行业竞争格局 - 头部代建企业市场集中度下降 新签约规划建筑面积TOP5企业占比41% 较2024年同期下降2个百分点 [1] - 中部代建企业加速发力 TOP6-15企业新签约规划建筑面积占比40% 较2024年上升3个百分点 [1] - 尾部代建企业继续调整出清 [1] 市场参与者动态 - 央国企积极入局代建并发展迅速 销售额TOP50房企中 有30家已规模化开展代建业务 占比六成 其中央国企18家 占比近四成 [2] - 全国16家房地产央企中 已有12家开展代建业务 其中4家成立独立代建业务公司 [2] - 部分央国企新签约面积增长显著 例如中铁置业同比增长51% 五矿地产和中铁建地产同比增长超100% [2] - 央国企凭借资源优势 在城市更新、保障性住房、资方不良资产处置等方面具有较强优势 [2] 业务模式结构 - 商业代建是主要模式 2025年新签约面积占比74.0% 较2024年基本持平 [3] - 政府代建占比21.6% 资本代建占比4.4% 资本代建占比较2024年微增1.1个百分点 [3] - 随着“保交付”阶段性工作基本完成 “保交楼”式代建有所减少 [3] - 当前资本代建主要以资方不良资产处置类为主 对代建企业的产品、营销能力及稳健性要求更高 [3] - 商业代建管理费率通常高于政府代建 风险低于资本代建 且可能涉及代销 能为企业贡献更多营收 [3] 地理业务布局 - 业务布局向三四线城市下沉 2025年新签约面积中 二线城市占比46.3% 三四线城市占比45.6% 两者日趋接近 [7] - 一线城市占比8.1% 较2024年同期增长3.1个百分点 部分企业开始在广州、北京等一线城市探索城市更新、旧改等领域代建机遇 [7] - 业务更加聚焦主要城市群 长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部城市群合计占比78.3% 较2024年提升10个百分点 [9] - 中西部和成渝城市群增长最快 占比分别提升4.9和4.6个百分点 [9] - 京津冀区域代建规模有所下降 目前代建城市主要集中于河北省的石家庄、保定和廊坊等少数城市 [9] 项目业态分布 - 商品住宅、商办类和保障性住房是主要业态 2025年合计占比86.8% 与2024年持平 [12] - 商品住宅类占比持续提升 2025年占比达66.7% 较2024年同期增长11.4个百分点 [12] - 商办类占比13.5% 保障性住房占比6.7% 均较2024年有所下降 [12] - 部分代建企业开始提前布局城市更新赛道 2025年该类项目占比为2.7% [12] 费率与项目类型 - 代建管理费率持续下降且呈低费率趋势 2025年费率在1%-3%之间的项目占比84% 较2024年增加4个百分点 [16] - 其中费率在1%-2%之间的项目占比45% 较2024年增加2个百分点 [16] - 代建代销类项目占比最高 达49% 纯代建类项目占比28% [18] - 大部分项目要求代建并进行代销 且部分项目的管理费支付节点与项目去化率直接挂钩 考验企业营销能力 [18]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管成功签约昆明石林大商家复工代建项目 [1][5] - 这是该公司在昆明落地的第二个不良资产盘活案例，此前已落地西山区锦圣项目 [1][5] 项目具体信息 - 石林大商家项目位于石林县主城核心区域，总建筑面积约17万平方米 [3][8] - 项目定位为纯商业社区，业态涵盖公寓和商街 [3][8] - 项目周边人口集中，交通配套成熟，具备较强的资产激活价值和潜力 [3][8] 公司专业能力与方案 - 远洋建管秉持“项目医生”定位，为停滞多年的项目组建专家团队进行全维度诊断 [3][8] - 公司通过深度解剖资产状况、负债结构及工程现状，精准捕捉到项目此前因资金链与规划问题导致搁浅的症结 [3][8] - 公司为项目量身定制科学的盘活方案，致力于从源头化解历史遗留问题 [3][8] - 在此次合作中，公司将提供涵盖工程管理、营销管理、交付管理、客户服务及商业运营方案定制在内的“全过程、一体化”代建代销服务 [3][8] - 公司将依托成熟的全产业链体系和丰富的代建代管经验，优化产品设计、精准招商选商、策划特色运营活动 [3][8] - 公司旨在将核心区位的人流优势转化为可持续的消费活力，让停摆资产重新活起来 [3][8] 行业背景与公司战略 - 房地产市场已进入“存量时代” [4][8] - 如何盘活受困资产已成为检验代建企业专业成色的试金石 [4][8] - 远洋建管正以专业代建能力积极参与到存量资产激活的实践中 [4][8] - 公司的实践有助于人居环境与城市风貌的提升 [4][8]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管成功签约贵阳观储2024CS-17-01地块项目 [1][5] - 该项目将为委托方贵州美韵房地产提供从前期报批到竣工交付的全过程代建服务 [1][5] - 此次签约标志着公司在西南区域的轻资产业务版图进一步扩张 [1][5] 项目具体信息 - 项目位于贵阳市观山湖区金融城板块，地理位置优越，总建筑面积约14.44万平方米 [3][7] - 项目实现与地铁1号线阳关站的无缝接驳，配套设施完善 [3][7] - 项目为集住宅与商业复合功能的高品质生活社区，旨在满足周边客群住、学、行、购的一站式需求 [3][7] 产品与服务体系 - 在产品力构建上，公司深度融合《远洋健康建筑体系》 [3][7] - 项目针对城市改善型客群需求，在户型设计、社区动线、生活场景营造等方面精细打磨 [3][7] - 公司秉持“项目医生”的差异化定位，通过全链条专业服务能力挖掘项目价值，以高标准产品力助力资产价值增长 [3][7] 行业地位与市场表现 - 公司被中指院、克而瑞评选为“2025年代建行业TOP 10”企业 [3][7] - 公司已在全国40余个城市落地超过150个代建项目 [3][7] - 凭借两年内实现“三级跳”的增长势头，公司已成为行业头部企业中增速最快的“黑马” [3][7]

行业整体表现与趋势 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点[3] - 2025年前三季度单季度中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17%[4] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，近两年已进入高位平台期，新签面积增速大幅放缓，行业进入“精耕期”[5] - 代建市场规模行业占比预计将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟市场20%-30%的行业渗透率，仍有发展潜力[8] 头部企业竞争格局 - 2025年有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达到45%[5] - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅超过50%[3] - 绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业[4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位[7] 企业转型与业务模式 - 传统房企由开发商向服务商转型是发展趋势，代建成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择[3] - 龙湖、金地、新城在自投项目赛道的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的水平，显示业务重心转移[7] - 着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至，可将产品标准化、运营效率、品牌信任等核心能力快速复制，实现“能力变现”且不占资本[7] - 代建企业积极探索城市更新、旧改、保障性住房建设等领域，并通过代建代运营模式获取资源[5][8] 市场驱动因素与机遇 - 国家大力推进保障性住房建设、城中村改造以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需求[8] - 当前市场环境下，购房者需要更多优质项目，代建能让头部企业的产品标准覆盖更广，轻资产模式能聚焦做对产品、做好服务[8] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为重要委托方拿地意愿增加，提供了新的发展机遇[9] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，成为一种新的拓展方式[9]

行业规模与增长 - 2025年房地产代建行业新增签约建面显著提升，TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点 [1] - 2025年前三季度代建中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17% [2] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，未来增长取决于企业对市场空间的争夺能力，行业进入“精耕期” [2][3] 市场格局与竞争 - 行业集中度较高，2025年有10家企业新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达45% [2] - 头部企业扩张意愿强烈，金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅均超过50% [1][4] - 目前已有超百家企业开展代建服务，竞争压力预计将走高 [5] 头部企业表现 - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年新签约代建面积分别为1531万平方米、1387万平方米、1061万平方米，位列新增规模榜第5、6、8位 [4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位 [4] - 这些企业在传统自投开发赛道的规模大幅缩减，2025年龙湖、金地、新城的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期水平 [4] 发展驱动因素 - 传统房企向服务商转型是行业趋势，代建成为房企探索“轻重并举”新模式的重要选择 [1] - 政策推动保障性住房建设、城中村改造及“好房子”建设，产生了大量专业代建需求 [5] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为委托方拿地意愿增加也为行业提供新机遇 [6] - 代建的轻资产模式能实现“能力变现”且不占用资本，契合当前市场对风险可控的需求 [4][5] 业务模式与拓展 - 代建企业积极探索城市更新、旧改等领域业务，并通过代建代运营模式获取资源 [2] - 部分企业通过前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，形成新的拓展方式 [6] - 专业代建方通过产品标准化、运营效率及品牌信任的复制，为项目创造超额价值，获得市场青睐 [2][4] 市场前景 - 根据中指研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长 [5] - 相比欧美国家成熟代建市场20%-30%的行业渗透率，中国代建市场仍有较大发展潜力 [5]

行业整体态势 - 2025年房地产代建行业呈现“强者恒强”特征，头部企业显著加大投拓力度，新签约规模快速放量，行业集中度持续抬升 [1] - 2025年代建企业新拓面积规模前十集中度达到77%，较2024年增长6个百分点 [1] - 2025年新增代建规模TOP20企业合计新签约建筑面积达22007万平方米，同比增长16%，增速较2024年提高6个百分点 [4] - 新增代建规模超过1000万平方米的企业增至10家，较去年同期增加5家，头部企业在行业竞争加剧背景下实现逆势扩张 [4] 头部企业表现 - 绿城管理以3535万平方米的新签约代建规模位列行业第一，规模优势明显 [1] - 旭辉建管、润地管理分别以1629万平方米和1595万平方米的新签约规模位居第二、第三 [1] - 在政府代建领域，润地管理以1349万平方米的新拓规模位列首位，旭辉建管、蓝城集团分列第二、第三，新签约规模分别为732万平方米和563万平方米 [2] - 部分企业新拓面积规模同比增幅显著，如金地房地产建设管理集团有限公司、龙湖龙智造等同比增幅均超过50% [4] 业务成果与交付 - 在销售层面，2025年绿城管理以985亿元代建项目合约销售金额位列榜首，蓝绿双城控股有限公司、龙湖龙智造分别实现236亿元和206.2亿元的销售规模 [2] - 在交付层面，绿城管理全年交付79726套，部分项目实现“交房即交证”，龙湖龙智造等企业交付套数亦均超过万套 [2] 竞争逻辑与发展方向 - 代建行业竞争逻辑正从早期拼资源和规模，转向比拼体系化能力、品牌公信力以及对复杂项目的操盘能力 [4] - 头部企业持续提升自身能力，一方面深耕重点区域和细分市场，针对政府平台、金融机构、中小房企等不同客户制定差异化合作方案 [3] - 另一方面强化资源整合能力，与设计、施工、营销等产业链优质资源形成战略合作，为委托方提供一站式解决方案，特别是在操盘大体量项目如城市更新方面 [3] - 未来行业核心竞争力将体现在全流程管理与风险控制能力、专业的资源整合能力以及长期品牌信用积累 [4] - 随着政府代建、城市更新和纾困项目占比提升，头部代建企业具备一定优势，行业集中度仍有进一步提升空间，赛道将逐步走向高质量发展新阶段 [4]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管携手联合体单位，成功中标温州苍南32-4地块综合体全过程代建项目[1][4] - 该项目是远洋建管在温州苍南落地的首个项目[1][4] - 项目由当地城投公司委托，位于苍南县中心城区，占地面积约3.28万平方米（49.21亩），总建筑面积约12.35万平方米[3][6] - 项目规划涵盖高端住宅、商业、写字楼等多元业态，定位为城市青年综合体[3][6] - 远洋建管将为项目提供涵盖前期手续办理、设计管理、工程营造、销售管理、竣工交付及商业综合咨询等开发全过程服务[1][4] 公司能力与市场认可 - 成功中标苍南项目体现了委托方对远洋建管综合业态操盘能力、品牌信誉与专业运营体系的高度认可[3][6] - 远洋集团深耕浙江市场多年，已在杭州、温州、宁波、金华等重点城市开发了多个高品质项目[3][6] - 在轻资产代建领域，远洋建管凭借专业能力与丰富经验，持续树立行业口碑[3][6] - 公司过往成功案例包括：成功盘活平湖御景湾、海盐都汇华庭等项目；高效建设台州智能制造产业园；代建慈溪杭湾金融港保障房这一重点民生工程[3][6] 战略意义与未来计划 - 温州苍南项目的成功落地标志着远洋建管在浙江代建业务的持续深化与拓展[3][6] - 该项目进一步印证了公司在公开市场上获取与管理项目的综合实力[3][6] - 远洋建管将以一以贯之的专业精神与精细化管理，稳步推进项目开发建设，着力打造贴合区域发展、响应市场需求的高品质之作[3][6]

