房地产开发投资与市场结构转变 - 2025年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9% [1] - 投资下降是各地严控房地产增量及市场自发调整的结果，表明市场供求关系已发生重大变化，由需求旺盛转为结构性供大于求 [1] - 新建住房需求无法回到过去高峰规模，依赖卖地增加财政收入的做法已不可持续 [1] 二手房市场重要性提升 - 二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分，2025年1月至11月其交易面积占全国交易总量的比重已达45% [1] - 2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10% [1] - 二手房占比上升是长期趋势，国际经验显示城镇化后期以存量交易为主，如英国占比超70%，美国超80% [1] - 应将新房与二手房市场视为一个整体，共同解决居民住房问题 [1] 市场总需求企稳与去库存进展 - 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头 [2] - 尽管新房销售量同比调整幅度有所扩大，但从新房和二手房交易总量看，市场需求规模基本保持稳定 [2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进 [2] 政策应对与供给优化方向 - 应因城施策，控增量、去库存、优供给 [2] - 房地产过剩城市应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [2] - 应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2] - 优供给方面，应继续用好城中村改造专项借款政策，加快已开工项目建设 [2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造，鼓励自主更新、原拆原建方式改造老旧住房 [2] - 发挥住房保障轮候库作用，优化保障性住房供应，并实施房屋品质提升工程，推广建造“好房子” [2] 行业长期发展潜力 - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间 [2] - 人民群众对高品质住房形成新期待，房地产在统筹惠民生和稳增长过程中仍有较大发展潜力 [2] - 将稳步推进城镇老旧小区、城中村、危旧房等改造，消除安全隐患 [3] - 围绕“好房子”建设标准，带动产业链升级，以高品质供给满足多样化住房需求 [3]