代建契合新发展模式 耿忠强表示，代建作为房地产专业化、新模式的代表，有助于转变传统三高模式，助力行业去杠杆、回 归房产品居住属性。更将在"保交楼""好房子"建设、城市更新等社会命题中承担重要角色，成为推动行 业转型与高质量发展的关键力量。 在房地产行业深度调整的背景下，代建作为"新模式"的代表，正迎来新的机遇与使命。 9月13日，第十六届房地产科学发展论坛"代建工作座谈会"在北京顺利召开。本次座谈会由中国房地产 业协会（以下简称"中国房协"）主办，中国房协代建分会、绿城管理控股有限公司（以下简称"绿城管 理"）共同承办。 在会上，中国房协代建分会会长、绿城中国执行董事兼执行总裁、绿城管理董事会联席主席耿忠强先生 分享了《新模式、新机遇、新生态——代建稳健发展与未来生态》的主题演讲。 "对代建企业而言，新的机遇也意味着责任的进阶与角色的深化。"耿忠强强调，过去代建主要扮演开发 端的专业服务商，如今则需要服务于更宏观的历史命题，成为社会问题的解决者。 在谈及代建行业现状时，耿忠强表示，经历2023年的爆发式扩张后，2024年至今行业呈现头部集中、尾 部出清的趋势。头部企业更加注重风险管控和盈利能力，"宁拒百单、不 ...

核心观点 - 远洋建管凭借专业能力和定制化服务实现业务跨越式发展 荣获2025中国房地产代建领先品牌称号 新拓展代建面积562万平方米 跻身行业前八[3] - 公司通过思维转变和模式创新完成从开发商向服务商的转型 建立"双乙方"理念和扁平化管理机制 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] - 公司定位为"项目医生" 专注于创造价值增量 通过精准诊断和高效执行盘活复杂项目 典型案例包括乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月完成重启交付 青岛繁花里项目4个月实现滞销盘清盘[7] - 公司坚持"五好体系"标准 通过90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质 确保设计理念落地和经营目标实现[10] - 公司率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作 构建覆盖法务金融代建资产管理的成熟能力体系 成功案例包括华东海盐都汇华庭项目化解数十起债务纠纷并跻身当地销售前三[11][13] - 采用完全融合发展模式 由同一团队统筹开发与代建业务 提供住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案 典型案例包括天津京津国际中心和济南宾馆城市更新项目[15] - 形成清晰的三条项目获取路径 不设定不切实际目标 注重建立长效可持续的专业服务模式 坚持逐年健康增长[16] 业务发展 - 2025上半年新拓展代建面积562万平方米 成功跻身行业前八[3] - 2023年底推出远洋建管品牌 开启代建业务规模化发展新篇章[6] - 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] 运营模式 - 提出双乙方理念 集团是一线团队的乙方 一线是客户的乙方[6] - 集团职能从管控型转向服务型 建立扁平化机制 总部直接赋能项目前端[6] - 采用完全融合发展模式 同一团队统筹开发与代建业务 实现资源经验能力团队共享协同[15] 专业能力 - 早期为政府机构和股东方提供代建服务 参与打造北京市规划展览馆北京凯晨世贸中心北京中国人寿金融中心等城市地标[5] - 坚持五好体系标准 涵盖90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质[10] - 提供覆盖住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案[15] 项目案例 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月推动项目重启完成代销及交付[7] - 青岛繁花里项目通过精准定位和资源整合实现4个月滞销盘清盘[7] - 华东海盐都汇华庭项目帮助金融机构化解数十起债务纠纷 实现高质量交付并跻身当地销售前三[13] - 天津京津国际中心等城市地标项目展现全业态整合能力[15] - 济南宾馆城市更新项目秉持保护为主修旧如旧建新如旧改造策略 延续百廿商埠历史记忆[15] 战略布局 - 率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作[11] - 房地产行业风险出清及企业化债需求持续释放 不良资产领域业务规模未来两三年会快速增长[11] - 形成三条项目获取路径 聚焦重点城市打造根据地 扬长避短开展游击战 集中力量打好歼灭战[16]