公司股价表现 - 绿城管理控股股价午后上涨超过4%，截至发稿时上涨3.48%，报2.97港元，成交额为2752.59万港元 [1] 年度经营数据 - 截至2025年12月31日止年度，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达3535万平方米，较去年同期下降约3.1% [1] - 同期，新拓代建项目代建费预估为人民币93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [1] 业务模式与行业地位 - 公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者 [1] - 核心业务模式包括三大代建主业及三大配套服务 [1] - 公司新拓代建面积和销售额多年稳居行业榜首 [1] 公司运营与前景 - 公司持续深耕代建领域，已形成规模优势与品牌效应 [1] - 公司在手订单充裕，项目启动逐步提效 [1]

公司股价与交易表现 - 绿城管理控股股价午后上涨超过4%，截至发稿时上涨3.48%，报2.97港元 [1] - 成交额为2752.59万港元 [1] 年度经营数据 - 截至2025年12月31日止年度，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达3535万平方米，较去年同期下降约3.1% [1] - 同期新拓代建项目代建费预估为人民币93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [1] 行业地位与业务模式 - 公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者 [1] - 核心业务模式包括三大代建主业及三大配套服务 [1] - 公司持续深耕代建领域，已形成规模优势与品牌效应 [1] - 新拓代建面积和销售额多年稳居行业榜首 [1] 运营状况与前景 - 公司在手订单充裕 [1] - 项目启动逐步提效 [1]

行业排名与增长 - 中指院与克而瑞发布的2025年代建行业排行榜显示，远洋建管位列“代建新签规模榜”第9名 [1][15] - 公司在两年内实现“三级跳”，成为代建头部企业中增速最快的“黑马” [1][15] - 2025年公司代建新签规模达1019万平方米，在行业中排名第9 [13][24] - 2025年公司政府代建新签规模达279万平方米，在行业中排名第6 [13][24] - 2025年公司代建销售规模达22亿元，在行业中排名第15 [13][24] 业务规模与扩张 - 2025年公司新增代建项目超过20个 [12][23] - 2025年公司新增服务面积超过160万平方米 [12][23] - 近三年公司累计管理项目超过2300个 [12][23] - 近三年公司累计管理面积超过4000万平方米 [12][23] - 近三年公司累计布局城市超过40个 [12][23] - 公司近期新进入了深圳、成都、长春、福州、重庆等一二线城市 [12][23] 项目销售业绩 - 大连某公寓项目开盘3个月销售额达1.4亿元，位列2025年大连公寓套数、金额、面积“三冠王” [3][4] - 中山新天地项目通过创新营销，在两个月内成交额超过1亿元 [5] - 青岛远洋紧花里项目在4个月内高效清盘，使一个停滞4年的“滞销盘”重生 [6] - 石家庄翡翠书香项目连续5个月稳居当地深泽县销量第一，成交套数占当地市场的半壁江山 [6] - 天津启宸湾项目作为百万大盘，通过产品策略差异化，首开即罄并斩获区域销冠 [8][19] - 石家庄远洋观山项目打破区域文旅项目销售新纪录 [8][19] - 乌鲁木齐雅山璟庐项目通过综合改造，首开热销并跻身全市TOP10 [8][19] 产品与项目类型 - 公司具备全业态、全产业链优势，深耕代建全周期管理 [1][15] - 天津启宸湾项目打造了天津生态城北岛首个4.0低密纯洋房社区 [8][19] - 北京伴山观岚项目获评「人居梦想“好房子”」宜居标杆项目 [8][19] - 浙江慈溪市杭湾金融港安置房项目获评“中国房地产优秀政府代建项目”等殊荣 [8][19] - 石家庄远洋观山项目被定义为“第四代住宅”，实现了从荒芜地向活力文旅小镇的蜕变 [8][19] 多业态与复杂项目能力 - 公司业务覆盖住宅、商业、产业、城市更新等多种业态 [9][20] - 天津京津国际中心项目涉及300米超高层文商旅综合体的改造、招商及运营协同 [9][20] - 济南宾馆项目是对1909年历史建筑进行“修旧如旧”的城市更新，将其变为文化体验与消费服务交织的活力街区 [9][20] - 上海临港顶科商业项目位于顶尖科学家公园，打造包含演艺剧场、超市、市集的特色综合商业 [9][20] - 武汉京山轻机高端智能装备制造产业园项目提前实现主体结构封顶，进度大幅领先同类项目 [11][22] - 深圳新桥街道新二社区项目是涵盖住宅与集中商业的村企合作标杆，助力村集体建立自主开发体系 [11][22] - 泉州观音歧文旅城是一个2500亩的文旅大盘，通过“文化+去化”系统解法顺利实现销售目标 [11][22] 专业能力与模式 - 公司以“项目医生”为专业定位，强调精准诊断、挖掘价值，使项目焕发新生 [1][13][16][24] - 公司通过强化产品力内功和发挥全产业链优势来打造品质好房 [1][15] - 公司致力于以专业匠心定义当代“好房子” [8][19]