致买卖双方因价格僵持 [9] - 该小区历史最高成交单价曾接近5万元/平方米，目前成交单价普遍在2.4万元/平方米左右 [10] - 专业投资客青睐核心区“老破小”，例如一套总价约120万元、月租金约4000元的房源，年化租金收益率可达4%左右，符合条件即全款拿下 [11] - 二手房交易中，妥协的卖家通常急需用钱并要求苛刻付款条件（如一个月内付清全款），买家因选择多而较少妥协 [10] 购房者行为与市场趋势 - 购房者对价格越来越敏感，市场没有难卖的房子，只有难卖的价格 [5] - 购房者出手前会反复对比周边多个新房及二手房项目 [13] - 当前购房者心态趋于保守，倾向于控制杠杆在合理范围内，保留现金储备，而非在房地产上行期那样加大杠杆 [14] - 春节后市场带看量好转，原因包括：市场经深度调整后趋于稳定；房地产相关政策“应出尽出”；市场仍存在规模较大的潜在需求 [13] - 只要市场价格在某个区间稳定下来，成交量便会自然恢复 [13] - 新房与二手房价差及品质差异明显，预算有限的买家会从新房转向寻找品质、配套和服务较好且总价可接受的二手房 [10] - 部分新房客户因总房款超出预算，转而购买面积更大的二手房 [9]

核心观点 - 龙湖集团发布盈利警告，预计2025年度公司拥有人应占溢利将大幅下滑至约10.0亿元人民币，而剔除公允价值变动的核心业务预计将出现15.0亿至20.0亿元人民币的亏损，主要受房地产市场调整导致的开发业务结算收入下降和毛利率降低影响 [1] - 尽管盈利承压，公司强调其财务安全性，已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，并持续压降负债、优化债务结构，同时运营及服务业务贡献稳定利润 [1] - 公司未来战略将聚焦安全，保持经营性现金流为正并继续降负债，推动业务模式从传统开发商向运营服务商转型 [2] 财务业绩预测 - 预计2025年度公司拥有人应占溢利约为10.0亿元人民币，较2024年度的104.0亿元人民币大幅下降约90% [1] - 预计2025年度剔除投资物业等公允价值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损介于15.0亿元人民币至20.0亿元人民币，而2024年同期为核心溢利69.7亿元人民币 [1] - 盈利下滑主因是房地产市场调整态势延续，在量价压力下，公司开发业务的结算收入下降，且结算毛利率进一步降低 [1] 财务安全与现金流状况 - 过去三年公司稳步有序压降负债，债务结构持续优化，未来每年到期债务规模可控 [1] - 2025年度内，集团整体及各业务航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流，至此已连续三年实现此项指标为正 [1] 业务表现与战略转型 - 公司的运营及服务业务稳步发展，持续为集团贡献稳定利润 [1] - 面向未来，公司战略将始终把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债 [2] - 公司将持续推动业务模式转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新 [2]

公司业绩预告摘要 - 公司预计2025年度公司拥有人应占溢利约为人民币10.0亿元，对比2024年度的104.0亿元，同比大幅下降约90.4% [1] - 公司预计2025年度剔除公允价值变动影响后的核心亏损介于人民币15.0亿元至20.0亿元，而2024年同期为核心溢利69.7亿元 [1] - 业绩下滑主要由于开发业务结算收入下降及结算毛利率进一步降低 [1] 行业与市场环境分析 - 房地产市场延续调整态势，行业面临量价压力 [1]