企业动态 - 国贸地产8月代建项目获评市优工程 涉及八个项目 [1] - 朗诗代建实现业务创新与边界拓展 昆山白马泾项目为第三个项目并首次提供品牌与绿建技术输出服务 [1] - 绿城中国2025年1-8月代建销售额606亿元 销售面积455万平方米 [6] - 合生创展2025年前8月代建销售金额42.36亿元 销售面积47591平方米 8月单月代建销售金额3.1亿元 [7] - 金地浙江地区公司签约临平老城股权项目 计容建筑面积2.48万平方米 周边资源成熟交通便捷 [2] - 金地管理累计覆盖80个城市 在管项目超240个 总建筑面积超3600万平方米 [2] 项目进展 - 润地管理联合体中标东莞中心城区保障房项目 总建筑面积84483平方米 计划建设510套配售型保障房 [1] - 建发更新建设代建八所学校开学季投入使用 包括厦门市第八幼儿园、第九幼儿园等教育设施 [1][3] - 旗山雅苑等八个项目获评工程质量优良等级 厦门一中两个校区正式揭牌 五通安置房项目获施工许可证 [1] - 杭州萧山项目总建筑面积6万平方米 利用超高架空层打造多维立体空间产品特点 [2] - 平阳县昆阳城东项目由绿城管理中标 全过程代建 项目体量92994平方米 成交金额5.39亿元 [9] - 瑞安市仙降北单元项目由金地管理中标 全过程代建 项目体量80207平方米 成交金额4.22亿元 [9] 行业数据 - 绿城管理上半年新拓项目代建费约50亿元 拓展面积同比增长13.9% [10] - 旭辉建管布局城市超80个 启动大连首个新国标四代宅项目 [10] - 新城建管7月成功签约七个项目 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [10]

业务表现 - 新拓代建规模逆市强劲增长 发展势头良好 行业领先优势进一步巩固 [1] - 在手现金充裕 经营性现金流稳步向好 现金储备足以支持股份购回 [1] 股份购回计划 - 董事会认为当前交易价格未充分反映公司内在价值及实际业务前景 [1] - 实施股份购回彰显对公司发展及前景的信心 为股东带来良好回报 [1] - 计划在公开市场购回最多1000万股股份 考虑遵守上市规则公众持股量规定 [1] - 自2025年8月29日至公告日已购回85.2万股股份 总代价245万港元 [1]

核心观点 - 公司2025年上半年经营趋势出现积极变化 包括新拓展金额增长 代建费单价提升 经营性现金流改善 代建销售跑赢行业 叠加高股息率支撑估值 评级上调至跑赢行业 [1][2][3] 经营业绩与现金流 - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 同期TOP10房企销售金额同比下滑14% 跑赢行业14个百分点 [1] - 上半年经营性现金流入1.1亿元 同比增长45% 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [2] - 上半年新拓展金额同比增长19% 新签代建合同50亿元 对应单平米代建费251元 同比提升5% [1][2] 订单与费率表现 - 代建费单价触底企稳 上半年新签单价251元/平米 较1H24的240元和2024年的255元维持稳定 [2] - 截至2024年末在手订单152亿元 叠加新签订单 整体订单覆盖倍数有保障 [2] 股息政策与估值 - 2024年派息比例60% 对应DPS 0.24元 2025年预期股息收益率9.5% [2] - 2022-2023年派息比例均超过100% 公司承诺优化派息政策 提供长期稳健可持续回报 [2] - 目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 当前交易于10.6倍2025年市盈率和9.5%股息收益率 [3] 盈利预测调整 - 下调2025年盈利预测34%至4.8亿元 同比下滑40% 下调2026年盈利预测32%至4.9亿元 同比增长2% [3]

公司股份回购 - 斥资约158.62万港元回购552,000股股份 回购价格区间为2.85港元至2.9港元/股 [1] - 回购行为体现管理层对公司未来发展及长期价值的坚定信心 [1] 中期财务表现 - 新拓代建费同比增长19% 新拓建筑面积同比增长14% [1] - 经营性净现金流和销售金额均实现同比提升 [1] - 归母净利率保持19%高位水平 [1] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [1] 机构评级与估值 - 中金上调股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 [1] - 估值水平和股息收益率成为评级上调依据 [1] - 前端经营趋势改善和较高股息率提供额外支撑 [1] - 前端经营指标积极变化支撑未来业绩和经营性现金流企稳潜力 [1]

