行业现状与竞争格局 - 代建行业从蓝海转向红海，面临成本、资源与交付能力的激烈竞争[2] - 行业企业数量从2021年不足30家增至2024年超90家，进入"百家争鸣"阶段[4] - 头部企业如金地、绿城系凭借早期布局和全业态经验占据优势，但2025年上半年TOP5企业市场份额降至46.5%，集中度缓降[3][13][15] - 2024年超100家房企通过新平台或品牌独立入局代建，招商蛇口、绿地等一线房企动作显著[15][16] 金地管理业务发展 - 金地管理首个甲级写字楼项目广州新华保险大厦竣工，建筑高度180米，总建面13万㎡，总投资30亿元[2][5] - 公司代建业务分为商住(67.66%)、商写(11.88%)和政府公建(20.46%)三大板块，2024年累计签约面积3831万㎡，同比增长33.48%[7][9] - 写字楼代建聚焦北上广深等一线城市，在建及已建项目近40个，采用"代建+代运营"模式[9][10] - 2024年集团营收753.43亿元（同比-23.22%），房地产开发收入600.26亿元（同比-29.77%）仍是主要来源[11] 写字楼代建赛道特点 - 写字楼代建存在市场风险高、资金压力大等六大痛点，收益由基础收益（可能0利润）和成果奖励构成[9] - 需定制化开发而非简单复制，考验企业运营能力，代建方在履约中常处劣势[10] - 当前市场供需错配导致空置率高，但新质生产力企业和城市更新带来增长空间[10] 行业盈利与风险 - 绿城管理2024年净利润8.01亿元（同比-17.71%），毛利率从52.15%降至49.56%，政府代建毛利率下滑5.1个百分点至40.1%[17] - 典型代建项目管理费率仅1%-2%，"低费率、微利化"成常态[19] - 代销业务中70%以上去化率才可回款，应收账款减值压力攀升[20][21][22]