行业投资评级 - 强于大市（维持） [1] 报告核心观点 - 库存端出现积极信号，楼市调整或已接近尾声 [2] - “好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻 [2] - 楼市“止跌回稳”已初具条件，2026年成交降幅有望延续收敛 [2] 分章节核心内容总结 一、 成交：调整幅度相对充分，绝对值降至中长期中枢 - 2025年全国商品房销售额及销售面积较2021年高点分别下降54%和51%，销售面积绝对规模回到2010年前水平 [7] - 本轮国内成交跌幅（-51%）已接近2005年后美国（-56%）、英国（-71%）、中国香港（-51%）等海外市场的调整幅度 [7][10] - 2024年全国一二手商品房销售（网签）面积为16.9亿平，同比降7.3%，其中二手房同比增长1.3% [11] - 根据测算，2026-2030年全国潜在年均住宅需求中枢为8.14亿平，而2025年全国商品住宅销售面积为7.3亿平，已低于中期需求中枢 [16] 二、 价格：二手房价回到2016，调整或接近尾声 - 截至2025年末，70个大中城市新房、二手房价格指数较2021年8月高点分别下降12.6%和21.3%，绝对房价回到2018年和2016年水平 [19] - 国内一线城市2021年9月-2025年12月平均房价跌幅为38%，剔除CPI后实际跌幅达41%，已超过2005年后16个国家实际房价跌幅均值（35%） [23] - 国内本轮调整持续时间为4.3年，略低于海外平均的5.13年，意味着调整或逐步接近尾声 [23] 三、 库存：控增量逐见成效，库存端现积极信号 - “严控增量”政策逐见成效，2025年全国土地购置费3.1万亿元，较2020年高点累计下跌30.8%；新开工面积5.9亿平米，较2019年高点累计下跌74.1% [26] - 2025年全国房地产开发投资完成额8.3万亿元，较2021年高点累计下跌43.9%；房地产业GDP占比降至5.9%，较2018年高点回落2.4个百分点 [30][34] - 2025年末全国商品房开工未售库存降至33亿平米，去化周期逐步企稳；现房库存7.66亿平米，同比仅增长1.7%，增幅较前几年（单年10%以上）大幅收窄 [38] 四、 产品：“好房子”加速推进，去化率维持高位 - 2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，政策推动产品迭代与品质提升 [43] - 2025年前三季度重点城市平均开盘去化率为53%，较2024年全年提升2个百分点，反映品质改善有助于提升去化 [45] 五、 居民：杠杆率高位回落，月供/可支配收入比降至低位 - 2024年第一季度国内居民部门杠杆率已出现向下拐点，根据海外经验，杠杆率拐点领先房价拐点平均约2.77年 [47][51] - 以一线城市为例，2025年末居民“月供/年可支配收入比”已降至93%，为2010年以来的低点，居民置业压力大幅减轻 [52][56] 六、 止跌回稳初具条件，2026年楼市降幅有望收敛 - 预计2026年全国新开工面积同比下降11.4%（中性假设），降幅较2025年（-20.4%）明显收窄 [58] - 预计2026年全国商品房竣工面积同比下降12.2%（中性假设），降幅较2025年（-18.1%）收窄 [64] - 中性假设下，预计2026年全国商品房销售面积同比下降7.4%，降幅较2025年收窄1.3个百分点 [2][67] - 中性假设下，预计2026年全国房地产投资额同比下降10.7%，降幅较2025年（-17.2%）明显收窄 [70][72] 七、 投资建议 - 建议关注三条投资主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的品牌房企；2）受益于香港楼市止跌回稳的港资地产及相关运营商；3）净现金流及分红稳定的物业行业头部企业 [2][74] - 同时建议持续关注房地产经纪、代建、商业等细分领域的头部公司 [2][74]

房地产市场现状 - 全国房地产市场进入长期调整趋势 全国平均房价跌幅已超过30% [1] - 2026年1月 全国百城二手住宅均价为12905元/平方米 环比下跌0.85% 同比下跌8.67% [1] - 调整趋势从二三线城市扩展至一线城市 上海、深圳等一线城市房价也加入下跌队伍 [1] 政府救市政策 - 绝大多数城市已放开限购政策 仅一线城市除外 [3] - 各地纷纷上调公积金贷款上限以降低购房成本 [3] - 银行将房贷利率降至3.2%以内 首付比例降至20% [3] - 税务部门减免契税和增值税 旨在鼓励购房并希望市场止跌回稳 [3] 判断是否售房的三个关键指标 - 第一 看当前房价所处趋势 自2022年起房价已连续下跌4年 处于下降趋势中 [4][6] - 第二 看房价收入比 二三线城市房价收入比为20-25 一线城市高达40 显示房价泡沫仍存 [6][10] - 第三 看租售比 以上海为例 一套700万元房产月租金7500元 年租金回报率低于银行存款利率 显示投资价值低 [7][9] 核心观点总结 - 根据三大指标综合判断 当前房价处于下行趋势 房价收入比处于历史高位 租售比较低 因此当前卖掉房子被视为“聪明”之举 [9][10]