核心观点 - 2025年上半年公司新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 新拓规模 新拓代建费 在手订单面积 交付面积持续保持龙头地位 [1] - 代建领域竞争加剧下 虽然各项财务指标较去年同期有所回落 但仍维持在健康区间 [1] - 公司将继续巩固和提升代建主业 保持代建行业的第一身位 第一品牌 第一市值 并积极探索第二增长曲线 从开发环节向房地产全生命周期全方位的综合服务延伸 同时依托中交集团的海外资源 探索海外代建的可能性 [1] 新拓业务表现 - 2025年上半年新拓规模达到1989万平方米 同比提升13.9% 新拓代建费约50亿元 较去年同期增长19% [1][5] - 新拓建筑面积在一二线城市占比维持在58%的高位 以杭州 南京 石家庄 苏州等经济发达城市为主 [1][5] - 新拓单价回升至251元/平方米 同比上升5% [5] - 商业代建新拓总建筑面积占比持续增长 [1] - 私营企业委托建面727万平方米 同比增长41% 占比达到37% 较2024年中期增加8pts [8][9] - 国企委托597万平方米 同比增长29% 占比30% 同比提升3pts [8][9] - 金融机构委托292万平方米 同比增长25% 占比14% 同比基本持平 [8][9] - 政府委托373万平方米 同比下降30% 占比下降至19% [8][9] 订单与交付能力 - 截至2025年6月底 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [2][10] - 四大核心城市群合计占比达77% 其中长三角46% 环渤海及京津冀21% 珠三角7% 成渝城市群3% [2][10] - 待开发面积占比38.4% 较2024年末减少5pts [12] - 2025年上半年共交付45个项目 建筑面积465万平方米 交付满意度保持在92% [2][15] - 预计下半年交付近1000万平方米 全年合计交付规模将达到1500万平方米左右 [16] 运营效率提升 - 2025年中期中标率较2024年提升15pts 较2023年提升20pts [19] - 重复委托率达到22% 较2023年和2024年分别增加9pts和4pts [2][19] - 首开项目兑现率93% 同比上升1.7pts [2][24] - 销售案场转化率7.1% 提升0.6pts [24] - 数字营销成交占比6.5% 提升1.8pts [24] - 营销费率持续下降至2.2% 同比减少1.03pts [2][24] - 2025年上半年销售规模增长至419亿元 同比提升1.9% [23] 财务表现 - 2025年上半年实现营收13.74亿元 同比下降17.7% [2][26] - 毛利润5.5亿元 同比下降36% 毛利率40% 同比减少12pts [2][26] - 净利润2.73亿元 同比下降44.4% 净利率19% 同比减少11pts [2][26] - 归母净利润2.56亿元 同比下降48.9% 归母净利率18.64% 同比减少11.38pts [26][31] - 截至2025年6月末 在手现金16.44亿元 较2024年末提升8% 且期末无借款 [2][29] - 经营性现金流净额1.12亿元 同比增加45% [29] - 净合同资产11.87亿元 较2024年末降低4% [29] - 首次实施中期分红 中期每股派息0.076元 [29]

公司业务动态 - 旭辉建管招采平台上线并发布"同路人计划"总包专项招募 聚焦政府代建、商业代建及AMC处置等多元业态工程[1] - 绿城管理2025年上半年新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9% 新拓代建费50亿元同比增长19.1%[9] - 龙湖龙智造2025年上半年实现代建销售额84亿元 交付面积122万平方米[9] - 招商蛇口上半年新增41个代建项目 新增管理面积482万平方米 新进驻北京上海等城市[10] 项目中标与拓展 - 旭辉建管中标南通通州区R2023-012地块项目 规划容积率1.05-1.2 拟建3-7层低密别墅及洋房产品[3] - 远洋建管推进浙江慈溪政府代建项目 总建筑面积35.63万平方米含1784套安置房及配套业态[6] - 远洋建管深圳代建项目位于宝安区 总建筑面积48.5万平方米 涵盖住宅商业等多业态开发[7] - 金地管理中标平阳县昆阳城东KYCD-06地块项目 体量49291平方米 成交金额2.24亿元[12] - 绿城管理中标平阳县昆阳城东KYCD-03地块项目 体量92994平方米 成交金额5.39亿元[12] 战略合作与区域布局 - 旭辉建管与神辉置业达成二度合作 共同开发南通主城核心区域项目[3] - 中交建管首次进驻西安 承接陕西御辰置业开发管理项目[4] - 金地管理进驻西安幸福林带板块 将打造四代住宅标杆产品[2] - 中建八局深度参与上海闵行区城市更新及基础设施建设[2] - 企业实现肯尼亚市场突破 中标75公里管网升级项目 由法国开发署提供欧元融资[4]