2025年第四季度中国房地产市场整体表现 - 市场整体呈现成交量乏力、价格环比继续回落以及库存上涨、去化压力持续增大的特点 [1] - 一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且达到2023年以来最高水平，市场需要更长时间或更强力的政策干预来推动再平衡 [1] - 基于对27个一二线城市七大核心指标模型测算，2025年四季度仅有**19%**的城市房地产市场呈现筑底迹象 [1] - 2025年中国房地产市场整体仍处深度调整与筑底阶段 [1] 2025年全年市场趋势 - 新房市场年初虽有短暂回暖，但二季度后动能减弱，四季度下行压力全面加剧 [1] - 全年各城市普遍下跌，超**九成**重点城市新房成交同比下滑 [1] - 二手房市场同样在年初及年中出现回暖后转弱，四季度超**八成**城市成交同比转负，但调整幅度相对温和，韧性略强于新房 [1] 市场价格表现 - 进入2025年Q4，新房与二手房市场价格同比降幅均再次扩大 [2] - 新房房价自2024年10月起同比与环比降幅曾短暂收窄，但进入2025年四季度后，同比降幅重现扩大趋势，环比降幅则自二季度起持续走阔并维持低位震荡 [2] - 二手住宅价格趋势与新房基本一致，市场挂牌报价数据显示，二手房价格仍处下行通道，市场信心不足，“以价换量”现象普遍 [2] - 二线及三线城市挂牌价调整较早，一线城市调整相对滞后但抗跌性较强，Q4各线城市挂牌价均呈现加速下行趋势 [2] - 新房价格波动剧烈且分化，尤其一线城市单月涨跌幅度巨大；二手房价格则普遍阴跌，整体处于温和调整通道 [1] 市场成交量表现 - 进入2025年Q4，受高基数与需求疲软影响，全国新房及二手房成交同比大幅走弱 [2] - 一线城市新房成交同比下滑**47%**，市场活跃度持续下降，年末未现“翘尾效应” [2] - 二线城市新房同比降幅达**43%**，供需结构性矛盾突出，库存压力加剧 [2] - 二手房市场显现分化：一线城市韧性较强，成交同比虽下降**26%**，但仍高于2023年同期水平；二线城市则回落明显，同比降幅达**23%**，且低于2023年同期 [2] - 数据反映出城镇化红利减弱后的系统性调整 [2] 库存与去化情况 - 进入2025年Q4，一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且均超过2024年峰值达到2023年以来的最高水平 [3] - 一线城市出清周期突破**23**个月，二线城市更是达到**26**个月的历史高位 [3] - 数据表明全国主要城市新房市场在2025年末普遍面临库存去化压力加大的挑战，部分城市面临流动性风险 [3] - 出清周期的延长与新房成交量的持续低迷形成相互印证，反映出新房市场销售动能不足、库存积压的现状，二线城市去化压力尤为突出 [3] - 全国新房出清周期整体拉长，城市间分化加剧，一线城市普遍升至**19-28**个月高位，南京等二线城市突破**38**个月，而南昌保持**8**个月内的较快去化速度 [1] 政策与市场展望 - 市场需要更长时间或更强力的政策干预来推动供需再平衡 [1] - 二线城市去化压力尤为突出，需要更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡 [3]

房地产市场现状与核心矛盾 - 全国平均房价跌幅已超过30%，一线城市房价也出现明显调整[1] - 同时，行业政策面利好频出，包括取消限购、下调房贷利率及降低首付比例等，旨在鼓励购房[1] 市场核心争议：卖房与买房的抉择 - 市场对“今明两年应赶紧卖房还是努力买房”存在分歧[3] - 支持买房方认为房价跌幅明显、泡沫已挤压，叠加政策利好，是购房良机[3] - 支持卖房方则认为市场处于长期调整周期，房价仍有下行空间，应出售房产[3] - 网红企业家曹德旺的观点是，房子会越来越不值钱，建议尽早卖掉手中多余的房子[3][12] 支持“赶紧卖房”的四个核心原因 原因一：房价泡沫依然存在 - 尽管经历4年调整，房价仍存在较大泡沫[5] - 二三线城市房价收入比在20-25，一线城市超过40[5] - 高房价长期脱离居民购买力，未来下跌趋势难以避免，将逐步回归与收入挂钩的合理区间[5] 原因二：房地产市场严重过剩 - 市场处于“供大于求”状态，且中长期难以改变[6][8] - 数据显示全国有6亿栋房子，按每栋住10人计算可容纳60亿人居住[8] - 每年仍有上千万套新建商品房入市，供大于求将对房价下行构成巨大压力[8] 原因三：居民购买力难以支撑高房价 - 实体经济低迷，裁员降薪普遍，居民收入增长放缓或下降，对未来预期谨慎[9] - 居民收入情况及预期均无法支撑当前高房价[9] - 购房行为趋于理性，非理性需求减少，房地产需求呈现萎缩，加大房价下行压力[9] 原因四：房地产市场赚钱效应消失 - 房价自2022年开始下跌，已连跌4年，市场逐步失去赚钱效应[12] - 越来越多的炒房客选择抛售房产[12] - 2026年1月全国二手房挂牌量突破850万套，创历史新高，表明市场看空后市，未来房价下行压力将持续增加[12]

房地产市场现状与数据 - 2023年10月，中指研究院监测的28个重点城市房屋成交面积同比下滑18.94%，环比下降5.7% [1] - 全国百城二手住宅价格环比下跌的城市数量已连续五个月超过90个，10月达到98个，反映二手房市场深度调整 [1] 高层电梯住宅面临的挑战 - 高层电梯住宅在调整周期中，比低层住宅面临更严峻的“卖不出，租不出”局面，前景堪忧 [5] - 高层住宅安全隐患突出，地震、火灾等灾害中电梯易瘫痪，狭窄楼梯增加逃生与救援难度 [5] - 高层住宅公摊面积普遍达25%至30%，远高于多层住宅的10%至15%，导致购房成本额外增加十几万至几十万 [6] - 公摊面积还导致业主需承担更高的物业费、取暖费及维修基金等持续费用 [6] - 高层住宅在二手房市场变现能力弱，安全性低、公摊大、持有成本高等缺点在刚需主导的市场中缺乏性价比 [7] - 高层住宅未来面临设备老化，因拆迁成本高只能进行零星维修，导致维修基金负担沉重 [8] - 经济实力较强的业主可能搬离，导致高层住宅社区“贫民窟”化趋势加剧 [8] 行业观点与预警 - 有观点认为房屋本质是钢筋混凝土，价值可能随时间消逝 [3] - 对拥有多套房产的家庭发出预警，建议处理闲置房产，否则未来可能面临“卖不掉，租不出”的困境 [3] - 当前市场状况，包括新房销售萎靡和二手房挂牌量激增，似乎正在印证此前的预警 [5]

核心观点 - 2025年中国住宅市场处于“预期探底与筑底企稳并行”阶段，市场告别高速增长，进入以“止跌回稳”为核心的高质量发展新阶段 [2] - 2026年市场预计将进入“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘阶段，成交量修复优先于价格回稳，城市与项目间分化将持续加剧 [2][22][27] 2025年市场总体态势 - 政策重心从“托底纾困”转向“优化提振”，需求端支持全面强化，供给端金融支持持续，引导市场新增住房成交规模筑底企稳 [3][4] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积约3.26亿平方米，同比降7%，显示居民住房有效需求基本稳定 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格环比微跌或持平，同比跌幅持续收窄，二手房价格下行趋势更明显，市场以价换量 [4] - 部分调整时间较长的二三线城市如重庆、南宁、合肥、昆明等率先实现10%以内的同比正增长，显示市场调整渐进尾声 [5] 市场深度分化表现 - 城市分化前所未有：京沪深及杭州、成都、西安等核心一二线城市凭借产业人口优势和政策松绑，市场韧性较强 [6] - 其他多数二三线及三四线城市因基本面支撑薄弱、库存高企，市场需求疲软，价格承压显著 [6] - 分化延伸至产品端：核心城市改善型大户型及高端住宅成交占比提升，核心区位、优质配套项目去化快，远郊无配套项目则乏人问津 [6] 新房市场供求分析 - 全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积约9265万平方米，同比再减9%，推算全国110城新增供应约1.61亿平方米，同比下降19.6% [10] - 全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%，推算全国110城新房成交约1.99亿平方米，同比下降18.8% [10] - 全年新房供求比约0.81，已连续三年保持在0.8左右，显示市场整体供不应求，持续去库存 [10] - 城市热度分化：成都新房成交面积近1200万平方米领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米为第二梯队，但同比降幅约20% [12] - 多数其他二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，陷入“低成交—高库存—价格承压”的负向循环 [12] 二手房市场运行特征 - 二手房与新房形成“双轨运行”，价格体系、客户群体出现显著背离，新房“限价锚”消失，部分板块价格倒挂消失，二手房价格调整进入“深水区” [14] - 全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创2021年调整以来规模新高 [14] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海、深圳成交量同比分别增长7%和4% [19] - 核心强二线城市如成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积超过或接近1000万平方米，是新房成交规模的2-3倍 [19] 2026年市场趋势展望 - 政策环境预计延续宽松基调，需求端支持政策保持并优化，供给端发力“好房子”和城市更新，以刺激改善需求并对冲部分投资下滑 [22] - 住建部2026年工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并加快构建房地产发展新模式 [23] - 成交量修复优先于价格回稳，预计全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，同比实现小幅增长或持平的可能性较大 [25] - 土地成交连续3年低位导致新上市房源规模继续缩减，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变 [25] - 房价预计呈现“整体走平、局部有升有降”格局，一线及强二线核心地段好房子价格有望率先企稳，二手房市场“以价换量”趋势延续 [25] - 城市与项目分化加剧：核心城市核心区域去化率保持高位，外围区域承压；多数二三线及三四线城市规模重回年均100万-200万平方米左右的底部区间 [26]

中国房地产市场的历史角色与当前转折 - 房产在中国家庭资产配置和人生里程碑中扮演核心角色，不仅是居所，更是投资增值、婚姻、户籍及教育的关键资产[1] 市场进入深度调整期与观点分歧 - 2021年中国房地产市场进入调整期，全国平均房价从每平方米1.1万元跌至9500元，年度跌幅达15%[3] - 2021年全国有163座城市房价下跌，百强城市按揭购房成本降至55.6万元，较2020年减少3.5万元[3] - 市场对未来走势产生分歧，一方认为当前是阶段性调整后的入市良机，另一方则认为长达二十余年的上涨周期结束，房价将回归合理区间[3] 市场信号一：供需关系严重失衡 - 截至今年4月，全国商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均39.8平方米计算可满足1400万人居住[5] - 根据2017年调查，中国住房空置率达21%，远超国际10%警戒线，当时空置房数量达6500万套[5] - 专家估计，计入各类产权房与保障房，当前空置房总量可能已接近1亿套，足以满足3至4亿人的居住需求[5] 市场信号二：人口结构变化削弱长期需求 - 中国老龄化加剧，2021年底60岁以上人口达2.67亿，预计2025年将达3亿[7] - 年轻人口规模缩减，90后约1.75亿，00后约1.45亿，未来通过继承获得房产将降低新增购房需求[7] - 中国城镇化率已接近64%，接近发达国家水平，由农村人口进城拉动购房需求的阶段基本结束[7] 市场信号三：居民部门加杠杆空间见顶 - 中国居民部门杠杆率从2000年的5%飙升至2021年底的62.2%[9] - 居民部门继续大幅增加负债的空间已十分有限[9] 综合展望 - 供过于求、人口结构变化及居民负债率限制共同指向房地产市场潜在变化，未来五年购房选择空间可能更为宽裕[9]