核心观点 - 上调绿城管理控股股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 16%上行空间 [1] - 前端经营指标积极变化支撑未来业绩和现金流企稳 较高股息率提供额外估值支撑 [1][2] 前端经营趋势改善 - 2025年上半年新拓展金额同比增长19% 对应单平米代建费251元 同比提升5% [2][4] - 上半年经营性现金流净额同比增长45% 经营性现金流入1.1亿元 [2][3] - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 增速跑赢TOP10房企14个百分点 [2][3] - 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [3] 代建业务表现 - 上半年新签代建合同50亿元 同比增长19% [4] - 代建费单价企稳 1H24为251元/平米 2024年为255元/平米 [4] - 截至2024年末在手订单152亿元 订单覆盖倍数有保障 [4] 股息回报水平 - 2025年预期股息收益率达9.5% [1][5] - 2022-2023年派息比例均超过100% [5] - 公司持续优化派息政策 致力于提供长期稳健可持续的股东回报 [5] 估值水平 - 当前交易于10.6倍2025年市盈率 [1] - 目标价对应12倍2025年市盈率 [1] 潜在催化剂 - 经营和业绩逐步企稳 [6] - 分红派息积极兑现 [6]

行业整体环境 - 房地产行业深度调整持续 A股超70家房企上半年业绩预告中超六成预计亏损 [1] - 7月70个大中城市房价同比降幅整体收窄但市场仍处调整震荡期 [1] - 代建行业显现活力成为房企轻资产转型重要赛道上半年典型企业新增规划建筑面积同比增长17.6% [1] - 代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米同比增长28% [1] - 行业竞争加剧代建费率普遍低于3%较早期5%-6%水平明显下降行业进入精细化运营阶段 [1] 公司财务表现 - 上半年营收13.74亿元归母净利润2.56亿元毛利率约40% [2] - 经营活动现金净流入1.12亿元同比上升45%在手现金16.44亿元同比增长8%宣派中期股息每股0.076元 [2] - 新拓代建规模及代建费逆市增长商业代建占比和重复委托率同比提升 [2] - 连续9年市场占有率超20%稳居行业第一 [2] 交付品质与规模 - 上半年高品质交付45个项目代建交付套数2.56万多套交付面积465万平方米交付满意度92% [5] - 交付面积占比达榜单前十强总和的60%预计下半年还有近1000万平方米交付建筑面积 [6] - 通过高层建筑立面属地化创新低密产品立面升级精装场景营造景观IP焕新等多维举措实现产品全面升级 [6] - 交付项目涵盖商业代建政府代建资方代建共有产权城市更新产业园等多种合作模式及业态类别 [7] 新拓业务表现 - 新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9%代建销售额419亿元销售面积306万平方米新拓代建费约50亿元同比增长19.1% [8] - 新拓代建面积居行业第一领先第二名1113万平方米 [9] - 商业代建新拓总建筑面积占比同比上涨约12个百分点至约81%民企委托方活跃度同比上涨8个百分点至37%一二线城市占比维持58% [10] 政策与市场机遇 - 政府工作报告首次写入好房子建设强调安全舒适绿色智慧发展方向推进城中村改造释放改善型需求 [13] - 上半年14个省市出台或修订代建管理办法规范代建行为提高专业化水平和投资效益 [13] - 未来三年保障性住房城中村改造平急两用设施建设将释放超5亿平方米代建需求 [16] - 2024年重点城市代建渗透率达6.6%创四年峰值后续年份有望稳定增长 [16] 行业地位与战略 - 荣获30余项行业荣誉包括代建企业综合实力TOP1新签规模TOP1代建销售规模TOP1等 [17] - 启动代建5.0全新业务体系研究聚焦生态代建模式 [19][21] - 截至上半年末在手订单总建筑面积1.265亿平方米四大城市群占比77%待开发面积占38.4% [21] - 代建行业向涵盖融资产品运营服务的综合能力输出转变要求企业具备资金资源产业整合能力 [23]